“形势与判断” 2015观点年度论坛直播实录（三）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-26 14:18

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2015年3月26日，主题为“形势与判断”的2015观点年度论坛，正式在广州揭幕。

　　观点网 正经历“倒春寒”的三月，房地产企业该如何把握未来的风向，找寻到符合企业发展的新路径？

　　2015年3月26日，主题为“形势与判断”的2015观点年度论坛，正式在广州揭幕。

　　中国数百家最优秀的企业及企业家，以及政府、协会、金融、专业机构、媒体等各行业精英，共同为新一年的中国房地产把脉，寻找新时期房地产行业的新发展规则。

　　在论坛现场，还将盛大发布“2014年度中国房地产卓越100榜”，评选与表彰那些卓越、杰出与非凡的房地产及关联企业群体。同时，借助榜单评选、数据分析、报告解读，揭示行业深层次的新规律。

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（一）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（二）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（三）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（四）

　　主持人：尊敬的各位来宾，欢迎大家回到2015观点年度论坛现场。今天下午，更多嘉宾将为我们奉献精彩的演讲，还有两场的精彩讨论也正蓄势待发。17点整，华誉景观·2014年度中国房地产卓越100榜颁奖盛典也将盛大举行，敬请大家关注和参与。

　　接下来，我们正式开始今天下午的议程。2015观点年度论坛下午的会议主题是：2015年房地产行业形势与判断下半场。首先开启的是演讲环节。让我们掌声有请今天下午首位奉献演讲的嘉宾，她是：中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕女士。梁上燕女士的演讲题目是：2015，地产模式与革新。您的演讲时间为15分钟，有请！

　　梁上燕：各位朋友，很高兴在这里跟很多老朋友见面，也认识了很多新朋友。我希望接下来的15分钟的时间能跟大家有一些碰撞。

　　昨天我从一到酒店就见到了滕总，他见到我，他不是说来开会，他说是来买地。刚刚一分钟前，有一位嘉宾跟我说，我是从长沙过来的，过去有6000亩地，过去这种规模的很多，这跟我们过往在城市市中心的开发可能有所不同。如果用过去匆匆忙忙走过的路径再走的话，我们已经走不通。我今天过来是带着中国的地产从大盘时代到品质时代，到今后的地产应该不单是地产。很多朋友说养老地产，我说你千万别叫养老，因为我们未来的客户群更多的是80年代、90年代的人，他们会进这个社区吗？我们在东北做的很多的养老社区已经没有办法走下去了。

　　中国地大物博，13亿中国人，这么多的省市，每个地方都有它优越的地脉、人脉和文脉，未来人们可能不像过去一样花几百万在一个地方买房，他们将过的是一种旅居的方式，所以我三年前开始从旅游地产模块来看行业的未来，我希望这两天跟大家的碰撞，地产思维的模式与行为的革新，就像我早上说，能不能从量变到质变的提升。

　　在新常态下，政策指引与市场走势已经越来越近，政府主导的市场行为也越来越近，这些都在深切的改变。现在涉及到国人的海外置业的问题，包括棚户区改造的问题，接下来的10年里面棚户区将会有非常大的空间，在未来几个月，找我去做判断的，有5000亩到1万亩的地在市区里面的项目有很多。政策与市场的发展也越来越靠近。从全国多个自贸区获批的消息，又带动了区域的土地和不动产投资的增长。我希望我们不要再围绕着房子怎么卖的情况，因为中国经济已经进入了增速放缓的时代，要符合客观发展规律和实际，我们过去是比速度，未来除了速度还要比耐力，这也是我这两天一直说的，我希望大家看到的不是3年、5年内的策划，因为你3年、5年的计划只能照过去的模板来走，你做出来的产品肯定不会受到市场的欢迎。

　　房地产行业如何回归本原？这个问题希望大家认真的思考。这个模型是我第一次公开讲，这是我三年前写在我的博士论文里面的，过去我们看到的两种商业价值都是三角形的，过去我们躺着都可以赚钱，我们不用看客户需求，人文需求在顶尖，当我们遇到问题的时候才找媒体，这个时候这个金字塔随时会倒。这两天很多领导问我，你干吗要选法国？我说15年前我选择的EMBA也是美国的快餐文化，后来我再看中国为什么企业总是3年到10年的寿命，昨天滕总告诉我，他们已经三代接班了，他们是泰国最大的一个企业，如何从一开始就把战略、顶层做好，围绕客户的需求去做，我们一样是一个金字塔，倒过来看，如果我们的顶层设计做得好，是围绕客户去做的话，我们的商业价值是很平稳的，同时延伸下来，可能会比原来多3倍、5倍，甚至10倍的商业价值。这也是我提倡从商克文到文克商业的改变。从传统商克文的时代到文克商的改变，这是大家必须去面对的。也就是说地产行业应该真正开始研究生活方式的转变，研究市场投资方向的转变，研究国人投资配置的改变。

　　我认为中国房地产投资需求将有6大转变：第一，投资中国房地产企业未来30年发展的信心。因为中国房地产在高额回报驱使下快步走了30年，有的丢盔弃甲，未来是应该稍稍放慢脚步，给自己有思考的时间再向前进，这两天我也跟大家说，我们的脚步要停下来。我们也看到很多企业在做合纵连横，就是互联网+、地产+、金融+，在做产业的跨界合作，寻找新的盈利模式，这是一个好的开始，这是市场可以给到投资者的信心。

　　第二，投资金融与地产结合的平台。房地产金融作为未来10年的重要金融投资方向勿庸置疑，定向的产业，比如旅游地产、健康地产、工业地产、农业地产等等，是房地产金融大力发展的方向，也让更多投资者通过房地产的金融平台，能得到更多产业的投资，因此在下一阶段，我自己也会帮助开发商从投资者变成投资发起人，同步也让基金去介入，就像昨天说的，他们原来是百分之百不做投资，直接给到一线房产，现在50%也会走进去。

　　第三，投资自我社会价值的实现，中国的一大部分人，我们是在这个时代吃着房地产行业这个高速发展的30年，大家已经解决了居住需求、温饱需求，甚至已经不存在改善的需求，但是在居住需求满足的背后，自我社会价值的实现，我们能不能通过与房地产投资相关联的方式达到呢？在我今年主持的几个旅游地产项目里面，就是要打造实现社会价值的硅谷。两个社会阶层的精英连接起来，我们可以满足GDP与社会精神价值同步实现。

