逢周一至周五 24小时更新

黄立平：光谷联合已加快向新型产业服务商转型（更新实录）

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-03-25 22:12
打印
评论

去年到现在，我们实际上从产业地产向新产业服务加快转型。如果能够顺利完成这个步骤，我们会变成既是一个新的地产公司，又是一个新的创业投资公司。

　　编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　观点网 3月25日，光谷联合控股有限公司在香港召开2014年全年业绩发布会。公司董事长兼行政总裁黄立平、执行董事兼执行总裁胡斌、首席财务官姜永进出席发布会。

　　据光谷联合最新披露数据，2014年公司除税前利润为人民币6.32亿元，较2013年增长6.4%；股东应占溢利较2013年增长29.4%至4.15亿元。综合毛利率35.4%，较2013年轻微下跌0.8个百分点，仍领先行业平均水平；核心净利润率为17.7%，较2013年有所上升。

　　不过，在发布会上，光谷联合似乎并不打算过多涉及2014年的营运数据。在大部分时间里，它都在讲述未来将转型新型产业运营商的故事。

　　这个故事的背景则是，2015年中国结构的调整和产业转型升级的力度将进一步加大，新科技服务业、生产服务业和创新产业服务业将加快发展。而光谷联合正是看中了其中的商机。

　　黄立平表示，2015年公司主要有三件事要做。第一是增加开发规模，这是公司过去的基础性业务；第二是增加投资性物业，第三则是增加各种专业业务的发展。

　　按照黄立平的构想，公司在开发业务方面围绕“孵化企业”这一重点。具体以服务新型的创业中小企业为主，通过提供“空间服务+创投服务”和这部分企业联系到一起，分享他们未来成长的成果。

　　不同于天使投资人的身份，黄立平强调，光谷联合作为新型产业运营商，在中小企业发展前期，不仅提供办公、实验的空间服务，还提供创业投资服务；企业发展起来后，继续提供空间服务以及其它系统服务，是一个持续的生态体系。

　　据透露，光谷联合未来将拟投资的创新型公司统一放到“万众创客联盟”平台上，有利于建立良好生态链。为了打造这一平台，公司将通过O2O模式，让创业者在线上通过互联网交流，线下通过公司提供的空间交流。

　　黄立平表示，去年到现在，公司实际上是加快从产业地产向新产业服务转型。如果顺利完成这个步骤，公司将变成集新型地产、创业投资于一体的公司。

　　目前光谷联合的“万众创客联盟”平台仍处于筹备期，线下只有青岛、武汉两个基地。黄立平表示，未来公司在线下增加五个区域，在关键的线上服务平台方面，公司争取在5-6月份完成相关工作。

　　“这一点我们希望用比较高效率的方式推动，如果线上有几百万创业者，未来的价值就很大；如果里面有一批非常优秀的创业者和项目，就能够构建长期的价值链条。”

　　在投资创业平台的同时，为了实现资金收支平衡，光谷联合表示，公司并不打算在2015年公开拿地补充土储。

　　对此黄立平解释称，公司会另外考虑以轻资产的模式，通过合作的方式扩大布局。具体将挑选已经有基础的项目，用提供咨询管理服务或者全面合作的方式介入；若项目成熟，还可以进行收购。

　　黄立平还透露，目前已经有合作项目确定下来，不过尚未能对公众披露。

　　以下为光谷联合控股有限公司2014年全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司年报数据里面提到，毛利润率是下降的，净利润率却上涨，而且涨得比较多，主要是什么原因？

　　黄立平：我们有一个项目因为没有合并到报表，所以在销售收入上没有体现出来。第二个，我们运营的业务四个方面增幅都比较大，包括我们纯物业收入、DHC运营收入、园区运营服务收入等，都有比较大的增幅。

　　从营业收入的规模上讲，这个增幅是合并报表中抵消了，但是体现在利润上面，这也是我们转型的一个体现形式。把整个价值链做得比较系统以后，各个方面都可以为入园的企业持续提供服务，而不是一次性的地产服务。未来还会出现利润增幅比营业规模增幅还要大的情况。

　　现场提问：公司毛利率是35%，现在很多企业比较的中海是32%，为什么毛利率能保持这样的水平？

　　黄立平：目前我们的模式在地产行业中是差异化的，靠的是对需求的准确理解，靠的是积累的客户资源，所以相对来讲我们的产品溢价能力比较强。

　　我们和其他企业相比，竞争性并不那么尖锐。我们始终把价值导向放在创意性上，通过独特的东西来体现价值，不要跟别人雷同。

　　管理层：商业和住宅很容易有同质化的东西，所以要用个性来竞争。你的主题很鲜明，所有东西都是业主想要的东西。对业主而言，这也是比较划算的方式，我们不仅仅为他们提高了盈利能力，还减轻了他们的负担。

