主持人：谢谢杜丽虹女士的精彩演讲，现在请杜丽虹女士台上就坐，与钟伟先生以及我们台上特约评论员一起就"资本时代的房地产企业"的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问，我们的工作人员请准备好话筒。
袁浩：早上是非常精彩的，包括演讲的嘉宾给我们创造的难度是非常大的，这也是观点安排的很好，安排的人员在上午的话题以及大家谈的非常的风趣，大家也是受益非浅，刚才听了两位嘉宾的演讲，跟钟教授和杜博士的演讲中学习到很多的内容，我先请教钟教授，您提到了房地产主导的因素，包括货币，是否可以展开介绍，有哪些因素和数据是值得你关注的，作为下面的企业家是值得关注的，哪些数据是领先性的，哪些数据是滞后的，对于下面的企业家有一些提示，我相信他们在百忙之中，经营企业的过程中，尤其是今天的环境中，在过去的二年中市场的变化真的是很难琢磨，也有大起大落，他们既要经营好企业，上市公司也面临压力，没有上市的公司还要考虑如何发展，对于宏观经济和房地产业了解透彻的专家，希望您在思路上给他们一些提示，特别是从观察的数据以及观察的方面给他们提示。
钟伟：长期是没有意义的，从长期来看，我们都死了。中国城市化进城，每年迁徙一、二千万是很正常的，目前中国城市化率不足50%，人口的年龄大概是30岁左右，按照美国和日本的情况跟中国情况对比，美国房地产发生比较严重问题的时候，都是因为人口红利的消失，城市化进城基本上完成，还有货币发行速度比较平稳，但是在国内这些条件都不具备。如果看成功的企业，是比较善于运用高杠杆，既意味着风险，也意味着机会。
真正的房地产企业的高手，实际上都是匀速跑的高手，无论政策的调控是松还是紧，都可以以匀速跑完全程，例如万科今年的销售额是600亿元，无论明年的市场如何改变，万科制定的目标是750亿元，后年是1000亿元，有企业比较好的金融状况，资源掌控，产品设计和品牌的效果，这样的企业是不多见的。绝大多数的企业是实用主义加机会主义，政策允许的时候就跑得快，政策看起来有问题的时候就跑得慢，如果不是变速跑而是慢速跑就丧失了发展的机会，中国货币增量比较快，城市化进城比较快的情况下，不运用高杠杆取得高速度，企业也许不会出大问题，永远只是平庸的企业。
财务的安全底线是极为重要的，跟自身企业未来的定位是有关的，就象高速公路上行使一样，正常的速度是80—120公里，150公里就超速了，如果按照所驾驶的汽车正面碰撞成员存货的情况是40%，如果开40公里就会更加的安全，即使碰车也是安全的，也不会赶超竞争对手，80公里以上就会出现问题，关键是如何看待。
如何平衡杠杆又能够抓住机会，如果是二、三线城市的容量比较小，如果可以一级开发又可以有条件的招拍挂，这些城市尽管风险比较小，土地价格比较低，但是城市的容量也是有限的，周转快的话，住宅品质要求不高，可以带来规模的稳定，什么项目可以获得高的利润，还是在一线城市做非常好的项目。因此二、三线城市做规模，一线城市做利润。
目前的情况是，如果企业注重金融化的现实，专业化的现实，如果做好这两点就是相对安全的企业，例如多渠道的融资，是否有能力获得比较稳定的多渠道融资，是否有能力做好产品，不担心目前快速扩张的企业模仿万科在2003—2007年高速扩张的企业，也许未来可以成功，但是他们是否可以想万科一样吃一堑长一智将产品很好的做好，高速增长的过程中，如果忘记了做产品，只是做营销，即使目前的前景是好的，但是产品的核心能力不具备的，不具备战略能力和金融能力，也不具备好的产品的研发能力。
马克：钟教授已回应了杜博士的观点，您是否有所回应。
杜丽虹：首先我想说的是财务安全底线和极限发展速度，并不是说在高速路上开40公里，我用的词是底线和极限发展速度，我说的是保持企业不出问题的底线和底线下所能实现的最大的成长速度，实际上我们看到万科和中国海外沿着这样的速度成长起来，扩张速度长期来看并不是慢的，从单一年份来看，万科每一年都不是成长最快的企业，如果能够以相对均匀和理性的速度持续的跑下来，就会成为很好的企业，没有那家大型优秀的企业是靠一年、二年跑出第一的，这是对于高速公路上跑40公里的回应，至于说高杠杆的问题，现在是流动性过剩，货币化的速度非常的快，我认为做地产和炒股是不同的，炒股意味着流动性很好，可以做投机，看到今年货币发行的速度很快，可以购买，我认为合适的时候可以卖掉，但是做地产企业，要比投机房屋的人灵动性更差，今天花几十亿元购买土地，等开发后再卖就是二、三年后的事情，只要做了买地的决策，就被困在这里二、三年，没有太多的灵动性，当地产市场发生转折的时候，很多地产企业是没有应对能力的，2008年的时候，很多的地产企业问我，我出现了财务危机的状况应该如何做，有的企业还是有办法的，对于有的企业我是没有办法的，很多的危机是在高峰期埋下的，地产企业如果赌政策和投机的时候，不要忘记灵活性要比个人购房者小得多，要比个人炒股者而言流动性更少了很多。
主持人：随着下午精彩的观点答问环节的结束，我们今天论坛部分的演讲环节就全部结束了。谢谢各位演讲嘉宾。
接下来我们将进行两场对话，对话将从"行业与企业选择"主题下"模式"与"市场"两个方面为我们探讨2010房地产行业未来发展的方向。
我们首先进入下午论坛的第一场年度论坛对话“模式革命:做大还是做小的房地产企业”。
首先有请本场对话的主持嘉宾：
重庆市金科实业(集团)有限公司副总裁李战洪先生
永安信金融服务机构董事长乔志杰先生
以及我们对话的对话嘉宾：
福晟集团董事长兼总裁潘伟明先生
广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生
金地集团董事会秘书徐家俊先生
著名城市规划及建筑评论家、深圳市建银财富投资控股副总经理贺承军先生
卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生
世邦魏理仕华南区董事陈湛才先生
广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士
广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生
