“形势与判断” 2015观点年度论坛直播实录（四）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-26 17:15

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2015年3月26日，主题为“形势与判断”的2015观点年度论坛，正式在广州揭幕。

　　观点网 正经历“倒春寒”的三月，房地产企业该如何把握未来的风向，找寻到符合企业发展的新路径？

　　2015年3月26日，主题为“形势与判断”的2015观点年度论坛，正式在广州揭幕。

　　中国数百家最优秀的企业及企业家，以及政府、协会、金融、专业机构、媒体等各行业精英，共同为新一年的中国房地产把脉，寻找新时期房地产行业的新发展规则。

　　在论坛现场，还将盛大发布“2014年度中国房地产卓越100榜”，评选与表彰那些卓越、杰出与非凡的房地产及关联企业群体。同时，借助榜单评选、数据分析、报告解读，揭示行业深层次的新规律。

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（一）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（二）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（三）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（四）

　　尊敬的各位来宾，我们今天下午论坛的演讲环节到这里全部结束，再次感谢为我们奉献精彩演讲的各位嘉宾，下一个环节是2015观点年度论坛主题讨论会。本次年度论坛主题讨论会一共有三个环节，今天上午已经进行了第一环节，现在我们进入第二环节。

　　留住人才是行业发展的基础，无法吸引人才的企业亦难于成长。制度革新、加强激励都是手段，房地产需要怎样的人才？更深层次的希望在哪里？2015观点年度论坛主题讨论会二的主题是：职业人的天花板。

　　首先有请本次讨论的主持嘉宾：新鸥鹏集团首席战略官李战洪先生。下面有请讨论嘉宾上台，掌声有请：毅德控股有限公司战略规划副总裁马祎先生；恒亿集团董事局主席郭建平先生；广州市万科房地产有限公司副总经理杨凯先生；世联行首席技术官黎振伟先生；广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士；广州市社会科学院高级研究员谈锦钊先生；广东华美立家投资控股有限公司副总裁张志良先生。

　　这一轮讨论的时间是40分钟，接下来有请李战洪先生为我们开启讨论。

　　李战洪：我们的话题是“职业人的天花板”，有三个议题：为什么合伙人也留不住毛大庆？开发商如何培养接班人？裁员大爆炸，地产行业还行吗？

　　作为职业经理人，我和毛大庆一样，去年也经历了一次跳槽，合伙人那种机制的激励也没有留住，自己还是上市公司的自然人股份，最后狠心的一甩就走了，这的确也是一个现象，去年为了我辞职的事情，中国建设报还把我的新闻放到头版头条，没想到一个职业经理人的辞职会引起这么大的轰动。我们的话题就从这里开始，我们企业的发展，在人才上面有三个阶段，第一个阶段就是靠薪酬吸引人、留住人，到后来发现这也有些问题，第二个阶段就靠企业的文化吸引人、留住人，后来发现企业文化很好的企业，一走还不是走一个，而是一堆一堆的走，包括万科、龙湖这些企业文化很好的公司，他们一个城市公司的人有可能一次走20几个人，骨干全部走光了，看来文化留住人也有问题。第三个阶段就靠企业的机制吸引人、留住人，而企业的机制，包括这些高管都有一些股份，而且在里面都还不错，但是他们还是走了，现在出来创业。

　　我下面首先问一下毅德控股的马总，您是负责战略规划的副总裁，面对这种趋势，你们的人才战略是怎样规划的？

　　马祎：我分管的业务主要在战略和投资，组委会这么安排，我也就入乡随俗。作为一个企业来讲，企业的三大战略中，就有一个人才战略，我看组委会给的议题主要是讲毛大庆先生在合伙人制的情况下为什么还会离开。我从这个话题展开，他目前在房地产行业还是引起了比较大的反响，究竟问题出在哪里，是谁出了问题，首先在谈这个话题之前，我认为毛先生的离开跟合伙人制度没有任何关系，为什么这么说？我们要从毛先生的发展史和他的整个职业生涯来看，他是60年代末的一个人，是比较有责任感，而且社会责任心非常强的人，当然这只是一方面，另外还有一个主要的原因，我觉得他看到了一个更好的市场商机。我们都是做房地产行业的，房子从一二线城市盖到三四线，甚至包括了县域，总有一天会把房子盖满，当然我不是说不看好这个行业，我们这个市场的需求量总是会到一个饱和的阶段。我最近从媒体上关注了一下，他主要关注的是未来有1.96亿的劳动人口要进入市场，这帮年轻人要准备做什么，他现在主要做一个创投的孵化平台，就为这么大的群体做服务。当然他做这样的平台，对物业需求也提出来了，他在北京第一个合作伙伴还是万科，他有这样的关系，从他的投资的角度来讲，肯定可以拿到比较好的价格的物业，至于他未来是不是做培训学院，需要很大的物业量，目前还没披露。我认为毛先生离开万科跟合伙人制没有太大的关系，只是他作为一个中年的有血性、有责任感的男人，他要做一份事业，还是很正常的。

　　李战洪：如果有机会，你会离开吗？

　　马祎：要充分的评估，毕竟在一个企业做了这么多年，跳到一个完全新的领域，需要非常大的勇气，另外我们除了考虑社会的话，还要考虑自身，包括家庭的因素。

　　李战洪：马总说了一点，企业的发展或者个人的突破都是靠见异思迁来突破的，职业经理人的跳槽已经说明了这一点。

　　下一个问题问郭董，当企业的薪酬水平，以及企业的文化都留不住职业经理人的时候，你作为老板，你应该怎么办？

　　郭建平：我觉得企业里面人才要因地制宜，根据各自的专长来安排适合的岗位，留住人才除了企业的激励机制，以及企业的文化，随着未来的发展，更应该把人才变成股东，共同发展，这样整个企业也好，人才也好，更有可持续发展的机会。

