“形势与判断” 2015观点年度论坛直播

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-26 01:41

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中国数百家最优秀的企业及企业家，及政府、协会、金融、专业机构、媒体等各行业精英，共同为新一年的中国房地产把脉，寻找新时期房地产行业的新发展规则。

　　观点网 正经历“倒春寒”的三月，房地产企业该如何把握未来的风向，找寻到符合企业发展的新路径？

　　2015年3月26日，主题为“形势与判断”的2015观点年度论坛，正式在广州揭幕。

　　中国数百家最优秀的企业及企业家，以及政府、协会、金融、专业机构、媒体等各行业精英，共同为新一年的中国房地产把脉，寻找新时期房地产行业的新发展规则。

　　在论坛现场，还将盛大发布“2014年度中国房地产卓越100榜”，评选与表彰那些卓越、杰出与非凡的房地产及关联企业群体。同时，借助榜单评选、数据分析、报告解读，揭示行业深层次的新规律。

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（一）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（二）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（三）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（四）

　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，大家早上好！欢迎来到2015观点年度论坛暨中国房地产卓越100榜发布现场。

　　从博鳌到城市，从思想到观点。2005年，观点新媒体首倡城市观点论坛，并从2008年开始，定点在广州举办观点年度论坛。直到如今，观点年度论坛已经成为中国房地产行业一年一度的盛事之一，也是我们总结过去一年、展望新一年的契机所在。

　　每一年，我们都相聚于此，探讨中国房地产行业形势与发展。同时，一起见证中国房地产卓越100榜的荣耀盛典。

　　2014年上半年，中国房地产行业从高峰中跌落，转入下行周期，前路一片艰难。下半年，峰回路转，交织着政策与经济互相博弈的因果，房地产行业再一次成为稳增长的关键元素，并得到了更多资源的支撑。但是，伴随着多年的政策调控、行业变革与市场供求关系的变更，房地产正在告别高速增长的黄金时代，企业需要未雨绸缪。

　　2015年，中国经济与房地产继续面临着极大的下行压力，怎样看清这瞬息万变的复杂形势，判断成败得失，是每一个企业发展和策略制定的关键所在。

　　追问“形势与判断”，寻找地产发展之路，所有的问题，都需要行业中睿智与远见之士在一个共有平台上演绎与讨论，并在对话、交流中寻找答案，这也将是2015观点年度论坛的意义所在。

　　与此同时，我们会继续盘点2014年度中国房地产及上下游产业链中，最具有代表性的企业表现，连续第七年评选与发布“中国房地产卓越100榜”，表彰在过去一年卓越、杰出与非凡，并付出了100分努力的房地产及相关产业链企业群体。

　　最后，我代表本次论坛主办方观点新媒体，联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点，合作伙伴威海双岛湾科技城、华誉景观、圣象集团、合富辉煌、SAP中国、5100西藏冰川矿泉水等，欢迎各位朋友的到来！

　　下面，我们将介绍今天出席论坛的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会原副会长朱中一先生

　　著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

　　中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕女士

　　五矿建设有限公司执行董事兼董事总经理何剑波先生

　　中国奥园地产集团股份有限公司执行总裁杨忠先生

　　中原集团主席黎明楷先生

　　彩生活服务集团有限公司执行董事、行政总裁唐学斌先生

　　威海双岛湾科技城副主任张健先生

　　新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

　　新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪先生

　　正大中国房地产集团有限公司总裁滕维方先生

　　厦门国贸集团副董事长、总裁陈金铭先生

　　毅德国际控股有限公司副总裁马祎先生

　　莱蒙国际集团有限公司副总裁钟辉红先生

　　瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生

　　华南城控股有限公司副总裁姜玲女士

　　广州市城市科学研究会副会长谈锦钊先生

　　景瑞地产（集团）有限公司董事、常务副总裁杨铁军先生

　　广州市万科房地产有限公司副总经理杨凯先生

　　深圳控股有限公司副总裁董方先生

　　中国奥园地产集团副总裁兼广州区域公司总裁王曙煜女士

　　世联行首席技术官黎振伟先生

　　信和置业有限公司中国业务发展总经理韩利民先生

　　恒亿集团董事局主席郭建平先生

　　九龙仓中国地产发展有限公司企业传播总经理王春蕾女士

　　云南城投置业股份有限公司董事、董事会秘书栗亭倩女士

　　海亮地产控股集团管理有限公司营销管理中心总经理黄征先生

　　SAP中国区联席总经理、全球副总裁郝旭东先生

　　圣象集团有限公司总经理杨同勇先生

　　清控人居集团董事、洲联集团总裁刘力先生

　　时代地产集团总裁助理丘平先生

　　宏图地产副总经理任琳女士

　　广东华美立家投资控股有限公司副总裁张志良先生

　　佳兆业长沙公司总经理杨世强先生

　　中交（汕头）东海岸新城投资建设有限公司总经理助理李少峰先生

　　鼎信长城（北京）投资管理有限公司执行总裁王健飞先生

　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生

　　盛世神州基金北京项目部总经理朱亮先生

　　广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

　　每日经济新闻华南中心总经理杨勣先生

　　搜狐焦点广州总经理袁希先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　另外，本次论坛还获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2015观点年度论坛的朋友们。

　　接下来，我们进入论坛的致辞环节，本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟，谢谢。有请第一位致辞嘉宾上台，他是：广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生。有请蔡穗声先生。

　　蔡穗声：各位来宾、企业家们、媒体朋友们，大家上午好！

　　去年3月份的时候，我记得媒体各方面的报道都是说，马年是开发商的逃命年，但下半年形势就有很大的变化，从广东省或者全国的情况来看，去年是一个仅次于2013年的比较好的年景，当然比2013年下滑了一些，也是一个比较正常的年景。今年我们看到两会之后，整个政策形势的大局基本都已经定了，今年的情况大家都感觉到春风瞬暖，随着中央政策大局已定，可以预料到今年整个房地产的政策环境会比较宽松。但是似曾相识毕竟是似曾相识，不一定完全相同，我们看到现在的情况跟2008、2009年有了很大的变化，这不得不引起我们的重视，不得不思维我们面对今年的政策环境，我就想到“无可奈何花落去”这句话，这形容当前一些人对形势的判断，对前景的悲观和无奈是比较恰当的。刚才主持人也说一句话，说房地产的黄金时代过去了，对这句话我不敢苟同。我们看房地产的前景，我就拿一个数字来比较一下，美国房地产业从50年代末期以来，房地产增加值在国民经济中的比重在10%上下波动，2007年达到13.5%，2008年以后跌了一些，达到12%。我们看看中国房地产业增加值占GDP的比重，在2013年是5.85%，广东2014年是6.5%，是美国房地产业对国民经济占比的一半。由此来看，我认为中国房地产业过去的20年或者是30年，仅仅是一个序幕过去了，我们的高潮还没开始。但是这需要我们转变增长方式，改变我们的商业模式。

