雅居乐陈卓林：最重要是利润不希望规模大但不赚钱（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-25 20:47

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现在最重要的是要有一个好利润，而不是像很多人那样规模做得很大，有一部分真的是赚不到钱，甚至是要亏钱的，我不希望出现那样的情况。

　　编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　观点网 3月25日下午，雅居乐地产控股有限公司在香港举行2014年全年业绩会发布会，主席兼总裁陈卓林、首席财务官张森、营运管理部总监李雪君出席现场。

　　据李雪君介绍，雅居乐2015年销售目标定为450亿，新开工面积仅321万平方米，同比下降34%，最大可售货量达760万平方米，在售项目达78个。从面积看，华南区域占比44%；从产品结构看，刚需产品占75%，高端产品10%，旅游产品15%。

　　“可售资源有9个全新项目，可售面积86万平方米，而老项目新组团构成面积达400万平方米。”

　　对于450亿销售目标，陈卓林表示，虽然与去年基本持平，但希望保险一点，能做到400亿已经很不错了，450亿有信心做到。

　　陈卓林还强调，今年回款会加把劲，希望做到80%以上。

　　对于开发面积减少的原因，陈卓林称，主要有两个原因：“第一，因为我们整体的营业额降低了，从以前的600亿降到现在的400多亿，我们希望2015年还是维持平稳发展；第二，我们希望去化率能提高到65%，开发计划也是跟着销售指标去做的。”

　　在土地投资方面，雅居乐表示，2014年秉承谨慎购地策略，总计购入8幅土地，总金额24亿。而2015年，预计购地金额为55亿，其中9.5亿用于支付2014年购地款，剩余的用于动态投资。

　　不过，陈卓林指出，55亿今年都未必会用完。最终还是要看项目到底好不好，首先不可以在三四线城市。“我们现在在广州、上海都有在看。另外就是希望能有一个合理的利润，否则不着急拿地。”

　　他还称，雅居乐现有的土地储备达4000万平方米，足够未来好几年开发。而且从现在的市场状况看，最重要的还是回笼现金，把债务降低。

　　“现在最重要的是要有一个好利润，而不是像很多人那样规模做得很大，有一部分真的是赚不到钱，甚至是要亏钱的，我不希望出现那样的情况。”陈卓林强调。

　　酒店投资方面，李雪君表示，雅居乐的酒店定位是为住宅提供增值和协同效应，2015年将放缓酒店开发或开业，甚至会暂停。

　　此外，针对陈卓贤及陆倩芳获调任为公司副主席兼非执行董事一事，陈卓林亦作出回应，“主要是考虑到弟弟、太太工作已跟随自己创业20多年，他们的贡献很多，委任他们为副主席兼非执行董事，对个人和公司都比较好。

　　他还表示，这个调整不会改变公司之前的改革和运营。“我现在已经是正常工作了，也恢复主席和总裁职务4个月了。”

　　以下为雅居乐地产控股有限公司2014年全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：雅居乐今天宣布董事调任，请问一下公司人员优化是否出现了一些变化？新的董事调任会给公司带来哪方面的影响？

　　陈卓林：人员优化是2014年做的，主要是希望包括使得公司整个架构在内各方面，能够做得更好，不存在变化的问题。至于我弟弟和太太的问题，我现在已经是正常工作了，也担任主席和总裁四个月了，都是想尽快恢复工作，其他没有什么特别。

　　为什么要挂副主席呢？主要是考虑到我弟弟和太太在公司做了20几年了，都是跟着我的创始人。我的考虑有几点，一是几兄弟在一起，还是给回一个名义给他，对他个人也好，对公司也好，是比较好的；二是我做回总裁和副主席有三个多月了，公司的改革是没变的，主要是按照之前的做法。

　　现场提问：整个地产行业人员流失严重情况下，希望管理层可以详细讲一讲团队优化和调整这件事情？如果新开工项目比较少的话，对于员工的工作压力、薪酬、奖金都会受到一些影响，公司考核方式会做怎样的变化？

　　第二个问题是想问副主席重新挂职后，会不会起到提振团队信心的作用？会不会过问集团方针策略性的事情？

　　陈卓林：开发量减少是否工作量减少，包括员工考核的情况？虽然今年开发量减少，直接在工程上的工作量可能是减少了，但是实际上今年会在销售方面加强、还有内部的改革等，其实工作量是不减少的，炼内功在内部管理上有很多工作要精细化，工作量不会少，反而会增。但是考核呢，也是有调整，会以利润为导向，以现金流为导向，以内部的管理提升为导向。至于详细的团队优化，主要是根据公司改革来的，每年都持续做这样的动作，还是希望员工、团队，都能够跟上公司的发展。

　　副主席的问题还是之前讲的，就是考虑两个方面，第一个是我太太，弟弟，真的是公司创始人，做了这么多年，是有贡献的；第二个实际上也是考虑多方面，也有很多公司的惯例，对公司也好，对于他们也好，我认为都是比较好的。至于调整呢，公司之前的改革和整个运营是不变的。

　　现场提问：年后推盘推比较厉害，那么今年的推盘比去年有什么不同？货值大概是多少？

　　李雪君：存货的情况，今年大概有760万平米的存货，其中竣工待售是186万平米，今年新建大概是500万平米。对于均价，公司今年均价的情况跟去年基本上是差不多。如果销售均价的制定，一方面跟公司项目调价有关系；另一方面每个项目构成的比例也会影响公司均价的幅度。

　　陈卓林：今年的开发量是减少的，可售面积是700多万平方米，如果均价是9千多每平米，可售货值就是700亿元，如果去化率就是65%，销售额度就是450亿元，，这样是比较合理的。回款希望做到80%以上。

