绿城中国：长三角拐点
文/高丽霞
2007年、甚至2008年的疯狂圈地，带给绿城中国的是丰富的土地储备以及一路高涨的负债率。
截至2008年中期，绿城的负债率已经高达116.7%，而摩根大通预计绿城08年底净负债比率达160%，料09年不改善。
此前据绿城透露，2008年绿城总销售额151.8亿元，显然，曾经确定的200亿年度销售目标是无法完成了。
08年中期，当各个房地产企业纷纷下调年度销售目标时，绿城曾坚定地表示不会下调销售额，并且有信心完成200亿的销售。
当万科在杭州市场拉开降价序幕时，绿城集团董事长宋卫平也坚定地表示：“绿城决不会跟降！”尽管宋卫平信心坚定，但在低迷的市场面前还是显得很无力。并且由于8月份以后，绿城的销售业绩几乎一直都处于下滑态势。绿城坚定的表态也就随着时间的推移以及销售业绩的低迷，变得越来越没有底气了。
1-4月，绿城的预售额就高达37亿元。4-6月，这两个月绿城实现合同销售金额人民币41亿元；6-8月，绿城实现合同销售金额人民币44亿元；8-10月，取得的销售额仅为13.5亿。其中9月份的销售额为8亿元，10月份的销售业绩更是急剧萎缩，仅为6.8亿元，是前10月平均销售水平的50%。10-12月，实现销售额16.3亿元。
业绩下滑、销售低迷无疑大大降低了绿城依靠自身回笼资金，缓解其资金压力的可能性。
毕竟在2007年的土地市场，绿城的表现还是相当激进。2007年，绿城总共拿了21宗地块，花费了160亿元。其中，绿城中国拿出大约100亿元，联营公司及合营公司拿出大约60亿元。
尽管绿城副主席寿柏年表示，08年公司在拿地策略上将采取谨慎态度。然而在2008年杭州第一场土地出让会现场，绿城就以21亿元的总价夺得两幅地块，楼面价为10666元/㎡，再度上演“面粉比面包贵”的一幕。
仅一周过后，绿城在杭州土地市场第三次出手，以10.58亿元的价格，成功投得位于杭州西部住宅区的一幅商住用地，约合楼面地价每平方米人民币8260元。这三块地皮总建筑面积约32.5万平方米，土地出让金近31亿元。
截至2008年8月底，绿城共有土地储备2627万平方米，平均楼面地价约人民币2000元。也就是说，绿城困在土地里面的资金就高达525.4亿。其中07、08两年的土地出让金有191亿元。
绿城的资金净负债率也就因此一路高涨，从07年末的88.2%提高至08年6月30日的116.7%。而摩根大通预计绿城08年底净负债比率达160%，料09年不改善。
据中银国际分析，如果包括2011年到期的21亿人民币可转债，绿城中国的净债务为116亿人民币，为权益的144%。
日前，绿城中国已经发出了盈利预警信号，预计2008年财政年度净利润将低于上一财年，而2007财年绿城中国净利润为9.23亿元。
如此看来，资金压力大，负债率高是绿城09年不得不面临的问题了。