　　第四，投资社会公益事业。这也是一个趋势。多元化的房地产发展会更深远地影响，同时也会介入到社会公益，投资会带动一个地区的发展，不过大家之前看到的只是建一个新区、一个新城、一个工业园，孵化基地，建鬼城。而真正帮助当地实现经济转型，扶持当地的传统文化、艺术、手工艺、非物质文化遗产等等，也就是我说的地脉、人脉和文脉，将之转化成产品，与市场真正对接，就可以彻底解决我们的土地、劳动力、生产力的问题，这个问题又关系到新型城镇化的建设，特别值得关注的是投资、实践里面去进行，就涉及到从1000亩到5000亩到1万亩。

　　第五是投资自己未来30年的生命质量，现在的社会中坚大多数是50、60、70后，现在人的平均寿命不断地延长，后面可能还有三四十年要走，我们也不断收到不好的消息，四五十岁就走进了怎么样的生命状态，怎么样才能支持我们后面40年的生命呢？房地产从20年前喊着要卖生活方式，但有几个房地产认真地在研究生活方式呢？真正地做到了引领生活方式呢？因此在今天，大家必须把口号变成行动，真正研究健康产业、基因产业、养老产业等等，让消费者投资自己的生命质量。

　　第六，投资赢取中国未来国际话语权红利。这三年我一直跟同行探讨，如何以更美好的方式去影响世界，房地产企业的转型合纵连横，产业跨界合作，新的盈利模式，产品及服务，升级品牌、营销突破都将为置业者带来投资的信心。将来的投资，过去开发商只是10年都是自己投资，现在我在贵州帮助的开发商，半年时间转成了从投资者到投资发起人的转变，未来一分钱都不用投，成为股东，跟着基金、上市公司在转型。他说如果我自己做，我最多赚10亿、20亿，我没有前途，但是我跟基金，跟好的顶层设计机构合作，带来好的生活模式，这个产品会从50亿的产值变成250亿的产值，因为有资金的做大，商业模型可以扩得更大。

　　投资金融与地产结合的平台，一定会为定向的旅游地产、健康地产、工业地产、农业地产等等房地产金融平台的搭建，让更多投资者参与到更多产业的投资。同时刚才说投资自我社会价值，越来越多的中国社会精英在探索自我生命价值的意义同时，也会努力实现社会价值的巨大化，真正的跨界是在这里面我们用互联网的思维在进行，苦胡也会把他们的价值做到互联网思维去进行更大的扩大。赢取中国未来国际话语权红利。以社区、旅游目的地作为有效的国际文化、经济、艺术的结合。在未来，对大家来讲，真的可以从白银时代，通过我们的双手，创造新的生活模式，会带来黄金时代，因为新型城镇化的建设百花齐放，才刚刚开始，我们甚至可以把它视为10年前、20年前的房地产的格局，所有的城镇都在变化。但我们还是再用过去30年的方式来做，还是结合地脉、文脉、人脉去做到？当人均GDP达到2000美金的时候，旅游地产已经在迅猛发展，我们2014年的GDP已经达到6000多美金，但是我们现在的旅游80%还是观光游，休闲旅游完全没释放。到2020年应该有20万亿的旅游市场，有非常大的蛋糕，让我们一起去创造。

　　国务院2014年8月份出台的一些改变意见，带来了一些新的变化，树立科学旅游观、增强旅游发展动力、拓展旅游发展空间、优化旅游发展环境，完善旅游发展策略，这些政策出台了半年，我们的观念有没有转变，还是停留在原来的水泥钢筋的理念上？在体育方面，将来有多少地方需要这些支持？2014年9月，国家旅游局局长在一个会议上表示，到2020年中国境内游的市场总量将突破5.5万亿。

　　因此，我们在未来做项目中应该思考，我们应该以更美好的方式让城市项目开发与环境保护和谐统一。我们也应该以更美好的方式让城市的开发保存城市记忆。大家经常去三亚，但是我在海南文昌那边，看到有一个华侨农场，是一个北京的老总在那里投资，他拆那里的一些房子，我说你赶紧停下来，现在我们做了旅游度假，但是没有过去黎族的文化，没有华侨的文化，你为什么不能把原来2万亩的华侨农场变成你的华侨博物馆呢？这样大家未来去的不是海口、三亚，一定还要去文昌。

　　文昌还有这样的骑楼，南方的特色的骑楼，如果我们都拆掉了，多可惜？不可能再重来，这些在中国现在比比皆是，我们做的时候是否应该尽量保护它，让它跟项目的开发同步进行？我们能否以更美好的方式让城市开发项目成就独一无二的魅力？过去我们大干快上的时候，任何一个城市只是改了一个地方的名字，但是没有真正做到独一无二。

　　我们未来是否以更美好的方式让旅游地产开发创造经济和社会效益的双丰收呢？我们也是否可以让旅游地产的开发为区域带来可持续发展呢？当区域可持续发展之后，是不是给我们带来更多？就像早上论坛说，如果二手房的新政策出来了，是不是可以让更多人进去这个市场呢？我们是否可以让旅游地产与城市现代服务业共同发展呢？我们是否也让旅游目的地传播社会的正能量呢？因为时间的关系，我不能详细讲。

　　还有，现在是全球一体化，我们是否以更美好的方式塑造中国良好的国际形象呢？这也是过去两年中我在内地、非洲等地看的过程，我觉得中国应该以更美好的方式影响世界。这是我在非洲看到的这些资源，它们完完全全的被保留下来。在中国还有多少原生的这些，将来来中国，100个城市都是同样的五星级酒店吗？我们为什么不能像非洲这样保留这些传统的东西呢？比如说在贵州的一个最后的穴居的地方，里面住了28户人，里面还有小学，现在只有野骑的人去，在未来，像这些所有的东西都值得我们慢下脚步，跟我们未来得发展，以更美好的方式去共同赢取。这是在贵州做的一个遵循自然原生的整体开发，新旧共生的规划设计，跟城市的一个更好的结合。

　　这些是一年前我跟黎振伟老师去的时候做的一个设计，现在这个会议中心已经可以使用。我的唯一要求是，建筑不要跟2万个山头抢光，不要跟我过去看到的豪华酒店是一样的，但是里面就是国际语境的文化与创意的建筑，现在这个建筑已经呈现，在这里我们希望打造一个世界级的文化艺术健康硅谷，这个东西我把它搬到上市公司之后就跟大家联动。还有华大基因这样的公司已经把他们的生命科学院、基因院、研究院搬到了这样的青山绿水的地方，过去一年已经去了100多个艺术大师和团队，跟当地的朴素民风结合。中国56个民族，贵州有49个，本土的文化，国际的语境，谁来投资？中国的13亿人里面，只要百万分之一足以，这百万分之一都是真正的精英。这些都是在那里将要呈现的从穴居到洞居的产品。