接下来我就把主持全交给李战洪先生和乔志杰先生了，有请二位。
乔志杰：2007年在住交会的时候讨论金科的上市我认为两年时间内就会实现的，因此我跟战洪是朋友了。
非常高兴有机会跟在座的嘉宾第二次在会场上跟大家见面，我是第二次站在这里，在座的有投资商、服务商和著名的评论专家跟大家共同讨论，讨论的主题我都没有读懂，行业和企业的选择，做大还是做小的房地产企业，我先进行回答，傻瓜才做小。是人都要做大，新的形势下如何做大，我们应该将话题改成：大则强，强就有机会大。今天有一个核心主题，刚才我也听了钟教授和杜博士的发言，说心理话，我专心的听还是没有听得深入，我认为是否可以讲的简单一点的内容，财务底线是什么，所有该花的钱花完，所有该收回来的钱，最后帐上剩的就是财务底线，讲杠杆就复杂了。还有一个观点，我跟杜博士是不同的，她说要控制财务成本和比例，特别要强调房地产开发企业的负债比例，我在这里说一句话，希望企业家跟我共同讨论，我认为做房地产企业借得越多，赚得越多，负债越多，赚得越多，我希望大家改变一个观念，做房地产追求的是资本回报率，并不是产品收益率。如果这样的话没有多少利润，成本都是公开的，政府将土地的钱赚的差不多了，建安成本是国家标准，管理成本是放在这里的，真正的水平和能力在于资本的运营，讲了这些观点，只是抛砖引玉，希望今天的演讲精彩一些，我下飞机吃了午饭就过来了，我抛一个刺激一点的话题，先说第一个主题，不确定经济走势下的房地产，我认为中国的经济走势非常的确定，不知道在座的是否同意，请大家回答一下。
中国的经济走势是确定还是不确定，请李战洪回答。
我本人认为中国经济的走势要看国际形势，国际的形势是确定的，未来的中国经济是世界经济的核心点，争论了很多年的中国经济的模式和世界经济模式的比较也开始清晰了，欧美经济几十年的昌盛后制度劣势显现出现，中国的改革不断的完善，经济模式不断的成熟，经济必然成长，这是核心的内容，中国就是核心，无论国外是否承认，英国帝国主义说我们绑架了气侯大会，凭什么不绑架，美帝国主义绑架联合国都几十年，实际上就是我们权利说话了，未来围着中国走，2010年后是我们高速发展的周期、政策和各个方面是稳定和清晰的。有人说不理解经济工作会议，我是非常理解的，清晰的告诉我们中国的经济未来的发展是坚定不移的，用胡锦涛的话来说就是不折腾，不懈怠，大家认为如何看待2010年中国的经济走势。
李战洪：我的回答是，中国的经济走势是确定的，中国房地产的大趋势向好是确定的，中国房地产业是一个孩子四个父亲，俗话来说就是杂种，四个爸爸包括：政府、金融业、开发商、消费者，大家希望通过投资房地产获得更大的物业回报，实际上赚得最多的是消费者，可以获得几倍甚至是十几倍，几个老爸希望中国的房地产业长大，四个爸爸变成了老人，不停的要钱，因此我们回想起来，已经解决吃住的时候，也有一个杂交种就是水稻，袁隆平因此成为杰出的科学家，房地产因为解决了住的问题，房地产为国家做出了贡献。
徐家俊：确定还是不确定，我的观点是鲜明的，长期是确定的，短期不确定。我认为经济短期内确实存在不确定性，原因还是比较复杂的，外围存在不确定性，短期内外部的经济还是存在不确定性，例如今年的经济形势有人说下半年会第二次触底，是否会有这样的情况，也存在不确定性。
对于国内的经济来说，2010年经济扩张的态势从上半年来看不会发生太大的改变。利率的水平也不会发生改变，人民币的升值是否会到来，这些都是不确定性。房地产业的2010年存在较大的不确定性，2009年4、5月份是量价齐升的状态，2010年确实存在太多的不确定性，因为房价已经相对很高了，政府有意识调控房地产的市场，目前的手段还是集中于信贷、房地产专有的税费，不太可能改变经济扩张的态势，不会改变低利率的水平，也不太可能将流动性收紧，不同因素作用的情况下，房地产市场究竟会如何走，2010年还是有不确定性的，这是前低后高还是前高后低，是否可以一次性的调控到位，都是值得观察的，因为中长期走势是比较好的，地产商的心态，经过了2006、2007年的高峰，2008年的调整和2009年的突飞猛进，现在的心态会好一些。
乔志杰：经济形势长期看没有问题，我们相信的，也不会反对的，中华人民共和国永远的前进，短期是不确定的，地产未来也是会好的，今年会怎么样有一点说不明白。国家对房地产的调控是希望遏制房价的过快增长，没有限制房价的增长，过快是不正常的，一个人成长是必须的，但是过快的涨后面就不会涨了，主要出台的政策没有明确的提出对金融和信贷的紧缩，二套房的税率改变了，主要是通过加大其他房屋的供应量降低房价过快的上涨。
张明燕：长期我是看好的，短期我认为明年年底会有波动。
乔志杰：中国经济会波动还是房价波动？
张明燕：房价波动，我是做地产设计的，我们跟万科、中海等大集团都有业务合作，我们在四季度的设计任务超越了前三季度的量，我感觉供应量是非常大的。现在做设计，明年年底差不多销售。2010年底的供应量是非常大的，现在的设计任务也不断的增加。
乔志杰：您认为价格会下降还是会缓慢的上涨？
张明燕：我认为会有降低。
陈湛才：谢谢各位，首先感谢主办方观点媒体的邀请，使我今天有机会跟大家互相探讨。今天的主题是不确定经济走势下的房地产，今天早上听了各位专家的发言，有一位的观点给了我很大的启发。
他的观点认为没有房地产就没有新中国。
乔志杰：没有新中国就没有房地产。
陈湛才：现在中国房地产发展商在过去几年的贡献是很大的，成就是无可疑问的，房地产发展商在中国发展的过程中，对社会的贡献是可以看到的，因为城市的发展，社区的改善，居民生活环境的提升，我们每一个人都可以看得到，这是中国人的骄傲。房地产发展是每一个国家经济重要的指标。主办方的话题是特别的，而且跟其他的主题是不一样的。
给我的题目是环保和可持续发展物业，现在谈到环保和可持续发展，我们要讨论的是可持续发展的定义。2010年中国房地产企业应该是先做大还是先做强，或者是先做强还是先做大。
可持续发展的定义，1987年世界环境委员会的报告中，目前世界公认的可持续发展的定义是，在满足现在的需求，不损害子孙后代的需求和发展模式。
乔志杰：企业社会责任的三底线，你们是为房地产企业做服务的，刚才张小姐说接了很多的设计任务，因此房地产的价格会下降，您认为2010年房地产的走势是什么？
