观点与杭州安居余佳对话：“内卷”市场下的生机 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈"系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌文商旅暨康养大会也将同步进行。我们通过采访、调研及研究，深入洞察商业地产、零售与消费领域的企业及其代表人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他们的所思、所想与所获。

观点网 汹涌的潮水之下，注定不会有平静的画面。

伴随住房租赁市场的持续扩容，行业竞争日趋激烈。与此同时，空置风险、租金波动等因素也让从业人员感受到前所未有的压力。

近期，我们有机会与杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳见面，坐下来谈一谈她对市场的感受。

躬耕住房租赁，余佳对于所在市场及外部环境的变化深有体会。据她观察，近年来市场“卷”起来了，这种“卷”主要是来自于两个方面。

首先是在产品方面，各方都在迎合租客的需求，不断推陈出新，打造新系列、新主题，或者是一些适应新形势的租赁产品，这就带来硬件上的压力。

其次，从人口流动以及经济形势的变化来看，住房租赁市场的主要受众对居住品质的追求和租金承受能力表现出一定的下行趋势，这对于整个住房租赁行业来说其实是一个利差。

“供需关系打破的情况下，产品还开始卷了。外部环境加上内部企业之间的‘卷’，双重压力的状态下，整体就不太乐观。”

尽管如此，余佳仍然对行业的未来十分看好。正如当天她在大会上做主题演讲时谈到的，未来5年住房租赁行业整体是利好的行情，至少对于有国有企业加持的保租房来说，利好政策应该是不断的。

事实上，相较于市场上其他类型的租赁住房产品，保租房的一个重要优势就在于其相对更低的价格。

以采访过程中提到的宁巢·钱塘蓝领公寓为例，据悉，项目由安居宁巢负责运营，其前身为钱塘健康驿站，曾在亚运期间转化为交通保障人员的最大住宿点。

之后，相关部门考虑到功能定位转换，瞄准钱塘区大江东及临江区块制造业产业园分布广泛的特点，致力于服务周边产业工人等蓝领群体，并在2024年3月1日正式对外招租。

项目总户数达4232套，户型包含单人间、双人间、四人间，同时设置有公共厨房、洗衣机、健身房、篮球场等公共配套。产品品质和服务标准固然为项目赢得关注，但600元的月租金更是一大亮点。相关数据显示，在2024年年底，项目出租率已经突破90%。

此外，现阶段市场上也频频出现存量盘活的案例。一直以来，业内广泛讨论的“非居改保”是指将去化难但满足转化条件的写字楼、酒店等非居住类型的资产转化为保障性租赁住房。不过在近段时间，存量商品房“纳保”也具备可行性。

就在今年5月20日，杭州安居集团完成万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记，这标志着杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房项目成功落地。杭州安居宁巢为杭州安居集团下属公司，也肩负起项目的运营管理工作。

谈及此次“收储”的考量，余佳提到四点原因，即房源体量、地理位置、交通及配套、产品质量。这些标准也将继续用以衡量收购标的。

一直以来，杭州安居宁巢坚持轻重并举的发展模式，除了以上述轻资产方式扩大在管规模，在重资产领域也进行了积极布局和投入。

保租房项目建设方面，据介绍，杭州安居宁巢在2024年开工建设了四个项目，2025年以来有两个项目正在启动中，预计今年年底开工，此外还有一个项目正在筹备启动，力争下半年开工。“这七个项目在2027年到2028年左右的时候，会有一个集中性的问世。”

而由自持项目带来的资金压力，也伴随保租房REITs的常态化发行得到解决。

据悉，安居宁巢公司正筹备以明石公寓地上部分作为底层资产，申报发行保障性租赁住房基础设施公募REITs。余佳透露，“从我们自身的角度来说，前期工作已经基本都完成了。现在是在后台走报送的流程。”

若成功发行，有望针对杭州市乃至浙江省内的优质保障性租赁住房项目进行逐步扩募，发行Pre-REITs实现资金融通和运作，通过产业投资、运营增值、基金扩募构建业务闭环。

关于下一阶段的工作内容，余佳表示，一方面还是要练内功。“随着体量的不断扩大，我们对于产品体系以及标准化的建设与运用，都要进行更进一步的推敲。在‘卷’的基础上，提炼出自身的亮点，提升产品吸引力，赢得租客的青睐。

另一方面，我们也希望借势于数字化推动业务发展，这是我们现在重点规划的一项工作。”

在现有的住房租赁市场，如何实现数字化水平的领先？如何将数字化与住房租赁业务进行深度的融合？在哪些场景下可以为租客提供智能化的服务？这些问题是杭州安居宁巢在下半年要重点研究和推进的。

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