　　在未来得时间，燕子带你飞越贵州，然后去桂林，去西安，去所有中国很美丽的地方。我在这里邀请大家一起，未来我们携手以更美好的方式，以我们更好的作品一起打造，让世界对我们未来的中国同行更尊重的产品，让我们以更美好的方式去影响世界，我相信心有多大，世界就会有多大。

　　主持人：谢谢梁上燕女士的精彩演讲。接下来有请今天的第二位演讲嘉宾，他是新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生，他演讲的题目是“从总理讲话看房地产大势”。

　　欧阳捷：今天上午三位重量级嘉宾讲了他们对当前房地产形势的看法，包括我们的老会长朱中一先生从房地产的规律讲，包括陈淮先生讲市场越来越好，政策逐渐退出，包括巴曙松先生也讲到了从一手房到二手房。我现在想换一个思路，把他们三位讲的东西做一个综合。

　　我的题目是“从总理讲话看房地产大势”。总理这次在两会上讲了9句话，反应了中央政府对房地产的纠结。

　　第一句话是“促进房地产市场长期平稳健康发展”。这就意味着房地产市场既不平稳，也不健康。为什么说不平稳呢？因为我们固定资产投资这几条线在往下走，房地产拖累了固定资产投资，拖累了工业的固定资产投资，也拖累了第三产业固定资产投资，而且我们的销售在持续下滑，这种持续下滑我们认为未来是不可逆转的。而不健康就是我们的库存高企，今天大家讲到了待售面积高企，比待售面积更严重的是我们的施工面积高企。我在去年8月份就已经讲到，在建施工面积我们已经超过60多亿平方米，预计到今年可能会超过70亿平方米，但是我们到今年1月份的时候，我们突然发现，去年年底已经超过了70亿平方米。还有一个问题可能是大家忽略的，就是我们的房企的土地储备面积，这个面积到底有多少，没有人说得清楚。我们的研究发现，根据24家上市房企的报表，他们的土地储备面积超过6.59亿平方米，如果按容积率2来算，就有12亿平方米的建筑面积。这才只有24家企业，如果是全国的房地产企业，土地储备一定会超过12亿平方米，也就是说至少有24亿平方米的建筑面积。如果加上我们的待售面积、土地储备等等，所有的土地加起来之后，我们认为政府未来3到5年不用再出让一亩土地，可以保证市场的足够供应，加起来总量超过50到60亿平方米，这仅仅是住宅，还不包括商业。目前来看，房地产开发个数过剩，去年我们讲过，全国需要8000家房地产开发企业就足够，按照我们去年的销售面积11亿平方米不到，2013年是11.5亿平方米，我们按照10万平米一个小区，这个规模其实不大，就是1000户人家，按照这个来算，全国只有1.1万家企业就足够，再加上我们的连锁经营，8000家已经足以。而我们现在的房地产企业有多少呢？经过2008年之后，我们的房地产企业从7.5万家持续增长到去年的超过2013年的9.1万家，2014年有多少，现在还不知道。我们的待售面积继续增长，施工面积继续增长，上市房企的土地储备继续增长，所以我们完全可以供应5年时间。

　　第二句话，房地产市场的需求是刚性的。从总理来讲可能是对的，但是我们的感觉是不一样的，房地产企业的刚性需求其实只有自住性的，或者我们以婚姻刚性需求为主的需求才是刚性的，全国一年结婚1500万对，其中一半以上是在城镇里面，而我们每结婚三对人，全国就离婚一对人，离婚的人口也需要住房，加起来我们认为这些住房可能会消化全国的600万套住房左右。不是刚性的，是的是我们所有的投资性需求在下降，改善性需求也在下降。根据世联地产的统计数据显示，这边是2007年的数据，改善性需求占到市场的2/3，2010年改善性需求只占到市场的1/3。为什么出现这样的情况？我们的人均居住面积全国已经超过33平方米，二线城市最少的有27平方米，最多的已经达到37平方米，我们面积性的改善性需求已经严重萎缩了，就是说它的动能已经严重不足了，我们剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求。

　　第三句话，中国城镇化进程还在加快。这句话总理是这么讲的，但我们的感觉又不一样。现在总人口的增长量其实是逐年递减的。但是我们的城镇化率其实在提高，换句话说城镇人口在提高，但是我们看到城镇人口的净增长量其实是在下降的。从2010年起，城镇人口增长量开始持续下降，我们认为这个趋势也是不可逆转的。我们统计了一下，全国76个一二三四线城市，这是有公开数据的，我们希望做得更多，但是政府没有公开数据，其中63个城市常住人口的净增长量在下降。4个一线城市常住人口净增长都在下降，以上海为例，上海2000年到2010年年均常住人口净增长是62.8万人。2010年到2013年，三年时间城镇人口净增长是35.7万人。广州是1300万人口的超大城市，广州2000年到2010年年均人口净增长是23.5万人，近三年年均人口净增长是7.5万人，对1300万的大城市来讲就是千分之六的人口增长率，接近于全国平均的自然增长率的水平，所以我们认为广州这样的城市已经基本上没有多少新的外来人口了。不仅仅是一线城市，我们还统计了25个二线城市，18个在下降，19个三线城市，15个在下降，28个四线城市，26个在下降。所有的大中小城市，常住人口净增长量普遍下降。它的背后的逻辑是什么呢？是我们的工业化已经到了中后期，我们的产能严重过剩，我们的产业已经缺乏农村人口来就业的能力了。全国规模以上工业企业的数量从2010年开始就在下降，现在还没恢复，没有就业就没有农村人口的转移。

　　第四，稳定住房消费。这是各家企业都很关注的一句话，我们认为稳定住房消费，市场就会好起来，其实不然，这句话正是反映了我们难以稳定住房消费，投资增速在下降，拖累了第三产业、第二产业，而且住房消费从去年就已经进入了负增长的区间，房地产市场已经在走下坡路了，我们认为虽然是缓坡，但是像2013年那样回暖已经是不可能的了。以前有专家讲过所谓的周期论，大小年轮，我们觉得未来可能都不再适用了。自主性需求、改善性需求、投资性需求和农村人口进城需求，只有一个约等于常量，其它的都在下降。因此我们看到市场已经自发在调整，新开工的面积在往下走，虽然有波动，但已经持续在负增长的区间了。而且我们可以看到，施工面积的增长也呈下降的趋势，并进入负增长的区间。房地产企业土地储备的面积已经在连续下降，自2012年就已经出现了负增长，虽然2013年有一个回升，2014年已经进入了下降渠道。

　　第五句话，发展必须有合理的增长速度，保持经济运行在合理区间。这句话预示着有一些刺激，但是刺激之后就是透支，所以我们看看这张图，最后的结果就是白银时代会提前结束。如果我们要保持合理区间，持续保持上5年到10年，我们的白银时代就会提前结束。

