钟伟：楼市中的拐点在哪里？

来源: [观点网] 时间: 2010-01-07 14:56

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　　城市观点论坛中国行2009年度论坛1月7日早上9：00隆重开幕，以下是著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生在论坛上所作的题为《楼市中的拐点在哪里？》演讲全文：

　　钟伟：非常高兴有机会跟大家共同讨论房地产的问题，很遗憾今天上午没有听到大家的发言，总体的基调我认为2010年中国经济的V形复苏会延续，2010年是增长的趋势，2009年已经过去了，四个季度的经济增长分别是6%、8%、9%、10%，全年的经济增长大概是8.4%，2010年四个季度的经济增长分别是11%、11%、9%、8%，因此中国经济总体的走势大概是9.5%，2009年是逐季走高，而且2010年是整体振荡向上，增速维持在20%，消费增长是16%，工业增加值是16%—18%，我强调的是从次贷危机到现在，中国经济增长的环比早就结束了，大约在2009年的7月份经济增长环比的动力开始枯竭，2010年中国经济的运行没有更大的油门只是延续了已有的惯性，我们倾向认为2010年的CPI大概是3%到3.5%，确定的是食品价格的上涨，同时伴随着粮食连续的丰收。其次是市政、水电公共价格的上升，大宗向下游延伸的价格上升，不确定的是中央政府对资产的态度还有公众对通货膨胀的预期，后两者的影响更大，这是我们对通货膨胀的基本看法。

　　2010年信贷的增长，今年全年大概是9.5万亿元，明年信贷增长是7.2万亿元，很有可能达不到这样的水平，今年9.5万亿元，如果扣除1.5—1.7万亿元的增长，真实的信贷只有8万亿元，从下半年信贷的供给来看完成明年信贷7.2万亿元的增量是有难度的，从今年的负转到明年的3%—3.5%，因此存贷都有可能提高0.75%—1%，这就导致今年全年加息的次数不会少于2次或者是3次，或者是今年上半年加息是现实的问题。

　　如果不考虑政策的话，运行的情况是这样的，从中央经济工作会议的情况来看，我对会议所传递的信息是很难理解的，或者是基本无法理解的。

　　首先是对经济增长的定调，有消息说经济增长的定调在2010年只有8%或者是略高一点，如果今年的经济增长同比仅仅是8%，又意味着2009年靠4万亿元和其他综合性措施好不容易取得的经济复苏，即使2010年增长环比消失，同比也应该有9.5%以上的增长，如果最终调控只有8%，那么意味着2010年经济的严重滑坡这是不可理解的。

　　第二个难以理解就是对资产价值的估值，从四季度经济工作会议后，对于房地产和资本市场的政策出台的比较频繁，似乎看起来资本市场和房地产市场有过热或者是泡沫化倾向的定调，但是极度令人怀疑的，因为2005、2008年两次调整印花税的时候，A股大概是在3000点，我们认为2010年的GDP要比2005年大20%，或者是倾向认为基本市场3000点没有严重的泡沫，经过两年的经济增长，目前的综合指数3600点也应该没有严重的泡沫，但是针对资本市场各种的治理措施已经出台，除此之外对于房地产，除了少部分城市过快的上涨，现在对于房地产市场首先用遏制的词，似乎中央认为资产价格泡沫化的迹象令人担忧，如果要遏制房地产和股票价格的上升，同时又要兼顾通货膨胀是不可能的，货币是水，商品和服务是面包，如果没有资本市场和房地产市场巨大的海绵吸收足够大的流动性，通货膨胀会更严重的，或者是有效的管理通货膨胀就必须容忍股市和房市有一定的上升，如果认为通货膨胀不严重，可以在2010年有明显的上升，可以遏制资产的价格，两者要进行取舍。

　　第三个困惑就是对通货膨胀的定调，经济工作会议上只有一点提到了通货膨胀，就是管理通货膨胀的预期。似乎通货膨胀在2010年不是严重的事情，尽管官方的数据是3%—3.5%，如果看一下生活中通货膨胀的压力已经明显的存在了。

　　第四，城镇化的提出，以前都是城镇化和城市化同时提的，现在提了城镇化和户籍，这是非常令人困惑和不理解的。政策是否隐含着说一线城市房价上涨过快，二线城市房价还有很大的上升空间，是否意味着人口的迁徙先进入二、三线城市，之后是一线城市，这是良好的意愿，但是问一下在座的大学生有多大的意愿回到二、三线城市，城市容量比较小的空间下，制造业是没有太大的空间，通常较小的城市服务业也不具有发展的空间。

　　例如东莞、昆山怎么会有非常发达的服务业，因为人群分类太简单了。城镇化这次提到很高的程度，又将户籍提得很高，总体来看2010年经济工作会议的定调来看，传递给市场的信号是非常模糊的，这是我对2010年的判断，以及对经济会议的评估。

