垄断一级市场

　　《城市房地产管理法》第八条规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

　　“这种政府对土地的垄断使得土地资产收益向地方政府转移,集体土地产权人失去了分享土地资产增值的机会,”国务院发展研究中心课题组对该条法律评价说,“政府以'公共利益’的名义,通过垄断一级土地市场,付给农民的征地补偿费低于土地市场价格,产生一个土地价格'剪刀差’(市场价格-征地补偿费),成为政府的收益,同时也造成失地农民的利益损失。”

　　2001年,国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》,要求增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度,市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地,金融机构要依法提供信贷支持。

　　这之后,土地储备中心在各地纷纷建立,它扮演着双重角色:一是经过政府授权行使政府职能。如代表政府制定土地收购储备计划,并依据土地利用总体规划和城市规划收购存量土地以及新增建设用地;二是根据市场行情从事企业经营活动。如根据土地市场需求适时收购、储备、出让土地,以及按企业的运作方式筹集和管理土地收购储备资金等。

　　“政府应以追求社会公平、实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一及综合效益最大化为目标,而市场以提高资源配置效率、追求利润最大化为目标。土地储备机构很难同时扮演好这两种角色。”国务院发展研究中心课题组认为,“许多地方政府为实现土地增值收益的最大化,采用'饥饿’方法限量供应土地,人为制造卖方市场,致使地价飙升。全国绝大部分地方土地储备机构为了获取较大收益,大部分只收购级差地租高、增值潜力大的城市存量土地。土地储备中心这种矛盾的职责定位导致国有土地资产管理与运营难以健康发展,也对土地储备的进一步发展带来了困扰。”

　　课题组还指出,“更有甚者,很多地方政府制定规章作为拆迁的依据”,“设置了很多侵犯被拆迁人权益的条文,严重损害了被拆迁人的利益,破坏了国家法制的统一”。

　　从地方政府的角度来看,由于尚未开征统一的不动产税,政府部门提供公共服务虽然推动了城市及其周边不动产的增值,却无法在不动产的保有环节中分享增值收益,唯一的回收方式就是低价征收或征用土地,再将其高价出让。

　　“凭什么给城中村的那些人市场价补偿呢？他们建房出租,或搞其他经营,沾城市的光,早就是大富豪了!”一位在发达城市任职的官员对本刊记者说。

　　类似的论调,甚至被誉为“最有良心经济学家”的吴敬琏提起。2007年3月,他在全国政协经济组的小组讨论中,提出城市拆迁不应按市场价补偿,可以对买进价和卖出价开征资本利得税。理由是:城市化是全民的成果,其利益不应该完全给房主,应建立城市化基金,将这些收益按照一定的规定来分配。

　　“我们这里的拆迁,是市场价吗？”当时在距“两会”会场不远的前门拆迁区,被拆迁居民赵勇对吴敬琏的观点表示不解,“每平方米只给我们拆迁补偿8020元,可附近比我们这个地段次的普通商品房,售价都接近两万块钱一平方米了。”

　　他对本刊记者说:“我们这些老百姓,有多少人是靠拆迁发财的？事实上,现在的拆迁,搞得我们连落脚的地方都没有了。”

　　契约城市

　　如果开征了不动产税,城中村或近郊农村的不动产拥有者,就可以选择向城市政府缴纳不动产税而加入城市,并分享公共服务带来的土地增值收益。

　　城市内的不动产拥有者,也因缴纳了不动产税,有权分享土地增值收益,在因公共利益而导致的不动产征收或征用中,获得相当于甚至高于市场价值的补偿。

　　这样,城市化就不必过多地动用国家强制力,而能够以契约的方式来实现,也更有利于社会财富的均衡分配。

　　目前中国房地产税制政策基本上是不卖不税,不租不税,一旦租售,则数税并课,造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。

　　国务院发展研究中心课题组指出,对土地而言,取得环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准均较低,起不到调节土地级差收益,促进高效、集约用地的作用;对房产而言,保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税,起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。而在房地产的流转环节,除了税费种类繁多以外,土地增值税的税率高达30%~60%,若再加上5%的营业税和33%的企业所得税,企业的实际平均税负水平达到40%以上,高于世界多数国家和地区的水平。

　　2003年10月,中共十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》,确定“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。

　　2009年5月,《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提出,加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制,由财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革,研究开征物业税。

　　新年伊始,消息传出:2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。

　　物业税一词源自香港。香港的物业税是指对不动产出租收入所征收的税,是一种所得税。而在中国内地的税制改革中,物业税实际上是指对不动产征收的一种财产税性质的税,即市场经济国家广泛采用的不动产税。

　　物业税一旦开征,将对中国社会带来怎样的影响？地方政府的“土地财政”将因此脱胎换骨吗？

　　加快推进的财税体制改革,向修改《拆迁条例》的立法者释放了怎样的信号？

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