　　最后我引用李白《行路难》的两句古诗“乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海”。祝今天论坛圆满举办。

　　主持人：感谢蔡穗声先生，您的一番致辞让我们又对未来的前景充满了希望，等待着高潮的到来。

　　接下来有请下一位致辞嘉宾，搜狐焦点广州总经理袁希先生。

　　袁希：大家早上好，非常荣幸能够参加2015年观点年度论坛，也非常高兴能够再见到在座的各位新老朋友。

　　去年，我们听到最多的名词叫做“新常态”、“互联网思维”、“跨界”等等，我们今天在这个论坛上午的主题就是“新常态下的房地产行业”，2014年可以说是新常态的元年，楼市政策、购房者需求以及开发商的销售都在发生巨大的变化，这是我们所有从业者都要面对的新的环境、新的课题，在这个新的语境之下，过去关于房地产业的一些传统的经营手法，一些玩法，可能都在逐渐地被颠覆。如今，从互联网的角度来看，购房者已经从电脑上面获取房源信息，了解房地产行业，逐渐过渡到通过手机来了解。大家都知道，移动互联网的发展是非常迅猛的，比当时互联网的普及来得更快、更凶猛。开发商的营销方式也正在发生巨大的变化，传媒也正在出现了移动化服务更贴近，逐渐向交易环节过渡等等特点，渠道整合更加丰富和充分。以焦点为例，在过去的一年时间里，移动用户的比例已经占到了全部用户的50%以上。

　　在此背景下，搜狐焦点今年将通过内容架构的调整以及产品技术的迭代，把为购房者服务的平台升级为购房者直达，经纪人共享，与开发商共赢的三大体系，构建一个全新的房地产网站的新的生态系统。

　　就在即将到来的4月1日，搜狐焦点的PC页面将完成15年来最大的升级，通过此次升级，我们把关注重点从楼盘延伸到户型，延伸到具体的产品，将构建成为行业最大、最全的户型和产品数据库。与此同时，我们的移动产品端搜狐购房助手客户端也将升级，为开发商朋友提供更好的服务。

　　这是一个剧变的时代，房企多元化的转型、电商的变更令人眼花缭乱，我们都是这个大时代当中的参与者，我们也将期待今天各位重量级嘉宾的思想碰撞，能为在座各位提供更多的启发，谢谢大家，祝论坛圆满成功。

　　主持人：谢谢袁希先生，接下来有请今天致辞的最后一位嘉宾，她是观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾上午好！刚才听到了蔡会长的话，把我昨天的很多我们认为去年下行的反转线，大家觉得很迷盲或者忐忑，我在前两天在香港的一个上市公司的业绩会上，有一位董事长在私下讲，我们的日子其实还是很好过，不过以前习惯了吃鲍鱼，现在可能我们会吃猪肉，或者西红柿炒蛋。他想到房地产可能到了一个瓶颈，不是不好做，而是产品或者是90后的需求在哪里。所以他准备在接下来的两个月花一点时间去趟德国，看一下工业4.0可不可以在一些思维或者一些产品上，为我们的房地产做一些转变。

　　昨天下午我们首场的金融闭门会已经开了，当时有60多位高层的讨论非常激烈。我们这个行业可能如蔡会长所说的，没有太大的低谷，而是我们现在需要非常好的反思、沉淀或者是创新。在今年全年，观点新媒体将会邀请业界的各位朋友继续到杭州、成都、青岛、武汉等地，以及夏季的博鳌，我们继续利用这个平台，希望大家在行业转变的时候有更多的交流，这个行业需要更多的专业、专注，这也是观点作为一个平台，为这个行业能够带来的一些东西。

　　今天我们到现场有200多家企业，有300多位来宾，即使在非常繁忙的3月，我们也希望在这个时候为未来做一些有预见性的判断。

　　预祝今天的论坛圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：谢谢陈诗涛女士。大会致辞环节到此全部结束，接下来将进入2015观点年度论坛的正式议程。

　　2015年，中国经济改革进入关键一年，增长在放缓，下行压力如山重，房地产却赢得新的发展契机。调控基调逆转，利好政策频出，新的时代大潮在涌动，企业如何应对才能作出正确选择？

　　尊敬的各位来宾，2015观点年度论坛的大会主题是：形势与判断。今天上午的会议主题是：2015年房地产行业形势与判断上半场。

　　下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：中国房地产业协会原副会长朱中一先生；著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生；国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生；彩生活服务集团有限公司执行董事兼首席执行官唐学斌先生等重要嘉宾，为我们带来精彩的演讲及对话。

　　尊敬的各位来宾，2015观点年度论坛的大会主题是：形势与判断。今天上午的会议主题是：2015年房地产行业形势与判断上半场。

　　首先有请朱中一先生为大会做致辞以及主旨演讲。朱中一先生演讲的题目是“我对当前房地产形势的几点看法”，您的演讲时间15分钟。

　　朱中一：各位嘉宾、各位同仁、各位朋友，大家好！首先感谢观点论坛的邀请，主办方希望我致辞并做主旨演讲，我给他们声明了，因为我现在的身份，我已经辞去了协会原来的领导职务，所以不适宜做致辞和主旨演讲，我只谈一下个人的一些看法。他们叫我谈一下对当前房地产形势的几点看法。

　　刚才三位致辞嘉宾的思想也很活跃，我谈的看法也不一定完全跟他们相同。我主要是侧重自己对政府工作报告学习的理解来谈一谈，我从四个方面来谈。

　　第一，中国的房地产市场总体上还处在软着陆的过程中，但因地区差异大，一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大，在建规模大，人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。