　　第六句话，支持居民自主性住房和改善性住房的需求。这句话是政府推出的最大一个刺激政策。我们认为推出这个政策之后，它的分类方向、政策都已经会相应的明确，其中最可期待的就是首付比例的降低和降低二手房交易费用，因为我们自住的房子其实不需要那么高的首付。

　　第七句话，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。这句话就是我们解读李克强总理讲的稳定住房消费的时候提出的概念，我们为房地产消费正名，上届政府已经把房地产消费妖魔化了，稳定房地产消费，其实是保持国民经济平稳健康发展，所以稳定住房消费就是纳入了国民经济正常平稳健康发展的轨道。所以我们看到各个地方政府不停地在出政策，后续我们还会看到更多。所以发展还是硬道理，这句话也是总理说过的，住房消费稳不住，房地产就稳不住，房地产稳不住，GDP就稳不住。这是我们在去年五六月份做的一张图，这张图反映了房地产进入一个平稳发展期，这个平稳发展期其实是向下走的。

　　第八句话，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这句话亿追着我们对住房保障政策不会再对商品房市场造成新的冲击，有助于我们库存消化。

　　第九句话，推进新型城镇化取得新突破。稳定住房消费，我们认为最终要靠城镇化，不解决城镇化的问题，中国永远不会保持我们的经济的平稳健康发展，因为我们最近看到国家发改委现在推出来十三五期间GDP的增长，估计要放在6.5%，当然没有经过人大和政府的批准。我们从7.5%降到7%，再降到十三五期间的6.5%，意味着什么？意味着房地产和国民经济持续在走下坡路。而且我们认为，城镇化的路在农民脚下，不是政府想要农民进城，农民就可以进城的，城镇的吸引力在逐步减弱，农村建房还在居高不下，现在农村居住的面积已经超过人均37平方米，而且每年还在以一平米的速度在递增。城镇化需求过去是常量，未来能不能变成变量呢？要靠新型城镇化，要解决就业问题，然后要解决安居的问题，解决教育、医疗、住房、农村居民养老的问题，另外还要解决进城农民落户问题，资本问题，包括农村土地改革和宅基地改革，这才是我们新型城市化最重要的看点。

　　企业怎么办？我们认为活得久永远比当下活得好最重要。大多数中小企业正在退出江湖，只有企业少了才能达到均衡，只有均衡了才能有很好的市场。新城控股的应对策略是，在蛋糕变小的情况下，我们要在市场中占有我们自己的定位，并且要把我们的规模还要继续扩大，只有在这个时候你才能把你自己的企业能够在江湖上立住足。所以我们提出的思路叫“加速奔跑”。现在新城已经在全国17个大中城市，其中9个省会议上的城市发展，我们在从事住宅开发和商业开发，我们到2017年要达到15个商业综合体，就是新城吾悦广场，同时在建25个，累计加起来为40个，商业的收入要超过10个亿，同时我们还希望加快去库存，销售跑得快，才能保持现金流的平衡，因为我们是民营企业，没有人会保你。同时我们要迎合政策，做出高适销产品，同时争取政策的支持。另外对城市板块进行研究，防止进入一些库存量大、去化周期长的正式板块，不要调入过剩的陷阱。同时我们还要推行轻资产，推行合作拿地、合作开发，推行项目合伙人，尝试小股操盘，我们觉得这些创新工作会为企业未来带来长远的价值，现在行业中在不断地试错，我们目前还没有看到大的企业在试错中找到一个正确的方向，但是不断试错当中万一试对了，可能就会占领未来行业的制高点，所以新城也在试错当中，我们希望通过专业提升价值，这样才能把企业带向一个未来的新的高度。谢谢大家。

　　主持人：感谢欧阳捷先生的演讲，马上有请第三位演讲嘉宾，他是威海双岛湾科技城招商科长毕建超先生，有请，毕先生演讲的题目是中国最美丽海湾新城，威海双岛湾科技城。

　　毕建超：刚才梁上燕女士也说了，旅游健康产业的潜力巨大，我觉得更应该关注一下威海双岛湾科技城。大家都知道好客山东，这是山东的一个人文的标签，而威海是联合国给中国颁发的第一个人居城市，这是一个生态的标签，而最近威海又多了一个文明的标签，威海以全国地级市第一名的成绩获得了全国文明城市，实现了精神文明跟物质文明、生态文明的共同发展。

　　双岛湾规划面积41平方公里，分为科教研发区，已经有三所大学，还有高技术产业区和滨海旅游休闲养生区。双岛湾科技城的战略定位主要以高新技术和科教研发为主，配套发展特色旅游、健康养生产业，双岛湾科技城的科技发展方向主要是想打造环渤海经济圈科技与资本结合的一个重要引擎，主要以十八届三中全会的精神，做好科研成果孵化中试、资本投资、交易转化的协同发展，走有特色的科技创新道路，希望打造成为环渤海经济圈的科技中心。双岛湾要打造成综合性国际滨海休闲度假目的地，希望成为威海的一个名片，成为一个休闲湾、度假湾、文化湾和生态湾。1万多亩的海湾是双岛湾科技城的蓝色之心，旁边的休闲带是蓝心之城。双岛湾科技城以5A级景区进行建设，同时将景观、文化、商业、娱乐融为一体，成为多元复合的区域。

　　威海市区主要是以山海之间的一个狭长地带进行发展，双岛湾科技城是市区仅存的发展空间。双岛湾科技城位于烟台、威海之间，距离威海市政府15分钟车程，距离烟台市政府30分钟车程，是两个城市之间的重要纽带，同时它又位于山东半岛的东端，中国大陆的东端，是一个经济发达的区域，它的海岸线是全国的1/18，山东省的1/3。位于北纬31度，是自然生态、宜居的区域。从战略来说，刚刚签订的中韩自贸区协定中，威海是唯一一个在协议中体现出中国城市名字的区域，未来将与韩国发展自贸的前期示范，同时双岛湾科技城又是威海市政府重点发展的区域。威海又是山东半岛城市群的三个先导核之一，也是山东的三大组团城市之一，同时又位于东北亚的核心区域，又是环渤海经济圈的重要城市，它与山东半岛蓝色经济区的几个国家战略重点进行了交集，保证了它未来的发展趋势。

　　威海总人口280万人，市区人口110万人，人均GDP接近10万元，周边的烟台、青岛的人口基数，包括经济总量、旅游人口也会为威海未来的发展提供一个大的支持。

　　交通方面，现在威海高铁已经开通，威海北站距离双岛湾科技城只有3公里，目前到烟台只有半个小时，到青岛一个小时，已经开通到济南、北京、上海等多个城市的铁路线。双岛湾科技城半小时之内有威海、烟台两个国际机场，可以快速高达国内外大中小城市，同时辽鲁隧道到，包括未来的中韩隧道也会给这个区域一个极大的想象空间，未来也会成为东北亚的交通枢纽。

