“形势与判断” 2015观点年度论坛直播实录（二）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-26 10:42

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中国数百家最优秀的企业及企业家，及政府、协会、金融、专业机构、媒体等各行业精英，共同为新一年的中国房地产把脉，寻找新时期房地产行业的新发展规则。

　　观点网 正经历“倒春寒”的三月，房地产企业该如何把握未来的风向，找寻到符合企业发展的新路径？

　　2015年3月26日，主题为“形势与判断”的2015观点年度论坛，正式在广州揭幕。

　　中国数百家最优秀的企业及企业家，以及政府、协会、金融、专业机构、媒体等各行业精英，共同为新一年的中国房地产把脉，寻找新时期房地产行业的新发展规则。

　　在论坛现场，还将盛大发布“2014年度中国房地产卓越100榜”，评选与表彰那些卓越、杰出与非凡的房地产及关联企业群体。同时，借助榜单评选、数据分析、报告解读，揭示行业深层次的新规律。

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（一）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（二）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（三）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（四）

　　接下来我们要进入本届论坛重头戏“华誉景观?2014年度中国房地产卓越100榜”发布仪式。有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台，为我们发布2014年度中国房地产卓越100榜，以及对榜单进行总点评。掌声有请陈诗涛女士！

　　陈诗涛：各位好，现在由我发布华誉景观2014年度中国房地产卓越100榜。从2008年观点发布中国房地产上市企业30强开始，我们就已经每年度在发布观点卓越100榜，目的是对行业进行调研，对中国目前运营的开发企业及配套产业链进行深入的分析，最后评选出我们认为一大批优秀的群体，他们是这个房地产行业真正的强者，而且也是正在走向卓越的企业。

　　这份报告我们将会在今天晚上到明天发布到我们的5万多家开发企业和3000多家金融机构，包括证券业、评级机构、投行、商业银行、基金、信托和各种金融专业机构。

　　刚才巴教授他们已经讲了很多，我想做一个最简单的陈述。本榜单由一个主榜单卓越100榜和9个分榜单组成，包含房地产上市企业30强、非内地房地产卓越榜、品牌价值卓越榜、管理团队卓越榜、商业模式卓越榜、销售金额TOP10、合作伙伴卓越榜，还有非常有代表性的单项奖和项目卓越榜。我们同时发布15个城市的区域榜单。

　　我们所筛选的城市全部是一线和二线活跃的大陆城市，企业的甄选标准是在2014年在内地有项目运营的房地产开发企业、专业机构和配套企业，项目的甄选是全年在售的房地产项目。我们的运营统计时间是1月1号至12月31号。财务指标，我们为了统一的标准，全部截取企业的中报，截止2014年6月30日。很多人问到我们数据获取的方法。其中第一个来源于企业的申报，第二个是上市公司的公开资料，第三个是第三方的专业机构提供，包括我们的研报。我们的品牌管理指标和商业模式的指标采取全国性的行业问卷，今年发了5万多份问卷，实际回收的文件是9826份，比去年略有上升。我们的调研数据系统，涉及到全国重点的房地产区域的市场数据、企业的销售表现、资本金融、土地市场、行业政策、价格走势，包括商业地产与产业地产各个方面都会涉及。如果我们的主榜单和30强的榜单出现了分数相同，我们按照销售业绩做降序。我们自去年10月1号走遍了全国的15个城市，我们从申报到调研、问卷调查、统计和评审，以及到今天的发布这样5个环节。第一次筛选了全年销售额20亿以上的企业216家，经过我们初次判断和主营业务，和整个活跃度、数据调研，再次筛选出30亿以上的147家入围企业，在座的每一位，在你们的桌面上都有一本卓越100榜的报告，这份报告里面也有一份147家入围的名单，同样的电子版今晚会发到各位朋友的邮箱。

　　卓越100榜的指标体系由运营、品牌、管理和商业模式四大指标体系构成，运营指标在主榜单里面占了55分，其中主要是销售业绩，而我们的销售面积、土储和总资产作为参考指标。品牌指标有三个，包括熟知度、认可度和社会贡献，各5个分值构成15分。管理模式由团队组织建设、管理模式领导力与执行效率构成的指标15分。商业模式有产品的独特性、革新的生产方式、营销方式和融资构成15分。这个榜单的明细请大家参考我们的详细报告。

　　如果说卓越100榜是由上市公司和非上市公司整个大的群体构成，我们的地产G30就是上市企业30强，是由最强的30家上市公司群体构成，指标里面其中品牌、管理和商业模式的45分没有改变，但是上市公司的财务指标非常关键，所以我们在卓越100榜主榜单的55分子榜单中分解销售的30分，另外包括毛利率、净资产收益率等等组成剩下的分数。

　　我们的总榜单里面还表彰在内地取得优异成绩的非内地的房企，还有商业模式卓越榜等等，相关的榜单也有一些优秀的企业。上市企业TOP10，大家可以看看报告。我们在整个房地产产业链里面是全产业链，每个领域都有优秀的表现企业，所以我们推出了房地产合作伙伴榜，包括我们每年会甄选一些有特殊表现的，包括今年我们认为最佳城市运营的单项奖，我们也特别隆重地要颁出。产品是企业的根本，我们对一些标杆性的项目也进行了表彰，也就是项目的卓越100榜。房地产区域分布非常广泛，而且差异化非常大，今年我们筛选了4个一线城市和11个二线活跃城市作为区域榜单的发布。大家可以详细地看我们的整个的报告。

　　2014年的行业可以定位为盛极而衰，转入了一个下行周期，其实这个下行周期是相对而言，并非指房地产进入了低谷，准确地说2014年是房地产行业和企业都走了一个漂亮的下行中反转的曲线，但是我们可以明确地感觉到，房地产高增速的时代已经过去。2015年更多的判断，我们是交给了在座的各位朋友。

　　概述一下2014年的榜单的表现，其中有一点，我们感觉到2014年有一个非常重要的，就是销售业绩在倒逼企业的销售模式转轨。可能大家刚才都谈到了，2014年持续买地、开工，不断刷新销售业绩的，特别是大家感觉到绿地，它没有上市，我们拿到它的口径是2408亿，在吸引了众多眼球的时候，打了对房地产行业是否还需要冲量的销售模式有疑问。所以这时候往年销售规模最大的万科，这时候提出的是由实际回款来评价自己的销售规模的质量。而最近吴亚军在龙湖的业绩会上也表示，龙湖不用堆货来做销量，反而会用去化率实现销售。去年龙湖的销售只有491亿，但是他认为他的销售回款达到90%，认为是在行业的前列。其实国家统计局刚刚公布过2014年整个的房地产销售面积及销售金额，同比是下降的，但是我们这个榜单统计了100家上市企业，总销售到了30194.26亿元，相比于2013年，同比增长了16.04%，而在卓越100榜排在前10的企业里面，同比上升了21.28%。所以我们可以概括为，也就是刚才巴教授他们讲到的，可能房地产企业真的是强着恒强，两级分化特别严重。刚才谈到一个债务的问题，我们感觉到2014年房地产企业的债务规模是上升的，常规的金融的银行的贷款，或者我们认为境外发债、信托基金这些常规模式，已经大幅增加。上市企业的各类有序债、垃圾债，还有信托的夹股增债这些方法，使得我们的利息和财务的杠杆利用得比较高，摊薄了上市企业的利润，对一个企业的长期发展是不利的。我们从这里明显地感觉到2014年房地产的盈利是在下降，可能未来中国的开发商的定位，真的是需求面会转向一个供应链。因为非上市企业的财务数据相对不透明，我们看到上市企业的平均毛利是31.8%，比起2013、2012年都有所回落，我们挑选了入围的84家上市企业，毛利率只有29.37%。在净利润里面，上市企业30强是13.16%，比起2013年的18.18%，下降了5个点，入围的84家上市企业只有11.10%，我们认为2014年开始，中国上市企业的平均净利率将会无限接近于10%。刚才谈到的财务杠杆或者是堆起的比较多的债务，可能都是我们前一段的急速发展的后遗症，我们的品牌房企大部分的财务表现不是太好，我们能够看到稍微好一点的有越秀地产、方兴地产、深圳龙光地产。

