年度论坛对话（二）：4.5万亿“房价”泡沫之辩

来源: [观点网] 时间: 2010-01-07 17:25

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　　主持人：非常精彩而且专业的年度对话，那么在我们谈完企业的模式革命以后，现在我们可能更关心的市场问题。我们马上就进入下午论坛的第二场年度论坛对话：“市场选择：4.5万亿“房价”泡沫之辩”。

　　首先有请本场对话的主持嘉宾：

　　广州经纬房产咨询有限公司董事总经理区俊文先生

　　加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生

　　以及我们对话的对话嘉宾：

　　恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生

　　宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生先生

　　观澜湖地产副总经理洪铭阳先生

　　中惠熙元房地产集团有限公司副总经理罗江海先生

　　北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬先生

　　德冠国际投资有限公司董事总经理莫嵘先生

　　深圳市众厦实业发展有限公司董事长郭澍楠先生

　　每日经济新闻报社经委会成员黄波先生

　　接下来我就把主持权交给区俊文先生和高志先生了，有请二位。

　　高志：我先自我介绍，我是加拿大宝佳国际建筑有限公司驻华有限公司首席代表，也是经常参与观点论坛的人。

　　欧我是经纬房地产的，首先有请各位嘉宾自我介绍，希望对话轻松一些，主持人少发言少表达自己的观点，让大家充分的发挥自己的观点，先由我左手的莫总发言。

　　莫嵘：我是莫嵘，德冠国际投资的，每一届观点论坛都参与，跟在座的各位都认识，很高兴能够再一次的跟大家探讨问题，谢谢。

　　罗江海：我是来自于中惠的罗江海，作为二线城市成长起来的企业，我本身是从广州过去的，又从东莞回到广州参加本次论坛，也有一些观点跟大家交流。

　　黄波：大家好，这一轮的交流，台上只有我是来自于媒体的，其他的都是专家和开发商，我是来自于每日经济新闻报社的黄波。我是中国财经类的主流日报，跟观点新媒体是合作伙伴，非常高兴今天在这里能够跟大家进行交流，谢谢大家。

　　郭澍楠：我是来自于深圳的，我是深圳众厦实业发展有限公司董事长，我公司是房地产服务商，有13年的从业经验，我们一直秉承用心创造价值服务房地产行业。

　　郝炬：我是北京正略均策的，我从管理咨询师的角度看房地产企业以及房地产行业的发展。

　　谢耀生：大家好我是来自宁波的百隆房地产的，我会带来自己的看法。

　　郭建平：大家好我来自于福建，也有一些观点跟大家探讨。

　　区俊文：今天大会给我们的议题，多年来房价的成交呈现了天亮，目前的舆论说房价存在很多的问题，在座的各位都是服务供应商，你们如何看待目前的房价或者是2010年房地产市场以及各个城市的走势，请各位发言。

　　莫嵘：最近我对此还是有一些心得，2/3的时间是在外省，1/3的时间在广州，我响应党中央的号召，积极的进军二、三线城市。金融危机的时候，我记得上次在中大是金融危机最严重的时候，我判断金融危机最大的赢家是广东的赢家，当时广东的开发商是勇敢的拿地的，事实判断我是正确的。

　　经济学有一个说法，用更大的泡沫消灭前面的泡沫，一线城市会有大的泡沫出现，有多少我也不知道，我跟大家讲一下自己的心得或者是一些朋友问我怎么办，我告诉大家两件事情，一线城市房价如此高怎么办，将手头上一线城市不是特别优质的房子抛掉，所谓的不是优势的房子，地段不是很好，位置不是很好的，好的房屋保留下来，是否还要购买，不要购买了，看一看。对于二、三线城市的房屋，可以这样说，下一波房价暴涨一定在二、三线城市，从企业的操作方法来看，不惜一切的资金全力购入二、三线城市的土地，很多的程度是完全没有泡沫的。

　　可以讲几个事例，长沙、武汉房价狂飙，基本上好一点的房屋都没有了，10月份广西的南宁获得了全国的第一，二线城市的价格快速的上升，现在关注三、四线城市，很多城市可以说是没有泡沫的，如果大家有兴趣，尤其是武广铁路开通，广州高速铁路开通，沿线的三、四线城市可以放心大胆的购买，价格也就是三、四千元，不可能有泡沫的。