陈湛才：我的回答是绿色建筑。
乔志杰：这是发展的方向，我是赞同的。2010年中国房地产发展非常大的趋势是绿色建筑的不断发展。
陈湛才：是的。
乔志杰：您认为价格是上涨还是会下降的。
陈湛才：房价要根据市场的需求，中国是非常之大的，每个城市都是不同的，长远来说价格是向上涨的。
乔志杰：香港同胞的意见长远来看是继续上涨的，短期来说不同城市的价格会改变，我认为大城市会有问题，我不赞成会上涨，但是我认为不会上涨的太快，中小城市的情况是不同的。
陈湛才：世邦魏理仕是全世界第一大的房地产顾问公司，在国内我们跟万科是有联盟的，前几天我在国内的证券日报上看到一篇文章，有关万科未来的发展计划，我简单的说，万科在今后将会在全球建设绿色住宅，中国的房地产业如果要想成功，就要朝着绿色环保方向发展。
李战洪：陈总的发言和准备的情况体现了世邦魏理仕的风格是严谨的。当今的形势下，我们抛开泡沫的问题，无论是红色浪潮还是白色恐怖，我说的红色浪潮是市场很好的时候，白色恐怖是政策环境对房地产发展不支持的时候，这种情况下，企业如何去做和应对。如何让自己可持续的发展，刚才陈总指明了方向，绿色地产是我们选择的方向。
乔志杰：首先认准形势，才能决定模式，如果大家一致同意是不确定的形势，我们就研究不确定形势下地产如何发展。如果我认为是确定的就不用讨论的。
曹志伟：我认为大家在台上讲的都是废话，如果有确定的话还要专家和学者干什么，你们读MBA和EMBA干什么，就是因为世界是不确定的，人也是不确定的，因此讨论确定和不确定是多余的，如果是确定的话我们就没有必要坐在上面，因此大家要一针见血，所有的事情都是不确定性的。
乔志杰：曹总认为2010年怎么走。
曹志伟：我两条腿走路，我1989年进入房地产业行业，从官员到国有企业和民营企业，没有谁可以告诉我们谁是救世主，中国怎么确定，不可能确定，都靠自己，其他的意见听听就罢了，可以多一点讨论，也不要搞太多虚的，实际上做房地产跟农民是一样的，农民折腾的就是庄稼，我们折腾的就是房屋。金融风暴怎么样，过后土地上升了，一种是农民继续种农田，金融风暴之后我们继续在风暴后盖房屋，房价高不高，买得起的也会说高，谁说不高，我购买别墅的时候，也说高，明明价格是接受的，也说高。
乔志杰：您想说的核心问题是什么。
曹志伟：就是不确定，下一句话讲什么我也是不知道的，在不确定的前提下找到估计。
乔志杰：既然形势都不确定，您认为应该如何做？该多购买地还是少买地。
曹志伟：我告诉大家的是教训，量力而行，跌下来就不开发了，你说囤地，最大的囤地就是政府，政府囤地叫做储备，开发商储备的地叫囤地。我们今天不当官员可以讲这样的话，中国的文字有很多演绎的方式，明年的走势是怎样的，2010年的走势是怎样的，升的就捂住，等钱用就卖，实际上中国的房价跟国外相比，之前很多人没有讲到点，实际上中国的国情跟国外是不同的，大家不要忘记这是共产主义国家，土地是国有的，国有就是垄断，所有土地合法的出口只有一个，如果真正的降低房价，很简单，有一个有效但是不可能执行的方案，就是土地私有化，让土地拥有者自行开发，自由合作，没有必要经过繁琐的审批，容量允许的情况下放低容积率，但是会剥夺地方政府的钱袋子，等于剥削了政绩出官的情况，因此我们的体制是不允许降的。
乔志杰：实际上就是国家不允许降的。
李战洪：曹董事长的话我听的是比较懂，因为我们是开发商。
乔志杰：我在香港和美国读过书的，我认为曹不像中国人，因为你没有中国人的含蓄。
曹志伟：我没有你认识的中国人的虚伪。
李战洪：我听了以后，我认为开发商不做算命先生，我们做好自己，量力而行。
韩世同：我认为是不确定性的，过去一年中，V写出来了，后面是W还是V，现在比较多的人倾向于横盘，大家对于未来的房价是继续走高显然都不看好。如果大降也不太可能，比较多的是倾向于稳定，我认为房价在没有高涨的之前是稳定的，高涨后要稳定是非常之困难的。现在中央采取的政策，还是属于比较温柔的。
乔志杰：不希望房价垮下来的。
韩世同：现在房价上涨的如此高，对于经济和各个方面都构成了稳定。2007年如果没有政府打压，难道房价不会掉下来吗，当时股市政府也没有打压，从6000点下降到1600点，出口也没有打压，还拼命的支持，房地产是收缩了信贷，出了二次房贷的政策，大家认为都是政府搞的，如果政府不搞的话2007年经济不会下降，我认为已经到了经济的周期，去年政府出台了很多的政策避免灾难。房价上涨并不是开发商很厉害，厉害的是新增的8万亿元和10万亿元的新增贷款，使大家都购买房屋，现在又回到了2007年房价高涨又怕跌下来，又担心继续上升，想稳定又稳不住，这本身就是不确定的因素。
乔志杰：韩总的观点是清晰的，经济是不确定的，地产也是不太明确的走势。
韩世同：经济走势跟房地产走势的关联度是很高的。
乔志杰：房地产继续走高的几率不是很大的，我认为中国的房地产接下来应该是稳定、持续、健康增长的过程，这是必然的。刚才曹总和李总都慷慨激昂的说是地产商，接下来请潘总发言，他也是地产商。
潘伟明：我认为经济形势是不确定的，因为没有人知道今年是怎样的，明年是怎样的，总的来说中国的经济是发展的。我是做房地产的，我认为大家购买房屋还是要抓紧时间买，我在2007年也是这样讲的，如果不动的话，也就是半年左右，不可能永远的不动。例如房价是1万元，三个月卖不动就9000元，如果还不购买就是8000元/平方米，大家一出手就会上涨到9000元/平方米或者是更高，如果老百姓不购买房屋就不富裕，共产党就是让大家都富裕的，有房屋、车子和存款，一套不够就二套、三套，关键看经济实力，先购买60平方米的，过几年就购买90平方米，再过几年100多平方米，有钱就可以购买别墅。
乔志杰：您的观点决定了房屋要持续的上涨，如果大家都不购买潘总就下降到8000元/平方米。
潘伟明：如果都购买的话，就上涨到1万元，如果1万元都卖完的话，就会上涨到1.2万元。
乔志杰：实际上中国对房地产附加的价值太多了，实际上房价就是市场和供应之间的结合点，1万元可以卖掉没有人傻到可以卖9000元，这就是房价和开发商，我们赋予的内容太多了，准确的讲我们就是希望大家有掌声可以高兴，希望大家面对更多的潘总，还有曹总这样的不虚伪的中国人，实际上中国人都不虚伪，而是含蓄一点。