　　对去年的形势我想不过多的回顾，刚才老蔡已经说了，去年二三月份，不少媒体，尤其是境外媒体，讲中国的楼市快要崩盘了，但是在各方面的努力下，中国的楼市是由底到高，主要是政策的调整，包括限购政策的松绑，包括10月份的降息，全年的很多指标是仅次于2013年的，投资还是历史的新高。但是如果从同比来说，不少指标还是下降的，而且待售商品房的面积，全年是6.2亿平方米，较2013年增加1.3亿平方米，同比增长了26.3%。而且今年1—2月份，市场总体来说还是延续了去年的一个态势，商品房的销售面积、销售额、土地的购置面积、房屋的开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明咱们的市场还是比较低靡的。

　　正像中国的经济进入新常态一样，我认为房地产也进入了新常态。我个人的理解，说中国经济进入新常态，不等于中国经济已经实现了新常态，例如政府工作报告里面有一些话，“我国的经济进入了新常态，但我国正处于爬坡过坎的关头”。还提到“今年面临的困难可能比去年还要大”，里面还提到“要实现从中高速增长到提质增效的目标可能还要花很大的目标”等等。所以我认为进入新常态跟实现新常态还不完全一样。房地产也是这样，我们进入了新常态，也不等于实现新常态，因为我们有些指标还在同比下降，而且有些库存量大的地方，消化的时间可能还很长。如果仅仅从库存量来讲，现在是6.39亿平方米，坦率说不算太大，因为我们一年的销售有十多亿平方米。但是关键是我们的在建规模很大，而这些在建规模要陆续进入市场，所以我认为这个压力很大。所以我认为不少地方消化压力可能还是一个很大的课题。

　　但是我相信，一是中国的城镇化仍然在快速的发展过程当中，刚需仍然存在。二是今年的政策比较宽松，除了少数存量房过大的城市以外，多数地方的市场在今年是能够实现软着陆的。比如像广东，我看了一下，好多指标都是好于全国的平均指标的，再比如说北、上、广、深等地，或者是供求平衡的地方，市场复苏是比较快的，所以我认为今年的情况肯定要好于去年。

　　第二，今年房地产市场的主基调，或者说房地产要实现的主要目标，我在学习了政府工作报告以后我的理解，用“两个稳定”来概括，也就是说“稳定住房消费”、“稳定住房市场”。要实现两个稳定，主要的措施也就是两个方面，一个方面是要加强城镇棚户区、城乡危房改造和保障性安居工程的建设，增加住房的有效供应，同时加大去库存的力度，支持居民自住性、改善性的需求，这个在政府工作报告中的内容很多，我就不说了。二是要坚持分类指导，因地施政，强化地方政府的主动调控责任。这在政府工作报告和克强总理3月15号的答记者问中讲得非常明确。我认为要实现上述的任务和目标，中央政府和地方政府必然会有政策跟进，比如说政府工作报告里头已经明确，住房保障要素逐步实现实物保障和货币补贴并举，把一些存量房改为公租房或安置房。逐渐不在年初也印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，又比如住建部、财政部、人民银行发布的关于促进住房贷款的通知。现在一些地方放宽公积金贷款政策，支持老百姓的购房，实际上它的源头就是去年三部委的通知。在总理3月15号回答记者提问的时候，我有一句话还是很有启发的。他说“我多次说过，在新常态下我们会保持中国经济在合理区间运行，如果速度放缓，影响了就业、收入等，毕竟合理区间的下行，我们会在稳定政策与稳定市场，对中国长期预期的同时，加大定向调控的力度，来稳定市场的当前信心，我们这几年没有采取短期强刺激政策，可以说运用政策的回旋余地还比较大，我们工具箱里的工具还比较多”。我最感兴趣的就是说“我们的工具箱里的工具还比较多”，就说明他政策的储备、政策的预期不是没有考虑的，所以我想今年的政策肯定会相对的要宽松一点。中央政府和地方政府肯定也会根据市场的变化进行一些微调，我想这是今年的市场要好于去年的一个原因。

　　第三，认真研究房地产的发展规律和房地产与新型城镇化的协调关系问题。要实现稳定住房消费和稳定房地产市场的目标，必须在落实政府工作报告提出的任务的同时，还要认真研究并践行两个问题，一是房地产市场的自身规律问题，二是在城镇化快速推进中怎样把房地产市场的刚性需求落地的问题，特别是解决好农业转移人口的住房问题。这两个问题在总理3月15号回答中外记者提问的时候都提到了。总理说“房地产市场有其自身的规律”，他后面讲了大中小城市等等，当然他没有说房地产自身有哪些规律，我认为这个问题需要我们业内的人士，包括在座的各位共同研究，达成共识。我想大家有一点是比较认可的，昨天在会上，黎总也提到了，房地产市场的地域性和长周期性，这是房地产的一个特点。因为有地域性，所以我们的政策要因地制宜，因为房地产开发周期比较长，所以我们希望政策要稳定，不能频频出台政策，这样我们就无所适从。

　　我想除了这个最基本的规律以外，还有没有其它的一些规律性的东西？坦率来说，我从2006年到协会以后，到去年离开，我在协会基本上就是分管市场这一块的，跟上面的汇报也比较多，在汇报市场的时候，我经常感觉到有几个问题是需要研究的。第一个问题就是房地产的定位问题，我们怎么定位？因为我们经常碰到一个问题，在经济下行的时候强调房地产是支柱产业，当经济好的时候，房价上涨的时候，又遏制房价，在稳增长和惠民生之间老是在摇摆，我们的政策摇摆很大，我们就无所适从。这里就牵涉到房地产如何与经济社会发展相适应，和相关产业的发展相协调。总理这次也专门提到了，住房既是经济问题，更是民生问题，这句话在2010年的国务院文件里头是强调的，我认为这次的再次强调，对住房提出了新的定位。第二，房地产与政策的调整怎么协调，第三，怎么完善住房保障体系，构建总量基本平衡、结构基本合理、价格与支付能力基本适应的体制机制。第四，住房的一级市场、二级市场和租赁市场怎么协调发展。我认为这些问题是非常关键的，当然是不是就是这些问题，讲得对不对希望大家研究。