　　在产业地产这方面国家都还是持支持的态度，在土地和资源的获取、资金方面等等都是支持的。公司未来会做更多不一样的产品，这是差异化带来的优势。

　　现场提问：公司去年的租金收入是70%的增长，这是因为什么原因？

　　黄立平：去年我们按照过去的方式销售，另外增加了投资性物业。投资性物业产生了租金收入，且不是因为租金价格带来的增幅，而是规模增加了，整体的结构调整了。

　　管理层：我们在去年上市的时候就做了这种安排，想在投资性物业上面加大比例，所以在营运方面的力度相对加大。过去一年的工作，应该说充分体现了这一点。

　　现场提问：公司物业开发的合同有所下降，商业运营方面的增长相对大一点，未来会维持30%以上的增长吗？去年租金收入比重大概是10%，未来这方面的目标是多少？

　　黄立平：我们希望运营物业的长期占比应该在30%，这也是我们未来要着重去增长的部分。

　　今年我们通过新的激励政策，鼓励这个业务进一步地持续增长。同时，我们加强了利用移动互联网对业务实现智能化，提高效率，并且希望形成独特的优势，覆盖更广的领域。

　　现场提问：今年投资方面的金额会是多少，资本开支预计多少？

　　黄立平：不准备大幅度增加土地储备，但是我们会考虑通过资产重组合作的方式来进一步扩大影响面，还有投资性物业的比重。同时，我们会选择一些有利于培育中小企业的项目，增强我们长远对中小企业吸引力的基础。总体的开支我们希望在去年的基础上减少资金流出的比例，总体实现资金的收支平衡。

　　我们还是会采取合作的方式，不会去公开拿地。我们要选一些已经有基础的项目。目前已经有很好的合作伙伴，他们有独特的优势，而我们也有自己的优势。

　　合作大体有这样几种形式：第一，我们来提供咨询管理服务；第二，有一些成熟的项目我们可以进行收购；第三，可以考虑全面的合作方式，当然这个也可以探讨。这是通过整合资源，让效率和发展的步伐能够加快。

　　管理层：随着品牌的影响力不断扩大，还有经验的积累、客户的积累，我们去一些城市时都有一些当地项目来谈合作。通过这种方式，我们可以进入一些不错的城市拓展业务。

　　现场提问：目前公司有没有意向城市，以及在谈的项目？

　　黄立平：目前有，但是还不方便透露。

　　现场提问：公司说要持续增加持有物业的占比，这会不会影响你们的周转率？

　　黄立平：我们希望能够保持比较好的现金流，既加快销售的步伐，同时增加持有的比例，让这两件事同时均衡发展。所以在我们的发展阶段有三件事要办，第一，要加大开发规模，这是我们过去的基础性业务；第二，要增加投资性物业的比例；第三，还要增加各种专业业务的发展。

　　在开发业务方面，我们希望更好地服务一些新型的创业中小企业，他们的技术优势，包括他们未来的关系，我们希望通过“空间服务+创投服务”跟他们绑在一起，分享他们未来成长的成果，把我们的服务形式进一步地细化。我们可以用不动产来提供服务，还可以为他们提供更系统的服务。

　　我个人认为，这会是我们在业内新产业服务模式上的一个创新。我们希望能够始终走在前列，所以现在既要发展，又要创新。

　　现场提问：除了公司以外，之前有没有其他企业尝试过这种模式？

　　黄立平：目前没有看到有企业这样做。去年上市之前，我们将房地产过去以写字楼为主演变成为产业园区为主，是进一步差异化的创新。去年到现在，我们实际上从产业地产向新产业服务加快转型。如果能够顺利完成这个步骤，我们会变成既是一个新的地产公司，又是一个新的创业投资公司。

　　这种新身份不像天使投资人。天使投资很单一，就是单纯资本参与，然后来分享企业的成果，这只是一种服务方式。我们有服务，天使投资角色未来就是我们创业服务体系的一部分。而且创业服务体系是在是地产系统里面的，我们的对象是个人办公、微型公司办公等，是这样的一种模式。

