金茂、保利同城德比 北京朝阳三间房项目股权“分家”

观点网 继宣布“分家”后，北京三间房项目开发房企传来股权调整消息。

9月16日，中国金茂发布公告，宣布其间接全资附属公司北京亦城与保利房地产就北京朝新及北京满茂两个项目签署增资协议。

根据协议，北京亦城向北京朝新增资3.5亿元、向北京满茂增资21.5亿元，保利房地产分别同步增资21.5亿元及3.5亿元。

增资后完成，北京亦城在北京朝新的股权比例调整为30%、保利房地产持有70%；在北京满茂的股权比例调整为70%、保利房地产持有30%。

中国金茂在视作出售事项中权益由50%下降至30%，预计除税前收益净额约为人民币4.29亿元。

公告提到，增资款项将用于项目日常运营及地块开发，而股权比例的增加有利于促进各自操盘项目开发工作的顺利进行。

增资

具体来看，此次增资的标的源头可追溯至2025年2月11日。

彼时，北京亦城（金茂）及保利房地产（保利）以50%:50%的比例组成联合体，透过公开竞买程序，以总价人民币87.295亿元竞得朝阳区三间房乡组合地块，溢价率10.5%。

该组合地块主要包括两幅住宅用地以及一幅托幼用地。联合拿地后，双方决定将两幅住宅地块分开操盘，并为此成立了两家项目公司。

其中，三间房D区的1205-0007地块为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米，绿化率30%。

该地块最终由中国金茂成立北京满茂置业有限公司开发，标的成交价款为人民币44.2亿元。

而南区的1202-0006、0007地块，前者为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；后者则为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万平方米，容积率0.8，控高16米，绿化率30%，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

该地块最终由保利发展成立北京朝新善筑置业有限公司开发，标的成交价款为人民币43.095亿元。

彼时公告称，交易完成后，北京亦城及保利房地产可增加于各自操盘项目的股权比例，有利于促进其各自操盘项目开发工作顺利进行。

来到9月16日，中国金茂发布公告，宣布对上述两家项目公司分别交易。

具体来看，其一，北京亦城（金茂）和保利房地产（保利）分别与北京朝新签订北京朝新增资协议。双方同意按相同的价格基准分别向北京朝新增资。

其中，北京亦城（金茂）向北京朝新投入增资价款人民币3.5亿元，保利房地产（保利）向北京朝新投入增资价款人民币21.5亿元。

于增资一完成后，中国金茂及保利发展所持北京朝新的股权比例分别为30%及70%。

中国金茂在视作出售事项中权益由50%下降至30%，预计除税前收益净额约为人民币4.29亿元。

其二，北京亦城（金茂）和保利房地产（保利）分别与北京满茂签订北京满茂增资协议。双方同意按相同的价格基准分别向北京满茂增资。

其中，北京亦城（金茂）向北京满茂投入增资价款人民币21.5亿元，保利房地产（保利）向北京满茂投入增资价款人民币3.5亿元。

于增资二完成后，中国金茂及保利发展所持北京满茂的股权比例分别为70%及30%。

“分家”

在竞得地块后不久，金茂与保利便宣布“分家”，两者分别对所得地块进行开发操盘。其中，北京满茂将标的地块打造为金茂“满”系产品金茂满曜，北京朝新则将标的地块打造保利“天字系”产品朝观天珺。

6月10日，保利朝观天珺项目率先开盘。据企业发布的喜报显示，项目首开销售21亿元，建面约139平方米的四居产品开盘即售罄。

据悉，保利朝观天珺规划11-25层洋房，规划户数541户，5月23日及8月2日两批次共541套房源取证，拟售均价8.7万元/平方米。

据观点新媒体查阅，截至当前，保利朝观天珺首次预售中准售面积55353.09平方米。目前该项目实现75套网签，签约面积9363.57平方米，首批去化19.91%。而二批次预售准许销售面积29436.99平方米，截至当前仅有2套网签。

金茂满曜住宅总建面9.1万平方米，规划19栋8-26F洋房+小高层，共计719套房源。5月30日、7月20日两批次共667套房源取证，拟售均价8.5万元/平方米。

该项目于6月16日开盘，当前数据显示，首批预售准售面积72965.97平方米，网签184套，签约面积2.34万平方米，首批去化32.08%。二批次准售面积13056.64平方米，当前仅有1套实现网签。

事实上，金茂满曜及保利朝观天珺虽为一街之隔“竞品”项目，但由两家房企相互参股，项目开发利润亦需按股分配。

且保利推出其高端“天字系”产品，主打大户型改善型住宅。金茂则采取主打品质改善，旨在降低总价。两者所瞄准的客群亦有所不同。

仅从当前显示去化数据来看，金茂满曜后来居上。观点新媒体了解到，该地块亦是金茂“金玉满堂”系列中“满系”产品的首个北京落地项目。

如今，两家房企分别通过增资分别提高对各自项目的持股比例，亦能一定程度上强化各自操盘权。

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