　　另外，房地产的协调问题，总理的原话是“中国的城市化进程还在加快，房地产的需求是刚性的”。这里面的核心问题就是理论目标与实际情况结合的问题。咱们的理论目标里头，比如说我们的城镇化、城市发展方针是大中小城市的协调发展，但是我们的人口流向并不完全是按这个来流的，这是一个问题。第二个问题，在城镇化里头着重要解决农业转移人口问题，但是农业转移人口是很难买得起商品房的，这里面有一个支付能力问题，也有一个地方承受问题。第三个问题，如果要解决好农业转移人口的住房问题，涉及到土地制度改革的问题，涉及到宅基地和原来的房地产流转的问题，所以我认为理论与实际的问题比较多。

　　最后，限于时间问题，我简单地跟在座的房地产企业谈几点个人的希望。第一，要适应新常态，认识新常态。第二，需要谋求新的发展，这里首先要认识到我们稳定住房消费还是第一任务，所以住房市场还是一个比较大的市场。第二，我们还要探索新的业态，包括一些养老问题、旅游问题，这些在政府工作报告里面是多次提到的，尤其像国务院在2013年的文件里头提到的，将来新建的小区都要按照人均用地不少于0.1平方米的标准来构建养老服务设施。不管你将来搞不搞养老社区，今后新建的小区一定要配养老设施，所以这些问题可能都要研究。另外，环保的问题，转变发展方式的问题等等课题，需要研究的问题还很多。另外，怎么走出去的问题，现在不少企业已经有这方面的建议了。还有一个问题，我认为大家必须要重视，就是今年可能企业的兼并重组比往年会更大。事实的情况是，去年12月16号，中国经济测评中心和国家统计局发布了一个公报，它公布了房地产的数据，2013年末全国房地产开发经营企业是132000家，比2008年末增加了50.3%。这个数字是什么意思？我算了一下，按城镇的常住人口算，每5000个人就有一个开发公司，显然这个量是大的。所以在当前的情况下，必然会面临着兼并重组问题。当然，有实力的开发企业怎么样从项目层面、从企业层面来做好并购工作，对企业也是发展的机遇。

　　我就谈这么多，谢谢大家。

　　主持人：感谢朱中一先生的精彩演讲。接下来有请下一位演讲嘉宾，他是著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生。他演讲的题目是“城市与乡村，何谓城镇化进程中分层之策”。您的演讲时间是20分钟。

　　陈淮：谢谢大家，抓紧时间，我今天用15分钟，保障后面的议程，我是个守规矩的人。

　　我很赞成刚才几位主旨演讲，包括主持人、蔡会长等所讲的，我听出来了，朱会长与蔡会长和主持人的基调有所不同的是，前面说的偏悲观，朱会长是比较乐观的基调，我比较赞成，但是也有点小小的不赞成，朱会长说2014到2015的转折向好是政策使然，我认为不是，恰好2014年是政策退出之年，我们才有了今天的结果。在上届政府十年调控里头，这十年的政策造就的是4大缺陷，第一，明显充斥着强化政府权力，没有一条是依靠市场机制的，从8·31大限到土地招拍挂、加征营业税，9070政策，后来的国五条、国八条等等。第二，高成本、低效率。这十年频繁变动。第三，滞后性、被动性、主观性明显。第四，十年调控的政策没有一条是和改革相结合的。十年调控，四大缺陷。

　　2013年新一届政府上台，在他上台前的前一届政府最后一次常务会出台了国五条，成为了房地产欲购从速的动员令。2013年量价齐升，购销两旺。李克强总理这一届政府用了整整一年时间，到2014年年初，才把上届政府导致的这一个过度异动、高涨繁荣平稳下来。2014年并非是一个低谷、低靡之年，2014年如果用一个词来概括的话，叫“平稳”。政策稳定，2014年没出台任何新政策，2014年的社会预期稳定，2014年的供求关系稳定，上下波动的幅度在一个合理的范围内，包括房价和成交量，2014比2013总高点也不过没超过6%到7%的波动。有媒体说，限购取消是不是政策？限购取消，徐徐退出，让各地政府审时度势，因地制宜地采取对策，恰好是一种政策稳定的特征。如果说李总理工具箱还有工具没拿出来，那就是因为2013年11月末，十八届三中全会改革的决定至今推迟缓慢，没有改革的基础的政策调控一定是要失败的政策调控。包括土地制度的改革、资金的改革、间接融资到直接融资的改革，包括市场化。因此李总理一再讲，把错装在政府身上的那只手给它卸掉。

　　2015年，我们认为仍然是一个市场机制发挥其资源充分优化配置和优胜劣汰作用之年。朱会长说，开发商多了，多了不是靠政府关停并转，一个父母有5个儿子，你不知道哪个儿子是最优秀的，你最看得上的大儿子早恋，不成才，你看上的三儿子，你让他给家里种地浇水，结果人家考清华大学，父母尚且不知道自己的几个孩子谁是最优秀的，政府知道几万个开发商谁是优秀的吗？谁来选？市场，市场的竞争，市场的优胜劣汰，最终选出高效率的资源支配者，市场经济的发展，中国结构转型无一例外的将验证市场的神奇作用。

　　给我说的题目，我看不懂这个题目。我接着朱会长关于政府工作报告，关于住宅建设和房地产有哪些新意，我自我感觉，迄今为止，包括主流媒体在内，包括央视在内，基本上没把两会政府工作报告中的最有意义的新鲜信息解读出来。有四条，第一条叫稳定住房消费，所以过度悲观的看法是没有依据的。过度乐观地认为今年是大涨、大旺的一年，恐怕也预期过早了，稳定住房消费，我以为包括稳定这个市场的需求结构，比如说我们在前几年已经把投机性需求逐出市场了，不允许它卷土重来，比如说我们在住房供应体系上，大中小城市协调发展的趋势已经开头起步了，要继续发展下去，还有在政策维护国民经济稳定运行上，是坚定不移的，国民经济的稳定运行，2015在短期经济运行中一个最主要的难题就是李总理讲的被通缩，我们讲经济增速下行这些问题。稳定住房消费是我们第一要关注的，这个稳定住房消费的背后有很多可值得解读的地方，但是我们今天时间关系，不能一一介绍。

　　第二个值得关注的地方是，鼓励和支持自主型、改善型住房消费。总的需求，无论是规模还是总量上、分布上，在稳定的基础上，其中支持、鼓励自住和改善型消费，这句话是有新意的，如果说在进入2008年之后，鼓励消费的政策重点落在90后或者刚需身上的话，这个市场的主导性的需求力量正在从基本型需求向改善型、舒适型需求过渡，也就是市场的重心已经出现了上移，政策的重心同样正在逐步上移。