　　李战洪：还是要用人所长。用人里面我想到一句话：用人之长，天下无可弃之人。用人之短，天下无可用之人。从郭董的话里我听出了这个意思。

　　下一个我想问一下万科的杨总，这里有一个话题刚好是关系到万科，毛大庆走了，肖莉走了，那么我有一个问题，你们如何接班？如果有机会，你们会跟他们走吗？包括下一步万科如何留住人，包括留住你？

　　杨凯：我看了一下，三个话题，前两个都跟我们有关系，第二个问题的头马和珠峰班是我们集团去年的两个重要的举措，头马行动就是在四个区域选择7家优秀单位，我们自己内部的优秀公司，对公司内部的管理人员，包括他的状态，包括一些操作的模式进行详细的分析，其实更多的是想看看这些公司为什么做得更好，怎么样才能在新的市场环境下进一步优化，进一步做得更好，在头马行动里更多的是针对公司的操作层面，更多的是怎么管，我们的珠峰班是针对集团以及公司的高层管理人员，拓展视野，进行横向交流，包括自己内部的提升，和海尔、小米等多家公司都进行了很多的交流，在现在这个时代看看怎么样才能够做好，一个是管，一个是做，这是我们集团去年的两个举措。

　　现在对我们来说，我们自己内部经常说，我们已经摒弃职业经理人这个词，因为职业经理人就是你给我钱，我给你做事，更多的好像是属于委托性质的，我们内部现在更喜欢说“合伙人”，更多的就是做自己的事情，我们现在基本上所有的新项目都要一起跟投，把这个事情做好，不仅能够得到锻炼，而且也能够和公司共同分享。

　　当然可能刚刚在说我们毛总，还有肖莉总的离开，我觉得他们是经过了很充分的考虑，也是因为有合适的机会。其实今天上午巴曙松教授在说，现在二手房已经逐渐成为主流，有很多产业链需要提升、完善，其实有很多属于这种空隙，能够更好地完善，现在很多人也看到了这些机会，包括现在的一些创业浪潮，有一些是属于电子类的，但是有一些是属于地产服务类的，都在这方面在做，我觉得他们更多的是抓住了这种机会，想做一个自己职业生涯中的努力，所以也祝福他们能够成功。

　　李战洪：按照巴曙松上午说的话，感觉听懂了，其实是理解不够。我是不是可以这样理解，在你的发言里面，就是通过各种方法能力做好接班，通过合伙人的方法来让自己多赚点钱，赚了钱，接好班以后再学毛大庆、肖莉，离开万科，我的理解没错吧？

　　杨凯：其实我们是两个角度，一个角度是内部，内部希望能够真正把这个事情变成自己的事情，而不是公司老板的事情，或者只是一个交代的事情，而是希望大家共同来发展、共同来分享，内部各种各样制度是这样的目标。

　　李战洪：那我又听懂了，先把公司的事情变成自己的事情，然后再学任志强，把别人的事情当做自己的事情，然后再投身于其中。

　　下一个是世联的黎总，按理来说，世联是代理公司和营销专业公司，人才流动是特别大的，你们是如何做到吸引人、留住人、激励人的？

　　黎明楷：其实我从创业初的九龙仓到合富，到世联，到自己又创业，其实我也是流动的，我在世联工作的时间是最长的，之前最长的在一个单位做了4年，最短的做了3年，从我个人的经历，我的流动是两种情况，一个企业对待流动同样也有一些措施，一个是不正常流动，有些人过来了，几天就走了，哪些人来的时候期望值很高，或者老板给他的期望值很高，结果发现不行，他自己都干不了，或者他根本不适应这种文化，这种流动我认为是完全没问题的，企业没必要为一些不适合的人惋惜。另外的正常流动，我觉得有些人工作了一段时间以后，经过了对企业的认识，他有了更好的发展，他这种流动也是正常的。我觉得大部分老板都是从打工出来的，都是从流动出来的，所以回过头来，我觉得作为一个老板，也应该有这种胸怀，去建立一种好的机制去留住人才，同时让人才留动。

　　我到世联5年了，从我的感受，我觉得陈劲松先生是挺不容易的，因为中介的流动很大，世联的流动也很大，但是我们看到企业的业绩不会因为正常的流动去影响它的业绩，反而会使业绩不断增加。我觉得他不是简单地用钱留人，而是用企业的文化、理想留人，陈劲松先生让大家都有理想追求。另外我觉得陈劲松先生把自己这个行业做到最极致、最高端、最专业的平台。你想在这个行业做，比如说做顾问，你最好就在我这里做。我们发现很多做顾问的同事离开了企业以后，很少到国内的其它顾问公司，他要么就去开发商，要么就去五大行。另外一个，我觉得也要给人才机会，如果企业没有机会给他，这个员工到了一定的程度，特别是做中介的人，他是很进取的，没有机会他就会走了，所以要不断地创造机会。所以看到世联在过去的几年，特别是上市以后，公司在全国不断地发展，给很多人创造从业务员到经理，到地区经理的机会，通过这个也可以展示他的能力。

　　我想人是这样的，赚钱是一方面，展示个人得能力也是很重要的东西，你在这里做不好，你出去干啥呢？你没有机会给他，他就会走。所以我觉得对于一个很需要人才的企业，陈劲松先生做了很多的工作。当然他也有很高的要求，你不行你就走。我认为在今天我们要很坦然地面对这个行业，一定要做好自己的工作，一定要让这个企业是有追求的，某种意义上追求做最好的。当然必然会人要走的时候，这就是自然流动，我们只能尽量减少非自然流动。