　　如果没有意外2015年或者是早于2015年中国人均GDP超过5000美元，2020年中国GDP人均超过10000美元，中国就进入发达国家，2050年中国超越美国成为世界上最大的单一经济体，美国的学者更加的乐观，2040年认为中国GDP占全球的40%，美国经济体只占全球GDP的15%，因此中国的经济是可以预期的，因为时间只有20分钟，我只想提醒大家的是，粮价、油价等食品价格在CPI中占了32%，市政公共服务在CPI中占了16%，如果公共服务涨价12%，食品价格上涨10%，两项加起来构成了通货膨胀的5%，因此上帝都要改名为发改委了。

　　这是通货膨胀对今年的预估，明年的情况虽然数字上是3%—3.5%，但是有很大的不确定性。明年经济是否会二次探底，中国过去经济增长年均达到10%，如果连续两个季度达到8%，就是过冷，如果连续两个季度高于12%就是太热，因此明年全年经济增长是9.5%，如果第四季度达到了8%，意味着中国经济重新趋于糟糕的状况。

　　信贷供应

　　从总量来讲是够的，从增量来讲是不够的。

　　2010年房地产市场强势调整

　　从长周期的角度，房地产市场我个人倾向认为有10—20年的长周期的增长，三个因素是决定性的，第一个因素是货币，第二个因素是土地，第三个因素是人口，实际上决定房价更重要的因素似乎还不在于土地成本或者是人口迁徙，而在于货币，这是我上午留给大家思考的两个小小的问题，一个是1987年的1万元相当于现在的25—30万元，多少钱够你在退休后活30年，如果提1987年退休的人，他的回答是3万元就够了，因为年收入不过1000元，如果在2008年提问退休人的回答的时候，较低的月收入是2500元，年收入是3万元，因此存活30年需要90万元。如果自己筹集足够的养老金就从3万元变成了90万元，如果2025—2035年退休，有多少养老金够，这取决于人民银行的态度，房价有多高，受到土地供应和人口迁徙强烈的影响，但是受到最大影响的因素就是货币，因为钱不值钱，所有不能大规模复制的商品看起来更值钱，这是货币化因素推动中国房价最主要的因素。

　　大家可以看观点上的文章，为什么1997年香港遭遇了严重的房地产波折，一位研究人员指出，项目M2的增速是12%，1997年M2的增速下降到个位数，因此房价猛烈下降，过去20年中国M2和M1分别是19.8%和17%，比经济增长的速度，比城市居民收入的速度都要更快。

　　2009年全国商品房的销售面积接近8亿平方米，销售增长54%，金额增长85%，我们对2010年的预期是全国商品房的销售面积同比是零增长，销售金额仍然会同比略微增长5%左右，价格的上涨主要体现在2010年的上半年，如果从同比和环比的角度来看，2010年第一季度商品房价格的环比将会从正的增长向零转变，从第二季度结束第三季度开始商品房价格同比也将由正的增长转为负的增长，全年同比略有正的增长，但是远远不足2009年，这是我们对2010年市场的预判。

　　这样看起来，商品房价格的拐点在第二季度结束和第三季度开始之间出现，主要的取决因素是供求因素，主要的特点是销售平稳，资金充裕，土地出让价格仍然继续推高。开发商项目风险增大，行业进入的门槛提升等等都是明显的趋势，对于房地产企业和全国性的房地产企业而言，一线城市做利润，二线城市保规模。

　　我们认为价格的环比在一季度就结束了，同比在二季度也会结束，意味着增长就结束了，下面要回答的几个问题，目前的情况是供应不足还是投机过渡，这个问题似乎不值得回答。

　　除非这个人强烈的相信自己的意愿而不相信简单的事实，在2000—2008年城镇居民大概增加了1.6—1.8亿人，商品房销售总的面积大概是27亿平方米，人均十几个平方米。

　　也就意味着过去增加的城市人口购买全部的商品房还是不够的，2009年房地产行业最好的一年，新房销售800万套左右，可以供多少个家庭，最多就是800万个家庭，因为新增家庭都是户均人口比较少，只能容纳1600万人左右，因此从总体来讲，供应不足始终是过去十年商品房存在的事实，2010年同样如此。

　　在2009年前三个季度的数据反应，销售数据是比较快的，土地储备不够快，开发成长是不够快的，2009年房地产企业的土地储备仅仅增加了0.6平方米，在建面积是四、五亿平方米，新开工也是不足的，导致2010年上半年商品房的供应仍然是偏紧的。