　　住房需求和穿衣服一样，可以界限清晰地划分为四个层级：遮寒避体，这是基本需求；讲干净，讲体面，分四季、分场合，这叫改善型需求。讲时髦，流行露肚脐眼的来一个露脐装，这是享受需求层级。非名牌不穿，这是奢侈性需求。住房也是一样，我们的政策在前些年鼓励的是刚性需求的话，这个任务并没有最终完成，但是已经出现了重心的逐步向改善型和部分的享受型需求的升级。

　　第三，完善住房保障体系。这个住房保障体系的话题就更多一些，传递的信息更多一些，既有刚才朱会长提到的，今后保障房不仅仅是实物型保障，而且实物型保障和货币型保障并重，探索新的对低端群体的政府兜底的合理形势。更重要的是今后希望在我们的媒体上不要再简单地说保障房，2015的核心词叫“棚改房”。别老用过时的词来讨论同样一个话题。为什么是棚改房呢？在“十二五”开局的2011年，我们3600万套保障房中就有棚改房的一个选项，但是那个棚改房的政策是不包括老旧城区的危旧房改造的。专指的是大型国有工矿企业、农林牧场员工集中居住区，媒体可以说一个老城市，我们这个市政府决定了，对一个老城区的连片改造，叫棚户区改造，你叫可以，但是不享受中央的棚改政策。从2014年起已经开始，今年政府工作报告进一步明确，棚改的政策范围大大扩大。大家注意到一组数据，李克强总理说2015年盖740万套保障房，其中棚改房580万套，占多大比重，你自己想。这意味着我们在实物型保障上从原来的平地起房的保障房转为了和老旧城区改造、老旧危房改造密切结合，这个转变应当是我们在座诸位，作为市场参与者值得注意的地方。因为棚户区改造和原有的“十二五”前三年保障房建设的区别，第一个，它没有土地的问题，我们那个保障房建设的时候有两个最大的难题，一个是穷人该住哪儿，住核心市区还是住远郊区县，第二钱从哪儿来，棚改房没有土地的问题，它本来就是城市居民用地，城市建设用地。另外一个，棚改房容易和城市的整体升级密切结合，包括多年来已经严重老化的地下市政管网、交通规划、城市功能分区、老百姓住房的档次，以底商为主体的商业业态的全面升级结合。第三，棚户区改造更容易引入市场化力量，“十二五”前三年，媒体老问保障房的钱从哪儿来。但是棚户区改造则相对的容易引入市场化力量，因为我拆一还三、拆一还五，建20层的楼，也还有十多层可卖，引入市场化的力量比较容易，而且必然地和我们前10余年房地产市场发展过程中累积起来的一批过去采用鸵鸟政策，自己遮着眼不看的一些体制性难题环节密切结合。比如城中村、小产权，比如城乡结合部农民出租屋等。棚户区改造容易和过去被掩盖下来，问题积累越大的毒瘤，城市的一些弊端改造相结合。所以棚户区改造既是保障体系的完善和发展，也是保障形式的一个变革，也是城市化建设的一个新特点，也是我们在座的开发商等市场化力量值得关注的一个新契机。

　　第四，和改革相结合。我刚才说，没有改革为基础的任何工具箱里的政策拿出来都是无效和相反的。总想把主观意志强加于客观规律之上，总想让政府之手凌驾于市场之上，那一定是要失败的。李克强总理从没上台到上台之后再三强调城市化与改革，改革和城市化的红利，一再强调政府要把它那只不该动的手缩回来，一再强调发挥市场机制的力量，这不是简单的政府少盖章就行，而是包括土地制度、资金供给、金融市场化机制等等。改改管得过多、过死的办法，实现我们说了十多年从间接融资到直接融资，转变至今寸步未进，不是政府总想把市场的阀门拿在自己手里头，那是一个失败的思路。如同十八届三中全会所讲，市场机制是配置资源的决定性力量。2015是中国房地产市场通过市场化力量实现优胜劣汰、健康发展的关键一年。

　　以上仅供大家参考。

　　主持人：谢谢陈淮先生。接下来有请下一位演讲嘉宾，掌声有请国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。他演讲的题目是“金融视角下的地产趋势与预测”。您的演讲时间是20分钟。

　　巴曙松：谢谢主持人。每一次我都特别喜欢在陈淮教授后面讲，因为对我来说是个非常难得的学习机会，以前经常看他的书，难得当面听他讲。

　　今天我有一个很重要的体会，就是现在的房地产市场和陈淮教授刚才讲的内容一样，很纠结。我刚才认真地想记笔记，便于将来向其他人传达，但是我听下来，觉得一方面他猛烈地抨击了政策，另一方面他又非常谦卑地替领导解读政策。所以对待政策都很纠结，所以我想还是报点数，给大家参考一下，看看大概的数据图表是什么样的，供大家自己做参考。因为我看到前面朱会长也做了很宏观的判断，陈淮教授也做了政策的解读，我就把数字给大家梳理一下。

　　从2014年的情况看，从这个大的图形走势来看，刚才陈淮教授说房地产市场没有什么改革措施，但是我觉得房地产市场的成长本身就是改革的产物，从这么多年快速的成长，有起伏，但是确实是中国经济里面非常重要的一个力量。在2013年到了一个阶段性的高点之后，确实开始在回落。而且目前还在这个回落的趋势中，所以这个大的判断，我觉得是很难抗拒的。就像股市的周期一样，尽管刚才陈淮教授习惯性地总是要对金融进行抨击，说直接融资没有发展，他肯定好长时间没有看股市了，最近涨得这么凶，融资增长这么快，并购这么活跃，三板上市得这么快，到2000家了，到他嘴里说直接融资没有寸进。我想陈淮教授对我们金融体系的要求太高了，我觉得还是发展得很快的。

　　不管怎么讲，2014年商品房的待售面积在上升，背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题，你必须要处理，这很现实，这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。其它的数字我们不敢说有多可靠，上市公司总不敢乱来，所以用上市公司的数来看，经过审计师审计的，做假是要起诉他的。我们算了一下，A股上市的房地产开发商，他的去化周期的估算已经处于高位，接近于2008年和2011年的峰值，2008年开发商说自己很困难的时候，这个峰值的数字。左边这个图是A股的上市开发商的存货和预售款的情况，我们也看到去化的压力比较大。一讲到去化压力大的时候，陈淮教授心情沉重地出去抽烟去了。等一会儿讲好的趋势的时候，我们再欢迎陈淮教授回来参加讨论。