　　李战洪：黎总说了两点，第一点是正常流动，比如说黎总从合富到世联，这是属于正常流动。第二个是企业的长处或者企业的能力，和个人的能力要充分的嫁接，互为补充、互为融合，才能吸引人、留住人，所以留住黎总主要靠这几个方面。

　　另外一位是华誉景观的张总，你在华誉景观做总经理，我想请问华誉景观是怎么留住你的，因为你的职务是董事总经理，我就很敏感，做总经理很简单，做董事总经理，是不是董事把你留住的，如果不是董事，你会走吗？你会干多久？

　　张明燕：首先我纠正一下，我是华誉公司的创始人，因为我们的合伙人里面也有我的老师，所以我没有写董事长，我是董事总经理，还有执行董事。我觉得是对合伙人的尊重。

　　李战洪：那就反过来讲，你作为董事长，你是怎么想的给他们董事？你是通过董事来吸引他们，留住他们吗？如果不给他们董事头衔，你会怎么管？

　　张明燕：我们没有给很多董事，除了我之外，有一个主要的合伙人，还有两个非常资深的业务骨干，剩下的外籍设计师都是拿年薪的。2008年的时候我们只有十几个人，发展到今天，包括万科、保利都是我们的客户，龙湖在广东省的第一个项目也是华誉景观做的。整个发展其实全赖于我们团队的稳定，有一个笑话，我们给富力做项目，做了三年，总是一个负责人服务他们，后来他们说，你们公司是不是没有别人，为什么只有你一个？包括跟万科的合作，他们的负责人也说，别的公司经常一个项目做三年就换了两三个项目负责人了，我们跟他们合作了8年，还是那一两个项目负责人在合作，所以华誉的整个人才队伍是非常稳定的。

　　李战洪：张董事长管理人、留住人还有自己的一套方法，是工资开得很高吗？吸引人要么靠文化，要么靠薪酬，要么靠机制，你是靠哪一块？还是三个同时用？

　　张明燕：我觉得是几个方面，文化非常重要，机制也非常重要。

　　李战洪：薪酬不重要？

　　张明燕：其实薪酬和机制是相关的，我们公司有新人来试用，如果能力不强的绝对是过不了试用期的，这是考核得很严谨的，这样我们留下来的人，全部都善待他，不是合适的人，我们在试用期就淘汰了，这就是华誉的做法。

　　对于今天讲到的毛大庆这个事情，我自己的想法，讲到用人机制的问题，我感觉这不是用人机制的问题，因为用人机制是指某个人想在这个平台上发展，你怎么样创造一个平台让他发展。而毛大庆是已经不需要这个平台了，他想要实现自己的个人意志了，所以这不是机制的问题。这是第一点。

　　第二，中海和万科都是我们的客户，我们注意到，中海的职业经理人走，基本上都是跳槽到别的房地产公司了，万科的人基本上都创业去了，这是一个很有趣的现象。中海的人可能更多的寻求个人的财务自由，而且中海的创新意识相对弱一点，而万科就不断地在夹缝中求生存，所以他的人才素质、创新能力会更强。当他实现了财务自由之后，他就寻求自我意志的实现，实现个人的理想。其实华誉也有很多自己留住人才的方法，我们对同事，尤其到了项目负责人以上的级别，我们会给他们做职业规划，我们会说你的长项是什么，下一步可以发展的是什么，还有谁来带你。比如对一些主任，我会跟他说，他下一步的目标是做项目总监，他擅长的方面是什么，不擅长的方面是什么，谁来带他，他也有责任带某些人，其实整个公司是变成了一个成长链条。因为同一件事自己去学可能很慢，但是别人点播一下，可能用的力气只有自己学习的1/3到1/4。华誉是一个非常温情的环境，所以华誉的英文字母叫Homw，有“家园”的意思。

　　李战洪：看得出来张董对留住华誉景观的毛大庆已经有了自己的一套，已经做好了准备。

　　下一位是广州社会科学研究院的高级研究院谈锦钊先生。针对职业经理人这种现象，你是社会科学院的，你认为这是社会现象，还是自然现象？

　　谈锦钊：我觉得在互联网思维的现代，应该有一个新的思维，人的智力，人的关系、人的网络，人的活动能力都是资产，这一点十分重要。我们老说尊重人才，你尊重他什么？每个月给他点公司吗？不仅仅是这样的。因为人是有需求的，最低的需求是解决温饱问题，最高的需求就是自我价值的出现。当他做到一定程度的时候，他就想创业，创业不是要赚多少钱的问题，钱已经够用了，他就是要实现他的自我价值。所以我觉得一个公司要留住人，尊重人才，首先要尊重他的产权，就是他的知识、他的能耐。我觉得这一点十分重要。人才留不留得住，关键还是产权两个字。今天这个会议很好，很多专家都说了很多新的观点，但是我就听不到“产权”这两个字。因为市场经济就是产权经济，也就是资本，有了资本，你就在社会可以立足，一个企业是这样，一个个人也是这样，所以在现代化的互联网的时代，个人的创业已经有条件了，你做中介也好，做顾问也好，甚至你去设计，做规划师也好，在家里一个电脑你就可以工作了，只要你有社会网络。所以尊敬人的产权，包括他的自尊心，他的发展前途，他的技术，关系等等。另外再扩展一点讲，今天我没有听到“产权”两个字，我就想，为什么现在大家不太买房，因为我们的理论错了，房地产要去投资化，既然房地产都不投资了，也就不能保值增值，既然不能保值增值，我买来干什么？花一辈子的血汗钱买一套房子，到70年后就没有了。到70年的时候，那个房子要卖二手房了，能卖吗？那个房子不是你的了，你没有产权了。我觉得产权是当今最重要的，不尊重人的产权，不尊重老百姓房屋土地使用的产权，房地产绝对不可以继续发展。所以很多人不买房，因为没有保值功能，它不是你的产权。所以我觉得今天和今后我们房地产的研究更多要关注产权，关注人的产权，你的资本、知识、关系、能耐就是你的产权。所以市场经济发展，我觉得人才也是在其中发挥很大的作用。同时将来的企业都是微小化的、个体化的，如果当老板做得好了，你不是压抑得力的员工，不让他露头，他做得好了，你可以给他成立一个分公司，由他负责，你培养的就不是一个敌人，不是一个竞争对手，而是你的合伙人、同盟军。所以我觉得产权这个问题是我们当前要研究的十分重要的问题，如果这个问题解决不了，我们的改革没有希望。