还有一位优秀的企业家是卓越集团的副总经理、投资总监邬风柏，他作为地产商的代表，观点是怎样的？
邬风柏：我是卓越集团的，主要负责财务和融资工作。我们的融资工作会考虑确定和不确定性进行融资。
乔志杰：形势好就多融资。
邬风柏：我们回顾2007年9月份，从万科提出拐点论开始，房价在短短的几个月下降的非常厉害。当时大家都谈现金为王的事情，如果在2007年9月份之前购买土地大家认为是傻瓜。
在没有完成周期的情况下，出现了雷曼兄弟倒闭的事件，该周期没有走完，金融海啸救了房地产业，没有哪个企业缺钱和倒闭，经济又恢复了，总的判断有三个因素。
一、人口红利，二、城市化，三、旧房拆迁加上钟教授讲的货币超规模的流动性。我们认为未来的趋势还是有很大的空间。我们还是做土地储备的工作，而且要进入一线城市和发达经济省份，加大土地储备。
乔志杰：卓越未来是看好经济的，继续加大土地的储备，而且向一线城市进军，这是胆略和魄力，各位嘉宾都精彩的谈了自己的观点，未来中国经济应该把握一个基本的脉搏，中国还有非常重大的变化，农村的改革，十七届三中全会决定了农村资产私有化，必然出现人口快速的向城市过渡，GDP在2009年之后2010年会恢复二位数的增长，未来的经济和地产是继续持续稳定发展的过程，但是2010年后的地产应该会有非常大的变化，刚才陈总说了绿色环保的地产是发展的趋势，既然谈到趋势。刚才提到的是趋势和发展的情况，未来的地产会有怎样的变化，我们提到了模式的选择，包括资本化和房地产融资途径以及房地产企业上市窗口，豪宅和廉租房都有很多的话题。综合一个话题，2010年后中国的地产会发生怎样的变化，这些变化之下地产商应该选择什么样的模式发展，大家用最简单的话谈自己的观点。卓越要向一线进军，您认为2010年后发展模式上有怎样的变化。
邬风柏：我们将房地产看作是金融房地产，未来还是走上市的路线。过去谈上市的时候是缺品牌还是缺资金，今天关键的是生存，在10月份—12月份有8家地产公司上市，我相信他们在2010年会从百名的排名迅速的以十名的名次提升，如果不上市的话就会落后于百名以后，最终销声匿迹，因此上市是重要的模式。
乔志杰：我理解邬总的意见，2010年后房企积极的上市是发展的势头，IPO是你们追求的梦想，快速的加大上市的途径，接下来请绝不虚伪的中国人——曹总，您认为2010年中国地产有怎样的变化。
曹志伟：我无法预测，只能说自己如何活。很多人问我是否会上市，但是没有任何人问我上市的目的是什么。我试问一句话，中国上市的房地产公司中，有多少家给股民分红是超过贷款利息的，投资者的收益是否可以超过这些，实际上上市的目的就是融资，我很多年前讲过，融资就是将你的钱融到我的口袋里面，实际上大家的生存方式是不同的，有的心惊胆战的赌一把，做大。也有寂寞的生存者，我同意你讲的观点，题目是错的，没有做大和做小的，没有人愿意做小，但是大的话是否强，大的也容易死去，也容易生存下去，这些都是不确定的。
遇到合适的土地该买的还是要购买，分析是理智的，买地和买房屋是一样的，跟结婚是一样的，谈恋爱是理智的，结婚是冲动的，很多的时候谈恋爱是冲动的，结婚的时候就理智了，要先算家产，实际上不需要太多的理智，尤其是购买的时候，如果看到长期的趋势是增值的，人民币虽然升值，但是在国内对于物质来讲，对于不动产而言是贬值的，在有能力的时候就购买，同样买地也是这样的，有能力的时候，就要购买。有能力的时候做自己喜欢做的事情是幸福的，从买房屋开始，从你开始积聚家庭的财富，没有能力的话就做其他的投资。
乔志杰：您还是一位爱说话的中国人，实际上都想将很多的观点告诉大家，让大家接受你的观点。房地产企业上市是地产企业未来发展必然的道路，什么时候走是一回事，走是必然的，房地产企业核心的竞争力就是金融能力，就是运作资本和金融的能力，并不是修房屋的能力。
曹志伟：我赞成的，恰恰的将中国地产引向灭亡。绝对不能说必然，充其量说是趋势，而不是必然的，任何的金融学家分析的时候没有必然的，只能说大的方向。
乔志杰：都是地产商在这里听课，你们认为在地产的发展过程中，如果解决钱的问题，还缺什么问题，如果其他的能力都具备了，没有钱又能做什么。
曹志伟：中国不缺钱。
乔志杰：开发商都缺钱。
曹志伟：中国不缺钱，缺少的是人才。
乔志杰：我认为缺少的是工具，中国金融最大的悲哀是中国不缺钱，所有的中国企业都缺钱，因为大家没有工具。
李战洪：中国不缺钱大家是知道的，我们还是让嘉宾多说一些，廉租房和蜗居是流行的，但是两者之间是存在矛盾的。有人说，开发商做高端产品有出路，做低端是死路，这跟政策是违背的，实际上就是豪宅和廉租房的问题，在座的一位当过镇长，后来又下海做房地产开发，对此是有体会的，如何做商品房关注中产阶级，下面有请潘总发言。
潘伟明：《蜗居》这部电视剧是复杂的因素，焦点是对准开发商的，我们如何盖房屋，老百姓如何购买房屋，我认为现实中没有这么恐怖的，没有钱的人要租房，这是政府的责任，经济适用房也是政府的责任，如果卖1000元/亩，也可以卖100万元/亩，其他的让市场竞争，例如普通住宅和豪宅。豪宅和更高的豪宅国家是不鼓励的，别墅用地国家也是控制的，如果不控制，中国人会用几百万购买一亩地的，但是国家是鼓励初次置业和再次置业以及改善置业的。我原来是在政府下来的，知道政府的口味，保证大多数的老百姓不要意见太大，让中国的经济可以发展，又要控制太有钱的人。因此要解决大多数人的住房的问题，因此做60—90平方米的住房，100—130平方米就是改善型的住房。我们的口号是做中产阶级住房领跑者，我琢磨了很多年，因为不同的企业的观点是不同的，为什么要做中产阶级的房屋，因为人数众多，就象做汽车一样，如果做QQ汽车的厂家连一个品牌都没有，如果做广本和别克君威的话，科长和千万富翁都可以坐，如果是劳斯来斯的话，有钱人也不敢坐。
因此我们就做中产阶级的住房，中国的中产阶级有多少人，城市化后有6亿人口，去掉老人和小孩就没有了2/3，因此中产阶级有1亿人左右，加上农民的进入，因此市场是相当大的，我认为10—20年的方向跟大家是不同的，我就是做60—90平方米和100—130平方米的住房，我们就是面向广大中产阶级的住房需求。我们的观点也反复的推敲了很久，我的观点供大家探讨。