　　环境方面，威海是山东的一个生态典范城市，同时威海也是中国唯一的一个长寿城市群，并且它不像其它的长寿城市群，它有深山的环境，它是位于城市发达，交通发达的城市，威海有两个国家级的长寿之乡，两个省级长寿之乡。威海三面环山，一面临海，4公里金色沙滩，33公里的海岸线，还有湿地和公园，融山、海、湾、林、岛、滩、河、湿地、温泉为一体，形成了一个海在城中，城在山中，山环水绕的城市格局，外有海、内有湾、外有岛，内环山的独特地理风貌。

　　而双岛湾区域内有山东大学、哈尔滨工业大学、山东交通学院、山东食品药品学院、威海职业学院等院校，在校生达到7万多人，威海双岛湾科技城区域内有40多家高技术企业，半径10公里范围内有各类企业2000多家，其中500强企业4家，上市企业若干。双岛湾科技城区域周边工作和常住人口超过20万人，医院、学校、商业、基础设施比较完备。

　　2016年双岛湾科技城将全面完成中心区域的建设，其中2013年已经投资了12亿元，2014年投资15亿元，今年准备投资20亿元，明年计划投资20亿元。目前我们的3主3次路已经通车，中心的起步区的防潮堤的工程，包括环湖公园的绿化工程也都全面开工，包括东岸、中心岛、西岸，还有一些重点的旅游、休闲设施，包括游艇俱乐部等等，双岛湾的游客服务中心和规划展示中心已经开工，包括双岛湾对科技发展的载体科技金融中心也已经开工，包括山东交通学院，包括一些娱乐的、综合性的主题乐园，学校、医院都已经全面实施，未来还会引进和建设一些配套的项目。

　　引用《非诚勿扰》的一句话，如果大家感兴趣，为什么不给彼此一个机会呢？方向比努力更重要，希望大家更多的关注双岛湾科技城。谢谢。

　　主持人：谢谢。马上进入下一个演讲环节，有请演讲嘉宾，SAP中国区联席总经理，全球副总裁郝旭东先生。他演讲的题目是，信息技术在转变与变革中的价值。您的演讲时间也是10分钟。

　　郝旭东：各位尊敬的朋友，大家下午好！刚才欧阳总介绍了行业的形势与判断，我觉得这是教授级的水平，以后应该称呼欧阳教授。他中间讲到了一个判断，我非常震撼，说我们现在全中国有91000家房地产公司，几年后这个市场只允许8000家存在，也就是说90%多的房地产企业将会消亡，当然还有8000家站起来。我们在座的各位，谁是那90%多的，谁是那百分之几的？我相信能够存活，能够发展，能够胜出的一定是与时俱进，一定是创新、转型、变革的，从现在开始的企业。任何一个行业变革，我本人有幸在SAP负责过26个行业中的巨大部分的行业，房地产所处的这样一个行业的趋势在别的很多行业中都发生过，在别的国家和地区也都发生过，这个一点都不稀奇。但是我们总结的经验来看，一个企业如果在这样的行业的趋势当中去转型、变革，其实归根结底在自己，最大的敌人不是趋势，是自己，他一定要有一个好的管理的体系和经营的体系，这个体系具备四个特点：第一是“明”，明就是透明，知己知彼百战不殆。我对自己的企业了解多少，我的成本是怎么样，我的供应商的情况如何，我企业有多少人，他们的绩效如何，这个企业是透明的，只有透明才能管控，只有好的管控我才可能放权，放权的前提是管控得力，有了这样的信任、透明，才可以去放权，才可以做合伙制，否则就是乱，一放就乱，一收就死。第二是“快”，小米也是我们的客户，雷军的成功秘诀就是快，天下武功唯快不破，慢的一定会被快的打败。快是什么？是实时。如果一个企业部门和部门之间还有部门墙，自己的企业我们有很多系统，系统之间都是信息的孤岛，我要取一个数，要不同的系统之间去找数，每个部门之间讲的语言都不一样，标准都不统一，它是没办法做到快。很多时候大家还在凭借人治，有的企业甚至还在发红头文件。第三是“达”，达是什么？是通达，是流程畅通，这样的体系一定要有一个好的系统来支撑它，做到流程的畅通，做到管理的可落地、可执行，做到把好的精益管理的模式、互联网+的模式，我们在战略上设计好了，流程上设计好了，可以快速地部署，当我们并购一个新的企业的时候，我可以派干部、派系统，把我的管理体系复制过去。然后很快地把它融到我们的企业当中，这是“达”。第四是“稳”，要稳健，因为在转型，因为我们要转弯跑，因为我们要变换动作，这个过程当中一定不能摔倒，摔倒了可能就爬不起来了，就会成为转型的先烈。所以任何一个行业当中，任何一个企业在做转型，做变革的时候，它对管理体系和经营体系的要求都是这四点：明、快、达、稳。

　　要做到这几点，数字化毫无疑问是至关重要的，任何离开了信息系统去谈互联网思维的，那都是忽悠，因为它落不了地。因为好的互联网思维需要系统来落地，因为好的系统可以为好的管理的模式，不仅起到支撑的作用，也可以起到管理的作用。《射雕英雄传》的郭靖之所以独步武林，他有三大法宝，第一是他有很深的内功。对企业来说，内功是什么？就是我们的内部管理，有效的管控，财务的成本的控制，项目的管理，采购的标准化、精细化，只有内部的标准一致了，精细化做到了，流程畅通了，流程优化了，我的企业才是一个透明的、实时的，具有竞争力的企业。第二，郭靖有很好的武功，像降龙十八掌、打狗棒法。我们企业的功夫是什么呢？就是我们现在以客户为中心的O2O，利用这种轻量级的移动的应用，我们基于微信这样的社交媒体的全民的经纪人体系、电商、对内对外的大数据的分析，去改善客户服务，找到我们的客户，形成跟客户的黏度。这些新的武术、新的功夫越来越多，而且层出不穷。同时我们要求前台要越轻越好，把简单的留给我们的客户，但是让客户简单的前提，是我们的后台要复杂，后台要足够的健壮，后台要足够的先进。只有这样才能保证前台的简单，前台越简单，后台越复杂。第三，郭靖还有一点，可能很多人没有意识到，他不光是自己内外兼修，他有一个联盟，他有他的人脉，他的岳父是桃花岛主，他师傅是丐帮的帮主，并且差点是成吉思汗的金刀驸马，我们未来的房地产企业也是一样，大的地产企业一定是一个联盟，是一个价值链的体系，企业和企业之间的竞争合作是两个企业联盟之间的竞争与合作，这就是平台和生态。平台和生态靠什么来微细？除了我们自己的联盟、政策之外，也是需要有互联网这样的系统进行。SAP在3年前收购了一个全球供应商的网络，现在在这个网络上全球有150万家供应商在这个线上，每年有超过7000亿美金的交易在在线完成，这个数字是阿里巴巴加上亚马逊和ebay的总和，这样的产业互联网是企业建立自身联盟和平台的重要支撑。

