泡沫“危城”：国十一条调控风暴揭楼市变局

来源: [观点网] 时间: 2010-01-11 00:30

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　　显然，楼市的蜜月期可能已经结束，即将进入的将是“风声鹤唳、草木皆兵”的观望时代了。

　　1月7日，当陈淮、巴曙松、杜丽虹等一干学者还在观点新媒体主办的“城市观点论坛中国2009年度论坛”上，对楼市是否存在泡沫展开激烈的讨论时，央行、银监会也在忙不迭失地否认近期出现的“二套房贷首付比例将提至50%”的传言，近期的地产江湖暗流涌动。

　　出席论坛的中房协会长朱中一抛出了“高房价已蔓延至二线及中西部城市”的观点，也揭示了对有关地产泡沫的担忧已经上升到国策的高度。

　　1月10日（周天），国务院办公厅下达的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这个被业内简称“国十一条”的《通知》首次明确地对“国内部分城市存在房价上涨过快等问题”发出了泡沫警示，一切的争论似乎由此将告一段落。

　　该份《通知》从细节上规范和要求了保障性住房和普通商品住房供给、住房消费结构、信贷风险防范、市场监管、地方政府责任等五大方面的内容，几乎涉及了房地产市场调控的全部要点。

　　面对楼市泡沫即将泛滥的危机，国务院祭出的是2010年的第一记楼市调控重拳。

　　尽管有此前的“国四条”、营业税调整等新政做的铺垫，但面对如此明细化的“国十一条”，大多数的地产分析人士仍然感到意外。

　　国务院在《通知》里面首先强调对部分城市房价上涨过快、开发商囤地不用等问题的高度重视。限价房、经适房、公共租赁房成为了国务院稳定房价首当其冲的利剑。《通知》要求，各地要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。同时，各地住房用地年度供应计划也成为了国务院今年督促的重点工作。

　　其实，在该《通知》出炉的前几天，不少地方政府已经领会到了中央的调控信号。包括深圳、天津、上海、南京、成都等城市均在近期出台了楼市新政，其中不乏对今年保障性住房建设的明确表态。深圳市委书记刘玉浦在7日召开的广东省委全会上，明确2010年深圳的保障房建设计划将上调至5万套，而天津也于近期宣布年内开工建设8.5万套保障性住房；上海提出的是目标则是，在2012年前建设2000万平方米、约30万套的经济适用住房。

　　面对房企闲置土地、违法囤地、炒地等行为，《通知》依旧保持了与先前一致的戒令，要求各地国土部门严加查处，而同时针对国企进入房地产的热点话题，国务院在该份《通知》上也要求国有资产监管部门加强规范国企的地产投资行为。

　　但一个明显的事实是，国务院显然意识到了住房市场的投资性需求对楼市泡沫的助推作用。2009年充足的流动性亦是楼市泡沫产生的原因之一，加之二套房贷政策此前在不少地方银行确实有不同程度的松动现象，也助长了楼市泡沫的泛滥。在今年仍需实行宽松的货币政策的前提下，如何避免信贷资金违规进入房地产市场成为了该份《通知》重点提及的内容。

　　《通知》明确重申了金融机构应严格二套房贷首付比例不低于四成的要求，抑制投资性购房；而税收部门则要继续实施差别化的住房税收政策，严格相关税收优惠的审批。

　　对于房地产销售市场和土地市场上的行为规范，该份《通知》作出了细则上的规定：对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。结合各地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。其中，对于房地产企业开盘必须一次性公开全部房源和价格等细节性的规定，在国务院的楼市调控政策层面上还属首次出现。

　　同样，类似的地方性规范条例地方政府也同样已经积极动作。深圳市规划和国土资源委员会1月5日宣布，深圳将从6日起在深圳全市范围内开展房地产市场秩序专项整治工作，主要针对深圳市在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。

　　与以往最大的一点不同是，《通知》首次直接明确地将稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的重担压在了各省、市、地区政府的肩膀上。实行“由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实”的工作责任制。

　　岁末年初，地方政府的推地浪潮早已一浪高过一浪。也许这次问责制的做法，能够在源头上一定程度的抑制地方政府的“卖地”冲动。通过在土地出让环节中有效增加保障性住房用地供给的做法，打击“囤地”、“囤房”，抑制“地王”的产生，延缓房价上涨的势头。

　　虽然政策的效应仍待检验。但从某种意义上而言，楼市的蜜月期可能已经结束，2010年即将进入的将是“风声鹤唳、草木皆兵”的观望时代了。