　　罗江海：首先讲什么是房地产泡沫，当价格出现了持续的增长，而且是陡然增长的态势，同时供应和需求出现了严重的失衡，价格严重背离了资产的价值，此时就出现了泡沫我。我们在分析身边的房价是否远远超越了本身的价值，我认为只要有需求就有市场。起码在很多的城市，包括我身处的东莞，我的感觉是东莞的市场因为受金融风暴的冲击是比较大的，2009年整体的市场比2008年稍微好一些。但是完全不能说有泡沫的存在，现在的均价才6000元/平方米左右，从2007、2008年陆续拍卖的土地，楼面地价都达到了2000元/平方米，因此是没有泡沫的，今天讨论的主题是2009年全年的成交达到了4.5亿，我再跟大家分享一个数据，从2010年到2020年中国城市化的进程的情况是25岁到35岁的人口达到了2.5—3亿，如果大家需求是一、二套，十年的需求都会有5万亿元，只要有需求存在，就不存在泡沫，泡沫永远是出现在个别的城市。

　　黄波：因为我是在媒体工作的缘故，我的看法跟大家还是有不一样的地方，切入点是不太一样的。我认为房地产经济是典型的区域经济，中国幅员辽阔，960万平方公里，各地的省情和市情都是不同的，如果光是笼统的讲泡沫不泡沫的问题，我认为确实是不好下手的，如果要讲这方面的内容，从三个方面分析。

　　首先讲需求，因为今天讨论的是市场消费的内容。我不知道在座的嘉宾和听众中有多少是80后的，也不知道现场的听众和嘉宾中你们的亲戚朋友和子女中有多少是80后的。2010年1月1日面临一个问题，80后开始进入30岁了，1983年以前的人该结婚和生育的阶段，而且快接近30岁了，已经是多个高峰期，不让他们购买房屋是否可以，我们不讨论80后是否应该向父母伸手要钱购买房屋，这些都不是问题。如果钱少就租房屋居住，因为他们要购买房屋，孟子说有恒心者有恒产，现在是反过来讲有恒产者有恒心。大家都希望有自己的房产和所有权，我认识中原地产的一位经理，1997年亚洲金融风暴后价格要折一半，现在又恢复了，房价长期来说是向上的，正是因为有预期，所以大家要购买，因此需求在这里的，上海的租售比达到了1：500，虽然是不合理，还是有很多的需求，城市的体量在这里，有很多的外来人口，复旦和同济大学的毕业后就在上海工作，因为上海有很多的机会，希望拥有一片物业，这是人之常情，这是从需求的角度来讲的。

　　从房价的角度来看，2009年的房价，区域经济和各地的经济总量是不一样的，有的地区呈现的是恢复性增长的态势，例如成都2008年5月12日是地震受灾的，整个房价都下跌了，为什么2009年超越了2007年的峰值，除了市场整体向好，还存在恢复性的状况，有的城市还是补涨的。因此房价基本上是可以预期的，更何况去年下半年因为有了通货膨胀的预期，2010年也会出现拐点，大家在去年的11、12月，很多城市出现了恐慌性的购房，实际上跟房价是没有关系的，因为他们有需求。

　　区俊文：目前中央非常关心部分地区房价上涨过快。

　　黄波：中央经济会议和国务院常务会议后，我们看到越来越具体的政策，甚至于现在的物业税的问题，我认为一言以蔽之，中国真正有自住需求的购房者，政策对他们是麻木的。

　　区俊文：2010年大城市的房价是否有上升的空间。

　　黄波：广州有亚运，上海有世博，不让涨也不行的。其他的二、三线城市也是有机会的，短期内政策和调控存在麻木的状态。

　　郭建平：题目是市场选择4.5万亿泡沫之辩，我们看两个国家，一个是美国，一个是韩国。美国要炒房是无法炒起来的，这是无法上涨的。

　　莫嵘：一定是可以炒起来的，硅谷的房屋炒起来后又下跌了。

　　高志：我在美国是最有发言权的，我在十年内购买了两套房屋。

　　莫嵘：如果购买的地段是郊区，例如凤凰城也是不行的，因此不能一概而论的。

　　高志：因此我想问一个问题，黄总提了一个问题，因此我问郭总，为什么提美国炒房的问题，因为我觉得今天几位都是讨论几个问题，都是围绕广州、上海、北京，说的都是大的城市和典型的一线城市，据我所知，郭总没有在这些大城市做项目，已经转向了二、三线的省会，你认为所在的城市或者是为什么这么做，也是因为回避和尽量避免泡沫对企业的影响吗。