　　所以SAP作为全球最大的管理软件厂商，我们的市值大概在1000亿美金左右，是欧洲最大市值的公司，我们的市值是宝马加上奔驰的总和。我们在这个行业做了42年，我们的定位和BAT、阿里、腾讯、京东不一样的在于，我们认为现在是数字化、互联网颠覆传统企业的时代，但是我们不会颠覆，我们不会介入业务，我们会专注于技术，尤其是软件技术，帮助我们的房地产企业给你们以技术上的支撑，让你们以最先进的技术、最佳的全球实践，包括互联网时代的最佳实践，实现自身的转型。希望我们几年后再开会的时候，在座的各位都会成为8000家中的胜利者，谢谢大家。

　　主持人：谢谢郝旭东先生。接下来进入今天下午第五场演讲，掌声有请下一位演讲嘉宾，中原地产主席黎明楷先生，他演讲的题目是“互联网下的中介革命”，您的演讲时间为20分钟。

　　黎明楷：各位朋友，其实我也是被通知要谈这个话题的，原本接受邀请的时候我还说，要参与论坛，还要准备一些东西，后来被通知讲一些东西，我觉得很好，最近开会差不多都在谈这个，基本上不用准备，有什么就直接讲一下。

　　最近互联网对于中介行业的冲击还是非常大的，所以我也想先谈一下整个互联网跟中介代理结合的历史的脉络是怎样的。这个历史的脉络分两条轴线来看，第一条轴线是二手房。二手房这一块，开始的时候互联网是怎么进入的？基本上是通过渠道网站的角色进入的，当时像搜房、安居客这种网站，它提供了一个平台给中介公司，可以把他的房源放上去，如果想找房的人也可以有一个方便的平台，可以找到房源，也可以找到中介公司，所以原本这是一个合作的关系，双方的合作应该开始是比较愉快的。到后来出现什么问题呢？有一段时间大陆的房地产市场不好，二手业务不好做了，中介公司经营都有困难，搜房的价格又越收越贵，大家就开始反抗，反抗之后就各走极端了，变成中介公司往线上跑，我自己也搞自己的网站，自己去弄，觉得这些渠道网站不可靠。另外一方面，渠道网站也只能往线下走，他需要招聘经纪人，经营线下的业务，这是二手房和中介方面的关系。

　　在一手房方面，一开始互联网基本上能扮演什么角色呢？一开始也就是一个电子媒体的角色，有一个平台可以把他们的楼盘的信息放到上面去，有一些客户如果想找一些房子，也能找得到。后来慢慢演变，开始增加了一点交易的含义进去，所以就开始出现一些拍卖、团购的做法。但这个并不算很成功，以前拍卖了一两次，也并不是很理想，团购方面也在做，但是做出来的效果其实也并不是很好。到最后它演变成为什么呢？反正不是一个很互联网的东西，但是挺受欢迎的，就是现在比较成功的电商的模式，就是那些1万抵3万、2万抵5万的这些形式出现，这种形式你说跟互联网有没有关系呢？其实也可以说没有什么关系，就是行业普遍应用的方法，这样也可以让一些职业经理人跟上面交易，营销费用可以节省下来了，原本市场不好，营销费用都卡得很紧。但是当你采取了把楼价降下来，2万抵5万。实际上那2万块钱支付佣金之外，还可以返回补充一下开发商其它的营销费用，所以反而是很互联网的商业模式，突然间就成功了。后来出现的很多电商基本的经营原理也是这个。

　　刚才说二手与一手的轴线，后来它们慢慢并轨，是什么原因呢？就是在有一段时间市场并不是十分理想的情况下，开发商提出一二手联动，原本一手就是一手的销售，二手就是专门中介的二手销售。后来开发商发现也要动用中介渠道这个力量去协助销售，所以慢慢就演变出来变成两条线，慢慢就并轨，并轨之后就变成现在有点像平台的概念，变成整合的渠道资源和开发商资源的互联网平台，目前就是这种关系。当中介代理行业被互联网化之后，传统的行业就会碰到一些苦头，因为进来的资金量很多，资金都很看好这种模式。因为有互联网概念，流入到中介代理这个行业的资金很多，所以出现了一个互联网概念，这些钱进来之后，好多时候也并不是扩大到互联网的整体营运的规模，而是它增大在实体方面的规模。所以我们看到这段时间当好多资金流入之后，有很多竞争对手出现，他们的钱突然间多起来了，请人有勇猛起来了，找店也勇猛起来了。所以现在我们会看到一个很严重的现象，就是人工的工资成本大幅度增加。因为中介这一行，原本我们都是低薪高佣，佣金高一点，底薪低一点，这样中介公司保本线要好一点，但是因为要抢人了，所以工资都很高，一般新来的是没有生产力的，因为他还在培训阶段，反而他们在市场上是工资最贵的，现在很多市场都已经涨到底薪四五千，而且是给一个新来的经纪人，旧的反而没有这么多。这种方式会导体整个行业浪费越来越严重，基本上算是无利可图，就是没什么钱赚，按这种工资成本，你要开这么多铺面，来做这笔生意，其实没多少钱可以赚。但为什么没有钱赚的生意还要做呢？一方面我们说是互联网思维，就是先做大规模，先烧钱，钱烧了之后，规模大了，以后就有机会赚大钱，这是其中一个理念。另外一个，新的理念出来了，有些人可能今年听得比较多的，就是羊毛出在猪身上。什么叫羊毛出在猪身上？其实当我经营了整个平台之后，我并不一定要靠传统的交易来赚钱，因为原本我们这个行业就是靠促成交易、赚佣金。现在的概念就是我在促成交易方面可以不赚钱，甚至略亏一点点也可以做。因为我在平台里头还有其它的产品，尤其是金融产品，可以把我原本想赚的钱也赚回来，通过平台之后，自己也在经营一些金融产品，这些短贷的利息是很高的，年息率20%多，这样的盘算之下，现在传统的中介行业受到冲击就很大了。我们在今年年初看到很多并购出现，这些并购出现了，某种程度上是大家都获益了，被收购的人账面的资产值上去了，而收购这个公司的企业本身也被市场看好，所以如果有上市的，它的股价也上去了，所以突然间就变成走向一个良性循环，有了并购之后，互相都获利，会促进更多的并购出现。这样对于整体的行业来讲，我觉得破坏性还是比较大的，因为基本上已经等于不盈利了。