　　现场提问：那这种模式是否和香港的科技园差不多，给小微企业提供创新服务？

　　黄立平：相对来讲，香港的科技园是在一个区域里，提供空间为这个区域的人服务。我们希望产业园开发业务本身也能发展，为此会跨区域。

　　我们在一个城市里开发项目，在这里孵化企业，为它们提供“空间服务+创投服务”；当它们长大后，还为它们提供新的空间服务。所以，这将是一个持续的生态体系。

　　所以大家如果有兴趣，希望持续能关注光谷联合。我们在三到五年的时间内，希望走出一条房地产和创业投资结合的新路子来。

　　现场提问：这种模式没有太多可供学习和借鉴的经验，会不会在发展过程中有不可控的因素？

　　黄立平：目前我们的经验基本可以覆盖。过去园区里的不少企业都有这样的意向，希望我们用空间换他们的股权，但是我们没有积极去做。对创业投资这一个领域里面的甄别、管控，过去我们觉得还不是主要的工作。

　　现在我们觉得这是个比较重要的内容，而且会发展比较快。我们的优势在哪里？在一个确定的空间内，我们把要投的公司放在一个平台上，更有利于建立一个好的生态链，对他们发展也有促进。这比过去一般意义上的创业投资更有优势，把这两件事同时做好，资源的效率会更高。

　　现场提问：区域方面，公司对一线城市的发展前景怎么看？

　　黄立平：一线城市投资的规模比较大，但我们还是跟着产业的需要走。看哪个地方有产业发展的前景，是我们选择的标准。现在我们也在关注北京、上海、深圳以及成都，这些地方创新、创业的氛围比较浓，好的小企业比较多。

　　我们也会在今年争取在这些城市都能够选到合适的项目，但是不是去找地来盖房子，可能还是用轻资产模式去寻找发展空间。这里面既有地产的思维，有创投的思维，又有互联网的思维，把这三个加起来就是我们现在做这件事情的基本概念。

　　我们希望通过互联网的形式，大量创业者在这个平台上产生很好的交流。加上空间的形式，这是地产的业务，在这个业务模式上我们未必盈利，但是可以通过股权方式盈利，形成一个好的生态链，跨区域的联盟。

　　现在我们初步想叫万众创客联盟，这个平台已经注册了，微信号服务注册了。商标也要注册，但是现在还没有确立。

　　现场提问：投资物业类型上面会有没有什么比较不一样的地方，会不会加大类似于像武汉创业天地的业态？

　　黄立平：投资性物业我们还是从现有的物业出发，未来在青岛、合肥，未来还有武汉金融港三期，都会增加一些投资。但是有一些项目，比如智能制造的厂房，我们不准备用增加投资性物业的方式来做，而更愿意用空间换股权的方式做。

　　如果有比较好的机会，我们可以附带做住宅项目，但是只作为园区的配套。比如说按园区里面的业主反映的方向去做，他们希望要提供一种服务的时候就去做。

　　现场提问：公司过去在创业公司方面的投资大概是多少？准备每年投入的是多少？

　　黄立平：我们去年才刚刚开始筹备这件事。这个还是一个O2O的模式，在线下现在我们有两个基地，其中青岛的已经开始运营，武汉的今年七月份开始运营。今年我们在线下还要增加五个区域。但关键是线上的服务方式，我们现在正在尝试，争取能够在五六月份把线上工作完成。

　　目前我们的投资很少，是在用存量的闲钱以及已有的不动产来做，而不是以购买物业的方式。

　　现场提问：公司增加物业的比例，是跟投资创业中小房企有关吗？

　　黄立平：两者没有联系。未来很多商业空间都可能会因互联网的发展而发展，所以我们很急迫的希望建立一个线上的优势，大量的创业者能在线上，我们能为他们提供服务，这个平台对他们有粘性。

　　拥有这么多创业的资源后，我们给他们提供创业服务。这一点我们希望用比较高效率的方式推动，如果线上有几百万创业者，未来的价值就很大；如果里面有一批非常优秀的创业者和项目，就能够构建长期的价值链条。

　　现场提问：未来公司在线上和线下有一个结合？

　　黄立平：是。像优家这种模式，他们完全是轻资产地产服务模式发展起来的。当然也有像搜房、房多多这样完全互联网模式起来的公司。我们本来是传统意义上的开发商，但做了差异化，为这类企业服务，现在实际上是这种服务的升华、细分。

　　对我们来讲，转型需要的是新的业务活力，不完全是从原来模式上延伸出来的。可能我们没有新公司的速度快，但是我们有可以依托的资源，对房地产专业上的能力相对比较强，这就是一种优势。

　　过去我们为中大型的企业提供空间服务，因此积累下不少经验。但是未来我们需要更多关注的是创业者和小微型公司。意义在哪里？他们中间有一些有可能会长大，长大了以后我们还可以继续提供服务。

发稿：见习编辑 钟凯、陈业审校：刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场