　　现场提问：公司去年年底的一年到期的债务都有160亿元，手头上的现金只有110多亿元，那么想问一下公司今年的融资计划是什么，怎么处理这些一年到期的债务？雅居乐早前透露公司有考虑出售一些投资物业，到今天为止有没有卖出任何的物业？未来有没有计划卖一些商场或酒店来还债？

　　张森：财务方面，公司预计有80%回款，加上现在项目的销售也有明显增加。销售回款一方面是用来减债，但是债务不是完全减掉的，因为有很多正常的债务还会继续持有。至于境外需要还的贷款，要看市场的情况，适当的时候会再做一些融资。

　　融资方式更偏向是银行市场和资本市场。当然，在资本市场，或者银行市场会有一点点债。总而言之，融资成本不会有大幅上涨的的空间。

　　陈卓林：至于物业方面，公司是有卖物业的计划的。现在最大的物业是上海、广州、海南、惠州、成都的一些酒店和商业，加起来资产货值超过200亿元。当然不是说全部都卖掉，例如广州的那栋优质写字楼，有一部分商业是自持的。不过，不排除有一部分，公司认为适合卖出去可以兑活现金流，又有适度的好价钱项目会卖出。

　　实际上公司去年都卖了两单，只是金额不那么大，只有几亿。但无论怎样都是要看价钱是否合适。

　　现场提问：公司今年新开发的面积比较少，那么推售会不会也不会那么多，销售策略是什么样的？关于买地的策略，今年公司是买一些大一点的地，还是买多一点地？

　　陈卓林：开发面积减少主要是整个营业额降低了，之前做到500-600亿元，现在是400多亿元， 2016年的计划是要维持平稳；如果开发300多万方平米，加上之前还有几百万平方米的量，有700多万方是足够今年的销售的。

　　至于买地，一个是要结合市场，观察项目是不是OK。现在的项目一定是不要去三四线城市，希望找一些比如说广州、上海这些地方的。再就现在的形势来看，真的是现金为王，情愿将债务放着。肯定是做三年计划，现在正在做2016、2017年的计划，希望有一个平均的增幅。现在最重要的是要有一个好的利润，而不是做得很大，有一部分真的是赚不到钱，甚至是要亏钱的，我不希望出现那样的情况。

　　现场提问：公司今年刚需产品的比率会增加，会不会导致毛利和均价有影响？

　　李雪君：刚需产品确实增加了占比，但是它并不一定会对于毛利有太大的影响。可以这么理解一下，刚需在不同的地方，可能在北京、上海一两万块也只是刚需产品，而在有些城市，比如说雅居乐所在地中山的三乡，五六千元的也只是刚需产品，所以对毛利没有直接的影响。

　　现场提问：去年的公司融资成本是多少？公司今年财务费用支出较大，这是否和人民币贬值有关？

　　张森：关于融资成本，公司去年的融资成本是10.8%，相信国外的融资成本会较国内更有优势。所以在国外融资的时候，成本会有所下降。

　　香港这边银行的贷款，加息的空间其实不是很大的，即便加息，步伐也会拖慢一点，所以我觉得融资不会有太大的压力。

　　财务支出的问题，人民币贬值会是一个原因，会对公司造成一定亏损，但是公司的很多债券都以美金为主，所以人民币的汇率风险不是很大。看公司的投资回报，2013年有收益，2014年有亏损，但是是针对成本来说的，其实负债只有80几万。

　　现场提问：公司对于海外投资的策略是怎样的？雅居乐有进军香港的计划吗？另外，整个房地产企业都出现了不少的风波，您觉得在大陆经营房地产会有哪些因素会影响公司的发展？

　　陈卓林：马来西亚其实我们是买了两块地，挺好的，就在吉隆坡，在市区里面的，相信会有好的回报。还有它的地价和地点是不错的。至于香港，说真的，雅居乐本身的强项不是在香港，所以要很小心。现在看其他数据，都不会太急着做，当然如果以后有机会，真的是有钱就会做。但是目前不会太着急。

　　地产行业，花一些心思做好自己的事情是很重要的。我相信中国政府关注地产行业，大家都如负重释，虽然去年发生了很多很多事情，但是基本面是好的，可以看到现在的政策是一路放开的，所以个人是看好国内地产发展的。当然到现在来看大家要小心了，无论什么都要小心，特别是拿地要小心，拿地一定要计算，不像以前只要拿到地放一两年都可以，现在真的要小心，但我始终都看好国内的经济和地产。

　　现场提问：去年公司是有想过供股的，但后来因为一些事情就暂停了，这会不会提高公司的债务？去年发生了一些事件后，涉及到的云南三个项目现在的情况是怎样的？集团会不会继续在那边买地进行发展？公司会不会考虑将出售的一些投资物业打包上市？

　　陈卓林：供股是有做的，但是目前没有考虑做。

　　至于昆明的那些项目现在是非常正常的，比如说腾冲项目正在销售，西双版纳项目马上要开，而且西双版纳项目都是最好最好的项目，投资最大的，目前来讲，一点影响都没有，一切正常，一直都是。

　　现在那个事情已经过一个段落了，大家也看到我已经回来了，也特别的勤快，开工开得早，收工得晚，因为要工作。

　　云南那边，其实我们是按计划做的，不变的。公司也看好那个旅游地产，但是说真的，它的总额投入对于公司比例来说是很小的。这样一路看过来，中国市场很大，依然是有信心继续发展云南项目的。而且地方政府也非常的支持我们。

　　刚才讲有一部分资产会变现，但不是全部，只是有一部分，如果有适合的，对公司有利的会做。

发稿：见习编辑黄银桥、陈业审校：刘满桃