乔志杰：谢谢潘总的观点，我认为中华民族真正在世界上立于不败之地就是中产阶级，这个观点我是赞成的，该出就继续出，但是中产阶级将支撑中国房地产未来发展真正的购买群体，中产阶级不但是城市人口，农村解决改革后会出现很多的中产力量，接下来还有几位嘉宾可以跟大家介绍自己的观点和意见，任何形式不限，观点都可以发表。
徐家俊：祝大家2010年都可以发财。
张明燕：今天谈话的论点是做大还是做小，我认为应该是做大还是做强，我认为每个公司都是谋求最大的效益，做大不要伤害到本质和可持续发展，做大的话资金链断裂了，就如杜博士所讲的威胁，前面发展很快，但是后面就等于零。我们是地产服务商，有的开发商付款不好，就会说最近资金比较紧，所以款还不能付，还要继续做事，我们就会将公司的信用等级大大的降低，我没有事情做的时候，金融危机的时候做他们的事情，我没有事情做的时候，就会选用信誉比较好的公司，我会优先服务，而且配备的人员是不同的，我用简单的例子解释，做大影响了自己的信誉，好的公司就不愿意为你服务。
乔志杰：做大了不要欠钱。
张明燕：做大不要伤害到后续以及可持续发展。做强的话只是某一个指标特别的强，总体也会降低公司的竞争力，在两者之间就好象乘法的两个乘数，谋求最大的利益。
陈湛才：可持续发展才可以避免面对未来不确定的情况，可持续发展有三个底线，我相信每一位都知道什么是三底线，第一个底线是经济的繁荣，千万不要忘记保护环境，对社会的贡献，这就是企业三底线的关键问题。
乔志杰：可持续发展的同时不要忘记了环境，张女士说做大了以后不要忘记了付款。
韩世同：又要做大，又要做强，还要做稳，才是企业根本的发展方向。
乔志杰：为了实现我们既要做大又要做强还要做好而不拖欠钱，在2010年要走自己的路，把握好自己，建议大一定要注意随时随地的掌握经济发展的动态，如果要在2010年获得竞争的先机，尽可能的全面的提高自己未来在金融处理和整理上的能力，把握新的趋势，中国经济永远向好，中国2010年可能会有一点不确定，我代表我的搭档谢谢大家，还有所有的嘉宾，我们的目的是让大家快乐的讨论和快乐的听，得到更多的观点，谢谢大家。
主持人：非常精彩而且专业的年度对话，那么在我们谈完企业的模式革命以后，现在我们可能更关心的市场问题。 我们马上就进入下午论坛的第二场年度论坛对话：市场选择4.5万亿“房价”泡沫之辩
首先有请本场对话的主持嘉宾：
广州经纬房产咨询有限公司董事总经理区俊文先生
加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高 志先生
以及我们对话的对话嘉宾：
恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生
宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生先生
观澜湖地产副总经理洪铭阳先生
中惠熙元房地产集团有限公司副总经理罗江海先生
北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝 炬先生
德冠国际投资有限公司董事总经理莫 嵘先生
深圳市众厦实业发展有限公司董事长郭澍楠先生
每日经济新闻报社经委会成员黄 波先生
接下来我就把主持权交给区俊文先生和高志先生了，有请二位。
高志：我先自我介绍，我是加拿大宝佳国际建筑有限公司驻华有限公司首席代表，也是经常参与观点论坛的人。
区俊文我是经纬房地产的，首先有请各位嘉宾自我介绍，希望对话轻松一些，主持人少发言少表达自己的观点，让大家充分的发挥自己的观点，先由我左手的莫总发言。
莫嵘：我是莫嵘，德冠国际投资的，每一届观点论坛都参与，跟在座的各位都认识，很高兴能够再一次的跟大家探讨问题，谢谢。
罗江海：我是来自于中惠的罗江海，作为二线城市成长起来的企业，我本身是从广州过去的，又从东莞回到广州参加本次论坛，也有一些观点跟大家交流。
黄波：大家好，这一轮的交流，台上只有我是来自于媒体的，其他的都是专家和开发商，我是来自于每日经济新闻报社的黄波。我是中国财经类的主流日报，跟观点新媒体是合作伙伴，非常高兴今天在这里能够跟大家进行交流，谢谢大家。
郭澍楠：我是来自于深圳的，我是深圳众厦实业发展有限公司董事长，我公司是房地产服务商，有13年的从业经验，我们一直秉承用心创造价值服务房地产行业。
郝炬：我是北京正略均策的，我从管理咨询师的角度看房地产企业以及房地产行业的发展。
谢耀生：大家好我是来自宁波的百隆房地产的，我会带来自己的看法。
郭建平：大家好我来自于福建，也有一些观点跟大家探讨。
区俊文：今天大会给我们的议题，多年来房价的成交呈现了天亮，目前的舆论说房价存在很多的问题，在座的各位都是服务供应商，你们如何看待目前的房价或者是2010年房地产市场以及各个城市的走势，请各位发言。
莫嵘：最近我对此还是有一些心得，2/3的时间是在外省，1/3的时间在广州，我响应党中央的号召，积极的进军二、三线城市。金融危机的时候，我记得上次在中大是金融危机最严重的时候，我判断金融危机最大的赢家是广东的赢家，当时广东的开发商是勇敢的拿地的，事实判断我是正确的。
经济学有一个说法，用更大的泡沫消灭前面的泡沫，一线城市会有大的泡沫出现，有多少我也不知道，我跟大家讲一下自己的心得或者是一些朋友问我怎么办，我告诉大家两件事情，一线城市房价如此高怎么办，将手头上一线城市不是特别优质的房子抛掉，所谓的不是优势的房子，地段不是很好，位置不是很好的，好的房屋保留下来，是否还要购买，不要购买了，看一看。对于二、三线城市的房屋，可以这样说，下一波房价暴涨一定在二、三线城市，从企业的操作方法来看，不惜一切的资金全力购入二、三线城市的土地，很多的程度是完全没有泡沫的。
可以讲几个事例，长沙、武汉房价狂飙，基本上好一点的房屋都没有了，10月份广西的南宁获得了全国的第一，二线城市的价格快速的上升，现在关注三、四线城市，很多城市可以说是没有泡沫的，如果大家有兴趣，尤其是武广铁路开通，广州高速铁路开通，沿线的三、四线城市可以放心大胆的购买，价格也就是三、四千元，不可能有泡沫的。