　　李战洪：谈教授不愧是社会科学院的高级研究员，我今天听到一个新的名词，叫人的产权，我自然也会想到房子的产权，这两个产权有什么区别呢？房子的产权是不动产，你买了就在那里不动了，人的产权是动的，是个动产，一个是坚定不移，一个是坚定要移。

　　谈锦钊：房地产是不动产，它的位置不动，但是它的价值可以流动，所以也不能说它的价值不流动。同样，一个社会的产权能够流动，包括人才、房地产，它能够流动，就可以到它发挥最大效益的地方，这个社会就会发达。所以房地产也要适当地流动。

　　李战洪：谢谢谈教授。

　　下一位是华美立家的张总，请你谈一谈你们是如何吸引人，留住人，激励人的。

　　张志良：我谈谈关于如何吸引、留住人才。为什么毛总的辞职引起大家的轰动呢？第一，说明人是很重要的，有一句话叫事在人为，没有人，企业就没有发展。第二，高薪水，包括高股份是留不住人的。在房地产行业我们做合伙人、股份制是做得比较早的。第三，随着新兴业态的发展，必须有一部分人出来做新兴的业态，这说明人的流动也是很正常的。如果雷军不出来，也没有小米的产业，所以说以后以后会越来越频繁，会越来越司空见惯。流动是正常的，我们希望有正常的流动，不要有异常的流动，异常的流动就是不要在竞争对手之间进行恶性的循环。

　　说到我们怎么留人呢？薪水、股份是可以解决的矛盾，薪水、股份不高都可以涨，但是为什么有些人必然会走？随着职业经理人的低龄化，90后有一个观念是快乐工作，随着我们网络与房地产的结合，你从网络的角度来说，人才流动就很频繁了，房地产行业也要接受这个规律，流动会越来越快。对于新型的或者说比较年轻的职业经理人，他们的想法都跟我们不大一样，一旦公司的战略方向与她追求的梦想的方向发生差别，这是不可调节的。有一句话叫道不同不相为谋，毛总有新的事业方向了，这是留不住他的。作为企业需要加快你的转型和升级，要代表最新的服务模式，你的人才才能留下来，你的企业才能有更强的竞争力。

　　李战洪：谢谢张总。最后一个问题，裁员大爆炸，地产行业还令人羡慕吗？我们每人一分钟，就这个题目发表自己的看法，郭总和张女士就谈谈你们企业如果留住企业的毛大庆，其他人都说说地产行业还令人羡慕吗。每人一分钟。

　　马祎：中午吃饭的时候和一些朋友交流了一下，有人问到我们的市盈率的问题，我是从制造业在十多年前转到房地产的，我是有深刻的感触的，目前中国的制造业其实更艰难，制造业无论是毛利润还是净利润都非常困难。我觉得房地产在中国目前来讲，除了高科技、新兴产业以外，应该还是令人羡慕和向往的一个行业。

　　李战洪：房地产还是一个令人羡慕的行业，工资高。

　　郭建平：我觉得企业要留住人才，体制很关键，老板要舍得让利给职业经理人，这样有共同的理念走在一起，人才才能够稳定。

　　李战洪：郭董这句话很重要，他说出来了，老板要有钱散人聚的企业胸怀，用机制留人。

　　杨凯：我觉得在现在这种情况下，首先要适应市场，改变自己的机制，这是一个前提。同时需要有良好的企业文化，现在尤其是年轻人，他对你的认同感不完全是你给他多少钱，更多的是他对你认不认同，不认同，钱多他也会走。

　　李战洪：企业文化加企业的机制。

　　张明燕：对这一点，我有两点要说，第一，是他主动走的，第二是你不得不裁员。现在房地产很多在裁员，我先说第二部分，实际上房地产波动这么多轮，我们同行业，设计界也裁员裁了好多轮了，但是华誉就从来没有裁员，这就造成同事的安全感和信任感很强，我认为这一点很重要。我们为什么可以不裁员呢？当市场特别好的时候，很多公司因为有了业务就拼命招人的时候，我们没有拼命地扩张，我们会做得更好、更稳定，没有突发性的增长，所以当市场回落的时候，我们也没有那么多富余的人员。所以我们在2008、2010、2012年的这些波动中，我们没有因为市场的原因裁过一个人，所以造成大家很大的信任感。2014年，我们房地产的项目实际上是减少的，减少了之后该怎么办？一种做法就是裁员，但是华誉是采用另一种办法，就是寻找客户新的需求点，创造一些新的增长点。举个例子，就像户外家具，实际上以往的做法都是直接给施工单位做的，而施工单位做出来经常是为了利益，缺乏美感，做得特别差。华誉就开发这一块的业务，由设计师来做，然后我们采购，这样带来一个业务增长。同时我们跟美国MCM公司做战略联盟，做合资公司，在旅游地产方面，我们又站到了制高点，我们就是采取这种转型，把那些富余人员在新的业务方面消化掉了。