　　我们的竞争对手进入金融的领域里面，他们金融的经验其实是不足的，所以他们在盘算金融风险方面还是算得比较低的，当市场如果一直的情况下，当然是没问题的，但如果忽略了金融风险，整个市场出现变化，可能会带来的后果就会比较严重。

　　是不是说我就不想改变我们的传统，不想互联网化呢？其实某种程度上，我也觉得互联网对我们的行业是有很大帮助的，但只是从我们看这个定位上来讲，我们还是把互联网看作是一个我们的工具，并不是它可以取代原本传统的做法。如果我们把原本的一些做法结合互联网，因为互联网有很多很好的方法，可以提高我们的前线人员的工作效率，也能提高我们的管理人员的管理精准度，也能提升客户对我们服务的体验，这些都是好的东西。所以我们从经营上面来讲，我们要结合互联网进入我们的日常工作当中。只是我们不觉得互联网可以取代人的角色。所谓取代人的角色，包括了它在促成交易方面的功能，还有一些管理功能。其实当互联网平台化一开始做的时候，不知道大家有没有听过，在行内触动比较大的，有一个叫去中介化的说法，就是用互联网直接取代了中介，以后在房地产方面就可以像网购一样，已经不再需要经纪人来做，直接就在网上可以达成交易，这是当时的一个说法。但是很快就觉得这条路走不通，单靠互联网是很难走得通的，所以就出现了最近大家经常提的一个词，O2O。O2O就是讲线上线下，因为你只有线上还是搞不定的，一定要结合你的线下，这是O2O本身的一个理念。但是有了这个O2O概念之后，我们发现市场发生了180度的变化，就是关于人方面的价值。刚才说，以前我们做中介经纪人这一块，基本上都是在市场上是地位不高的，属于屌丝，这些都是普通人。但是突然间好多公司都包装了，准备把房地产经纪人的社会地位提高，把他的收入提高，就变成专业人士，从屌丝变成高富帅。这样转变之后，所有人的工资水平全都一下子提上去。但是现在也不是对传统的东西没影响，以前是去中介，去最前线的经纪人，现在的说法是去管理人员，觉得通过平台之后，直接就可以经纪人在平台方面操作，就可以完成线下的功能了，所以就完成了它整个O2O的流程。但是管理人员在过往的整个中介行业的生产流程中还是非常重要的，我们现在还没有放弃管理人员，我们觉得好的管理能源管好整个团队，对于线下的工作是很重要的。所以未来的演变是怎么样呢？我只能说大家都是走O2O的，包括我们的竞争对手，只是线上与线下结合的方法大家有不同，现在大家都在摸索阶段，究竟是谁走这条路走得通，现在还是一个问号。

　　但是这个去中介化的故事还没有完。去中介化的概念虽然在房地产买卖方面应该是走不通了，但是现在我们会看到，有一些互联网站在做的是在租赁方面走这个去中介化。外面现在有的一些免佣的方式，就是你租房是免佣的，在网上就可以成交。这种类型我觉得某种程度上它有一定得成功机会，我们刚才说为什么买卖不成功？因为房地产牵涉的价格太高了，如果你买错了产品，选择错误，得不到最专业的知识来协助你，其实你的损失很大。但如果在租赁方面，尤其是中低端的租赁，我租错的成本是很低的，租错了，大不了就换一个，反正我是很低端的，也不是高端的，你也没想象能找什么好产品，能有个地方住就可心如意，这方面更多的考虑在价格方面，还有它的成交费用方面。如果有一个我在网上就可以选房的租客的网站，应该它能吸引不少中低端的成交在那里出现。我们整体这个行业互联网跟中介代理结合的这条路还一直在进行当中，大家一直都在试错，试出来了，以后淘汰肯定会出现的，未来肯定会有不少的代理中介公司，虽然刚才听欧阳总讲开发商本身淘汰也很高，从几万个变成8000，中介代理公司未来也面临一个比较高的淘汰潮，就是有一些搞不下去了，被并购的被并购，关门的关门。所以我现在给我们的同事的其中一个很重要的要点就是，先保命很重要。保命很重要的意思就是，你现在要确保你的营运当中，你是能有盈利基础的，我们不能学我们的竞争对手一样，先烧钱，换规模，我们觉得这个风险很高。采取这个方法，有可能还没有等到存量房、二手市场的黄金时代的来临，自己就已经死了，那就不值得了。

　　我就讲到这里，谢谢。

　　主持人：谢谢黎明楷先生。接下来有请第六位，也是今天下午最后一位演讲嘉宾，他是：瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生。沈建光先生演讲的题目是“中国版QE与影子银行，房地产企业的融资成本”。您的演讲时间为20分钟。

　　沈建光：尊敬的各位来宾，感谢观点杂志的邀请，这次很好的是PPT放出来了，我记得去年博鳌论坛我的PPT没放出来，去年我也是讲货币政策，去年的融资环境非常恶劣，但是到了8月份，我想降准、降息是必然要推出的，否则经济不要说包7.5%了，7.2%、7%能不能保住都很难说。现在来看，货币放松的态势是非常明显的，当然结合全球的QE来说，所以我出了一个题目叫“全球QE下的中国政策应对”。其实我对“中国版QE”这个说法是驳斥的，中国现在离QE还很远，我们现在跟美国的情况差很多，美国的QE，它的利率降到0还不行，只能搞QE。我们现在的利率太高，我们的房贷利率在7%，银行对企业的贷款利率在8%左右，这是很高的，现在有些企业都还不能到正规的银行借钱，到影子银行都得百分之十几的利率成本，所以我认为常规的利率手段就可以让货币变得宽松，而且正规的金融渠道要对房地产大幅的放开，今年都能看得到。

　　第一点我讲讲美元，这跟中国的融资环境也是很有关系的。我们看看全球央行的QE之路。中国2010年放了4万亿的时候，确实货币政策非常宽松，但是要跟全球的其它国家相比，我们的货币政策还是比较紧的。这张突骑施很有意思，主要央行负债表最高的两个，一个是美国，一个是英国，它现在的央行印的货币是它在量化宽松之前的5倍。这上面列的4个货币是有特别提款权的，也就是说是储备货币，今年中国要力争成为第五个储备货币，但是我们看其它4个储备国的央行的政策，欧洲央行和日本，尽管我们看到日本开始大量的印钱，但是它的幅度跟美国和英国相比其实是小巫见大巫。再看欧洲央行，前段时间非常兴奋，欧洲央行要搞QE了，但是我们看到它的资产负债表上已经缩短了1万亿欧元。从印钱最厉害的两个央行，现在看到美国和英国的房地产是非常不错的。