　　刚才都讲到土地，最近我们看到包括吴亚军表态的时候也提到这一点，土地市场在2014年是冰火两重天，房企在调整自己的土地储备。财政部刚刚公布的2014年全国土地出让金是4.26万亿，同比增长3.2%，昆明在2014年的成交面积直接下降了66.1%，成交金额下降了62.51%。2014年广州土地面积成交709万，成交金额同比增长了35.91%。可能一线城市相对更好一些，或者一线城市、不活跃的二线城市，未来的土地储备在房企拿地策略上会有所条件。恒大依然是土地储备第一名，第二和第三名是万达和碧桂园。雨润地产有6000万的土储，达到第四，万科的土储下降，首次到了第10。往年的绿城和世房跌出了前10。大家认定在经济下行的时候，行业洗牌的趋势是大鱼吃小鱼，今年万达首次超过万科，成为总资产规模的第一，两家都超过了5000亿，绿地是4800亿，恒大是第四。在整个榜单中超过千亿的企业有23家，比去年增加了5家。前10强的企业里面，总资产的增加同比是36.35%，行业集中度优势比较明显，可能未来没有专业优势的企业逐步会转型，甚至淡出房地产。刚才大家都谈到互联网时代，去年有很多热点，不管是明星领袖或者是博眼球的方式来炒作个人和企业都比较突出。大家可能看到潘石屹做平板支撑是一个小时，我们这几年连续评榜会发现，即使这样也无法支撑SOHO的转型之重。包括万科的明星经理人也贡献了很多的眼球，他们长久会不会加分呢？我们还要拭目以待。当然2014年我们看到孙宏斌的两次并购都还没有划上句号，但是2014年导致融创的品牌得到了急剧的上升。

　　在洗牌的阶段，很多企业非常注重管理，我们发现管理指标里面的得分3.16，同比2.48有所增长。我们发现万达在执行力上，已经直接逼近了前几年的冠军万科。未来的商业模式会怎么样，可能很难讲，像奥园、阳光城等很多企业都有各家的独门暗器，他们未来的模式究竟会到一个瓶颈，还是会往旅游地产、文化地产或者混合经营，都可能是一个尚未结论的话题，我们留待2015年继续讨论。在我们企业的简单点评里面，我们看到卓越100榜中前10名9家是上市企业，唯一没上市的是绿地，正在做上市的准备。可能房地产上市是必须的。第二个入选企业里面值得表彰的，除了一线城市就是福建企业，比2013年增加了3家，达到10家。西南区域的重庆是值得关注的一个新兴区域。我们每一年都有一些黑马出现，包括去年的融创。2015年将会有哪些黑马企业，可能我们在做一个等待。

　　在2014年有各种利好的政策出来，但是三四线的库存还在高企。这个问题如何打破，我们认为房地产企业必须改变，企业经营就如逆水行舟。我们看到三强中的万科以住宅开发为主，绿地和万达，一个是第二，一个是第三名，都不是传统意义上的住宅地产或者商业地产，反而是以商业、文化、产业与资本经营共举的一个大产业布局的企业架构。最近大家应该看到，万科已经在改变，包括他们认为坚持多年的住宅快速的开发、快速销售的主营思想将会做调整。所以我们认为改变是对未来的房地产企业最重要的，企业经营如逆水行舟，不进则退。

　　更多的点评请大家参考我们的纸质版的报告，以及大家会陆续收到的电子版的报告，我们的不足之处也请大家给我们反馈和继续支持。期望到我们颁发2015年卓越100榜的时候，有更多优秀和卓越的企业、人物出现。

　　主持人：谢谢陈诗涛女士为我们带来的榜单发布和精彩的分析点评。

　　最重磅的中国房地产卓越100榜已经发布了，但是精彩还没有结束，今天下午5点开始，论坛现场将会举行2014年度中国房地产卓越100榜的颁奖盛典，敬请各位来宾留意组委会的提示，准时参与这个房地产行业一年一度的盛事，一同见证卓越100榜获奖企业的光荣时刻。

　　下面我们将会继续回到演讲的环节，有请今天上午第四位演讲嘉宾：彩生活服务集团执行董事兼首席执行官唐学斌先生。唐学斌先生的演讲题目是“彩生活社区轻资产模式解读与实践”，您的演讲时间是15分钟。

　　唐学斌：非常感谢组委会给我这个机会来参加房地产的一个盛会。我作为房地产的一个下游企业，做物业管理，今天站在这个台上确实感到压力很大，但是我也想把我如何把这个压力释放给房地产业在轻资产化运营的一些心得，跟大家分享一下，也是作为今天我演讲的一个内容。

　　最近看到索尼已经破产了。在20年前我们读书的时候，如果说谁的腰间挂了一个索尼，耳机戴的是索尼耳机的话，这是一件非常荣耀的事情。应该说索尼是一个非常优秀的企业，但是在移动互联网时代，在数字时代，它倒下了。我相信不用10年，我们在座的或者说成千上万家房地产企业可能都面临这么一个可能性，房地产一定是一个阶段性的行业，但是有一个行业是永恒的，也就是说我们房地产开发出来以后，它的售后的服务是无限的。我当时也是做房地产的，在座的也有一位是我原来的同事，我从做房地产转型到物业管理，也是一个主动的选择，因为我很喜欢这个行业。

　　彩生活到今天已经成立了将近13个年头，这13年一共做了4件事情，第一件事情就是我们改变了一个观念，把物业管理由对物的管理转变成了对人的服务。可能大家认为这是一个很简单的事，但是我认为这是一个最难的事情。十天前我在美国纽约，也是住在丽思卡尔顿酒店，那个酒店很老，它那个电梯之古老，估计在国内已经很难见到了。但是它有一项服务，就是我们一进电梯里面，电梯里面有一个“司机”，其中有一个黑人司机，我问了他一下，他说他开这个电梯已经开了20年。电梯很旧，但是这个司机一直在提供服务。我问他为什么还不把这个电梯换成自动电梯，还要再用人工来开这个电梯呢？他说，我们的业主习惯了。我问他有多少人开这个电梯呢？他说我们一共有36个人开电梯。所以一种思维观念的形成，要把它改变是非常难的。很多企业首先是要转型，嘴上在说，思想并没有转。彩生活提出的第一件事就是要转变思想，我们要把服务的内容转变，服务的对象转变，所以这是我们彩生活做的最大的一件事情。

　　第二个事情，我们通过互联网、智能化、自动化、改造升级，对传统物业管理内容进行改革，我们所有的业务都实现了E化，我们有E缴费、E投诉、E评价，这些都已经通过互联网来实现。这让我们彩生活有一种全新的成本结构，绝大多数物业管理不挣钱，它的原因是在于过去30年这个行业几乎没有进步，我认为它仍然是停留在农耕的时代，完全靠劳动力、靠手工作业。我们的机械化、信息化到现在的互联网化，基本上与这个行业没有关系。所以这个行业很痛苦。现在劳动力成本每年大概以15%在增长，这个增长是来自于政府对最低工资标准的提高，而最低工资标准是精准打击物业管理这个行业的。因为物业管理行业的保安员、清洁工都是受最低工资标准调节的。所以这个行业每年要承受一个巨大的成本的增长。大多数物业公司的人工成本占到60%以上，如果劳动力成本增长占到15%是什么概念？每年你的综合成本要增长10%。如果说我们利用了互联网、自动化、智能化技术，可以打幅度地降低劳动用工的数量。比如说整个物业管理行业，平均百万平米的劳动用户数大概是200多人，彩生活大概是100多人。这是彩生活能够在物业管理行业普遍不挣钱、亏损的状态下，彩生活过去三年迅速增长的一个根本的原因。彩生活到目前为止，在全中国109个城市管理了2.95平米。

　　第三件事，我们由原来是一个具体的服务的提供者转变成一个产品和服务的平台。我们要转型，为业主的居家生活服务。如果说这些服务都是由彩生活来提供，这个难度是可想而知的。但是我们很多物业管理企业它做服务是做增量。比如说我要给业主解决吃饭问题，我就搞个食堂，我要解决业主的购物问题，我就搞一个超市，就是不断地做加法，来挑战它的管理能力。因为房地产公司确实非常有钱，有钱他就认为自己的能力是非常强大的，什么事情都能搞定。但是物业管理如果说我们做很多我们不懂的行当，注定会失败。彩生活过去一直在做减法，我们把所有的这些服务都把它标准化，都把它变成平台上的服务，把它转交给其它的供应商来提供，彩生活坚决只做平台，不做其它的任何的产品。所以转变成一个平台之后，彩生活不但可以做基础的物业服务，同时我们也可以提供很多的其它方面的服务。

　　第四件事，现在彩生活正在做的是建设一个智慧社区O2O的生态圈。这实际上是分成三段，一个是智慧社区，一个是O2O，一个是生态圈。智慧社区是房地产业应该要着重研究的一个发展的方向。因为房子以后在户型、在其它方面的研发，应该说很难有突破，但是我们让这个房屋能够人性化，能够智慧化，这个里面它有很多的文章可以去做。我们可以增加很多的软性的东西。所以在这点上，我想是我们未来一个非常大的发展方向。