　　李战洪：华誉景观就是两个关键词，一个是不裁员，第二是创造新的企业增长点。

　　谈锦钊：在市场经济发展到中高级阶段，人的收入不是最后决定的因素，更重要的要上升到精神的层面，上升到团队的层面，我觉得这一点对整个社会，对企业来说都十分重要。我们现在基本上不愁吃穿，但是在精神的层面，企业文化的建设方面还相当落后，所以我觉得应该更多地从物的层面上升到精神的层面，上升到人心，同心同德去奋斗，去创造新的世界这个层面。

　　李战洪：精神的层面比钱更重要。

　　黎振伟：企业要使员工不流动，责任在老板，老板战略要做对，很多企业战略做错了，这个企业老板就有问题。另外老板要不断地改革，让公司不断地前进，让员工跟不上你，觉得自己有危机感就不会走了，这个很重要。战略、改革，让企业不断进步。

　　张志良：老板要当职业经理人的老师，营造一个快乐的氛围，这个职业经理人就不会走。另外从职业经理人的角度来说，如果嫌平台不够，你要挖掘自己的潜能，就在本企业建造更大的平台，这样老板也不会裁员，职业经理人也不会走。

　　李战洪：我们控制时间，刚好40分钟。谢谢7位嘉宾，谢谢大家，本场讨论会到此结束。

　　主持人：谢谢各位嘉宾和主持人。接下来我们要进入主题讨论会之三：降息、降准开启源头活水，融资似乎不再是难题，“钱荒”还在吗？资本逐利本性无法回避，怎样衡量是每一个企业应有的清晰判断。

　　2015观点年度论坛主题讨论会三的讨论主题是：资本乐与忧房企该找谁借钱？

　　首先，有请本次讨论的主持嘉宾上台就坐：瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生。下面有请讨论嘉宾上台就坐：正大中国房地产集团有限公司总裁滕维方先生；亨瑞集团董事长邹亨瑞先生；竹凌开发咨询有限公司董事总经理苏广平先生；鼎信长城（北京）投资管理有限公司执行总裁王健飞先生；方正浦赢资本高级副总裁邹俊军先生；寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同先生。有请以上各位嘉宾上台，本次讨论时间也是40分钟。有请沈建光先生为我们主持这场讨论。

　　沈建光：非常荣幸有机会来主持这场研讨会。在座的各位都是房地产的大佬，其实我刚才演讲中也提到一个问题，就是对货币政策的放松，我是比较乐观的态度。当然我们也知道去年紧缩对房地产的影响很大，所以我想就两个问题请教各位。第一个就是在紧锁的时候你们确实感觉到对你们的负面冲击有多大？包括钱荒，渠道方面，银行渠道拿不到钱，其它的渠道拿到的钱成本有多少？这是一个。另外一个，今年看到大幅的降准降息，包括允许银行对房地产大放，融资各方面放开的话，对房地产公司的业绩改善，或者是投资机会会不会有实质性的改善，这两个问题我想请教各位。

　　滕维方：今天这个现场很热，但是房地产还没有那么热，我认为中国的钱真的好贵，我们集团是个外资企业，所以我们在中国投资，比方在北京CBD，我们拿海外的资金投进来，而且要求42亿人民币一笔付，外汇管理局在两年前不许我们进来，说我们拿钱炒地皮，北京市政府希望我们15天就必须到账。国外的钱，包括欧洲、日本的，包括美元这些都非常便宜，中国现在面临融资成本那么高的情况，我们肯定是拿境外的钱，而且我也希望在国内做的一些地产，尽量跟国外的一些企业合作，比方跟一些大的财团合作。如果你们现在在海外发债比较高，原因是海外不太了解国内，另外本身国内也那么高。另外刚刚沈总说人民币是跟美元挂钩的，不会大幅降息，会降点准备金，因为你大幅降息，人民币贬值，对人民币的稳定、外资的流出会有很大的影响。但是我有一个建议，如果企业比较钱多，中国的利润比较低，想要多挣钱，倒是可以做“一带一路”，去亚洲其它国家。我们集团是泰国的公司，在曼谷最好的地方，我们有一大片地，跟绿地合营一家公司，我们去融资，由绿地来建设，我们共同运营。我们的资金成本非常低，利润非常高。明天我想请大家好好关注一下习主席在博鳌亚洲论坛的一个很重要的讲话，实际是讲“一带一路”宣布正式的启动，包括印尼、缅甸、泰国、斯里兰卡这些地方都有很好的机会，他们的经济刚刚起步，房价增长很多，可能每年能增长达到30%。

　　徐东：本来这里坐在这里的应该是我们集团的邹亨瑞董事长，因为他有事情，临时中午赶回去了，委托我在这里代表他做一个对话发言。刚才沈博士作为主持人提出这个问题，实际上我们亨瑞集团主要是关注美国的房地产市场，我们对国内的市场不是太了解，我觉得大家既然提到通缩的问题，提到地产发展的问题，我觉得可以考虑把眼光向外看，刚才正大的滕总也提到要做“一带一路”，中央政府从政策上也提到这一点，要走出去，这也是大家共同的一个趋势，是国家的一个战略。海外这个市场，我觉得也应该是广大的国内的开发商关注的，或者说也许是国内市场的一个突破。这里我想举一个数字来讲讲可能更好一些，我前段时间看了上周《环球时报》的报道，它说2014年的中国中国跨境房地产投资累计规模达到了390多亿美元，2008年的时候只有9200万美元，短短的7年就增长了200倍。在2004年的整个市场规模里面，我们可以看一下美国市场，占的是最大的比重，其中房企在美国市场投资比例达到了48.66%，对于个人在海外购房，尤其美国购房，达到了20.69%。这个现象我想大家也已经都了解了，特别是上周在北京的两会闭幕的时候，当时李克强总理接受记者采访的时候，其中有一个记者就问，大量的中国人在海外购房，是不是炒高了一些重点城市的房价，问他怎么看。我也引用一下李克强总理对这个记者的回答，他说是有这个情况，但是并不太清楚，不好做太多的评估。但是中国去年吸引外资的力度却是最大的一年，外资进入中国达到1200亿美金，同时他还强调，“我们也愿意看到中国的企业走出去，中国的公民到国外去创业”。我觉得市场永远是跟着需求走，刚才那个数字已经看到了，大量的中国富人在海外购置房产，我觉得这或许是我们国内房企未来发展的一个方向。