罗江海：首先讲什么是房地产泡沫，当价格出现了持续的增长，而且是陡然增长的态势，同时供应和需求出现了严重的失衡，价格严重背离了资产的价值，此时就出现了泡沫我。我们在分析身边的房价是否远远超越了本身的价值，我认为只要有需求就有市场。起码在很多的城市，包括我身处的东莞，我的感觉是东莞的市场因为受金融风暴的冲击是比较大的，2009年整体的市场比2008年稍微好一些。但是完全不能说有泡沫的存在，现在的均价才6000元/平方米左右，从2007、2008年陆续拍卖的土地，楼面地价都达到了2000元/平方米，因此是没有泡沫的，今天讨论的主题是2009年全年的成交达到了4.5亿，我再跟大家分享一个数据，从2010年到2020年中国城市化的进程的情况是25岁到35岁的人口达到了2.5—3亿，如果大家需求是一、二套，十年的需求都会有5万亿元，只要有需求存在，就不存在泡沫，泡沫永远是出现在个别的城市。
黄波：因为我是在媒体工作的缘故，我的看法跟大家还是有不一样的地方，切入点是不太一样的。我认为房地产经济是典型的区域经济，中国幅员辽阔，960万平方公里，各地的省情和市情都是不同的，如果光是笼统的讲泡沫不泡沫的问题，我认为确实是不好下手的，如果要讲这方面的内容，从三个方面分析。
首先讲需求，因为今天讨论的是市场消费的内容。我不知道在座的嘉宾和听众中有多少是80后的，也不知道现场的听众和嘉宾中你们的亲戚朋友和子女中有多少是80后的。2010年1月1日面临一个问题，80后开始进入30岁了，1983年以前的人该结婚和生育的阶段，而且快接近30岁了，已经是多个高峰期，不让他们购买房屋是否可以，我们不讨论80后是否应该向父母伸手要钱购买房屋，这些都不是问题。如果钱少就租房屋居住，因为他们要购买房屋，孟子说有恒心者有恒产，现在是反过来讲有恒产者有恒心。大家都希望有自己的房产和所有权，我认识中原地产的一位经理，1997年亚洲金融风暴后价格要折一半，现在又恢复了，房价长期来说是向上的，正是因为有预期，所以大家要购买，因此需求在这里的，上海的租售比达到了1：500，虽然是不合理，还是有很多的需求，城市的体量在这里，有很多的外来人口，复旦和同济大学的毕业后就在上海工作，因为上海有很多的机会，希望拥有一片物业，这是人之常情，这是从需求的角度来讲的。
从房价的角度来看，2009年的房价，区域经济和各地的经济总量是不一样的，有的地区呈现的是恢复性增长的态势，例如成都2008年5月12日是地震受灾的，整个房价都下跌了，为什么2009年超越了2007年的峰值，除了市场整体向好，还存在恢复性的状况，有的城市还是补涨的。因此房价基本上是可以预期的，更何况去年下半年因为有了通货膨胀的预期，2010年也会出现拐点，大家在去年的11、12月，很多城市出现了恐慌性的购房，实际上跟房价是没有关系的，因为他们有需求。
区俊文：目前中央非常关心部分地区房价上涨过快。
黄波：中央经济会议和国务院常务会议后，我们看到越来越具体的政策，甚至于现在的物业税的问题，我认为一言以蔽之，中国真正有自住需求的购房者，政策对他们是麻木的。
区俊文：2010年大城市的房价是否有上升的空间。
黄波：广州有亚运，上海有世博，不让涨也不行的。其他的二、三线城市也是有机会的，短期内政策和调控存在麻木的状态。
郭建平：题目是市场选择4.5万亿泡沫之辩，我们看两个国家，一个是美国，一个是韩国。美国要炒房是无法炒起来的，这是无法上涨的。
莫嵘：一定是可以炒起来的，硅谷的房屋炒起来后又下跌了。
高志：我在美国是最有发言权的，我在十年内购买了两套房屋。
莫嵘：如果购买的地段是郊区，例如凤凰城也是不行的，因此不能一概而论的。
高志：因此我想问一个问题，黄总提了一个问题，因此我问郭总，为什么提美国炒房的问题，因为我觉得今天几位都是讨论几个问题，都是围绕广州、上海、北京，说的都是大的城市和典型的一线城市，据我所知，郭总没有在这些大城市做项目，已经转向了二、三线的省会，你认为所在的城市或者是为什么这么做，也是因为回避和尽量避免泡沫对企业的影响吗。
郭建平：我从事房地产十多年，我感觉对房地产影响比较大的有两次，一次是1997年香港的金融风波，还有一次就是2008年的世界金融危机，两次都有周期性，大概是十年左右，中国房地产和城市化进程来看，几亿人还要进城，市场的容量很大，金融危机情况下各行各业都受到了冲击，实际上房地产在行业中受的影响是最短的，一年左右的时间就恢复了。
中国如果是在发展中，房地产市场的容量是非常大的。三、四线城市来说，实际上跟一线城市是类似的，2008年受到影响，2009年马上恢复了，因此中国房地产是否有泡沫，我认为在几十年内很难产生泡沫，而且会可持续的发展。去年每个城市都出现了土地暴涨，因为土地没有下跌，房价不可能下跌的。国家为了控制房价，就会陆续的出台政策，抑制房价从而可持续的发展，也不可能让房价下跌。香港下跌后花了十几年拯救市场，而且房地产业在拉动内需，在GDP中占有非常重要的比例。
高志：您认为政府不会让房地产业下跌，是否意味着政府会夯实房地产业。
郭建平：房地产业在拉动内需方面占了主要的地位，在GDP中占了一定的比例，带动了相关的产业，城市的发展，社会的发展，只要GDP持续的增长，老百姓就有住房和购房的需求。因此房屋也是不愁卖的。
高志：我在美国购买了两套房屋，有亲身的感觉，我多年的体会，有一套房屋是很好的，位于纽约的中心位置，相对于中国的房价是比较稳定的。据我所知韩国的房屋价格起伏是比较大的，我们跟韩国以及美国的差距是比较大的，所谓的泡沫和起伏是不可避免的还是象郭总说的必要的时候要给予夯实。