　　2014年的情况，不同城市的房价的环比降幅在收窄，12月份，一线城市的房价的环比在直接回升，这是用实际的数据，从这三条线我们看出，二三线城市在分化。我记得去年观点也在广州开会，大家都认可的一个趋势——分化，这个判断还是成立的。从房价的波动趋势，我们也能看到这一点。

　　我们从开发商的行为来观察，开发商是最敏感的，他们在第一线能感受春江水暖，我从世联要的数，从它监控的40个城市房价走势来看，去年4月以后成交在逐步的好转，新增的降价楼盘的个数、降幅都在收窄，心理预期在趋稳。这是我们看到从4月份、5月份一直能逐月看到降价幅度在收窄的趋势。

　　土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。我们看到一些研究，有些沿海城市几年前开发、销售已经慢了，土地销售得很好，后来再往深去查，它是让自己的平台公司买了，自己控制的企业买了之后，钱拿去自己维持这个土地财政，使得这个调整的压力在滞后，但是现在来看，2015年从40个大中城市成交的土地规划、建筑面积增长的情况看，以及不同城市土地成交的溢价率来看，土地财政在2015年肯定是一个风险从隐性向显性暴露的一年。土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。

　　刚才陈淮老师解读了克强总理的报告，说要强调改自住和改善需求。与其说是他的解读，还不如说是市场本身就有这样的需求，从人口结构来看，我们从2015年到2020年这几年时间，中国25到34岁的人口还是在2.4亿这个水平，占总人口的比例在17%，而34到49岁的人口在2015到2035年会到3.1亿，占总人口的比例为23%，这是首置和改善需求的主力军，人口结构决定了。

　　李总理的讲话说要鼓励自住和改善性住房，与此对应的，实际上投资需求已经降到了历史的最低点。从2014年的统计，降到10%，这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置，市场这个扰动因素基本上应该说稳定下来了。

　　整个调控的行政色彩在淡化，更加尊重市场本身的规律。在答记者问里，李总理用的词是“因地制宜、分层制策”，分层制策的意思就是“你自己看着办”，政府主要做住房保障。这也是前期调控的经验和教训的总结，而且从实际执行来看，调控更加倾向于差异化、因地制宜。不同城市政策差异很大，这也是各显神通，本身也是跟这一轮房地产回落，市场分化的市场格局相一致的。

　　与此对应的金融政策，不仅股市活跃了，对房地产其实是相应的在跟进。不像陈淮教授说的这样，金融政策无动于衷，金融政策在积极跟进，利率、信贷政策都在积极跟进，所以这也是一个稳定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么说，大家开始越来越接受的一个现实就是，咱们这个行业高利润时代，挣钱比较爽的时代过去了。我们看一下上市的房企的ROE的波动情况，持续在回落，挣钱不是那么容易了，上市公司其实也是这样。

　　整个上市的房企从它的趋势来看，毛利率和净利润率是在回落的趋势，我觉得这也是刚才朱会长讲的软着陆的一个很重要的内容。与此对应的就是费用率的大幅的上升，销售费用、管理费用和财务费用都在上升。在这个过程中，正好就是刚才陈淮教授讲的，怎么通过市场机制来进行整合，识别那么多房地产企业，并购、整合、融合是一个非常好的时机。实际上这个行业确实也是这样，并购、整合非常的活跃，从2013到2014年，整个的数量在陡峭的上升。

　　在这个并购整合的过程中，房地产的新格局在隐隐闪现。我们似乎看到这个行业的格局在经过初期百马奔腾之后，基本上在逐步固化。我曾经也逐步地对照了一下不同阶段香港市场上房地产商的数据，最开始的时候，六七十年代，小小的港岛五六千家开发企业，后来慢慢整合到前5大、前10大开发商恨不得占到80%的开发量，而目前这种整合，我的理解，也是中国的房地产行业走向新常态的一个必经的阶段。所以我们可以看到，行业的格局大致在形成，市场格局在逐步固化，第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成，你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了，这个行业格局大致上基本成形。所以以后再让观点评这个行业的前几名很好评，数据差异很大。原来大家差不多，观点愿意给谁就给到谁了，现在你们的回旋余地就大幅的缩减，除非你让陈淮教授出来说，他才有权威、代表性，其他的一般的数据基本上显示差距越来越清晰，梯队越来越清晰。

　　前三大开发商的份额，逐年在稳步上升。上市开发商的份额也是稳中趋升，这是在扩大中的力量。

　　还有点时间，我再讲一点对中长期的看法。第一个判断，市场结构在大致平衡，我们有很多统计数据，家庭套数比已经过1了，供求大致平衡，房地产行业在洗牌，这个时候房地产行业的产业链在重构。以前是谁离开发商最近，谁获益最多，从趋势上看，谁离消费者最近，谁的获益最多。这也是经济学的一个基本的原理，在供给不足的时候，供给为王。靠近开发端的产业链条，土地、代理销售、传统的纸媒等等获益很大。我的一些朋友在香港做开发商的，或者在海外做开发商的，和在中国做开发商的，他们说中国做开发商不像开发商，老百姓买个房子还要托人，唯一感觉到像开发商的就是2008年房子不好卖的时候，房子有什么问题，客户一投诉，马上带人去处理，那时候像开发商。供求平衡之后，房地产行业的价值链条在重构。

　　渠道的竞争在激烈，房屋的销售模式正在发生变化，会出现很多新型的渠道的整合者，所以围绕买方的竞争会加剧。所以我们观点以后也要相应的转型，从原来仅仅只是围绕开发商转，下一步也要围绕消费者转，引导消费者的判断，这样开发商自动会跟着你跑。首当其冲的就是传统的房地产媒体，它的广告投放数量变化非常的显著。新房地产电商在快速崛起。

　　第二个判断，二手房正在成为市场的主导性的供给力量，围绕二手房的房地产行业的价值链条会迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地产融资，证券化这些服务会迅速崛起。我这一年半在哥大待着，在郊区租了一个小房，我散步散了一年半，这么大一个小镇，就那么两三栋新楼在盖，基本上都是二手房，所以你要说二手房和一手房的交易量，那就是9比1，甚至还不止。这个在一线城市在迅速的到来。