　　土地储备的增长以及在建和新建18个月房价的走势情况，商品房的生产周期是比较长的，目前的在建和新建决定了未来价格的走势，总体来讲，2009年全年和2010年上半年房地产企业处于出清库存的阶段，2009年下半年和2010年下半年，开发商处于补充库存，包括补充土地，新开工等等都在进行，现在还是没有回到正常的存货水平，房地产正常的存货水平是14—15个月，任志强的经验认为是16个月左右，16个月的存货意味着有4—5个月可卖的现房和12个月可售的新房，目前的量还没有补充到正常的水平。到底是价格过高还是消费超前。

　　2008年11月份2009年1月份房地产行业的价格环比已经见底，我是在今年3月份强烈的主张房地产企业买入一切可以看得到的土地和项目，以及可以获得的任何可以买入的东西。目前这种补充库存还没有结束，这是价格的同比和环比的趋势。

　　怎样界定房价过高还是消费超前，有很多的学者研究这个问题，用事前的因素判断是没有效果的，例如收入房价比，根本就不知道个人的收入是多少，如果别墅区可以住满60%的人是天方夜谭，而且是第二套住房，空置率到底是多少，可售房屋卖完了就说是空置率，就变成了奇怪的现象。

　　我们只能看事后的情况，如果一个城市的中位数的消费面积不断的增大，说明城市的房价开始便宜了，北京恰恰是如此的，这衡量了城市之间不同购买群体对房价的承受能力，例如北京平均的新房面积是115平方米，沈阳不到100平方米，因此沈阳的价格比北京的价格还要贵，因为沈阳购买的平均户型是100平方米，北京购买的平均户型是115平方米，这是这个时候统计的。

　　从北京2005年的数据反映，消费者购买新房和二手房的面积不断的增大，还有就是按揭率的问题，购买中有多少是来自于按揭的，2005年达到了峰值，今年是最糟糕的，不到5%，购房者越来越少使用按揭工具而不是越来越多或者是越来越依赖于按揭工具。

　　中国首次置业的情况，低龄化是倾向，中国住房的消费是提前消费导致的价格过高。保障性住房和中高价位的商品房几乎是没有关系的，为什么如此的分析，因为在2010年的今后几年保障性住房要大量的供应，对地方政府而言，在既有土地供应的总量下，保存一定的财政收入，如果保障性的住房收入供应多了，就意味着商品房供应的土地量更少，土地的价格更贵，因此商品房的价格也将更贵。

　　如果我们认为多建保障性住房就能够有效的分流居民对商品房的需求，从逻辑上反映是比较古怪的，如果保障性住房可以有效的分流商品房的需求，这就意味着居民的需求是通过购买商品房解决的，目前商品房的需求是以刚性为主，目前的房价是居民可以承受的。

　　如果保障性住房并不能有效的分流商品房的需求，也就意味着购买商品房的是商品房的，即使价格有所调整，中低收入者对商品房仍然没有承受能力，因此保障性住房和商品房价格之间的关系是弱相关的，任何时候政府批评高房价，批评商品房价格过高都具有政治性绝对的正确性和舆论上的正确性，并不具有政策上的可行性，现在房地产企业要做的是补充库存还是出清库存，我的结论是继续补充。在城市核心区继续购置土地，继续新开工项目，并且将产品做好，仍然是房地产企业的选择。

　　从目前的情况来看，今后几年甚至更长的十年的周期，货币发行量的增速不会放慢，导致了任何实物资产尤其是作为城市核心区土地资源的价格仍然被低估。

　　目前库存的补充是不够的，补充库存意味着增加很多的内容，因为时间已经超时了，简单的讲后面的内容。

　　政策是比较含糊的，第一，土地供应量是否有可能放量，这种可能性是完全不存在的，因为中国还将需要粮食增长25%—30%的产量，才能满足未来13亿或者是14亿的人口，前不久国内公布了国内可以种植转基因大米和转基因小麦的决定，这就意味着政府对于未来粮食供应增产的情况是没有信心的，因此必须通过科技的手段在已有的耕地上生产更多的粮食，保住耕地是非常重要的，因此土地供应的总量要有大幅度调整的空间是极小的，除非跨省平衡。广东省的土地指标多一点，西北土地的指标少一点，广东跑到西北省购买用地指标，使得土地在全省范围内结构优化，说起来容易，做起来难。

　　人口向大城市迁徙的现象没有改变，今年全球人均GDP是3200美元，城市化达到50%，中国城市化的水平还不到50%，关键的因素是货币化没有停顿的迹象。

　　汇报的结论

　　第一、2010年中国经济逐渐的走低。第二个结论，资产价格包括股票市场和房地产市场的价格受到了巨大的怀疑和批评。第三，2010年房地产行业处于强势调整的状态，一线城市做利润，二、三线城市保规模。

　　第四，补充库存，仍然是非常必要的。