中信泰富:荣智健的地产“遗产”

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2010-11-09 01:46

  • 促使中信泰富前主席荣智健决定发展内地房地产市场的原因,是04年中信泰富在香港的地产投资停滞不前的现状。

      观点地产网 见习编辑 曹萍 即将与中信地产整合的中信泰富地产业务中,有一个项目显得很耀眼,就是预计两栋地标性双塔楼于2010年第四度落成的上海陆家嘴新金融区项目。

      坎坷项目

      追根溯源,促使中信泰富前主席荣智健决定发展内地房地产市场的原因,是04年中信泰富在香港的地产投资停滞不前的现状,而海陆家嘴新金融区项目则是其代表作之一。

      在高调进驻上海CBD陆家嘴的优质地段之前,中信泰富忍痛卖掉了每年可为其带来3亿港元租金收入的香港购物中心“又一城”。同时,中信泰富还计划出售旗下发展中的香港长沙湾通州街商住项目。

      上海陆家嘴新金融区项目由中信泰富与中国船舶工业集团公司于2005年合作开发,投资额200亿元,项目前身是上海船厂用地,位于上海市中心黄埔江南岸,土地面积为24.94万平方米,楼面面积合约84.7万平方米。而中信泰富拥有该项目的权益最初为49%,在半年后达到50%。

      该项目分为三期开发,主要用作发展办公楼、商场、酒店、服务式公寓及住宅物业,将于今年四度季度完工的一期项目“浦江双辉大厦”是一幢呈“双子塔”的写字楼,由2栋49层高的写字楼组成,其中一座已经出售给了一家将于此成立总部的企业,另一座也会在短期内出售予另一家企业。而整个上海陆家嘴新金融区项目的建设完工要到2018年。

      2009年陆家嘴新金融区项目在开始推出房源后,其报价便高达5.8万元/平方米。

      “中信泰富的双塔楼一栋面积就达10万平方米,以陆家嘴甲级写字楼5万元/平方米的市场收购价计算,一栋楼的收购金额就将达到50亿元,两栋双塔楼将给中信泰富带来约100亿元的现金收入。”分析人士如此称。

      但前景被如此看好的项目,其发展却不是一帆风顺。

      08年底,在“炒汇”巨亏147亿后,中信泰富已无法实现正常供给,而转卖上海的陆家嘴新金融区项目则被传是其惟一选择。

      虽然这一消息后来为中信泰富高层所否认,但无法回避的是,这一项目在中信泰富上海地产业务中的地位。

      加速发展

      实际上,按照楼面面积计算,中信泰富内地项目占其所有地产项目的比例为91%。而在资产贡献占26%的房地产业务中,内地项目的比例则达到了73%。

      中信泰富内地房地产业务中,住宅开发项目中的比例为67%,办公楼和商铺分别为18%和5%;在持有的投资型物业中,办公楼的的比例为51%,其次是商铺所占比例为33%。

      目前,中信泰富在内地的土地储备总量为1067万平方米,可建楼面面积509万平方米。据中信泰富估计,未来五年公司落成量在2010年最高为80万平方米,在2013年最低也有36万平方米。

      上述成绩的取得,与荣智健当年的策略息息相关。早在2006年3月公布2005年公司业绩时,荣智健就曾表示:“随着中国内地经济高速增长,在可预见的未来,市场对于高品质物业的需求仍将保持强劲。在此因素影响下,中信泰富加快了其在内地房地产的投资力度”。

      据了解,在04~07年间,中信泰富在内地的拿地速度非常之迅猛。

      04年拿到的上海老西门新苑项目,位于上海黄浦区西藏南路及建国东路,其项目分为两期,第一期为住宅项目,土地面积约3.29万平方米,楼面面积为11.7万平方米,在06年6月建成,已出售99%的单位。其二期项目地盘面积为3.53万平方米,楼面面积为13.7万平方米,用途为住宅、商铺,预计在2015年竣工。

      05年中信泰富又一举拿下宁波泰富广场项目,规划为办公楼及商铺,土地面积约3.95万平方米,楼面面积1.8万平方米,该项目已经落成。

      同年,中信泰富也开始打起了旅游牌,在海南拍得万宁神州半岛项目,该项目占地面积为743.27万平方米,楼面面积为210万平方米,项目将于2010年分期落成。

      获取此项目亦是荣智健倾力而为,其土地面积甚至达到了中信泰富内地土储总量的七成。

      止步与整合

      在06年,中信泰富以上海为中心,开始了长三角布局,分别拿下位于扬州、苏州的几个项目。其中,扬州锦苑项目规划为住宅和商铺,土地面积为32.86万平方米,楼面面积为35.9万平方米,项目从09年开始逐渐落成,目前已有约9万平方米落成。

      另外,位于江苏的江阴项目、无锡滨湖区项目,都用作住宅和商铺,其总占地面积为157万平方米,楼面面积达42.7万平方米,项目将于2010年起分批落成,这两个项目,中信泰富拥有的权益都是70%。

      同年,中信泰富拿下了上海青浦住宅项目朱家角新城项目,该项目自07年9月推售至今年1月底,共售出547个住宅单位。

      而在07年,中信泰富赢得嘉定地铁十一号线嘉定新城站、地虹口海南路十号项目,其均为商业用途,楼面面积约合60万平方米,项目分别在2011年、2012年完工。

      除了发展物业,中信泰富也在内地拥有投资物业,该类项目主要分布在上海,总面积超过20万平方米。除了新成立的宁波泰富广场,其整体出租率为93%,随着租金的不断上涨,这将为中信泰富带来持续而稳定的租金收入。

      到了08和09年,中信泰富却没有在内地再拿过任何一块地。

      09年3月,中信泰富前主席荣智健表示,公司多项投资的速度将会放慢,包括地产项目、铁矿沙项目及钢厂项目。不久之后,荣智健因“炒汇”事件黯然辞任,而中信泰富的地产业务整合亦逐渐被提上议事日程。

      09年4月,常振明接任中信泰富主席一职时就表示,中信泰富将整合自己及国有母公司中信集团的房地产业务。

      而在今年10月30日的中信地产发布会上,常振明再次表态称:“中信泰富将整合自己及国有母公司中信集团的房地产业务”。

    撰文:见习编辑 曹萍    

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