　　另外一个就是O2O，因为我们现在进入了移动互联网时代移动互联网的一个特别重要的跟互联网不同的地方，就是它与时间、位置是高度相关的，所以现在很难再产生像BAT这样的具有几亿用户的互联网企业。将来都是以区域、时间为约束的，为边界条件的一些服务的提供。我们既有线上的服务平台，又有线下的服务能力，把这两者结合起来，就形成一种互联网+产业的全新模式。去年6月30号彩生活在香港上市，确实像巴老师说的，我们的市值很快就超过了我们的母体花样年地产公司。我们引导了一个新的潮流，也就是说传统行业如何来和互联网企业拥抱。我想互联网将来不是一个很神秘的东西，也不是只有一些高大上才能拥有的一个专有权，而是每个企业、每个人都可以拥有的一个信息的工具。

　　生态圈，彩生活不做食物链，而是形成以社区、家庭为场景的服务的生态系统，我们希望跟发展商，跟我们的业主，跟我们自己的员工，以及周边的小商家，形成一种共生共融、互惠互利的关系。所以我也希望跟一些发展商进行一些交流，我们如何来打造移动互联网时代的全新的产品。

　　彩生活创新开发了一个线上+线下的综合社区家庭服务平台，我们主要是围绕家庭这个场景来提供服务，在线下我们把原来的管理处变成彩生活体验空间，也就是说原来的管理处是业主来找我们办事的地方，交换管理费、来投诉，来处理各种问题的地方。现在彩生活把这个管理处转变成体验店以后，我们在里面，你来交管理费，我们会告诉你，如何使用我们“彩之云”这个线上的平台交管理费。你要投诉，我们告诉你，通过我们“彩之云”的投诉，比你直接跟我说更有效。因为如果说我不解决问题，我们唐总也会知道这个事情没有解决好。我们现在的彩空间跟嘿客形成战略合作，我们每一个彩生活空间也是一个嘿客店。

　　我们还有线下的服务团队，有一个专门的岗位叫客户经理，他做的工作只有一个，就是做家访，跟业主打交道。

　　在线上有一个彩之云的线上平台，这个平台是以基础物业服务作为入口，比如说我们把小区开门的功能放到这个APP上，我们把传统物业管理，业主要跟物业公司打交道方方面面的内容，都把它放到这个平台上。我们把周边社区的商业形态和每一个商家放到我们这个平台上，我们把社区邻里关系放到这个平台上，形成我们社区独特的入口。这个入口我们跟微信、阿里巴巴是完全不一样的。

　　我们现在在平台上也推出了一些非常有价值的服务，比如说围绕社区熟人经济的“E理财”，也就是说我们有钱的业主把钱借给需要钱的业主，我们的借款利率很便宜，比信用卡还便宜，18%。而且在两个小时之内就可以把钱借到位，不需要抵押，不需要任何的面对面的评估。我们也围绕房屋的租赁，做了一个租赁的平台，也就是说业主可以在网上进行委托，房客也可以到这个平台上来自动租房。这是我在中欧读书的时候写的一个论文，现在把这个论文转变成了一个商业模式。还有我们的“E维修”，这是一个非常好的产品，维修这个行当是一个很有意思的行当，它是有两个高度不对称的维度，一个是技能的不对称，第二个是时间的不对称，也就是说一个问题可能对于A来说就是非常简单的一个事，但是对于B来说就是一个难得不得了的事。所以这样的话我们就搞了一个类似于“E代驾”的平台，可以让大家在平台上自由地选择供应商。

　　由于时间的关系，我就不再一一介绍我们的平台，我希望跟有意愿的开发商，我们一起来，像小米一样打造既有房子，又有服务的这么一种全新的产品，由简单的卖房子变成卖70年的服务，谢谢大家。

　　主持人：感谢唐学斌先生的精彩演讲。稍后我们还要再请您上来。现在我们的演讲环节就全部结束了，再一次感谢所有奉献演讲的嘉宾。

　　接下来进入论坛的对话与讨论的环节，首先开启的就是观点年度论坛主题讨论会之一：互联网思维、合伙人制度、模式在革新，过往困境中的探索为行业带来新的气象。传统与创新不应是生死仇敌，变革之时，宜放眼量，共同推动房地产迈进全新未来。

　　2015观点年度论坛主题讨论会一的主题就是：大众创业潮房地产能否万众更新？

　　我们先请出本次讨论的主持嘉宾，有请：世联行首席技术官黎振伟先生。接下来，请讨论嘉宾上台，他们是：中国奥园地产集团执行总裁杨忠先生；彩生活服务集团有限公司执行董事兼首席执行官唐学斌先生；新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生；新鸥鹏集团首席战略官李战洪先生；莱蒙国际集团副总裁钟辉红先生；SAP中国区联席总经理、全球副总裁郝旭东先生。

　　有请黎振伟先生为我们主持这场观点年度论坛主题讨论会，这一环节的时间是40分钟。

　　黎振伟：谢谢主持人，台上的嘉宾真的是阵容鼎盛，有来自各个企业的，也有各种代表性的。我觉得一场对话最精彩的就是不同的企业的代表人，他们讲出自己的观点。在今天这个创新的时代，我想我们都在探索如何创新，房地产现在给我们带来的几个最时髦的话题就是工业4.0、互联网、轻资产。这个东西对房地产企业来说都是很大的挑战，怎么去做？我会向每位嘉宾提出问题。第一位嘉宾是来自奥园的杨总。奥园是广东很有代表性的企业，在如今这个时代奥园又如何创新呢？从过去的健康生活的理念到今天已经不是健康这么简单了，创新的难点和突破点在哪里呢？请杨总这个创新的领导人给我们讲一下奥园怎么面临这个改革。

　　杨忠：我十分看好或十分推崇互联网+这样一个现在的国家战略，因为现在无论是说第三次工业浪潮，还是说IT到DT，或者说工业4.0等等，包括在中国的国家战略，我觉得现在是一个很好的时机，但是关键是怎么样理解和怎么样做。其实我对互联网+房地产，就是房地产和互联网的融合方面，我觉得是两个层面的。第一个是认识层面，就是说把互联网和房地产比较紧密相关的互联网意识结合起来，比如说客户意识、极致思维、平台思维、迭代创新思维，把这样一种思维融到房地产的整个开发过程当中，这是一个层面。另外一个层面就是技术层面，其实互联网应该是信息技术的一个核心要素的提炼，把它融合到房地产的开发过程中。

　　我觉得互联网+如果做好了，它不是一个简单的算术公式，而是一个化学的反应方程式，就是1+1远远大于2，可以说对房地产的影响，如果做得好，现在普遍的说法咱们是白银时代，这个时代也是一个分化的，做得好的完全可以从白银做回黄金，甚至于做到钻石，当然不是所有的企业，是看你这个企业做得好不好，如果做不好，你可能更快的进入了青铜，进入了烂铁，所以我觉得这个本身就对互联网+房地产，我认为有很多的创新工作可以做，空间还是很大的。

　　针对具体的房地产产业，有一个重要的改变，我觉得新的思维模式会改变房地产传统的盈利公式。传统的盈利公式是什么呢？房地产大家都很熟悉，销售收入减掉所有的成本，减掉税就是利润，传统的盈利公式是这样的，我们所有的运营体系、运营制度、管理办法是围绕这样的公式打造的。如果说未来我们还这么做，会怎么样呢？就是刚才黎总讲到的，会有瓶颈出现，生意越来越难做，成本越来越高，收益越来越低，我们要和互联网连起来的话，就会改变这种盈利模式，将来会有很多增值的服务或者新的增长点。

　　奥园在今年1月份已经开了一个互联网战略的发布会，针对奥园如何开展互联网进行整体的系统工作安排。我们会打造一个智爱生活平台，我们叫AO智爱生活平台，它从三个维度，从智能的工具，智慧的服务，到提供智爱生活空间。下面有三个模块，和营销结合的全网营销的模块，有我们的AO智爱公寓、AO智爱商城、AO智爱商街，还有AO智爱街区，也是打造一个平台，为我们的住户和商户提供一个很好的运营和服务。不仅仅是服务，还是协助他们能够创造一个很开放的、很时尚的、很个性化的生活。也和我们构筑健康生活的理念结合在一起。我们总体来讲是按照这样一个思路来推进有关互联网+业务的。

　　黎振伟：杨总说的创新我见证了，因为上个礼拜六他们做了一个论坛，他们做的公寓，提出AO智爱公寓，他已经不是在做产品了，同时他也把租赁带进去，我们期待奥园创新的成效。