谢耀生：我是中国的开发商，还没有走出国门，美国和韩国的情况跟我没有关系的，房地产必须要细分市场，不要将中国房地产的情况说的头头是道，没有可能的，必须要细分市场，每个地方的人文关系是不同的，人对住房的需求是不同的，房地产市场的形势也是不一样的。因此我认为有人说房地产是否有泡沫，这个问题讨论的太多了，我对此的看法是房地产至少在现在是没有泡沫的，为什么这么说，如果有泡沫的话，2008年打压下去25%，因为万科都主动降价，打了7.5折，不到一年的时间内又上升了，如果积压泡沫的话，弹性有这么高吗，因此不是泡沫。中国的经济去向是非常好的上升趋势，城市化情况在世界而言是没有的，美国不会有每年2000万人进入城市，美国也就是3亿人左右，我们还会继续的生，大约到17亿后才会向下走，上午一位专家说人口结构是复杂的，1958年开始毛主席鼓励我们生孩子，我们就是这样出来的，我是家里是第9子，死了几个，每个人都生了一个，我们就是一个大家庭，但是他们的下一代就麻烦了。可能会有三套住房，严格的说是有七套住房，爷爷奶奶的住房，还有爸爸妈妈的住房给他们，房屋这么多干什么用，现在要研究的问题是，廉租房缺少就要建设，而且要考虑到今后拆除的时候可以利用。现在没有办法，因为人要进来，等到以后这些房屋没有人居住的时候，我认为再过四十年这些房屋都要炸掉。
高志：用不了四十年。
谢耀生：如果都考虑向大城市进军，小城市也许20年没有人居住，都到大城市，现在不断的建造廉租房，以后拆迁就是一个问题，如果全部用钢结构，解决问题后就好办，拆除后刚都可以使用，香港的陈总说的对，绿色、环保，而且是可利用和可周转的，因此房地产开发公司和政府都要考虑的。
今年上半年博鳌论坛我被任志强先生点名，他说刚才得奖的人的发言是惊弓之鸟，参加会议的人都是知道的。
我认为现在的开发商到这里来开会都是惊弓之鸟，因为心态不平衡了，因为钱赚得太多了，价格抬得太高了，是否会被老爸骂，要看老爸是否有政策，因此来这里听一下专家对此是否有看法，实际上专家的话不要太多的听，还是要听温总理两个字，给了我信心。他说2009年是房地产恢复的比较快，是恢复两个字，没有说市场混乱，个别城市房价涨的太快，中央已经重视了，先拿了一条来调整，就是营业税2年改为5年，除此之外没有其他的政策，二套房首付款20%变为40%，利率还是下调70%，因此给所有的开发商提提精神，明年还是好的年头，从2008年下半年出台的政策是有房地产政策以来最好的机会和最好的时机，什么时候出现了购买房屋出现打7折的情况，就是去年，今年还是继续的，有如此好的市场，怎么会怕宏观经济，也不用担心被打压。最起码今年不会被打压，为什么今年不会被打压，因为2010年实体经济的恢复绝对不会恢复到前几年好的状况，如果实体经济上不来，投资还是需要拉动的，房地产行业还是支柱行业，还是要倾斜和扶持的行业，因为政府不敢说，因为房价太高了，还有一个问题，地方的作为有一点落后，上午朱中一谈到这一点，应该完成的廉租房只完成了1/10，政府应该进行处理。应该做的事情没有做，廉租房应该去做，该给保障的住房就要做，不能将保障的住房由开发商来做，说目前的房价高，实际上是谁的责任，从2009年的情况来看，都是宏观调控政策不当造成的，为什么这么说？
2007年开始到2008年连续16次增加银行的准备金率，连续12次调整利息，甚至一个月调高两次利率，从紧的货币政策影响了投资，因为房地产行业是需要银行输血的，因此房地产业下跌了，加上金融危机使房地产行业被压下去了，都称之为冰霜加雪。2009年为什么房地产业如此的高，可以说是让炒房客进来，这里可以赚钱，就是这个意思，如果没有将2年改为5年，成本上升了，房价还会象2009年那样火爆，实际上房地产行业2009年的利润率有一点不正常，谢谢大家。
高志：惊弓之鸟，冰霜加雪。
区俊文：我谈自己的看法，虽然大家看好2010年的房市和楼价，但是今天很少听到消费者的态度，在广州而言，我的一些朋友，疯狂的购买房屋是从去年的3月份到9月份，实际上9月份后，很多的行为都是投机者，因为房价上升很高的时候，他们就停下来，现在在观望，因为他们有钱，是否会影响到明年市场的变化。
中央是否会打压房地产，没有人会说消费者心态的变化以及能力的情况，希望各位嘉宾从这个角度多谈自己的看法。
郭澍楠：我从上午到现在，听到最多的关键词就是泡沫，我们如何理解泡沫，房价高的是沿海的发达城市有怎样的特征，主要是经济外向型的城市，如果只是从静态的数据定义泡沫的话是有泡沫的。
广州、深圳、上海、北京如果按照当地静态的收入比衡量的话泡沫就大了，但是我们忘记了，这些城市的资金是从外部来的，因此泡沫的定义就要谨慎，从整体来讲，整个中国的供需来讲，我认为从大的来讲是没有泡沫的，因为经济发展比较快，或者是人员聚集比较多的地方会造成房价的上涨，这是常规的思维。美国也好，英国也好，房价最贵的都是最繁华的区域，全国有12个沿海省房价比较高，我们就将这种现象定义为全国的泡沫我认为应该值得商榷。就算是有泡沫也不能当做贬义词，也不要恐惧，我们要面对泡沫，我们要相信国家领导人，他们是有智慧的，中国跟美国和其他国家是不同的，我们的治理和管治机制是不同的。我们的总理可以管周小川，美国的总统不一定能够管伯南克，中国的特色就是一党专政。
政府可以进行政策的干预，我们是发展中国家，一定有不确定的因素，从人口的结构，经济体量来看，这是其他国家无法对比的。如果以静态的数据，以过往的经验恒定中国的话，我认为一定会“掉眼镜”的，我的结论泡沫是有的，而且是适度的，未来房地产的走势是向上的，我想有钱的人还是可以放心、安心的投入房地产业。
郝炬：上午大家都谈了很多的泡沫，关键泡沫有多大，如果是小泡沫，啤酒也是有泡沫的，可以通过时间消化的，市场在2009年局部区域或者是一、二线城市的房价过快，销量超乎预期的放大，这是我们看到的现实情况。
第二个现实，2002—2007年所有的房地产企业都面临着调控风险，上午朱会长说变成了“空调”，房价下调没有看到，但是在2008年在全国范围内房价的下调确实出现了。同时2008年预期非常悲观的时候，去年也参加了观点的几次会议，2009年年初开始刚性需求开始释放，到了年底出现了恐慌性的抢购，在此过程中，对于房地产行业未来的波动，无论是否有泡沫，但是有一个不铮的事实，房地产行业周期性的调整长期是看好的，已经在中国的房地产行业和经济中体现出来了。在这种环境下，2007年的预期是什么，房地产企业应该如何做，几位嘉宾是比较乐观的，我换一个角度，今天杜博士讲财务底线的时候，也是从这个角度看房地产企业未来的发展。
2009年房价的上涨在一线城市是快速的，甚至有翻倍的，平均是30%—50%的增长，二线城市相对平缓一些，在三线、四线城市基本上没有看到上涨的情况，但是价格上涨的趋势有蔓延的现象，前面几位嘉宾也谈到了这一现象。
