朱中一问答：“国十一条”出台前夕解读热点

来源: [观点网] 时间: 2010-01-11 00:57

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　　最新出台的“国十一条”是对去年末中央经济工作会议和“国四条”基调的重申及细化。

　　编者按：高房价、房地产泡沫风险已经成为业界热议话题。就在“国十一条”出台前夕，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一就在1月7日观点新媒体主办的“城市观点论坛中国行2009年度论坛”上演讲时进行了剖析：虽然有泡沫，但是泡沫消化比较快，实际上中国不停地进行调控的过程就是在不停挤泡沫的过程。

　　最新出台的“国十一条”是对去年末中央经济工作会议和“国四条”基调的重申及细化。换而言之，朱中一对政策轨道提前作了解读。

　　1月10日，为了抑房价飙升、加强风险防范和市场监管等问题，国务院就促进房地产市场平稳健康发展下发了共五项“十一条”的文件简称“国十一条”，打响了今年最新楼市调控新政“第一枪”，重点涉及到住房和城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门、国有资产监管部门五部委及金融机构，新政中对二套房、住房税、房地产信贷等给予政策层面新的定义，房地产市场再次成为众人关注的焦点。

　　正如朱中一先前分析认为，“国四条”已确定了房地产总的框架，中央对房地产的期望是明确的，关键是增加普通商品房的供给，支持居民自主和改善型的需求，开发的户型、供应的对象要适当的调整，扩大内需中房地产是重要的内容。“国十一条”中提出，要求加快中低价位、中小套型普通商品住房建设以及增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

　　部分城市房价大幅上涨正是目前中国房地产市场的真实写照。朱中一在前一日的演讲中亦表示，2009年房价上涨确实是比较大，不光是一线城市，东部的二线城市，如南京、杭州、厦门的涨幅都是比较大的，而且已蔓延至中西部城市。

　　“房价上涨的原因是复杂的，主要是土地和住宅的有效供给不足；另外一个原因，目前的政策比较宽松，房地产保值增值的预期，投资投机性的预期成分增加，地王的出现以及对房价的拉动。”朱中一提到，去年全国房屋的销售面积大于竣工面积，土地的购置面积和土地完成的开发面积等先行性指标同比是下降的，未来的供给还是不足，开发商为了追求利润，出现了水涨船高的情况，因此这一轮的价格上涨必将成为社会关注的重点。

　　“今年的形势复杂，房企要更加的理性，要有判断的能力，尤其是地王的问题上，不要去争夺地王，如果土地的招拍挂制度完善后，拿了地王今后也会为难的。”朱中一在演讲时这样意味深长地劝告。而在此次“国十一条”文件中，国务院就明确强调整顿房地产市场秩序，提出严格查处开发商囤地、捂盘惜售等现象，是对增加供应的有效补充。“

　　目前对于在“国十一条”中，国务院明确要求的金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房同时，要严格二套住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，二套贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。业内纷纷热议，“国务院提出二套房贷首付比例不得低于40%，则意味着可以达到50%，甚至60%，这是控制购买力的方式，控制资金流动性过剩性。”但鑫苑中国置业集团执行总裁杜猛也表示，眼前出台的措施也许不足以根本解决今年房地产暴涨的现象，地价疯狂涨，房价节节高，形成举国上下炒房。

　　但正如朱中一所言：“要稳定政策，强调政策稳定的同时，也要稳定市场预期，我认为中央是不会有更加严厉和打压的政策，中央工作会议也好，还是‘国四’条都讲了稳定，因此稳定是大前提，会在信贷上有所体现，大是大的方向不会有太大的变化，因为今年经济企稳的态势不明朗。”

　　朱中一一再强调，政策需要完善，不离开大的框架，中央经济工作会议后第二年的大盘子就确定了，而 “国四条”也确定了房地产总的框架，既有不确定的因素，也有很多确定的内容。