富力后记：张力与张量的地产劫

观点网 从卸下富力地产CEO一职开始，张力将重心挪回了力量发展，在房地产行业中经历过的波澜起伏，似乎已然封存于历史之中。

属于张力的年代远去，这个地产商人离开了辉煌与失意并存的富力，却还没从地产泥沼中真正走出来。

跟随父亲张力进入地产棋局的张量，凭借实地地产的常春藤项目在业内一举成名，也因为实地地产走上了和父亲经历相似的下坡路。

过去几年里，张力旗下以煤炭产品开采、销售为主业的力量发展频频向实地地产伸出援手，多次收购儿子手中尚存的资产，在能力允许的范围内“救火”张量。

但债务未清，和钱有关的纠纷一次次缠上张力父子，规模随着年岁增长而扩大。

贷款纠纷

陷入资金困境已有四年，这一次张力没能扑灭烧到张量身上的火。

5月13日，据媒体引述知情人士报道，一位房地产大亨的儿子因卷入贷款纠纷而被限制出境。

根据引述，这位“房地产大亨”指的是张力，事件的主角便是张量。

作为最早一批陷入流动性危机的房企之一，富力地产和实地地产至今仍频繁收到失信被执行与限高通报，但收限制出境的判决还是第一次。

知情人士称，作为实地地产的控股股东，张量未能履行实地地产的一笔借款担保，杭州一家法院上个月对张量发出了禁止出境的判决。此前，法院已判决张量对该笔债务负有责任。

该人补充，这笔贷款的纠纷可以追溯到2022年，当时债权人中建投信托公司就一笔11.6亿元人民币贷款起诉了实地地产、旗下几家子公司以及张量。

据观点新媒体了解，2022年经中建投信托申请，杭州市中级人民法院对于这起金融借款合同纠纷中的实地地产、重庆实地地产、山西台经置业等共多名被告采取执行措施。

值得注意的是，张量的名字单独列于其中。

图片来源：企查查APP

一审判决中，杭州市中级人民法院裁定对被告采取执行措施，执行标的约为1.76亿元。

案件延宕至2023年，民事二审开庭，当年6月浙江省高级人民法院就该案审理终结，并于9月14日公告送达裁定书。

图片来源：企查查APP

结案至今将近两年，从被禁离境的消息来看，张量截至目前并没有还足欠款，债权人仍在追偿之中。

企查查APP显示，截至目前实地地产涉及司法案件685起；现存失信被执行人信息175条，涉案总金额约1.94亿元；被执行人信息43条，总金额25.06亿元；限制高消费315条，涉案总金额20.42亿元。

此外，涉及终本案件219起，执行标的总金额约13.15亿元，未履行总金额13.14亿元。

在2023年10月，实地地产还被广州富的泰机电贸易有限公司上诉申请破产重整。

如此看来，力量发展自实地地产出现流动性危机之后兜底收购商业项目，除了输送资金偿还债务，或许也存在保全现有资产不被完全冻结偿债的可能。

地产漩涡

一切的开端，始于实地地产延续富力地产高杠杆、高负债、高周转的运营模式。

观点新媒体了解到，在实地地产巅峰期，张量曾内部放言未来要做到行业第一。

张量彼时提出，2017年公司要冲刺400亿元销售额，2018年销售目标则增加到了1000亿元，甚至称“争取每周都要拿一块地”。

野心勃勃的快速扩张，使得2018-2020年实地地产在销售排行榜上快速爬升。

虽然高周转主导了实地地产的前进速度，但2017-2019年的负债水平却大幅下降，净负债率分别为38.09%、533%和225%。

当时有市场人士认为，实地集团负债率水平快速下降的原因在于此前商票并未被计入有息负债，因此成为实地集团降低“三条红线”的法宝。

只是高周转模式早已埋下巨雷，据可查信息，截至2020年一季度，实地集团一年内到期的银行贷款及其他借款总额已近43亿元，而2019年末现金及现金等价物仅为20.4亿元，无法覆盖一年内到期负债。

根据实地地产递交港股的招股书，其融资结构中对信托融资依赖度较强，在尚未偿还的信托及其他非银金融机构16笔贷款中利率均超10%，最高达到24%。

这也成为实地地产2022年因无法偿还融资贷款，被中建投信托一纸诉状告上法庭的导火线。

2021年6月20日，央行启动“将商票纳入房企债务监管”试点工作，提出房企需要每月上报商票数据。同时，“三条红线”对房企负债水平提出了新的要求，要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

靴子落地，张力和张量执掌下的富力和实地都迎来了最艰难时期。

2021年，行业下行周期开启，富力首先遭遇销售业绩下滑，截至年底负债率突破80%，总债务规模达1351.1亿元，其中513.34亿元为一年内到期短期债务。

同年5月，实地地产爆发商票拒付风波，部分供应商因未收到兑付款发起诉讼，涉及金额超10亿元，全年销售额亦同比下滑60%，“借新还旧”的模式宣告结束。

陷入流动性危机之后，富力和实地多次尝试变卖资产以补充资金，但受困于土储位置与行业下行压力，资产处置收益远不及逼近偿付日期的债务规模，高周转模式埋下的雷彻底炸开。

风光时刻落幕，留给张力和张量的是债务与法院判决书。

截至2024年12月31日，富力地产未能按计划偿还银行及其他借款本金合计263.62亿元，此后至财务报表批准日期间，又有94.63亿元到期借款无法偿还。

2023年底贿赂风波过去后，张力卸下富力地产首席执行官一职，已然从富力抽身。

但张量实控的实地地产仍旧深陷失信被执行人名单，禁止出境只是多起纠纷中的一项判决结果，来自地产的劫难还需要张氏父子继续拆解应对。

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