2009年房地产的销售是4.5万亿元，占到商品零售总额的40%—50%的比例，北京二手房的交易量占到2006—2008年三年的总和，一线和二线城市09年的销售额跟2007年相比是大幅度的放大，2010年是否可以延续这样的趋势，这是我们值得考虑的。价格是稳中有升或者是稳重略有调整，我是认可的。
作为房地产企业，从经营的角度来说，现金流是最关键的，一、二线核心区域的销售量在2010年中会出现怎样的变化，当然跟政府包括相关的调控政策是紧密相关的，我自己的预计是，跟2009年相比一定会有所下滑，而且比例会在合理的范围内，二手房交易方面，因为我不是这方面的专家。
郭澍楠：量还是价格的下滑。
郝炬：量的下滑，北京的一些专家认为有30%—40%的下滑，客观的讲，现在有实实在在的问题，我们谈市场的供需结构就是博弈，大家都谈今年下半年到12月份的时候货已经不足了，最终的结果是什么，2009年下半年和2010年的时候大家要关注一些数据，投资新开工量是不足的，也是下滑的，尤其是一、二线城市特别的明显，换个角度说，我们经历了2008年大幅度的调整，2009年大幅度的上升，可以说是大喜大悲。作为房地产企业而言，我们在2009赚到了很多的利润和稳定的现金流，对于2010年的预期以及2011年有很多的不确定性，应该如何做好相应的准备，这是我们需要考虑的，当然信心是重要的，更重要的是如何有效的成长起来。
未来中国一定会发展的很好，但是企业是否可以发展的更好，是否可以活得更好，这是我们需要正视的，2010年重新的审视快和慢的节奏，这一点是非常关键的。
区俊文：听了这么多专家的意见，包括各路专家的看法，我借此机会说一下自己的观点。
我心理是忐忑不安的，我是做前线和代理的，2009年市场放量，从价格到销售面积都创了历史新高，恢复的程度是过快的，快到让所有人意料之外，不同的专家从供求的关系，对2010年市场的供求关系以及信贷的支持，政策对于房地产轻微的影响来看，2010年房地产价格还是比较高的，或者是货量适当的下滑，我有一种不好的感觉，这么多人的讨论都是从宏观的角度说政策或者是供求关系，或者地王的出现带来面粉的上涨，或者是面粉比面包还要贵的情况，我们探讨投资者和购房的消费者，他们心理上有一些变化。未来要小心的问题是，消费者购房的行为，在过往的一年中，四大城市城市的房价非常高，他们面对高房价是否还会出手，目前市场是商品化的，主要是投资型和刚性需求为主，首次置业对市场的影响相对是低的。如果细分2009年成交的买家，70%是没有刚性需求的，大家主要是以投资回报进行投资的，当然也带有改善的需求，我认为2010年的价格如果从供求的关系来看还会有10%—20%的上升，尤其是核心地带。
消费者如何看待投资，我是有一定的怀疑，尤其是大城市的消费者，在2009年房价有30%—50%的上升，对此我是有忧虑的，关键是消费者是否买账，我不知道大家的看法是怎样的。
郭澍楠：说了很多的观点和政策，我最终还是要从终端消费者的角度考虑，我认为房价会上涨，这是从买卖双方来看的，现在普遍的现象是，所有的市民对比之前的四、五年都会认为房价上涨了。但是有钱的人都会购买房屋，这是第一个观念。
第二，中国人传统的观念就是安居乐业，没有钱的人都会向父母要钱或者是向兄弟借钱购买房屋，因此导致真正的需求和虚的需求，因此导致房价上升。
第三，从开发商的角度来看，因为宏观、中观、微观的角度，从整体考虑，认为未来的房地产是有商机的，从买卖双方来讲，都认为房地产长远的角度是向好的。甲方认为有钱赚，消费者认为如果迟买就会吃亏，在这样的前提下，潜在的需求驱动了整体的消费欲望。
黄波：我说中国的二线城市，例如成都、西安等城市，你问王石为什么爬山，他说因为山在哪里，问西安的人为什么要购买房屋，因为房屋在这里，这是毋庸置疑的，所有的购房者都比经济学家更加关注自己的钱袋子，他们对房价和市场进行了判断，他们认为整体是向好的，有的专家说倒退十年来看房价是上涨的，如果碰到比较狠的政策调控，如果真的兑现的话，大不了解放战争晚结束几年，几年后房价又会上升的，很多人是可以等得起的，大家有这样的预期。
成都2008年5月12日后房价下调，很多人退房了，2009年的情况超越了2007年的峰值，到成都和西安等二线城市去了解，消费者就会告诉你，为什么2009年怎么上升的比较猛烈，他们不会认为房价比较贵，因为还有上海和北京，达到了1：500的租售比，但是二线城市都会认为过去的半年上涨的比较猛，还是会购买，而且买得起，这样推断2010年的情况，调控是有的，实际上连傻子都知道国家是不会打压房地产，只是让房地产业增速放缓，在此基础上会选择自己的投资。
区俊文：请莫总回应。
莫嵘：我算是开发商代表，还没有如此的乐观，我赞成区先生的观点，风险无处不在，我们在广州经历了八年熊市，我估计全中国只有广州经历了熊市，其他的城市没有经历过熊市，大家不知道如何死的，广州80%的开发商都被消灭掉了，我是比较乐观的，我的警惕性是比较强的，我跟曹总的观点是一样的，我们现在希望熊市，按照他的观点，上一轮金融危机没有消灭很多不良的开发商，而且活得比较好，这一轮之后，更多的国有企业和其他行业的企业进入房地产行业，我们希望风险出现，当然大规模的现象没有必要，但是我认为应该让局部门槛或者是风险存在。
如果作为消费者，我是坚决反对这种观点，风险无处不在，钱袋子是最重要的，房屋并不是最重要的。
高志：前途是光明的，道路是曲折的，我就一句话，设计公司今年的活比去年多。
主持人：谢谢各位嘉宾的精彩讨论！告别了光荣的2009年，我们站在2010年的起点。今天来自 全国各地的中国房地产行业的朋友们在这里为我们奉献的一场精彩盛会，相信我们也会有一个更好的未来。亲爱的朋友们，我们今天的2009城市观点论坛中国行年度论坛马上就要结束了。但我们相信，通过我们所有人的共同努力，我们的行业与我们国家的未来一定可以迎来更美好的春天，再一次感谢今天参加我们论坛各位来宾和各位朋友，谢谢大家！
接下来请今天参与演讲及对话的嘉宾上台合影，谢谢各位嘉宾的参与！我们今天的论坛到此结束。2010年的城市观点论坛中国行将更加精彩！
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