　　郭建平：我从事房地产十多年，我感觉对房地产影响比较大的有两次，一次是1997年香港的金融风波，还有一次就是2008年的世界金融危机，两次都有周期性，大概是十年左右，中国房地产和城市化进程来看，几亿人还要进城，市场的容量很大，金融危机情况下各行各业都受到了冲击，实际上房地产在行业中受的影响是最短的，一年左右的时间就恢复了。

　　中国如果是在发展中，房地产市场的容量是非常大的。三、四线城市来说，实际上跟一线城市是类似的，2008年受到影响，2009年马上恢复了，因此中国房地产是否有泡沫，我认为在几十年内很难产生泡沫，而且会可持续的发展。去年每个城市都出现了土地暴涨，因为土地没有下跌，房价不可能下跌的。国家为了控制房价，就会陆续的出台政策，抑制房价从而可持续的发展，也不可能让房价下跌。香港下跌后花了十几年拯救市场，而且房地产业在拉动内需，在GDP中占有非常重要的比例。

　　高志：您认为政府不会让房地产业下跌，是否意味着政府会夯实房地产业。

　　郭建平：房地产业在拉动内需方面占了主要的地位，在GDP中占了一定的比例，带动了相关的产业，城市的发展，社会的发展，只要GDP持续的增长，老百姓就有住房和购房的需求。因此房屋也是不愁卖的。

　　高志：我在美国购买了两套房屋，有亲身的感觉，我多年的体会，有一套房屋是很好的，位于纽约的中心位置，相对于中国的房价是比较稳定的。据我所知韩国的房屋价格起伏是比较大的，我们跟韩国以及美国的差距是比较大的，所谓的泡沫和起伏是不可避免的还是象郭总说的必要的时候要给予夯实。

　　谢耀生：我是中国的开发商，还没有走出国门，美国和韩国的情况跟我没有关系的，房地产必须要细分市场，不要将中国房地产的情况说的头头是道，没有可能的，必须要细分市场，每个地方的人文关系是不同的，人对住房的需求是不同的，房地产市场的形势也是不一样的。因此我认为有人说房地产是否有泡沫，这个问题讨论的太多了，我对此的看法是房地产至少在现在是没有泡沫的，为什么这么说，如果有泡沫的话，2008年打压下去25%，因为万科都主动降价，打了7.5折，不到一年的时间内又上升了，如果积压泡沫的话，弹性有这么高吗，因此不是泡沫。中国的经济去向是非常好的上升趋势，城市化情况在世界而言是没有的，美国不会有每年2000万人进入城市，美国也就是3亿人左右，我们还会继续的生，大约到17亿后才会向下走，上午一位专家说人口结构是复杂的，1958年开始毛主席鼓励我们生孩子，我们就是这样出来的，我是家里是第9子，死了几个，每个人都生了一个，我们就是一个大家庭，但是他们的下一代就麻烦了。可能会有三套住房，严格的说是有七套住房，爷爷奶奶的住房，还有爸爸妈妈的住房给他们，房屋这么多干什么用，现在要研究的问题是，廉租房缺少就要建设，而且要考虑到今后拆除的时候可以利用。现在没有办法，因为人要进来，等到以后这些房屋没有人居住的时候，我认为再过四十年这些房屋都要炸掉。

　　高志：用不了四十年。

　　谢耀生：如果都考虑向大城市进军，小城市也许20年没有人居住，都到大城市，现在不断的建造廉租房，以后拆迁就是一个问题，如果全部用钢结构，解决问题后就好办，拆除后刚都可以使用，香港的陈总说的对，绿色、环保，而且是可利用和可周转的，因此房地产开发公司和政府都要考虑的。

