办公楼市场延续低迷，差异化定位与产业运营成破局关键

观点指数 在7月1日观点指数研究院发布的《产业生态赋能 | 2025年6月商办与办公空间发展报告》中，其认为现阶段，运营能力已成为核心竞争力，写字楼项目需跳出空间租赁思维，将办公载体转化为产业生态平台。

据国家统计局披露的数据，2025年1-5月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为1412亿元和1033亿元，分别同比下滑16.3%和10.8%。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为615万平方米和558万平方米，分别同比下滑24.1%和6.7%。

从数据来看，当前全国办公楼市场处于低迷状态，投资、销售、建设各环节均面临困境。市场呈现出供大于求的局面，且短期内需求难以有效提升。未来，办公楼市场的复苏需要依赖宏观经济环境改善后，企业的信心和扩张意愿增强。同时，也需要通过产业结构调整与升级，催生新的办公需求，如新兴产业的发展对办公空间的新需求等。

写字楼市场深度调整阶段，也有部分写字楼企业/项目通过差异化定位、产业运营与服务创新等实现逆势增长。

据中海商务官微披露，2024年全年，上海中海中心写字楼项目净吸纳量录得7万平方米，跻身全市写字楼去化量的首位，成为上海写字楼新的流量王。

据观点指数了解，上海中海中心项目以“赋能企业发展”为使命，积极向产业运营的维度升级，打造楼内高度集聚的法律服务生态圈，正式升级打造“楼宇法律服务中心”。

项目汇聚亚太国仲商务咨询(上海)有限公司、沪师律师事务所、上海市信洋律师事务所、上海湾谷律师事务所、贵州贵达律师事务所等专业法律机构，构建覆盖企业国际化全周期的一站式法律服务平台。

随着众多法律领域企业的入驻，以及“楼宇法律服务中心”的落地运营，将进一步吸引更多上下游关联企业，形成产业集群效应。同时，将助力普陀区进一步优化区域产业结构，提升区域在法律服务领域的专业度和影响力，吸引更多高端产业资源流入，推动区域经济高质量发展。

数据来源：观点指数不完全统计

聚焦需求端，据观点指数不完全统计，报告期内写字楼需求端的企业主要集中在金融、科技、医药、专业服务、制造业、跨境电商、大消费等行业。

具体来看，世纪华通将盛趣游戏总部落户于上海科技创新大厦，科学之门西塔的陆创AI加速器迎来覆盖机器人与自动化、卫星通信等前沿领域的8家科技企业入驻。科技行业发展迅速，企业需要优质的写字楼空间作为创新和研发的载体，以吸引人才、展示企业实力。

据观点指数了解，整个科学之门项目开业总体量为155万平方米，其中西区全部由陆家嘴集团投资建设，预计将于今年全部竣工交付，整体业态包含甲级办公、国际高端酒店、商业及长租公寓。

其中三栋甲级办公楼包括上海科技投资大厦、上海科技创新大厦以及320米高的科学之门西塔。截至4月30日，首发甲级办公项目上海科技投资大厦出租率已经突破75%，入驻企业涵盖芯片设计（中科海光）、医药（辉瑞）、金融（爱建证券）、机器人（智位机器人）等新质生产力领域，形成强有力的国内外新质生产力总部矩阵，与周边中芯国际、英伟达等头部企业共同构建起完整的产业生态链。同时，科学之门西塔也完成了首批租户入驻。

截至“十四五”，张江科学城已经汇聚了2.2万余家企业，其中高新技术企业1900余家。2024年，张江科学城三大先导产业（集成电路、生物医药、人工智能）营收超4700亿元，占浦东新区的一半。

“十五五”期间，通过科学之门等城市综合体的复合业态开发，张江将完成城市副中心的功能补完，强化产城融合与配套能级跃升。

继上海科技投资大厦后，320米的科学之门西塔作为张江已建成交付标准最高的超甲级办公项目，总办公面积约17.1万平方米，定制化植入科学家俱乐部、AI加速器等特色空间。

同时，近期，落地科学之门西塔的“陆创AI加速器”迎来首批8家企业正式入驻，覆盖机器人与自动化、卫星通信、能源管理、智慧消防等前沿领域，呈现出“AI+垂直行业”的多元化布局。该项目将依托张江科学城“3+3+X”产业体系，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，定位为“具有全球影响力的人工智能创新应用中心”。

现阶段，显然运营能力已成为核心竞争力，写字楼项目需跳出空间租赁思维，将办公载体转化为产业生态平台。

医药行业领域，武田制药入驻成都中海国际中心并设立创新中心，同时默沙东中国总部已从上海漕河泾新兴技术开发区迁至徐家汇中心三期A座，费森尤斯医疗中国区总部正式入驻上海徐家汇中心三期A座等。

据观点指数了解，默沙东租用徐家汇中心三期A座35-42层（共7层），总面积约2.3万平方米。新址位于徐家汇商圈核心，由新鸿基地产与上海建工集团联合打造，A座高220米，B座高370米，将于今年年底正式竣工并正式入市。

市场数据显示，A座标准层租金为7元/平方米/天-11元/平方米/天，默沙东预估月租金约483万-759万，较漕河泾旧址（25000平方米）的租金水平有所提升。

默沙东中国总部的搬迁，是上海商办写字楼市场租户行为变化的一个缩影。在当前的市场环境下，对于写字楼业主而言，需精准把握租户需求变化，通过优化租金策略、提升楼宇配套服务、打造个性化办公空间等方式，增强楼宇在租赁市场中的竞争力，以应对日益激烈的市场竞争与复杂多变的租户需求。

包括默沙东在内，A座写字楼吸引了优衣库、费森尤斯医疗、汇丰银行等企业入驻，形成“医药+金融+科技”的产业集群。

显然上海写字楼核心商务区凭借智能化、国际化优势持续吸引跨国企业，而次级区域则通过成本优势承接部分外迁需求。

本文节选自《产业生态赋能 | 2025年6月商办与办公空间发展报告》
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