　　可能大家会考虑，国内房企走出去，比如说去美国市场，包括上午专家的谈话，大家都会拿美国作为一个对标的国家来讨论，这样的话，很多房企可能会说，我走到这个市场，我会不会遇到一些问题。确实我觉得会有一些问题，比如说美国市场是一个高度透明、发达的市场，在这里面可能国内房企首先遇到的问题就是刚到美国，可能缺少一个信用记录，因为信用积累要靠时间的，这是一个比较大的问题。因为信用积累需要时间，你在当地作为开发商需要融资，在这一块，你比较难拿到当地的融资，你的成本可能也会比较高一些。还有一个大家面临的问题就是中美文化、法律和商业规则方面还存在着比较大的差异，特别是在中国房企要开拓美国市场，还缺少美国本土的团队。这里面我们也看到，因为我们在美国市场做了六七年的时间，也看到了最近一些标杆房企已经开始走入美国市场，也走了一些弯路。

　　遇到这些问题，我们有什么解决方案呢？亨瑞集团可以给大家提供解决方案。亨瑞集团可能大家耳熟能详的是我们做移民的，怎么做房地产融资了呢？我们1992年在加拿大成立，主要做移民，现在是国内最大的一家做移民的公司，我们现在也拓展到投资、基金、置业全方位的领域，我们也通过引入EB5资金提供低成本的夹层的贷款，以及我们还有一个股权基金，也可以配合这个项目的投资。这里面我们已经开始跟国内的绿地集团在洛杉矶有很大的项目，亨瑞集团通过EB5的资金给它融资，它是10亿美元的融资规模，我们给他提供了5亿美元的资金，并且通过当地的银行给它进行融资，可以降低开发商的成本，扩大杠杆，我们在美国已经做了50多个房地产的开发项目，累计总规模，通过EB5投资20多亿美金，总规模达到100多亿美元，我们的团队经验非常丰富，也想通过这个机会跟大家分享。

　　我们虽然对国内市场不了解，但是还是希望大家走出去的时候考虑和我们合作。

　　沈建光：谢谢徐总，接下来有请苏总。

　　苏广平：谢谢沈博士，我觉得挺有意思的，本来我觉得我在这上面提供的角度可能是比较特别的，但是因为坐的关系，我们前面三位发言人都有一点境外的角度。我过去这些年一直是做跨境开发交易的事情，早些年主要是帮助一些国外的企业，不管是我在那边直接做的时候，还是后来做顾问咨询的时候，主要是帮国外的企业到中国做开发项目。仅一年多的时间又开始帮一些国内的企业去看一些海外的项目，尤其以美国为主。我觉得这两年一个很明显的趋势就是，国外的企业也好，资金也好，来中国投资房地产的热情大幅下降，中国的企业往国外投资的热情急剧上升。

　　根据统计的数字，去年我们改变了资本输入国的概念，在房地产领域，第一次往国外投资的金额超过了外资投到中国房地产的金额。我们说到融资，我感觉资本永远是逐利的，其实它也没有说这个钱就不见了，可能你觉得融资难的时候，可能是行业比较困难的时候，因为不太容易收到雪中送炭的资本，这个时候并不是钱消失了，只是你的经济比较困难的时候，钱就不往你这儿来了。从我们的角度来看，其实现在是国内资本异常充沛的时候，中国已经作为一个在世界范围内的重要的资本输出国，现在比如说在美国，我们在纽约、旧金山去看项目，中国的投资人已经是很多开发商重点看待的事情。我前天在观点也就中国的投资人投资美国发表了一点我的看法，现在这个趋势特别猛，我也看到中国的一些企业比较激进的做法，所以有产生了想写一点东西的想法，大家有机会也可以看一下。

　　沈建光：打断一下，你说融资的问题，比如说绿地到美国投资房地产，他的钱是在美国当地融，还是在中国投过去？这个钱的来源怎么样？成本怎么样？

　　苏广平：绿地的融资安排是怎么样的我不是很清楚，但是我接触到一些开发项目，因为整个开发有几层不同的资本组合，你会有自己的自有资金作为股本金，然后你可能在股本金层面还可以放大一些，可以借一些股本金，然后开发的时候都有开发贷，一般来说我看到的都是在当地去解决的。但是这些中国企业到美国去，很多时候选择的独立操作，他再融资上碰到的第一个问题就是银行贷款的问题，他在这边很有实力，规模很大，但是他到美国之后，大家不知道他。很多美国境外的东西对美国境内的贷款是不产生特别大的作用的，这时候就会碰到很多的问题。

　　沈建光：这样的话就滕总跟徐总的公司合作比较好。

　　苏广平：对。

　　徐东：我插一句，最近我们拉了日本伊藤忠，我们集团是他的大股东，我们投了800亿给中信，日本的钱是非常便宜的，我们拿了800多亿现金，这是建国以来最大的一笔，现在海外的钱非常便宜，中国的钱太贵。我觉得出海外，跟一些名牌公司，跟境外做得好的公司合作嫁接是一个好的解决办法。