　　我们大胆地预测一下，待会儿讨论的时候，我相信陈淮教授会批判，我给他多提供一点靶子来批判。预期到2020年，中国住房市场的构成是什么样的呢？存量3亿套，住房1.8亿自有，使用结构、年均销售、库存结构，总体来看就是这个表上列的这个状况。所以存量房的黄金时代正在到来。我在去年的观点博鳌论坛上就专门讲了这个，因为我观察，这在香港、美国是一个非常庞大的市场，租房、买房中间衍生的服务真的是不计其数。我自己亲身经历的，租房要办的手续，查你的名称，包括后期的保险、融资等等都非常多。而且消费的基础非常庞大，这个会催生新的专业的服务市场，庞大的交易佣金，而且目前看，二手房的增长，正在成为房地产未来发展的非常重要的动力。从发达国家来看，美国的二手房比新房是9比1，英国是8.1比1，这是一个非常大的数字。目前二手房交易只是在前面的这5个城市有所体现，未来会更多地体现它的市场活力。

　　我已经超了一分钟了，陈教授已经很不耐烦了，谢谢主持人的宽容，谢谢大家。

　　主持人：谢谢巴曙松先生，您的演讲非常的幽默。我还没有来得及挽留住您，这个台上还需要您，再次感谢您奉献的精彩演讲，接下来我们要进行的是2015观点年度论坛的答问环节。

　　没有真实的了解，就无法作出准确的判断。每一年，面对不一样的行业，怎样才能看清重重迷雾下的房地产形势？本次观点答问的主题是：形势与判断2015年的房地产行业。

　　首先请讨论嘉宾台上就坐，他们是：中国房地产业协会原副会长朱中一先生；著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生；国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。接下来有请提问嘉宾上台，他是：合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生。掌声有请以上四位嘉宾。

　　龙斌：大家好，我是合富辉煌的龙斌，刚才听到三位重量级嘉宾的演讲，受到很多启发。我听到三位也有不同的看法，我根据各位的演讲准备了一些问题，也希望有一个交流，因为我们也算是来自市场的第一线，接触市场也比较多，首先就想请问朱会长，刚才您说到今年应该是软着陆的过程，政策的环境也都在趋于宽松，特别您也提到，在这样的一个环境之下，一线城市、二线城市可能会更快一些，三线、四线的库存量压力比较大，会比较慢。我想请您再给我们阐释一下，在这样的格局下，就像之前概括的这种分化，是不是今年还是在分化？还是说我们的地方政府会出台一系列的政策来逆转这个周期？这样给我们的房地产行业是不是也会提供一些机会？或者说三四线仍然还是很困难的？确实我们看到现在很多三四线城市拿地已经很困难了，福建已经出台了政策，包括湛江也出台了一些扶持性的政策，您能不能给我们阐释一下，在这样的格局下，我们的行业，或者说我们企业该怎么来应对？这个进程会有多长？今年会不会都存在这样一个格局的状态？

　　朱中一：中央政府从去年开始就是这么一个套路，当然去年讲的是分类调控，它实际上的做法就是分类指导，强化地方政府的调控责任。对于去年地方政府，包括松绑的政策，中央政府都没叫停，今年延续了这么一种态势。我刚才讲了，比如说住房公积金支持个人买房，实际上是住建部跟有关的部门去年4月份出台的政策，现在有些地方就降低公积金的门槛，支持个人的自住性的和合理的购房。你刚才提到福建，福建的市场就很有说服力，我在想为什么福建的政策出台得快，因为福建的市场分化也很厉害，厦门现在的市场是相当好的，它的需求很旺盛，在今年2月份，新建商品房房价，69个城市是环比下降的，唯独厦门是持平的。就说明厦门的房价没有降。在福建其它的三四线城市，消化的压力很大，正因为此，所以福建出台这个政策很积极。所以我想在因地制宜、因城施策的情况下，地方政府会有一些招。

　　龙斌：会不会有更多的省市会跟进？

　　朱中一：我想肯定会跟进。这里我也想补充一下陈淮的一句话，这个话也是我引出来的，克强总理3月15号讲，我们的工具箱里还有很多的工具，有很大的回旋余地。当然那个工具他肯定也要看的，如果一些老工具不能用了，他肯定不会用的，他要用的工具肯定是要有利于改革的工具。我看最近的媒体报道，包括发改委主任、副主任带队在搞一些调查，他在搞政策准备，我想其他的有关部门也在调查，也在考虑，像住建部可能就要考虑怎么样稳定房地产市场，它可能也要做一些政策准备。

　　龙斌：谢谢朱会长。接下来提问陈淮教授，刚才您强烈地抨击了过去10年的房地产调控政策，今年是回归到市场化这样一个基调，您也提出了几个要注意的地方。今年总理提到支持、鼓励自住性和改善性的需求。自住性一直都在支持，今年应该还会突出改善性需求，改善性至少是第二套，甚至是第三套，他如果有一些投资的目的，也应该是可以理解的。所以我们的政策如果说真的要回到市场，房地产一定是有投资属性的，把投资压倒是不科学的，会不会在房地产贷款政策方面，甚至第二套都要逐步恢复到以前的，利率也不能上浮，对我们的房地产市场是不是应该更加关注政府的政策导向？

　　陈淮：我们的主持人问了一个很有意思的问题。我先声明，“会不会”“是不是”这种坑我不会往里面跳。但是主持人说的问题我要纠正两点，第一，我没有抨击过去的政策，过去的政策是有巨大成就的，但是它存在明显重大缺陷，第二，市场化力量不是从2015年开始，是我们从2013年就开始，逐步把上届政府导致的过热、过猛用了一年时间平稳下来，在2014年基本实现了市场主导。

　　刚才巴曙松教授讲，他说股市都兴旺了，我都没注意到，我们金融怎么没改革？股市指数的上涨远远快于房地产板块的上涨。为什么呢？因为房地产最需要的资本市场不是股权融资，是十八届三中全会说的努力发展债市。在这个问题上，我还是那四个字，叫“寸步未进”。它需要的是项目融资、企业债，巴曙松教授也讲到了，2014年的库存量上升，导致银行背了包袱。银行为什么不通过资产证券化的方式打包在债市上卖掉，卖给投资者呢？我很愿意卖银行债权的打折品。改革严重滞后，导致了实际上在金融体制上是貌似改了，实际没改。