　　今年上半年博鳌论坛我被任志强先生点名，他说刚才得奖的人的发言是惊弓之鸟，参加会议的人都是知道的。

　　我认为现在的开发商到这里来开会都是惊弓之鸟，因为心态不平衡了，因为钱赚得太多了，价格抬得太高了，是否会被老爸骂，要看老爸是否有政策，因此来这里听一下专家对此是否有看法，实际上专家的话不要太多的听，还是要听温总理两个字，给了我信心。他说2009年是房地产恢复的比较快，是恢复两个字，没有说市场混乱，个别城市房价涨的太快，中央已经重视了，先拿了一条来调整，就是营业税2年改为5年，除此之外没有其他的政策，二套房首付款20%变为40%，利率还是下调70%，因此给所有的开发商提提精神，明年还是好的年头，从2008年下半年出台的政策是有房地产政策以来最好的机会和最好的时机，什么时候出现了购买房屋出现打7折的情况，就是去年，今年还是继续的，有如此好的市场，怎么会怕宏观经济，也不用担心被打压。最起码今年不会被打压，为什么今年不会被打压，因为2010年实体经济的恢复绝对不会恢复到前几年好的状况，如果实体经济上不来，投资还是需要拉动的，房地产行业还是支柱行业，还是要倾斜和扶持的行业，因为政府不敢说，因为房价太高了，还有一个问题，地方的作为有一点落后，上午朱中一谈到这一点，应该完成的廉租房只完成了1/10，政府应该进行处理。应该做的事情没有做，廉租房应该去做，该给保障的住房就要做，不能将保障的住房由开发商来做，说目前的房价高，实际上是谁的责任，从2009年的情况来看，都是宏观调控政策不当造成的，为什么这么说？

　　2007年开始到2008年连续16次增加银行的准备金率，连续12次调整利息，甚至一个月调高两次利率，从紧的货币政策影响了投资，因为房地产行业是需要银行输血的，因此房地产业下跌了，加上金融危机使房地产行业被压下去了，都称之为冰霜加雪。2009年为什么房地产业如此的高，可以说是让炒房客进来，这里可以赚钱，就是这个意思，如果没有将2年改为5年，成本上升了，房价还会象2009年那样火爆，实际上房地产行业2009年的利润率有一点不正常，谢谢大家。

　　高志：惊弓之鸟，冰霜加雪。

　　区俊文：我谈自己的看法，虽然大家看好2010年的房市和楼价，但是今天很少听到消费者的态度，在广州而言，我的一些朋友，疯狂的购买房屋是从去年的3月份到9月份，实际上9月份后，很多的行为都是投机者，因为房价上升很高的时候，他们就停下来，现在在观望，因为他们有钱，是否会影响到明年市场的变化。

　　中央是否会打压房地产，没有人会说消费者心态的变化以及能力的情况，希望各位嘉宾从这个角度多谈自己的看法。

　　郭澍楠：我从上午到现在，听到最多的关键词就是泡沫，我们如何理解泡沫，房价高的是沿海的发达城市有怎样的特征，主要是经济外向型的城市，如果只是从静态的数据定义泡沫的话是有泡沫的。

　　广州、深圳、上海、北京如果按照当地静态的收入比衡量的话泡沫就大了，但是我们忘记了，这些城市的资金是从外部来的，因此泡沫的定义就要谨慎，从整体来讲，整个中国的供需来讲，我认为从大的来讲是没有泡沫的，因为经济发展比较快，或者是人员聚集比较多的地方会造成房价的上涨，这是常规的思维。美国也好，英国也好，房价最贵的都是最繁华的区域，全国有12个沿海省房价比较高，我们就将这种现象定义为全国的泡沫我认为应该值得商榷。就算是有泡沫也不能当做贬义词，也不要恐惧，我们要面对泡沫，我们要相信国家领导人，他们是有智慧的，中国跟美国和其他国家是不同的，我们的治理和管治机制是不同的。我们的总理可以管周小川，美国的总统不一定能够管伯南克，中国的特色就是一党专政。