　　沈建光：中国流动性很多，但是它有结构性的问题，其实融资还是很贵的，尽管我们的储蓄是最高的，已经是资本输出国了，但是国内金融改革还在进行中，很多结构性的问题。

　　王健飞：我是来自鼎信长城的王健飞，前面几位老总已经做了很好的解答，前面的讨论环节比较少有资金管理人的角度，我和后面的邹总都属于基金管理人或者是资产管理人，从这个角度我想谈一下对房地产基金融资的影响。

　　对于鼎信长城基金来说，2013年我们的投资规模大约有60亿，2014年大约有80亿，每年的规模里面都比较稳定的，其中的80%左右的资金来源是来自于银行。大家知道这两年的货币政策虽然大的趋势是一致的，但是也有一些调整，但是我们的融资渠道是比较稳定的，这是第一个现象。

　　第二个是考虑到房地产企业融资的成本和难易程度，这两年大家可以看到，不同的体量，不同的盈利水平的房地产开发企业，它的融资成本和难易程度都是天差地别的，这其中当然有货币政策的影响，它是影响整个行业的平均成本，但是不同企业的分化和分类的调整是一直都在的，包括克强总理的报告连续几年对房地产调控中都提到这个词，叫“分类调控”，这个分类有体现了不同量级开发商融资的难易程度。

　　第三个是对于不同的城市，不同的项目之间，在具体微观操作的方面，北、上、广、深的项目融资成本就是低，三线城市的成本就是高。

　　这三个现象综合到一起就是市场，市场对资源配置的作用体现得越来越明显，不管是对我们基金管理的融资，还是对开发企业的融资，都体现出市场的一个选择。比如说万科在海外发债，前两天刚刚发出来，2.755%的成本。再到我们另一个合作伙伴，当代前两天发的债到了13%，我们还有一个合作伙伴，大概三年前它刚刚上市的时候，发债成本也是在12%，最新的发债成本是9%，这一系列的变化都体现出来，不管是境内资本市场还是境外资本市场，市场的选择才是最根本的地方。

　　这是我对刚才这个问题的一个回应，不管是资金面的宽松，或者是紧张，对于不同企业，不同量级的个体差异会越来越明显，这个差距会越来越大。

　　还有一个问题，对于海外投资，一带一路这个话题也非常热，包括在博鳌论坛上，习主席也会有一些解释和表述。但是对于走出去的策略，不管是基金还是对于房地产开发企业，我想大家还是要站在尊重市场规律的角度，要看项目本身，不要为了走出去而走出去。我知道我们有一个同行，就是盛世神州基金，他们在美国做了一单投资，非常的成功。我们2015年也想在海外继续努力，但是将近半年的时间接触下来，对项目的筛选，对具体市场的判断可以看出来，实际上是千差万别，特别是在项目具体类型上，海外的房地产项目非常有意思，有的时候是一栋教堂，它是保护文物，外观不可以变，里面的功能可以随便改，一个教堂改成一个住宅。还有的是一个学校改成一个住宅，还有不光改成住宅的，还有改成各种商业。不同的物业类型，其中所体现的，需要开发商所具备的专业能力非常强，这就体现出每一个开发商要做成项目，要对市场有很好的把握和判断，还有对项目自身运营的要求，这都变得非常的关键。

　　沈建光：你们的资金来源是为问银行借的，能不能透露你们的资金成本是多少？

　　王健飞：我们的资金成本也是根据我们所投资企业和项目而有所区别，像我们之前跟保利合作，我们的资金都是通过私行或者是同业拆借来到我们基金的，我们给到保利的成本只有8%到9%，其它的项目，百强靠后一点的开发商的成本到10%。

　　沈建光：你们的资金是自己的，还是问银行借的？

　　王健飞：我们的资金是来自银行的，我们更多是资产管理的角度，其实我们不是向问行借钱，而是做一些发行。像我们基金目前已经是招行、民生等几家股份制银行准入的基金管理人，我们可以拿到那里做一些发行，现在也正在向工行做准入的申报。

　　邹俊军：今天很高兴有机会跟各位大佬一起交流，我就顺着王总的话题，我跟他是同行，在台下也是朋友，交流还是蛮多的，对广大的房地产开发商融资难、融资贵的问题，这是始终存在的，尽管现在连续的降准、降息，包括一些量化的宽松等等，刚刚沈总也提到了，出现资金的这个状况，尽管很充裕，流动性很好，但实际上还是面临很多结构性的问题，在这样一个大的环境下，我们倒认为对大的开发商，对一线的开发商来讲，资金的问题可能不是很大，最大的问题就是对广大的中小型的开发商、区域性的开发商，他们的日子其实是不太好过的，尤其是像2014年以来，房子不那么好卖了，银行的贷款也不那么容易贷了，在这样的市场环境下，资金从哪里来呢？我作为私募基金的角度，我认为正是我们这样的机构发挥作用的时候了。从成熟市场的情况来看，直接融资是大势所趋，而我们国内的资金状况，资本市场的状况就是间接融资的比例过大，特别是银行为主的，传统的垄断型的金融机构，它所占据的比例是过大的。这种实际的情况下，我们认为拓宽直接融资的渠道，加大直接融资的比例肯定是一个大趋势。这种环境下，我们作为私募基金，正好是可以发挥我们的灵活性，包括适度杠杆的作用的时候。我们方正浦赢在国内是做私募基金比较早的，我们核心的团队曾经做到将近50亿的资产管理规模，也是很早就从事房地产基金管理工作的，我们也很希望跟一些中小型的区域龙头性的开发商，有比较迫切资本需求的，同时因为种种原因可能被传统的银行所忽视的，甚至受到歧视、排挤的开发商，我们很愿意跟他们合作。