　　至于主持人提问说的，改善性住房并非就意味着第二套，以旧换新是最重要的一个改善性过程。可以这样说，我们在2015及此后一个中期范围内，市场的一个主导性力量不再是年轻人娶媳妇，而是那些需要以旧换新的，5成以上的力量是这样一个群体。比如广州市有房住的人有一半以上，北京有一半以上的人还住在房改房。巴曙松教授已经有很多套的这种当然另当别论。房改房的卫生间叫卫生间吗？那最多叫厕所，放一个马桶，能拉屎撒尿就行了。什么叫改善型呢？需要有淋浴的空间，需要有女主人化妆的地方，需要有家庭公共活动的空间，一个适度大小的厅，有这样的功能的叫改善性需求。这个过程也需要金融业的大力支持，因为以旧换新的时候，享受不享受买新房首套置业时候的优惠政策，老房子能不能也取得贷款作为一种信用资产？我们看到银行在这方面的动作还不甚积极。改善性住房是不是就是有投资？什么样的自住房，只要你买的是产权，买的就是资产，买资产本身就有资产性收益。请注意，2月26号公布的2014年国民经济统计公报，这次统计公报有一组此前历年统计公报没有的数字，就是居民的财产性收入，是7%左右，把城乡都纳进来了，城市比乡村还要高一点。所以买房子，就是你买的第一套房、首次置业，买的就是资产。有资产性收入，自然就要承担资产性风险。

　　龙斌：还有一个我相信很多企业都会关注的问题，您刚才也谈到，这种改革的方向最终要涉及土地、金融方面，在土地方面，其实我们也看到，甚至两会也说了，加快集体经营性土地同权、同地、同地试点……（提问被打断）

　　陈淮：这不是两会说的，是十八届三中全会说的。但是各个政府部门是不是在积极推进？

　　龙斌：已经在试点。

　　陈淮：中国试了很多点了，有试错的根本就要推倒重来的，有的只是做样子给老百姓看，没打算真正实施的。取消人民公社就推了，怎么样呢？高考改革没试点就推了。人头没落地，血流没成河，中国向前发展了一大步。凡是试点的，朱镕基1998年一上台其中一个就是费改税，试点了8年一点没推进，最后还是推了，所以别信试点的话。

　　龙斌：您觉得对房地产行业的土地供应这些行业发展模式改变大不大？还是地方政府的财政改变会更大？

　　陈淮：对地方政府来说不光是依赖于土地制度的改革，因为土地制度是它的救命稻草。土地制度改革固然是一个重要的方面，更重要的是给它城市建设新的融资的创新，这也是三中全会明确讲了的。地方政府的财源收入，它承担了城市化的重要任务，钱从哪儿来？1993年分税制改革，没有这个经常性收入，世界各国的客观规律使然，不是调控的政策使然，是制度使然。第一个，也还得依赖巴曙松教授大力呼吁，发展债市，通过发市政债摆脱对土地财政的依赖，这个要拜托巴教授。第二，和税有关，需要通过对不动产征税的办法来获取财源、地方性财政收入，才能摆脱对土地财政的依赖。土地制度的改革是非常重要的，但是我们的土地管理部门是不是那么积极推进，我至今打问号。

　　龙斌：谢谢陈教授。现在请教巴博士，刚才您给我们看了非常多非常震撼的数据，也蕴涵非常深的道理，我们注意到这两年的供给和需求的变化很明显。看来接近需求一端会对发展带来更多的机遇。现在我们看到房地产的大型开发企业的发展模式已经越来越综合化了，我们这个行业在供给需求这一块，我理解可能他们更注重自己这种综合实力、综合的竞争力，刚才您列的数据也看到了，它的规模也越来越大，涉猎的领域也越来越多。在这样一个格局，需求端越来越大，还有新技术的影响方面，对我们的行业会有一个什么样的影响？或者说我们的企业在这样的过程中应该多寻找什么样的机会？

　　巴曙松：谢谢龙斌院长，我觉得你特别不容易，因为我跟陈淮教授是一二十年的老朋友，这种讨论会，要么就是请朱会长这样的德高望重的老领导主持，要么就找个美女，偏偏是一个业界的男士，所以他就有点搓火，你多宽容一点。

　　再一个，他刚才一发挥，把金融一批斗，他自己过去10年一直是房地产政策研究一线专家，他批这个，体现了他宽大的胸怀，实际上是自我批评。所以现在他反过来只好来批金融，结果一批，时间到了，所以我就你这个问题简单说一下，咱们就收场，别耽误后面的时间。

　　龙斌：我还有第二个问题，还有很多开发企业，如果二手房成为主导，他怎么转呢？

　　巴曙松：我把你的两个问题结合起来回答，最近大家都在提互联网+，我觉得我们房地产也要有一个把互联网加起来的战略考虑。一个房地产企业辛苦开发很多年，结果把他的服务企业上市之后，市值比房地产公司的市值还大，市场已经对它做了评价。我们怎么做房地产的服务，这个市场需求是很大的。我陪很多朋友在纽约买房子、租房子，我发现这个服务的需求空间之大。比如你买一个房子，你要有保函、收入证明，然后要进行估值，房地产中介，中间还要买各种保险，包括这个房子债务纠纷，有一种保险，如果家里空调掉下来把住户砸伤了，也有一个保险，有各种各样的保险，然后有复杂的后续的审批过程、服务过程。不一定说美国多现在，它现在都是人工的，如果我们再考虑互联网+，贴近客户，这个可能将来挣的钱比我们原来开发商开发挣的钱还要多。你仔细看你原来开发，买了地，借了钱，开发之后卖完，中间挣了一小段，可能很多房地产投资者挣的钱比我们开发商挣的还多，你1万块钱卖给他了，现在市场价4万，谁挣得多？这个时候你要转过来在价值链看，靠近客户，利用互联网这些现代的工具。当然也要多听听像陈淮教授这样的专家教授的一些指导，这样就能更好地把握这个价值链的调整。

　　主持人：谢谢，感谢台上四位嘉宾，真是思想碰撞、火花四射，谢谢朱中一先生、巴曙松先生、陈淮先生的精彩观点，也感谢龙斌先生的提问。

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（一）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（二）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（三）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（四）

审校：刘满桃