从北京2005年的数据反映，消费者购买新房和二手房的面积不断的增大，还有就是按揭率的问题，购买中有多少是来自于按揭的，2005年达到了峰值，今年是最糟糕的，不到5%，购房者越来越少使用按揭工具而不是越来越多或者是越来越依赖于按揭工具。

　　中国首次置业的情况，低龄化是倾向，中国住房的消费是提前消费导致的价格过高。保障性住房和中高价位的商品房几乎是没有关系的，为什么如此的分析，因为在2010年的今后几年保障性住房要大量的供应，对地方政府而言，在既有土地供应的总量下，保存一定的财政收入，如果保障性的住房收入供应多了，就意味着商品房供应的土地量更少，土地的价格更贵，因此商品房的价格也将更贵。

　　如果我们认为多建保障性住房就能够有效的分流居民对商品房的需求，从逻辑上反映是比较古怪的，如果保障性住房可以有效的分流商品房的需求，这就意味着居民的需求是通过购买商品房解决的，目前商品房的需求是以刚性为主，目前的房价是居民可以承受的。

　　如果保障性住房并不能有效的分流商品房的需求，也就意味着购买商品房的是商品房的，即使价格有所调整，中低收入者对商品房仍然没有承受能力，因此保障性住房和商品房价格之间的关系是弱相关的，任何时候政府批评高房价，批评商品房价格过高都具有政治性绝对的正确性和舆论上的正确性，并不具有政策上的可行性，现在房地产企业要做的是补充库存还是出清库存，我的结论是继续补充。在城市核心区继续购置土地，继续新开工项目，并且将产品做好，仍然是房地产企业的选择。

　　从目前的情况来看，今后几年甚至更长的十年的周期，货币发行量的增速不会放慢，导致了任何实物资产尤其是作为城市核心区土地资源的价格仍然被低估。

　　目前库存的补充是不够的，补充库存意味着增加很多的内容，因为时间已经超时了，简单的讲后面的内容。

　　政策是比较含糊的，第一，土地供应量是否有可能放量，这种可能性是完全不存在的，因为中国还将需要粮食增长25%—30%的产量，才能满足未来13亿或者是14亿的人口，前不久国内公布了国内可以种植转基因大米和转基因小麦的决定，这就意味着政府对于未来粮食供应增产的情况是没有信心的，因此必须通过科技的手段在已有的耕地上生产更多的粮食，保住耕地是非常重要的，因此土地供应的总量要有大幅度调整的空间是极小的，除非跨省平衡。广东省的土地指标多一点，西北土地的指标少一点，广东跑到西北省购买用地指标，使得土地在全省范围内结构优化，说起来容易，做起来难。

　　人口向大城市迁徙的现象没有改变，今年全球人均GDP是3200美元，城市化达到50%，中国城市化的水平还不到50%，关键的因素是货币化没有停顿的迹象。

　　汇报的结论

　　第一、2010年中国经济逐渐的走低。第二个结论，资产价格包括股票市场和房地产市场的价格受到了巨大的怀疑和批评。第三，2010年房地产行业处于强势调整的状态，一线城市做利润，二、三线城市保规模。第四，补充库存，仍然是非常必要的。

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