　　沈建光：最后有请韩总。

　　韩世同：今天好像在座的没有银行和开发商的，本来这个话题听听他们两方面的意见可能会更贴切一点。其实我一直对房地产企业的融资非常关注，我们国家的银行体系，更多的还是维护金融自身的利益，像去年的利率放开，实际上银行就有可能会对个人房贷收紧，因为这个会影响到他的利率，去年我也跟沈博士探讨过这个问题，现在这个现象，由于资金面的放宽，好像没有那么严重了，但是其实之前我也观察到，大企业跟中小企业面临着不同的情况，跟邹总讲的情况很一致。我服务的一个香港的企业它很有钱，它想借给万科，它借不了，因为万科的钱很多，大企业不需要资金，大企业在香港成立公司，在境外又可以发债，又可以融资，其实境外能够融得到的钱，如果能够拿进来，光是这个资金的钱就已经赚了很多了，尤其是现在前海、横琴，还有自贸区等等，对金融都放开的话，这个口子会越来越大。目前高利差的现象，如果逐渐利差消失，我担心我们的银行还能不能活下去。这个高利差使得他们维系着非常好的日子，包括去年整个信贷规模都在收缩，银行获利的程度还是非常高的。但是现在面临的情况是，我们现在发行货币这么多，企业依然觉得很紧。我们看到银行现在对救助房地产的积极性比住建系统还要积极，什么时候看到央行放开现代、降息、降准？到目前降了两次息，降了一次准。但是因为你的行政性的限制措施和手段还没放开，等于你绑住手脚让他跑步，你的降息、降准能够获得的效果大大减弱了。我们看到降息最好的一次是去年底的那次，但是今年1月、2月的成交都大幅回落，现在不得不降息、降准，但是这样还不行，李克强在两会上还要提要构建平稳的住房市场。现在资金的成本这么高，我们维持了多利差的体系，海外的成本非常低，我们看到很多海外融资的成本非常低。但是小企业15%、20%都不容易贷到，将来这方面的需求给私募很大的空间，我接触到一些小企业，它基本上要靠自有资金或者民间接待来维系它的单一项目的运作。它跟银行就算拿开发贷都比较困难，因为你如果不是住宅，不是快速周转的项目，你要建写字楼、商业项目就非常难，所以我觉得融资的问题还是要多种渠道，尤其是通过民间资本的集合，你要借银行的钱，你就不得不快速周转，但是如果大家都相当于是股东共同开发的话，就可以长期持有，这样整个结构就可以改变，也可以降低金融风险。我觉得在目前的环境下，金融的改革还是要比较审慎一些才好，要不你这么高的利差，你要突然的打开，可能造成的冲击和影响会非常巨大。

　　沈建光：谢谢韩总，这样听下来，整个房地产融资难，钱拿不到，有点像伪命题，其实它是一个分化，大企业的融资根本不难，还有海外的资金成本很低，小企业也非常难，这是很符合规律的，包括分化，包括以后的并购，包括现在这样一分化的局面会越来越明显，我上午看到有一张图，就是三大集团的态势越来越明显，这个已经可以使小企业被大企业并购越来越明显。

　　在这里我还有一个问题，在前两天国务院发展高层论坛上，“一带一路”是最热门的话题，国家准备投入大量的资金在一带一路沿线进行基础设施建设，包括几个商业设施，包括能源项目，这样也是会创造很多的对房地产的机会，不一定是住宅，有可能是商业、办公等等，整个跟国家的政策配合起来，可能也会有些机会。并且我们还谈到很多海外合作的机会，国内主要是金融的分化，包括结构性的问题。对这个问题，虽然我们没有房地产行业的人在里面，也没有银行在里面，但是我们还是要把这个做一个充分的讨论？各位还有没有要补充的？

　　韩世同：其实现在有很多的企业一方面我们看到有些资金在外移，包括王石说万科有大概15%的比例是作为对冲风险，这种向外的扩张的投资，它也有市场的需要，也有这样的机制，这方面需要怎么样来考量，确实需要多角度观测。我觉得像一带一路它的确是一个新的商机，对开发企业，现在国内市场相对成交比较困难，这些方面又是国家鼓励的方面，这方面需要做大胆的研判。去年10月我还去过泰国，当时还不错，但是英拉下台了就有一些影响了，泰国的生活习惯和我们的距离都非常合适，但是它的政局不太稳定。所以走出国际，对开发企业而言，他还是不如在本土作战那么好。像泰国非要本国国民才拥有土地权，你要变成一个泰国人才能持股，才能设置你的机构，然后进行开发。

　　滕维方：作为泰国企业，我回应一下这个问题。实际泰国政局很稳定，一般它的政府的变化对民间没有什么影响，泰国的经济增长也非常高。还有一个我要提醒一下，因为大家一股脑都想去美国投资，我不知道大家注意到没有，最成功的华人李嘉诚，他是全世界投资的，在英国、加拿大投资非常多，但是他从来没有在美国投资过。因为美国是宽进严出的，你想从美国赚出钱来，我们可以看到的例子，日本人80年代进去全部都亏了，最近汇丰银行被罚，UPS被罚，包括丰田等等。在美国投资房地产，它会用各种税法，各种东西限制你，你别想从美国带走大量的钱。这是我个人的意见，我们也没在美国投资。

　　沈建光：时间也到了，谢谢各位专家的发言。

　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，2015观点年度论坛的演讲和对话议程到这里结束，谢谢大家的支持，让我们再一次用热烈的掌声感谢今天为我们带来精彩观点的每一位嘉宾。

　　下面，我们即将开始的是本届观点年度论坛最重磅的内容：华誉景观·2014年度中国房地产卓越100榜颁奖盛典，让我们一起见证中国房地产行业最光荣的时刻。谢谢大家。

审校：杨晓敏