信贷供应：从总量来讲是够的，从增量来讲是不够的。

　　2010年房地产市场强势调整

　　从长周期的角度，房地产市场我个人倾向认为有10—20年的长周期的增长，三个因素是决定性的，第一个因素是货币，第二个因素是土地，第三个因素是人口，实际上决定房价更重要的因素似乎还不在于土地成本或者是人口迁徙，而在于货币，这是我上午留给大家思考的两个小小的问题，一个是1987年的1万元相当于现在的25—30万元，多少钱够你在退休后活30年，如果提1987年退休的人，他的回答是3万元就够了，因为年收入不过1000元，如果在2008年提问退休人的回答的时候，较低的月收入是2500元，年收入是3万元，因此存活30年需要90万元。如果自己筹集足够的养老金就从3万元变成了90万元，如果2025—2035年退休，有多少养老金够，这取决于人民银行的态度，房价有多高，受到土地供应和人口迁徙强烈的影响，但是受到最大影响的因素就是货币，因为钱不值钱，所有不能大规模复制的商品看起来更值钱，这是货币化因素推动中国房价最主要的因素。

　　大家可以看观点上的文章，为什么1997年香港遭遇了严重的房地产波折，一位研究人员指出，项目M2的增速是12%，1997年M2的增速下降到个位数，因此房价猛烈下降，过去20年中国M2和M1分别是19.8%和17%，比经济增长的速度，比城市居民收入的速度都要更快。

　　2009年全国商品房的销售面积接近8亿平方米，销售增长54%，金额增长85%，我们对2010年的预期是全国商品房的销售面积同比是零增长，销售金额仍然会同比略微增长5%左右，价格的上涨主要体现在2010年的上半年，如果从同比和环比的角度来看，2010年第一季度商品房价格的环比将会从正的增长向零转变，从第二季度结束第三季度开始商品房价格同比也将由正的增长转为负的增长，全年同比略有正的增长，但是远远不足2009年，这是我们对2010年市场的预判。

　　这样看起来，商品房价格的拐点在第二季度结束和第三季度开始之间出现，主要的取决因素是供求因素，主要的特点是销售平稳，资金充裕，土地出让价格仍然继续推高。开发商项目风险增大，行业进入的门槛提升等等都是明显的趋势，对于房地产企业和全国性的房地产企业而言，一线城市做利润，二线城市保规模。

　　我们认为价格的环比在一季度就结束了，同比在二季度也会结束，意味着增长就结束了，下面要回答的几个问题，目前的情况是供应不足还是投机过渡，这个问题似乎不值得回答。

　　除非这个人强烈的相信自己的意愿而不相信简单的事实，在2000—2008年城镇居民大概增加了1.6—1.8亿人，商品房销售总的面积大概是27亿平方米，人均十几个平方米。

　　也就意味着过去增加的城市人口购买全部的商品房还是不够的，2009年房地产行业最好的一年，新房销售800万套左右，可以供多少个家庭，最多就是800万个家庭，因为新增家庭都是户均人口比较少，只能容纳1600万人左右，因此从总体来讲，供应不足始终是过去十年商品房存在的事实，2010年同样如此。

　　在2009年前三个季度的数据反应，销售数据是比较快的，土地储备不够快，开发成长是不够快的，2009年房地产企业的土地储备仅仅增加了0.6平方米，在建面积是四、五亿平方米，新开工也是不足的，导致2010年上半年商品房的供应仍然是偏紧的。

　　土地储备的增长以及在建和新建18个月房价的走势情况，商品房的生产周期是比较长的，目前的在建和新建决定了未来价格的走势，总体来讲，2009年全年和2010年上半年房地产企业处于出清库存的阶段，2009年下半年和2010年下半年，开发商处于补充库存，包括补充土地，新开工等等都在进行，现在还是没有回到正常的存货水平，房地产正常的存货水平是14—15个月，任志强的经验认为是16个月左右，16个月的存货意味着有4—5个月可卖的现房和12个月可售的新房，目前的量还没有补充到正常的水平。到底是价格过高还是消费超前。

　　2008年11月份2009年1月份房地产行业的价格环比已经见底，我是在今年3月份强烈的主张房地产企业买入一切可以看得到的土地和项目，以及可以获得的任何可以买入的东西。目前这种补充库存还没有结束，这是价格的同比和环比的趋势。

　　怎样界定房价过高还是消费超前，有很多的学者研究这个问题，用事前的因素判断是没有效果的，例如收入房价比，根本就不知道个人的收入是多少，如果别墅区可以住满60%的人是天方夜谭，而且是第二套住房，空置率到底是多少，可售房屋卖完了就说是空置率，就变成了奇怪的现象。

　　我们只能看事后的情况，如果一个城市的中位数的消费面积不断的增大，说明城市的房价开始便宜了，北京恰恰是如此的，这衡量了城市之间不同购买群体对房价的承受能力，例如北京平均的新房面积是115平方米，沈阳不到100平方米，因此沈阳的价格比北京的价格还要贵，因为沈阳购买的平均户型是100平方米，北京购买的平均户型是115平方米，这是这个时候统计的。

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