　　下一位嘉宾是彩生活的唐总。去年博鳌论坛潘军主席介绍了彩生活，当时大家都有一个很震撼的数据，我们的上市公司彩生活的市值已经很快超过了母公司。刚才您谈到要做好服务，但是现在消费者面临的问题就是房地产价格越来越贵，房子又有很多的问题，您作为一个立志成为中国最大的社区家庭服务商，要做好这种轻资产的服务，我的开发商怎么一起做好这个工作？因为您的公司很特别，您又是开发商，又是服务商，这两者间如何给我们正在要转型的开发商提出一些好的建议？彩生活，包括花样年这个企业，哪些东西是别人容易学到的，哪些东西是不容易学到的，哪些东西是必须要学的？

　　唐学斌：互联网时代，我们要辩证地看问题，最需要的一个东西实际上是要有入口。现在房子盖得差一点，我们认为是一个不好的事情，但是另一方面也是一个好消息，因为业主他会不断地找你，这样你就有了一个平台的入口。任何一个企业，如果说要转型成互联网+，一定要抓住我们的入口究竟在哪里。没有入口，你就不会有平台，你认为这些业主都是你的用户，实际上在互联网时代是错的，他跟你没有任何关系，你只不过是他的一个看门的，只不过是他的一个扫地的而已，他不是你平台的一个用户。

　　彩生活打造的这个模式是一个互联网模式，它需要有海量的用户，需要把这些用户从线下推到线上去，同时还要让线上的服务和我们的业主有很高的黏性，让他感兴趣，成为他众多的使用的平台里面的一个，你才会有未来。所以这是彩生活致力于做的一个事情。作为房地产公司，我认为首先它应该改变原来的建房子、卖房子，然后再去买地，再建房子，再卖房子这种方式，变成通过房地产开发积累用户，也就是说我们要从房子的设计、施工、交互、服务各个环节，打造成一个留住用户的体系。我们开发的每一个用户都是我们很尊贵的一个将来的资源，从这种方式去做的话，房地产就不是做加法，而是要做一个更大的乘法。

　　房地产企业转型，哪些是容易学的？我觉得我们最容易学的是要把互联网引入到工作的各个环节中去。也就是说房地产开发各个环节应该把它互联网化。一个财务体系，难道一定要养这么多财务人员吗？用互联网可能你会少用很多财务。难道这些工程师、设计师都一定要我养吗？也不一定，完全可以实现众包的模式。这些我认为是容易学的。学不到的是什么呢？太多的房地产公司不能生产海量的用户，你说一个房地产开发商一年开发1000万平米，已经很牛了，但是在海量用户上，1000万平米也就10万个家庭，那还是非常小的数字。可能可以学的，应该说也会有很大成果的一个事情，就是我们的房地产一定要+服务，你以后就不要简单地打折了，能不能和我们以后的消费、社区的东西结合起来，形成一种新的商业模式，我认为这个可能在一个小范围之内，也是可以有很大的成就的。

　　黎振伟：唐总给我们说了几个很关键的东西，有平台还要有入口，所以有时候质量差一点，也是一个入口。但我还是希望把房子做好一点，别搞得客户总来投诉。想学花样年也不容易，因为它的海量数据不是一天就起来的，你们很早就在开始做这些数据，也就是说做中国最好的物业服务商还得有准备，也不是说我们每个人都能学彩生活去搞轻资产，其实每个行业都要整合，不是说看得好我们就去做。

　　下一位嘉宾是来自新城控股的欧阳总，您的新城控股是江苏省最大的开发企业，一说到新常态的时候，我们马上就遇到一个问题，新常态要的不是要素发展，是要创新跟结构发展，同时也不是以量为衡量企业的标准。在这个新常态转型中，作为江苏省最大的开发商，您怎么去解决从要素到结构？从过去强调量现在回到质，甚至是服务，请您给大家介绍一下你们企业的丝毫和一些正在实践的东西。

　　欧阳捷：主持人提出一个非常好的问题，我们在看房地产整个市场的大势的时候，会听到很多观点，昨天我们在闭门会上有一位老总，和我也是很好的朋友，他提出一个观点，我们现在房地产行业很焦虑，开发商都很焦虑，为什么焦虑？因为我们的视线太短，我们只是看到今年卖多少，这个季度卖多少，下个月卖多少。我们缺乏长远的观念，我们缺乏大势的判断。下午我有一个分享给大家，关于房地产的大势。今天上午也有一些嘉宾已经讲过了。我们对于房地产未来的大势有怎样的判断，在这种大师前提下，目前来看，规模依然很重要。唐总为什么要做海量数据？就是规模，房地产在未来的时代中间，我认为还是要有规模取胜，有规模才有行业地位，有行业地位才有话语权，新城现在是全国百强的第20名，你没有规模，很多人不跟你合作，如果你的排名掉下来了，供应商找你的也少，跟着你的少了，银行评级下来，政府不看重你，你还有什么资本呢？所以规模依然重要。不是说万科不考核销售签约了它就不注重规模了，它更注重回款。回款就是我们更强调的质量问题。现在整个房地产行业，过去是躺着挣钱的年代，应该说是高增长时期，你做10个项目，10个项目赚钱。现在的时代不一样了，10个项目，5个赚钱，3个持平，2个亏损，所以整个净利润水平是往下走的。怎么来解决这个问题？就必须要提高单盘的利润水平。所以现在很多企业都推出了合伙人制，新城也在做合伙人。合伙人制解决的问题是什么呢？是大家把思想共识聚焦到同一个目标上。举个例子，我们这个吊灯，在售楼处有这个吊灯，原来是营销去买，买的时候这个吊灯可能是3万块钱。但是以前没人管，财务上不能提意见，成本上不能提意见，你提意见你去给我买更便宜的，所以大家提不了意见。现在不一模一样，你用合伙人制，大家都要跟投，跟投进去的钱都要放在那个篮子里，我们在南京项目上实现了跟投，目前有1000万，所有的项目中层以上的人员全部跟投了。这个项目跟投下去之后，这个项目每天、每个月的动态成本、动态利润都能出来，出来之后，每个月你的奖金池都跟动态利润池挂钩，每个老总的奖金就跟这个奖金池是挂钩的。最后结果是什么呢？财务老总说，我看到一个灯比你这个好，而且价格比你这个便宜，25000。营销老总说，你看到在哪儿，我马上去买。以前这是我的范围，你侵犯了我的核心利益，现在不是，大家的目标是一致的。所以项目合伙人解决了这个问题。

　　但是这个问题又会带来一个新的问题，大家都在做这个的时候，我们的项目拿地的时候会遇到很大的问题，因为我们拿地的成本远远比我们的建安成本多得多，而且它的弹性是非常大的，对我们的目标利润成本影响是非常重要的。在这种情况下，到底这个地拿还是不拿，拿到什么程度，非常重要。现在我们看到很多地方政府推出的地，地价一直攀升，在这样情况下，我们的地价已经抵到喉咙口了，大家把地价测评下来，这个地就不能拿，到最后，我们发现很多实行合伙人制的企业，未来它的规模就会下来，至少增速会下来，这是我们目前面临的一个比较大的挑战。

　　尽管有这种挑战，我们认为房地产企业还是必须要提高你的质量，必须要做出盈利，必须要给投资人做出回报，这是我们要采取的一个方面。现在很多企业都把目标利润、销售回款作为考核的第一指标和第二指标，这就强化了我们的质量。与此同时我们还在推出一些创新，还要推出一些与互联网结合的创新，比如说我们的带客通，通过带客通把客户吸引过来，越是好的城市，你的带客通的效率越高，因为很容易打造全城的传播。另外我们也在推出一些商业的APP，通过商业APP把我们新城打造的吾悦广场打造成行业中的先进地位。甚至我们还利用APP系统实行5公里免费配送，这与电商的模式就完全一样。所以我们利用所有的互联网的创新，可以把我们现在做的商业项目新城吾悦广场提升到行业中创新的领先地位。

　　黎振伟：欧阳总谈的东西是一个所有企业都面对的，规模很重要。但是今天我觉得一个很重要的调整就是，过去我们是从规模要效益，要利润，今天我们是要从效益和效率里面要规模，这个转变是很重要的。如果没有效益、效率做前提，规模就是没有意义的。这是我们今天要面临的改变，但是这个改变不容易，确实对很多企业是一个挑战，也是一个转型。