　　政府可以进行政策的干预，我们是发展中国家，一定有不确定的因素，从人口的结构，经济体量来看，这是其他国家无法对比的。如果以静态的数据，以过往的经验恒定中国的话，我认为一定会“掉眼镜”的，我的结论泡沫是有的，而且是适度的，未来房地产的走势是向上的，我想有钱的人还是可以放心、安心的投入房地产业。

　　郝炬：上午大家都谈了很多的泡沫，关键泡沫有多大，如果是小泡沫，啤酒也是有泡沫的，可以通过时间消化的，市场在2009年局部区域或者是一、二线城市的房价过快，销量超乎预期的放大，这是我们看到的现实情况。

　　第二个现实，2002—2007年所有的房地产企业都面临着调控风险，上午朱会长说变成了“空调”，房价下调没有看到，但是在2008年在全国范围内房价的下调确实出现了。同时2008年预期非常悲观的时候，去年也参加了观点的几次会议，2009年年初开始刚性需求开始释放，到了年底出现了恐慌性的抢购，在此过程中，对于房地产行业未来的波动，无论是否有泡沫，但是有一个不铮的事实，房地产行业周期性的调整长期是看好的，已经在中国的房地产行业和经济中体现出来了。在这种环境下，2007年的预期是什么，房地产企业应该如何做，几位嘉宾是比较乐观的，我换一个角度，今天杜博士讲财务底线的时候，也是从这个角度看房地产企业未来的发展。

　　2009年房价的上涨在一线城市是快速的，甚至有翻倍的，平均是30%—50%的增长，二线城市相对平缓一些，在三线、四线城市基本上没有看到上涨的情况，但是价格上涨的趋势有蔓延的现象，前面几位嘉宾也谈到了这一现象。

　　2009年房地产的销售是4.5万亿元，占到商品零售总额的40%—50%的比例，北京二手房的交易量占到2006—2008年三年的总和，一线和二线城市09年的销售额跟2007年相比是大幅度的放大，2010年是否可以延续这样的趋势，这是我们值得考虑的。价格是稳中有升或者是稳重略有调整，我是认可的。

　　作为房地产企业，从经营的角度来说，现金流是最关键的，一、二线核心区域的销售量在2010年中会出现怎样的变化，当然跟政府包括相关的调控政策是紧密相关的，我自己的预计是，跟2009年相比一定会有所下滑，而且比例会在合理的范围内，二手房交易方面，因为我不是这方面的专家。

　　郭澍楠：量还是价格的下滑。

　　郝炬：量的下滑，北京的一些专家认为有30%—40%的下滑，客观的讲，现在有实实在在的问题，我们谈市场的供需结构就是博弈，大家都谈今年下半年到12月份的时候货已经不足了，最终的结果是什么，2009年下半年和2010年的时候大家要关注一些数据，投资新开工量是不足的，也是下滑的，尤其是一、二线城市特别的明显，换个角度说，我们经历了2008年大幅度的调整，2009年大幅度的上升，可以说是大喜大悲。作为房地产企业而言，我们在2009赚到了很多的利润和稳定的现金流，对于2010年的预期以及2011年有很多的不确定性，应该如何做好相应的准备，这是我们需要考虑的，当然信心是重要的，更重要的是如何有效的成长起来。

　　未来中国一定会发展的很好，但是企业是否可以发展的更好，是否可以活得更好，这是我们需要正视的，2010年重新的审视快和慢的节奏，这一点是非常关键的。

　　区俊文：听了这么多专家的意见，包括各路专家的看法，我借此机会说一下自己的观点。

　　我心理是忐忑不安的，我是做前线和代理的，2009年市场放量，从价格到销售面积都创了历史新高，恢复的程度是过快的，快到让所有人意料之外，不同的专家从供求的关系，对2010年市场的供求关系以及信贷的支持，政策对于房地产轻微的影响来看，2010年房地产价格还是比较高的，或者是货量适当的下滑，我有一种不好的感觉，这么多人的讨论都是从宏观的角度说政策或者是供求关系，或者地王的出现带来面粉的上涨，或者是面粉比面包还要贵的情况，我们探讨投资者和购房的消费者，他们心理上有一些变化。未来要小心的问题是，消费者购房的行为，在过往的一年中，四大城市城市的房价非常高，他们面对高房价是否还会出手，目前市场是商品化的，主要是投资型和刚性需求为主，首次置业对市场的影响相对是低的。如果细分2009年成交的买家，70%是没有刚性需求的，大家主要是以投资回报进行投资的，当然也带有改善的需求，我认为2010年的价格如果从供求的关系来看还会有10%—20%的上升，尤其是核心地带。