　　从全球来看，尽管美联储要退出，要加息，我认为美联储离真正的退出还差得很远，美联储并没有说要宣布它的几万亿美元印的规模，它只不过从零利率开始要加息。但是我们一旦看到，市场准备加息了，美元涨了，美联储的货币政策委员会又说强势的美元已经影响到它经济了，所以美联储加息的步伐要往后拖。

　　不管怎么样，美国经济就是在它最早搞量化宽松，恢复得最快，现在它的货币政策收紧的趋势肯定要比其它的央行要来得快，至少它不再加码了，日本央行、欧洲央行还在加码。这种情况下我们看到美元的走势，最近美元出现了一个比较强的走势，但是跟历史上美元走强的幅度相比，还是相对幅度比较小。我们看中国的经济，看人民币的流动性，看人民币的走势，首先我们要看美元的走势，因为中国毕竟还是跟美元挂钩。这就是为什么人民银行现在这么要努力加入一个储备货币，因为你不加入储备货币，像中国这种发展中国家，其实货币都盯着美元。美元和黄金脱钩以后，每一轮美元上涨周期，它的下降周期都伴随着全球的金融危机，这是非常有意思的。但是相对来说美元受的冲击最小，其它的跟美元挂钩的国家受的冲击最大。80年代的时候是拉丁美洲危机，90年代亚洲金融危机，都是这些国家盯着美元，当美元走弱的时候，这些国家顶不过这些危机。美元不管是走强还是走弱周期，都伴随着跟它挂钩的货币的一个极大的冲击。而且我们今天下午会讨论中国的通缩，通缩的一个最大的来源，包括李克强对央行的判断，就是一个输入性通缩，那跟美元有很大的关系，美元一强，大宗商品必然走弱黄也会弱，所有的这些经济、金融、大宗商品价格都跟美元是密切相关。所以在这种背景下，我来来谈谈中国现在的货币政策和融资成本对房地产的影响。

　　第二，人民币国际化恰逢其时。在2009年当美国次贷危机爆发最严重的时候，周小川行长就提到，人民币要成为一个国际货币，因为你不成为国际货币，你就受制于美元，然后就是美元霸权。所以要跟它脱钩，使人民币成为一个储备货币。这样就需要中国的金融机构进行一个变革，这里面涉及到资本项要开放，中国这么高的利率跟全球这么低的利率怎么融合？允许资金自由移动，肯定系是高水位到低水位的变化。当然还有一个风险，就是大量的热钱的外逃，会不会使人民币贬值。第二个是离岸人民币市场。第三个是人民币汇率弹性，人民银行去年和今年加大了人民币兑美元汇率的区间，今后人民币的汇率波动会成为一个常态。最后一个是汇率市场化，这跟房地产非常有关系，现在的存贷款利率还是央行决定，现在银行已经放开了贷款利率，但是贷款利率是最后一个攻坚。这个利率到底是高还是低，升值还是贬值，跟我们每个人都有关系。现在中央银行要把人民银行作为它货币储备需求的意愿非常强烈，而且我们走出去，很大的一块就是企业做强，要在全球布局、竞争、收购资产，这些都需要资本项的放开。我们试想一下，今年到明年如果可以允许融资了，这对房地产企业是很大的融资成本的下降。我们以前估计十年以后人民币才能成为储备货币，现在看来这样一个过程已经大大的缩短了。

　　刚才几位专家到提到这一点，最后我简单讲讲宏观的数据，现在虽然股市涨得好，货币政策放松，无风险收益率下降，但是实体经济确实比较差，我就宏观上的数据来看，一二月份发电量下降了7.6%，我们知道新房开工也都是在下降的。在基建投资维持20%以上的增长的情况下，房地产投资和制造业投资下降非常快。PPI通缩了37个月，制造业要承受他的产品价格下降，但是他的融资成本还是居高不下，实际融资成本非常高，这对决策者来说这个问题一定要解决，否则经济要想企稳是很难的。现在的问题，从央行最新的表态来看，它不是不想改变这种态势，融资难、融资贵，这是政府包括最高领导层到央行都想解决的问题，但是在中国，其实也没有想象的这么简单，我们的货币政策传导机制是有些问题，央行降息之后，我们看到市场的利率反而上升了，这里边一个很重要的原因就是所谓的僵尸企业，很多大量的低效的企业，地方融资平台，它占用了大量的资源，但是它的效益比较低。但是它有国家信用做后盾，继续可以借更多的贷款，它占用了大量的信贷资源，包括房地产以及其它的私人的企业，它的融资成本就很贵了。所以一方面需要货币政策降准、降息，一方面也要进行财政、国企体制的改革。所以今年我们看到，今年最大的一个改革就是财政体制改革，要限制地方融资平台再进行借贷，不允许去影子银行借钱，而是通过发债的方式，发债本身也是降低融资成本的一个重要的手段。在这种态势下，可以看到今年对房地产最重要的一点，就是什么样的融资环境。有一个我觉得是非常利好的，就是现在的实际利率在经济下行的情况下还这么高，准备金下降会成为一个常态。准备金现在还有19.5%，在经济已经下行，资金已经在流出的情况下，大银行的法定准备金率还有19.5%，我觉得这完全是不符合稳健的货币政策的一个态势。当然我们看到利率也是很高的，包括企业实际利率，所以我觉得降息、降准，从去年10月份开始，今年可能会看到一系列的这个政策放松。

　　还有一块就是财政，财政对房地产也是很有关系的。我们看到财政其实收入在下降，财政支出也在下降。财政方面政府有很大一块存量的资金。所以我觉得很奇怪，一方面政府没钱，财政收入下降，去年4季度地方政府卖低收入下降20%多，但是同时中央和地方的现金存款还有三四万亿，我觉得今年会大量的使用这样一个存量资金，这样对支持实体经济也是把大量的钱投到民生方面，而且可以用这个钱支持城镇化改革、户籍制度改革，给进城人员提供住房和就业，满足他们的实际需求。

　　主持人：感谢沈建光先生的精彩演讲。

　　尊敬的各位来宾，我们今天下午论坛的演讲环节到这里全部结束，再次感谢为我们奉献精彩演讲的各位嘉宾，下一个环节是2015观点年度论坛主题讨论会。本次年度论坛主题讨论会一共有三个环节，今天上午已经进行了第一环节，现在我们进入第二环节。

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（一）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（二）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（三）

　　“形势与判断” 2015观点年度论坛直播（四）

发稿：观点年度论坛组委会审校：劳蓉蓉