　　下一位嘉宾是李战洪，李总是我们这个行业里很具有思考，同时也很有危机感的一位企业家，我们注意到李总这两年的转型，他从金科地产到新鸥鹏，我相信李总不是为了谋求一个更好的职位，他其实就是要谋求突破和创新。我们这里不评价企业，但是从李总您这个转型，您怎么去看这个创新？而且这对企业的创新的瓶颈我们又怎么突破？

　　李战洪：这又问到我半年多之前的一个选择，其实当时有一个思考，就是所谓的新常态，往往会走到一个误区里面，过去轻易的成功，或者巨大的成功，往往会成为我们未来发展的障碍，所以这个时候我们要勇于创新、主动变革，才会突破障碍，把自己不断地带到未来。所以基于这个思考，再考虑到行业的趋势，在过去的企业里面，从融创到金科，在企业里面也发现，企业的优势已经不是最大的优势了，很多优势都不存在了，趋势才是最大的优势，所以把握行业的趋势才最重要。反思中国房地产的发展，从1998年开始以来，后来所有的开发商在中国房地产的土壤里面，没有一个全能冠军，包括我们卓越100榜里面的企业，没有一个全能冠军，都是依靠夺取单项冠军来求生存、谋发展的。基于这个思考，就选择了我现在所在的新鸥鹏。为什么选择它？我又想起鲁迅的一句话，“世界上本来就没有路，走的人多了就有了路”。其实这一块已经走到了红海，如何选择蓝海呢？我把鲁迅的那句话改一下“世界上本来就有路，走的人多了就没有了路”，所以选择新鸥鹏是什么呢？我在广州华南理工大学工作了11年，然后做地产又做了十几年，新鸥鹏是一个什么样的企业？新鸥鹏是一个企业集团，下面有两个集团，一个是教育集团，一个是地产集团，它的教育集团现在已经有两所全日制大学，要经过高考的，还有5所中学，我们的一所中学已经连续14年在大重庆中考第一名，还有31所幼儿园，还有国际班，它自己的国际班的高中的学生，百分之百地进入世界50强的大学。2/3的学生能够进入世界20强的大学。用一句话来说，新鸥鹏的教育比地产做得好，新鸥鹏集团是中国500强民营企业里面排名第392位。另外一个地产企业连续5年排在中国百强企业里面。教育+地产，新鸥鹏是做得最好的，所以就选择了一条蓝海的路线，而且是未来的趋势，文、教、卫是中国地产很少进入的，所以我们选择了教育这条路。

　　黎振伟：李总说的创新，他选择的不是企业，而是趋势，如果这个企业抓住趋势，当然就是一个好企业，下午经理人的对话中我们可以更多的沟通。

　　下一位嘉宾是莱蒙地产的钟总。今年房地产最难的就是综合体、商业地产，我们公司也为你们在南昌的那个巨大的综合体做服务，其实销售挺难的。同事问我这个应该怎么办，我说这个其实不能光靠销售解决，一定要跟开发商一起创新。我就一个简单的问题，莱蒙地产在未来的创新中，在互联网电商的冲击下，如何做创新的综合体，改变困局？

　　钟辉红：我说几个观点，第一个就是刚才朱会长、陈教授、巴教授都说过的，就是谨慎乐观的未来，包括也要走规模。实际上我在全国做投资和做洽谈的时候会发现，很多的中型的房地产公司其实已经出现了地产被查封等等很多的经济问题，我觉得虽然是一个乐观的宏观的状态，但是我们还要审视自己企业内部的情况。别说躺着赚钱的时代没有了，就算站着赚钱也没了，得跑着赚钱。对于大部分中型企业来讲，我们也要考虑未来的变化和创新。未来的创新，如果说把我们原来传统的行业变成X，要变革的方向是Y的话，我们的方向有几种，X-Y是做一些轻资产的东西，还有X+Y，或者是X和Y等等不同的方向，在这样的方向上，莱蒙从2013年中的时候就提出了守住红海，要创蓝海的战略，在我们的地产方面也做了很多的内容，营销手段也是变化很多，在南昌的一个综合体总量在30万平方米的时候，我们也想到通过一个O2O的平台，通过一个娱乐mall，打造包括文化、娱乐、休闲为主的一个Mall的概念，我们也在往这个方向走。因为莱蒙那么多年一直坚持品质地产、品位生活的理念，我也希望我们坐在的一些中型的企业，虽然未来我们不能成为一片森林，但是我希望通过我们的创新，通过我们的X+Y，或者是XY等等方式，能够在森林里面成为一个茁壮的大树，我希望我们莱蒙能够做到，大家也能做到。

　　黎振伟：下一位是来自SAP中国区联席总经理郝旭东先生，我看到你们是全球第一的管理软件的公司，你们对互联网是很有研究的。你面对这么多开发商企业，他们在转型的过程中如何跟互联网+结合，而不是把自己变成互联网企业，您有什么好的建议？

　　郝旭东：房地产行业现在对于互联网+应该说已经耳熟能详了，非常的火爆，其实这个概念并不新，从企业竞争的角度，数字化、互联化已经是企业生存的一个空间的新的维度，掌握了数字化，掌握了互联化，他就在一个高维的世界，掌握不了他就在一个低维的世界。在高维世界的可以很容易向低维世界发起进攻，在低维世界的很难理解高维世界的做法。

　　SAP从数字化的角度把全球的商业分成26个行业，坦率地讲，我们做过比对，中国的房地产行业数字化的程度在26个行业中排名倒数第一和倒数第二，跟农业处在同一个级别。举个例子，我们各位老总，你们看看自己的企业，我需要一个报表的话，多长时间能及时地拿到？拿到了这个报表，你相不相信这中间的成本的数字？你的企业的端到端的流程是不是可以打破信息的孤岛，打破部门墙的障碍，实现流程的畅通？我们去年做了一个调查，中国房地产行业的数字化的投入占营收的占比大概是万分之三到万分之五。我们最穷的行业零售业，它的平均净利润1%，中国的零售业是千分之五到1%的投入，一流的企业达到7%。全球的零售业的平均IT的投入是5%到7%。

　　在过去这些年，我们在信息化的投入上需要补很多的课，但是现在有一个非常好的机会，我们可以利用互联化，利用数字化，实现一个跨越式的发展。如何来做呢？今天我看谈的更多的是趋势，SAP的观点是说，不管是黄金时代还是白银时代，我们的企业可以以不变应万变。这个以不变应万变的变化，就是我们要做内外兼休，练好内外的数字化的功。内功就是我把企业做到降本增效，精细化的管理，管控风险，管控成本，实现采购的规范化，实现项目管理的规范化。光有内功不够，还要有外功，外功就是以客户为中心，实现消费者的洞察，知道我的客户在哪里，建立客户的忠诚度，加强跟客户的黏度，利用互联网化的一些轻量级的移动的应用，O2O、社交媒体、全员经济，这样内外结合，实现内外兼休，才能立于不败之地。不管是黄金时代还是白银时代，黄金时代我们攻城略地，白银时代我们实现兼并整合，修炼内功，我想这是王者之道。

　　黎振伟：郝总给我的这个数字我很惊讶，我们的信息化这么发达的情况下，房地产企业的IT投资才万分之三。未来我们在这方面还有巨大的空间，我想也许不需要为减少的销售担心，应该为我们行业有巨大的改善的空间而振奋。

　　我们这一轮的对话最后请每位嘉宾以一句话结束我们这个对话。怎么创新？万众创新。

　　杨忠：我觉得在互联网+房地产推进的过程中，企业战略里面，合作、开放、共赢的心态至关重要。

　　唐学斌：房地产应该由生产房子变成生产用户。

　　欧阳捷：未来的市场蛋糕越来越小，企业如何脱颖而出，我觉得关键还是要在效率和创新下功夫。

　　郝旭东：面对数字化、互联化的趋势，不要迷信，也不要恐惧，我们踏踏实实地从现在开始，用开放的心态，用创新的做法，快速的迭代。

　　钟辉红：不要用开发商的传统理念去研究创新业务的落地，选准方向要毫不犹豫地落地，因为如果你犹豫就一定死，毫不犹豫地往前还有可能活。

　　李战洪：房地产企业继续利用好东宫西宫，东宫是金融，西宫是互联网。

　　黎振伟：改变思维、淡定从容，面向互联网，谢谢各位嘉宾。

　　主持人：感谢各位嘉宾的精彩对话。2015观点年度论坛主题讨论会到此暂告一段落，下面进入今天上午论坛的最后一个环节：2015观点年度论坛形势讨论会。

　　中国经济与房地产发展紧密相连，一损皆损，一荣皆荣。经济下行预期中，房地产会是稳增长的重要力量，但在下行的悲观预期中，庞大需求从何处释放？2015观点年度论坛形势讨论会的主题就是：房地产“被通缩”了吗？