　　消费者如何看待投资，我是有一定的怀疑，尤其是大城市的消费者，在2009年房价有30%—50%的上升，对此我是有忧虑的，关键是消费者是否买账，我不知道大家的看法是怎样的。

　　郭澍楠：说了很多的观点和政策，我最终还是要从终端消费者的角度考虑，我认为房价会上涨，这是从买卖双方来看的，现在普遍的现象是，所有的市民对比之前的四、五年都会认为房价上涨了。但是有钱的人都会购买房屋，这是第一个观念。

　　第二，中国人传统的观念就是安居乐业，没有钱的人都会向父母要钱或者是向兄弟借钱购买房屋，因此导致真正的需求和虚的需求，因此导致房价上升。

　　第三，从开发商的角度来看，因为宏观、中观、微观的角度，从整体考虑，认为未来的房地产是有商机的，从买卖双方来讲，都认为房地产长远的角度是向好的。甲方认为有钱赚，消费者认为如果迟买就会吃亏，在这样的前提下，潜在的需求驱动了整体的消费欲望。

　　黄波：我说中国的二线城市，例如成都、西安等城市，你问王石为什么爬山，他说因为山在哪里，问西安的人为什么要购买房屋，因为房屋在这里，这是毋庸置疑的，所有的购房者都比经济学家更加关注自己的钱袋子，他们对房价和市场进行了判断，他们认为整体是向好的，有的专家说倒退十年来看房价是上涨的，如果碰到比较狠的政策调控，如果真的兑现的话，大不了解放战争晚结束几年，几年后房价又会上升的，很多人是可以等得起的，大家有这样的预期。

　　成都2008年5月12日后房价下调，很多人退房了，2009年的情况超越了2007年的峰值，到成都和西安等二线城市去了解，消费者就会告诉你，为什么2009年怎么上升的比较猛烈，他们不会认为房价比较贵，因为还有上海和北京，达到了1：500的租售比，但是二线城市都会认为过去的半年上涨的比较猛，还是会购买，而且买得起，这样推断2010年的情况，调控是有的，实际上连傻子都知道国家是不会打压房地产，只是让房地产业增速放缓，在此基础上会选择自己的投资。

　　区俊文：请莫总回应。

　　莫嵘：我算是开发商代表，还没有如此的乐观，我赞成区先生的观点，风险无处不在，我们在广州经历了八年熊市，我估计全中国只有广州经历了熊市，其他的城市没有经历过熊市，大家不知道如何死的，广州80%的开发商都被消灭掉了，我是比较乐观的，我的警惕性是比较强的，我跟曹总的观点是一样的，我们现在希望熊市，按照他的观点，上一轮金融危机没有消灭很多不良的开发商，而且活得比较好，这一轮之后，更多的国有企业和其他行业的企业进入房地产行业，我们希望风险出现，当然大规模的现象没有必要，但是我认为应该让局部门槛或者是风险存在。

　　如果作为消费者，我是坚决反对这种观点，风险无处不在，钱袋子是最重要的，房屋并不是最重要的。

　　高志：前途是光明的，道路是曲折的，我就一句话，设计公司今年的活比去年多。

　　主持人：谢谢各位嘉宾的精彩讨论！告别了光荣的2009年，我们站在2010年的起点。今天来自全国各地的中国房地产行业的朋友们在这里为我们奉献的一场精彩盛会，相信我们也会有一个更好的未来。亲爱的朋友们，我们今天的2009城市观点论坛中国行年度论坛马上就要结束了。但我们相信，通过我们所有人的共同努力，我们的行业与我们国家的未来一定可以迎来更美好的春天，再一次感谢今天参加我们论坛各位来宾和各位朋友，谢谢大家！