观点直击 | 二级市场出现回调 华润有巢REIT称各项经营指标“在较高水平”

观点网  过去一段时间，在经济基本面承压、债券收益率上行、股市上涨分流资金、年中兑现收益等因素影响下，REITs普遍出现回调，二级市场热度有所下降。不过，由于出租率与租金收入相对稳定，保租房REITs虽有回调但整体仍算稳健。

在市场波动之下，华夏基金华润有巢REIT披露了2025年上半年业绩报告。

从基金合并层面看，上半年，华润有巢REIT实现收入为3928.83万元，对比上年同期微降0.07%，净利润同比增长38.67%至578.38万元，基金EBITDA录得2578.68万元，同比增长4.84%。

项目经营层面，该基金两大底层资产有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目期末出租率分别达96.52%和95.25%，对比上年同期均有所提升。

除首发资产运营以外，华润有巢REIT还积极推进扩募工作，此次拟扩募装入的资产是位于上海的有巢马桥项目。

9月16日，华夏基金华润有巢REIT召开2025年中期业绩说明会。

会上，针对基金的表现，有巢住房租赁（深圳）有限公司董事、总经理陈嘉认为，上市以来，十个季度，基础设施项目的公寓出租率、基金收入等均保持稳健，指标波动较低，整体维持在较高水平。

短期回报积极

作为“十四五”规划收官之年，2025年，我国保租房筹建将进入关键时期，在政策助推与市场需求的支撑下，保租房公募REITs市场也进入了快速发展的时期。

上半年，上海地产租赁住房REIT、恒泰租赁住房REIT接连上市，保租房公募REITs的队伍壮大至八单。与此同时，已上市产品积极推动扩募工作的开展，保租房公募REITs形成了扩募与首发并行的态势。

会上，提及公募REITs对华润有巢的意义，陈嘉强调，华润有巢定位行业领先的出租运营加资管平台，具备运营加资管一体化的优势，能够为项目提供专业化、市场化的精细化运营管理服务，助力底层资产保值增值。

“公募REITs为华润有巢打通了投融建管退资管闭环的最后一个环节，是有巢构建生意护城河的重要组成部分。”

实际上，对华润有巢REIT而言，首单市场化机构运营的保租房REITs项目，其业绩走势、零星动态也将对行业带来非凡的意义。

细看其上半年的财务数据，得益于成本优化及运营效率的提升，华润有巢REIT延续了过往利润上行的态势。

从基金合并层面来看，报告期内，该基金实现收入为3928.83万元，对比上年同期微降0.07%，不过，同期，基金净利润为578.38万元，同比增长38.67%，基金EBITDA录得2578.68万元，同比增长4.84%。

从分派情况来看，本期基金可供分配金额为2433.5万元，同比下降0.3%，单位可供分配金额为0.0487元。

不过，从实际分配的情况来看，2025年上半年，基金实施利润分配两次，实际分配金额为2442万元，单位实际分配金额为0.0488元，整体高于可供分配金额，这也显示了华润有巢REIT短期回报表现积极。

实际上，现金分派率是投资者的核心收益来源，更是衡量公募REITs收益率的一个相对指标。

从历史数据回溯，2023年，华润有巢REIT可供分配金额6076.14万元、实际分配金额3923万元，年化分派率为5.14%；2024年，其可供分配金额4904.45万元、实际分配金额6541.49万元，年化现金流分派率为3.38%。

而2025年上半年，该基金的当期现金流分派率仅有1.27%，不过，按上市募集规模计算的简单年化分派率为4.06%。

陈嘉也强调，“长期稳定的收益分配记录彰显了基金良好的盈利能力与回报投资者的决心。”

此外，财报透露，华润有巢REIT经营活动现金流净额录得2385.37万元，而去年同期为2132.43万元，现金流整体表现稳健。

期末，基金份额净值为2.2888元，较2024年末的2.2508元微升1.69%，但这一数值较2022年成立时的2.4310元累计下降5.85%。

截至2025年6月30日，基金总资产为11.85亿元，净资产为11.07亿元，两者均出现同比下滑，基金总资产与净资产的比例为107.03%。

此外，从二级市场表现来看，截至9月16日收盘，基金价格为3.367元/份，较发行价2.417元/份上涨39.3%，但较2025年6月24日的3.863元/份的最高价，仍有12.84%的回调。

经营底色

对公募REITs而言，长期可持续的分配、资产净值乃至二级市场表现，均与底层资产的经营密不可分。

据了解，目前，华润有巢REIT的底层资产为有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，二者均为上海市保障性租赁住房。

整体来看，截至2025年中期，底层项目公寓整体出租率（按房间数量计算）同比提升1.75个百分点至95.87%；公寓租金单价为2.16元/平方米/天，同比下滑2.26%；整体剩余租期为0.42年，同比减少10.64个百分点。

具体来看，有巢泗泾项目公寓可供出租房间总数为1264间，实际出租为1220间，按房间数量计算出租率为95.05%，同比提升0.97个百分点，与去年年末相比，则提升0.98个百分点。

此外，有巢泗泾项目的公寓可供出租面积为4.07万平方米，实际出租面积为3.87万平方米，按出租面积计算出租率为95.05%，同比上升0.97个百分点。

租金水平方面，该项目报告期内公寓租金单价为2.61元/平方米/天，与去年同期持平。不过，需要警惕的是，公寓剩余租期为0.41年，同比减少了8.89%。

而有巢东部经开区项目公寓可供出租房间总数为1348间，实际出租为1284间，按房间数量计算出租率为95.25%，同比提升0.94个百分点，与去年年末相比，则提升0.67个百分点。

有巢东部经开区项目的公寓可供出租面积为4.97万平方米，实际出租面积为4.72万平方米，按出租面积计算出租率为94.95%，同比上升0.89%。

期内公寓租金单价为1.82元/平方米/天，与去年同期的1.88元/平方米/天相比，减少3.19%，剩余租期减少12.24%至0.43年。

此外，有巢东部经开区项目拥有3062.5平方米的商业租赁面积，而报告期末，实际出租的商业面积为2557.25平方米，出租率为83.5%，同比提升20.25%，商业租金提升3.27%至3.16元/平方米/天，剩余租期上涨67.83%至2.4年。

针对商业租赁表现的提振，有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔表示，上半年，华润有巢根据东部经开区项目社区服务的需求，引入了品牌健身房，丰富社群配套。

“对于商业招商的工作，华润有巢会持续根据社群的这个需求与付费的具体情况，进行存量调度和控制商铺的新招商，不断丰富社区的居住配套。”

从租金收缴率方面来看，华润有巢REIT两项目的综合租金收缴率为99.80%，其中，泗泾项目为99.88%，东部经开区项目为99.71%，高水平的租金收缴率，也进一步稳定了现金流的水平。

此外，业绩说明会上，针对两个底层资产周边的竞品情况，李伯乔也进行了一定的分析。他表示，报告期内有巢泗泾项目新增两个竞品项目，均位于上海市松江区九亭镇，共提供了2193套保障性租赁住房，东部经开区项目周边新增一个竞品项目，来自于上海市松江区760科创云廊的租赁住房项目，该项目提供1394套的保障性租赁住房。

在他看来，上述竞品项目均为计划供应范围内的项目，产品及客群定位与基金底层资产存在差异，暂未对底层资产造成明显的经营影响。

而针对扩募事宜，该基金管理人也强调，现在还在答反馈阶段，扩募还需通过国家发改委推荐、证监会准予变更注册、上交所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

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