　　我们先请出对话的主持嘉宾：国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，掌声有请巴曙松先生。接下来，请对话嘉宾上台，他们是：著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生；广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生；五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生；中原集团主席黎明楷先生；瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生；中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕女士；信和置业有限公司中国业务发展总经理韩利民先生。

　　有请巴曙松先生，为我们开启今天这场2015观点年度论坛形势讨论会，对话时间是45分钟，谢谢。

　　巴曙松：我们还是按原定的日程，12点40结束。我看了一下这上面的题目，说房地产没目前这个状况怎么办，提了分议题一、分议题二、分议题三，我想也就别说那么多了，因为就半个小时时间，台上都是很有见地的专家，我们就直接说，你作为所在领域的专家，你给业界的同仁提两个建议，怎么办？具体的简单论证一下，讲一轮之后，我再看哪几个共性比较高，再做第二轮的讨论，基本就可以结束了。

　　首先请我们大家非常尊重的陈淮教授说怎么办。我觉得他是我见过的为数不多的跟我最钦佩的美国的金融家格林斯潘有类比的，格林斯潘讲话很不容易听懂，他有一句非常有名的话：如果你认为你听懂了我的意思，那你一定是误会了我的意思。所以今天我想请陈淮教授清晰地给大家讲一下，今年我们业界怎么办，两个药方，以及它的原因。

　　陈淮：谢谢巴教授的高抬，我是十年来第一次高度赞扬巴教授的观点，他刚才讲了房地产+、互联网+，并且在他的演讲中还讲到了二手房市场以及租赁市场，实际上二手房市场是我们在过去10年来增量住房配置为主的市场发育到一个阶段以后的自然过程，它需要住房存量资源和住的人之间有一个二次重新配置。刚才巴曙松教授讲怎么结合，这很容易，卖摩托车的都有一个以旧换新，他的旧摩托车哪儿去了？卖电脑、卖空调以旧换新，他们收回去干吗了？自然加速的开发商的办法恐怕就是互联网+。另外以旧换新自然需要和金融、互联网结合，和重新优化选择的很多技术手段结合。我想今年怎么办这件事上，恐怕沿着原来的盖新房的老路子确实是到了一个转型的阶段了，今后的市场务必重视巴教授所说的，是一个二次重新配置的资源市场快速发展壮大的过程，在这个过程中带动新房发展。

　　至于说我们今天说的题目，“被通缩”，还有巴曙松非要问2015怎么办，这里多少有一些误解。通胀、通缩是一个短期经济运行的概念，今年上半年通缩，下半年不一定通缩，今年、明年有通缩的趋势，在未来5到8年过程中可能是通胀。

　　巴曙松：后面我又听不懂了。

　　陈淮：这个听不懂的，我到时候再解释。

　　房地产市场发展是一个中长期发展过程，中国的城市化进程才是刚刚拉开帷幕，走到上半场，我想不必在意通胀、通缩的概念。至于巴曙松教授曾经告诉我说，为什么我们建设部的专家老被媒体炒，国务院发展中心的巴教授从来不被媒体炒呢？他说因为我讲的他们从来听不懂。他讲的这一套数据，从来记者听不懂，所以他很高明，他和格林斯潘或者是其他的这些专家都有类似之处，你听懂了就听错了。

　　对于药方，没有更好的药方，我刚才的演讲中已经讲到，我们可能面对一个没有政策，但是残酷的优胜劣汰，活下去，找到活路，进化，才是最重要的。克隆技术是一个高科技，但是克隆技术在生物领域最大的致命缺陷是克隆的生物体是不会进化的，因为他的基因不会变异。希望我们的开发商成为一个不断快速变异的群体。

　　巴曙松：说得有点悲壮，但是我想主要是两条，一个是二手房，一个是互联网。

　　蔡会长也是多次参加观点论坛的嘉宾，从广州看全国，给开发商朋友两条建议。

　　蔡穗声：从广东省的情况来看，今年肯定会抓住一个比较好的政策环境，加快库存的消化。我算了一下，现在我们的待销面积大概相等广东一年销售面积的50%左右，所以我觉得这个是应该可以抓紧进行的。第二个，从中长期考虑，我们不能够把住宅建设，买地、卖地、销售这个链条不断地循环下去，应该有更多的考虑，比如说从住宅方面来说，从住宅建设销售，我们逐步转向到住宅的服务业。也是你们两位大家所讲到的二手房的销售，以及到彩生活的居家服务，我觉得都是房地产发展的一个很重要的方向。回到房地产的本意上来说，就是服务业、第三产业，房地产不是第二产业，不是制造业。另外一个，我们从中长期来说，还应该更多地关注住宅以外的更多的行业领域的发展，比如说养老地产、年轻人创业的那些公寓等等，以及到更广阔的范围，旅游、休闲、物流产业园区建设、教育等等，都是我们在尝试的方向，这方面广东房地产业界有很多的经验，逐步地提供出来，我们正在归纳总结。

　　巴曙松：非常好，建议观点专门做一起专刊，我想他不仅提了两个建议，还奉送了一条建议：第一，赶快把库存清理，按照目前的速度需要5个月。第二，确立自己是服务业的这么一个战略思维的转移。奉送的建议是要叠加一些文化、教育、医疗、养老这些新的因素。我们不是搞砖头+水泥，我们除此之外，房地产界还可以做其它的要素，做其它的事情，这是2+1的建议。

　　五矿建设的何总也是在一线打拼的，我们听听何总，或者你对你公司下一步的战略设想，以及对同业有什么建议。

　　何剑波：今天上午听了很多专家都说了对现在市场的看法，作为在一线的企业来说，我的观点对于房地产这个行业并不是那么悲观，我认为房地产行业不管中国经济处在什么样的阶段，现在可能还是处在一个中等偏上国家的阶段，也许过20年之后，成为一个发达国家水平了，像美国这样它也需要房地产，而且衣食住行，住是人类社会的一个基本的需求，中国这么大，人口这么多，这个市场是存在的。但是现在为什么大家很悲观呢？我认为主要的问题还是市场失衡。简单来说就是供大于求，在过去几年里面，房地产赚钱太容易，进入的资本太多，同时地方政府卖地太多。我们现在能看到一二三线城市，为什么各个城市表现不一样？其实一线城市就是因为它没地可卖了，所以它供需失衡的情况就没那么严重。三线城市有大量的地在扩张，在卖地，所以这个供求失衡是最严重的。所以现在这个市场来说，我认为这个市场化程度很高的行业处在失衡再平衡的阶段。这样的情况在过去十几年房地产发展的过程每，其实每两三年就有一次，我认为房地产行业作为一个市场化程度很高的行业，尤其很多都是民间资本、社会资本进入的行业来说，只要是它市场化的机制发挥作用，它就能够实现自我的调节和再平衡。所以对这一点来说，我认为是一个阶段性的。

　　另外一个，房地产行业是不是现在就非常低靡，非常困难呢？其实也不然。我们跟其它行业比较一下，包括制造业，这些行业的利润率可能只有3%、5%，而我们的毛利率可能最低也有20%多，净利率根据上市公司公布的数据，都有10%，所以从这个角度来说，已经比别人的日子好过很多了。

　　第三，现在房地产行业还有一个特殊性，它不像制造业，它如果出现一个停滞或者失衡的情况，它的很多产能可能就报废了。钢铁厂一旦生产出来了，它的高炉是不能停的，还有很多制造业，它的机器设备，可能升级换代之后，原来的就成废铁了。但是房地产不一样，土地始终还是有价值的。所以从这一点来说，我对这个行业并不悲观。

　　怎么去做呢？我们最近一年也是在积极关注，也做了很多的事情，我觉得一个是城市的二手房市场，这是应该去做的。过意不去的扩张是一个简单的复制，从一线到二线到三线，是一个涟漪式的往外扩展。现在应该寻找一些新的增长点，就是二手房和旧房的改造。现在有很多资金都在往里面投，我们也接触很多基金，包括北京、上海很多楼，它可能原来是一个商业楼，他把它买下来改成一个公寓，或者原来是一个档次很低的楼，经过重新包装之后，提升它的价值，这里面有很多的价值。另外一个就是从产品提供者向服务这方面去发展。过去我们可能缺少手段，实际上这两年互联网快速的发展之后，我认为对房地产行业的升级，尤其是由单纯的产品提供者转向产品和服务的双重提供者，给我们提供了很多技术性的支持，而且我们已经看到了一些成功的案例，我认为这个题目非常大，这个过程刚刚才开始。虽然花样年彩生活做得很好，已经先走一步了，但我相信新的需求，新的行业，或者新的模式还会层出不穷，房地产企业都可以探索。

　　巴曙松：本来按照规则可以打断你的，因为你了这么多，但是你讲得很好，我又不忍打断。

　　总结一下，从行业的周期来看，行业发展有起有落，在落的阶段，你该做什么做什么，强化管理，等到经济周期起的时候，还有你的好日子过，只不过这个时候要做好你该做的事情。跟其它行业比，我们过得还不错。从你的建议来看，也是从二手房和互联网这一块来说，从房地产企业家的角度论证了正在看微信的陈淮教授的观点。确实我在纽约住的这一年多，我就经常跟他们有些地产商，包括市政厅的人聊，我说你们停车太难了，我住在郊区，有国内来了朋友请我吃饭，纽约的物价又不是太贵，吃个牛排二三十块，我开个车过华盛顿桥收我16块，我在曼哈顿停个车，停两个小时四五十块，我说还不如你到我这里来，我请你吃饭。怎么停车这么难，车位这么少？他说一个很重要的原因，这个岛建了一两百年，为什么那些房子还能那么舒服，就是不断地维护、更新、改造，增加新的元素，所以看到那个外面好像很旧，进去一看，里面什么时代该有的都有。这个题材如果展开看，还是可以做的。谢谢何总。

　　接下来一位坐在那里很严肃的在思考的就是在国际国内都很熟悉的，在国际货币基金，包括我们国内都很熟悉，长期有很丰富研究成果的，我跟他也几次参加过总理、国务院领导的座谈会，那不容易的，外资的研究人员参加总理的座谈会，说明没有把他当外人。我们有请沈建光博士谈谈，你从宏观角度看，该怎么办？两个建议。

　　沈建光：谢谢巴老师的介绍，因为各位在座的都是资深的房地产专家。我从宏观层面上提两点，也是我刚刚从国务院发展高层论坛回来的两点感受，其中我听了周小川行长的演讲，跟房地产行业特别有关系，我想跟大家分享一下。

　　他讲到的中国今年要争取加入国际货币基金组织的特别提款权，如果加入，就意味着成为一个国际储备货币，今年要达到资本项基本可兑换，就是基本上人民币要成为一个国际货币，这是我听到最激进的，从央行行长的一个最开放的宣布。这对房地产行业有两个很重要的影响。第一，如果资本项能真的像周行长讲到的基本可以开放的话，意味着国内和国外的两个资本市场要很大程度上更进一步融合。我们知道海外的利率是非常低的，国内利率非常高，这两个资本管制如果放开的话，包括他提到金融市场的放开，意味着中国今年到明年的融资成本会有大幅下降。我也是这么判断的，我记得去年在博鳌论坛上我当时也判断，9月份的时候降准、降息是很快可以看到的，后来都发生了。今年我觉得融资成本的下降，我很认同何总讲的，我们没有必要太悲观，我们知道去年的融资成本非常高，制造业通缩，但是我们的利率水平可能是全球所有的主要国家当中最高的。如果我们的融资成本能大幅下降，这对房地产业是一个很大的支持，特别是对房贷，房贷利率去年我很吃惊，平均中国的房贷利率是7%，美国是2%到3%，全球都在1%到2%。我们的利率大幅下降，这是一个很大的利好。我觉得融资问题接下来是一个很大的利好。第二，对房地产这个行业有一个很大的冲击，可能就是周小川行长讲的，大力地鼓励中国个人到海外投资。这一点还没开放，包括对外直接投资的开发，允许中国公民到海外去买房子，这样的话，其实对中国房地产行业，不仅是国内发展的机遇，还是一个海外扩张，可能有很多的机会。我住在香港，也经常去伦敦、纽约，我就注意到，最近绿地、万达在伦敦搞了几个楼盘，在国内销售非常火爆，包括绿地在纽约也有一个项目，国内现在居民在海外投资的限制的放开，可能会使大家有热情到海外投资。毕竟中国的房地产商对中国人的需求是最了解的，这样可能是一个新的机会。

　　巴曙松：谢谢沈博士，我觉得他的几个判断非常有价值：第一，房地产最坏、最难熬的时候过去了，你说中国的利率7%，我在上市银行做过独立董事风险委员会的主席，房地产商7%想从我这里借钱你想什么呢？综合收益率没到20%我根本就不会批。随着整个的融资成本的下降，我们作为资金密集型行业，最难熬的时候应该说慢慢过去了，这也是一个比较谨慎乐观的态度。值得关注的就是从未来的大趋势，要打开视野来看，不仅仅看中国市场。我最近一年看到中国企业在曼哈顿买楼，它的直接收益可能是1%、2%，它有一个财务成本的置换，它找银行借钱的时候利率才2%左右，国内一个项目可能要8%、10%才能拿到，他可以做一个置换，这个是他自己才知道的。所以我觉得这是一个趋势，要善用杠杆，善于控制财务成本，善于利用不同的融资渠道。第二，也有一个结构性的冲击，对外投资的开放，可能会使我们被抑制的一部分投资需求转向海外市场。好在现在投资需求实际上已经很低了。谢谢沈博士。

　　接下来是梁上燕女士，她是房地产界大家都非常熟悉的，在营销策划方面非常资深和有经验。从几个大的销售的项目退出来这么一两年，她到底在做什么，从她静下来思考中国目前房地产面临的困难该怎么做，出路在哪里，你有哪两个建议给大家分享？

　　梁上燕：谢谢巴老师，首先巴老师今天上台就说了，梁上燕过去的业绩不可能重复了，中国第一个大盘时代是1999年，刚好是广州碧桂园，我操的盘，那时候中国开始有了一大轮大盘时代，1000亩、2000亩、3000亩，那时候我们从量变到质变。之后我们星河湾从一线城市到二线城市。从昨天下午的金融论坛到现在，还不到20个小时，大家就从昨天说房地产继续怎么做，没钱，朱会长说我们只是建筑工，我们只是建起房子之后，并没有给予它功能。到今天上午的论坛，我相信大家回去之后就会真正思考房地产+什么，是房地产之间互相加，还是房地产加上互联网。今天台上嘉宾8个里面有2个金融专家，除了房地产+互联网，还应该是房地产+金融。而这个金融除了海外，我想国内还远远没有开始。现在的城市化，所有城市都在发展，但是政府不会像过去一样只求GDP，他们要GDP和政绩同步进行，这就给所有的二三线城镇化发展，包括棚户区的改造提出很多的要求。最近我接触一些贵州的棚户区的改造，还有地铁沿线的发展，所有沿线发展，地铁公司没想通，十多年前我也是香港地铁公司的顾问，所有的地都是空下来的，以后轨道交通上面每一块地可能都有30万到60万方，这里面的生活空间是怎么样呢？还是像我们过去一样水泥+钢筋吗？还是说我们应该从质变到量变，又回归到从量变到质变？我们应该是先有房子住，之后开始讲求质量，有窗口，有小区，之后开始向品质改变。品质改变之后，下一步是什么呢？就是今天我们很多人探讨的，可能更多人在追求品位，从质量到品质到品位，只改变了一个字，但是带来的改变是千差万别。我们不能再像过去二三十年一样大干快上，如果这样大干快上的思维带到国外，就算我们以低成本拿到了更好的投资，但是我们在外面仍然得不到掌声，我们在中国还在做着搬运，如果从今天开始，我们尊重地脉、人脉、文脉，做出独特的特点，再加上互联网金融，我觉得未来是一个全民金融的时代。因此对前景，我们应该调整好自己的思维，真正的思维改变之后，拿出我们的行动，仍然可以从白银时代到一个更好的黄金时代，但这个时代不仅仅是在中国。就像我们的高铁，把我们的好的经验做出之后，我相信亚洲市场有很多我们的模式可以复制，再10年之后，非洲的市场是需要中国过去30年所摸索的经验。所以我希望大家不是看在眼前的3年、5年，应该从3年、5年一步，再到5年、10年一步，再到未来的15年到30年，这样做的话，既对得起现在，也对得起未来。

　　巴曙松：谢谢梁总闭关几年之后的思考。风物长宜放眼量，国际在变，国内在变，政商互动博弈的格局在变，地方政府的诉求也在变。房地产商本来就是在夹缝中成长起来的，适应变化环境的一个群体，应该说我们这个群体不能因为说过去赚了几年顺风钱，忽然之间变得僵化了。房地产行业本身这种善变，适应环境的基因不能丢，还要继续拓展。可能最初卖的是低端的简易房，慢慢变成高端房，接下来就要顺应新的趋势、新的环境，新的历史、文化、政治、经济的环境，找到我们的定位。如果说今年观点这个讨论会有价值的话，我觉得就是大家几乎共同触及了这个题目，不是在等待，而是开始在思考新的环境的变化下我们怎么办。

　　接下来是来自中原地产集团的黎明楷主席，我在香港工作过7年，他是香港主导型的一个市场主体中介。大陆学习香港的很多，香港走过的道路，从起步、扩张、泡沫破灭、几次洗牌，应该说有这个完整的经验，这是很宝贵的，而且中原在国内也非常活跃，又碰到相对的低谷期，或者叫软着陆期，我们开发商或者我们这个行业该干什么？两条，请黎主席给大家建议。

　　黎明楷：刚才听到好多专家都有提到二手房，因为我们也是做中介为主，也想谈谈二手房。当然对二手房当中开发商可以怎么介入，对我来讲还是个问号，怎么去做，你们也可以想想。

　　二手房和一手房的关系，我觉得在目前来讲应该是比以前更加紧密。因此现在都在讲改善型住房，如果你要启动改善型住房，一个存量房的市场，二手房市场怎么理顺，应该是很重要的一个事情。因为你要改善，旧的房子总不能扔掉。旧的房子怎么处置，肯定是牵涉到二手房，要有一个比较有效率的市场能把我的房子卖出去。如果解决了这个问题，某种程度上也解决了一些首次置业的人的问题。因为首次置业不一定要买新房的，你原本就是买人家改善剩下来的旧房子，那也是不错的，它的价格就没有想象中的那么高。所以这方面我们觉得应该要逐步做好整个置业的阶梯，首次买房就买便宜一点的，旧一点的，可以先上车，上车之后，你买了之后，人家就可以把房子卖出去，然后买新的房子，整个市场就可以活起来。但是现在的存量房市场当中，我觉得政府过去在这方面的关注度是不够的。我们觉得如果要改善存量房市场、二手房市场，应该有几方面提议给政府做。第一个是交易税费，现在的交易税费是偏高的，交易成本高了，不利于整个市场的运转。所以如果我们想把存量房整个市场盘活起来，把改善型的需求释放出来，应该降低税费，这是其中一个。第二，除了税费之外，另外一个很重要的就是现在的交易手续，基本上可以说是很混乱的，其实每个城市都不同，不止是每个城市不同，每个城市里头的每个区的做法都有不同。其实有一些算法，在北京我们去跟客户做二手买卖的时候，我们不敢说准了交易税费是多少，因为每一个操办人员算出来的算法都有所不同，他的楼价的评估也有不同，所以你根本说不准。所以如果在交易流程没有理顺之前，整个市场还是比较难运转得有效率的。第三，金融方面，现在我们在二手房的金融配套方面是严重不足的，包括赎楼，包括首期款不够，要贷款的情况。其实我们的按揭利率现在已经是偏高了，如果说到那些短贷，首期贷款，或者赎楼，那个贷款是达到年利率20%多的。这样的利率肯定是降低了好多人在二手房买卖的意愿。如果这几方面可以做好之后，就释放了改善型的需求，这个市场就会盘活起来。也会进一步像刚才陈主任说的，人家买空调也能以旧换新。如果二手市场不成熟，以旧换新，开发商就惨了，把能卖的房子卖出去之后，换了一批不能卖的，那就是一堆砖头，那也是没法干。如果这个做好之后，有可能盘活起来，开发商就可以启动跟一些公司的合作，有可能启动一些以旧换新的方法，这样对于整个新房的销售应该有很大的帮助。

　　巴曙松：谢谢黎主席，我最近看到新闻说政府部门要对全国大妈跳广场舞要规范、统一。有这么多时间统一广场舞，能不能抽点时间统一一下二手房的交易税费呢？统一二手房的交易流程呢？以及给二手房的金融支持？我建议今年我们业界是不是可以齐心协力，既然我们都认为二手房有巨大的空间，中间设置的巨大的交易成本大家可以一起呼吁呼吁，把这个交易成本降下来了，可能这个市场的潜力才能释放出来。这个估计真正需要房地产界的专家，比如说那些城乡建设研究所的所长、协会的会长，他们说话管用一些。如果在明年的观点论坛上，一点进展都没有，我们在座的各位对我们协会的领导，对房地产领域的专家，也要搞一个小范围的问责，他们在上来演讲的时候，我们鼓三次掌。我们希望你们帮忙呼吁见一点，结果一年寸进都没有。观点的工作人员记好，如果明年你们忘了，我们就拿你是问。

　　黎主席的几个建议都非常具有可操作性，香港人做事确实是很职业，统一流程、交易税费、金融支持的利率真正要降下来，这三点哪怕改进一点，就是很大的成绩，或者至少从广东开始做起，广东省内应该统一。

　　时间已经快到了，最后我们把总结的任务放在韩总这里，你认为前面这6位专家讲的，哪些是你比较赞同，哪些是你不赞同的，你做个总结评论，然后我再对你的评论做一个再评论，咱们就结束这一场。

　　韩利民：谢谢巴教授，不过这个要求对我有点高。我想讲另外一个话题。

　　简单说两点，第一，我希望各位企业很多年以后都还在这里，我们企业经历了几十年下来仍然坚持下来了。怎么坚持下来呢？这就是我要说的第二点，我在这里受到很大的启发，我们有很多思维的探讨，我们要学习，但在这个学习的基础上，我在想，什么互联网+，这个“+”在什么上面+？就是像您说的，自始至终以客户为中心，从各个方面强调品质和服务，从建筑的品质到后期的服务都有它的重要性。我们公司也是在各个领域都涉及，比如说住宅、商业、写字楼、商场、酒店。但是我们从管理层的指导思想到整个公司每天、每一分钟操作的重要的指标，到员工的培训，其实就围绕一点——以客户为中心。以这个为中心，我想在困难的时期，你还是卖得出去房的。因为你的品质被你的客户接受了，你还是卖得出去。价钱也是通过这个体现的。所以我想补充这一点。

　　巴曙松：韩总本着和气生财，不愿意得罪同行，但是我觉得他提了一个很好的标尺来帮助各位判断，就是房地产行业的变与不变，不管你怎么花里胡哨，你首先得活下去。第二个，活下去不能太僵化，要保持开放的心态，往里叠加新的内容，但是不管怎么叠加，要为客户服务好。我也是经常在不同的城市出差，在美国住了一年半，又在香港待了7年，又到过伦敦、东京，包括现在住在北京。我经常在想，小区里垃圾乱丢，送快递也没地方送，就这么一个破小区，怎么可能每个平方卖到七八万呢？同样一万多美金一平米的房子在纽约、香港那都是管理得非常好的小区。所以我们可能房价先上去了，很多其它的服务都差得太远。我当时为了了解我们那个小区，怕排在陈淮教授前面讲了，他会批评我脱离实际。我专门报名参加了我们小区的物业管理委员会，我去看管理费怎么收，物业管理工作人员怎么回事，跟其他的相关的怎么打交道，当了一届，因为里面有好几个金融机构的买了整栋楼，有时候希望我去协调，包括银行总务处长，牛得不行，希望我去协调一下。中间的管理非常的粗放，可做的，可以提供服务的地方非常多。但是因为原来钱太好挣了，没有去做。如果做了就会增强客户的黏性。我说一点跟房地产不相关，但是跟韩总讲的相关的一点，大家都谈互联网+，我拜访一家数一数二的互联网公司，它也在开始做金融，他说金融业不改变，我就改变你们金融业。我就跟他们的高管说，我说你们凭什么？你忽悠什么？我们金融业搞了几百年了。最后有一点他说动我了，他说你们金融业说以客户为中心说了这么多年，都是说说而已，你看你内部的流程、管理都是方便你自己管的，我们以客户为中心，那是真的，我要是让客户多点一次按键，客户就流失百分之四五十，他就不愿意点了，所以我必须以客户为中心，我让他就点一下，他就进了我的页面就可以做业务，我不能让他多点，我必须把复杂留给我自己，把简单留给客户，这才是以客户为中心。我在想我们的金融业、房地产行业，不是停留在口头上向互联网学习，而是要真正掌握互联网的那种开放、平等、以客户为中心的体验，把这些熔化到我们的业务中。

　　我们这一环节到此结束，谢谢各位专家。

　　主持人：谢谢台上的各位嘉宾，也谢谢巴曙松先生的主持。尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，今天上午的论坛议程到此暂告一段落，下午论坛继续精彩。

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（一）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（二）

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　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（四）

审校：劳蓉蓉