REITs观察 | 盐田港REIT：贸易不确定下的价格压力与募资改投

观点网 “关税风暴”无疑对港口物流资产带来了压力。

据近期红土创新盐田港REIT披露的2025上半年报告：期内，该基金实现总收入约6390万元，净利润1983万元，经营活动产生的现金流量净额5143.79万元，本期现金流分派率2.27%。

期末，盐田港REIT的资产总额为21.48亿元，净资产为20.84亿元，期末基金份额净值2.1854元。

整体运营保持稳定，但中美关税变动带来的短暂出口受限以及未来不确定性，仍给基金带来一定压力。比如，以对美出口为主的出口型制造企业及贸易企业订单缩减或停滞，进而影响其短期内的生产和存储决策，也就是需求及价格。

价格压力

据盐田港REIT的半年度报告，截至2025年6月30日，基金持有的两个基础设施项目综合出租率为96.7%，其中现代物流中心为96.05%，世纪物流园为100%。

具体来看，现代物流中心项目总建筑面积为32.04万平米，仓储及配套部分总可租赁面积为26.21万平米。上半年，现代物流中心到期租赁面积为5.3万平米，签署租赁面积为6.11万平米，期末出租率为96.05%，上半年租金收缴率为99.95%。

第二个项目是世纪物流园项目，包括1座仓库，总建筑面积为6.74万平米，仓储及配套部分总可租赁面积为5.24万平米。上半年，世纪物流园项目无到期租赁面积及新增签署租赁面积，期末出租率为100%，上半年租金收缴率为100%。

在租户方面，截至期末，现代物流中心项目总客户数量为24户，以第三方物流为主，租赁面积合计占比98%；世纪物流园项目租户数量为1户，租赁面积合计占比100%。

租户集中度方面，租赁面积占比最大的是深圳港集团，租赁面积占总可租赁面积比例约36%，租赁面积第二大是深圳盐田港物流服务有限公司，占总可租赁面积比例为16%，项目其他非关联租户占比超过44%。

受中美贸易形势变化影响，该基金新签约租金根据市场情况有所下降。截至期末，现代物流中心项目有效租金单价分别为1.24元/平米/天（同比下滑4.62%）及1.76元/平米/天，世纪物流园项目有效租金单价分别为1.23元/平米/天（同比下滑4.65%）及1.71元/平米/天（同比下滑4.47%）。

值得关注的是，报告期内，世纪物流园项目与深圳盐田港物流服务有限公司所签署租赁合同

正常履行完三个租赁年度。根据合同约定并结合市场租金变化，最终确定第四个租赁年度仓库租金为36.50元/平米/月，较第三个租赁年度仓库租金39.69元/平米/月有所下滑。

资金改投

该基金中报指出，受关税政策冲击，盐田综合保税区内以欧美贸易为主的仓储客户阶段性用仓需求出现短期下滑，导致区域仓储市场面临调整压力，截至2025上半年末，区内仓库平均空置率有所上升。

于业绩说明会上，盐田港REIT基金经理则详细介绍了贸易波动对保税区仓库租赁业务带来的影响。第一，是关税波动导致需求客户的结构性分化。短期来看，由于关税政策的短期不确定性，四月对美出口业务出现阶段性暂停，直接导致货物在综保区仓库内形成短期的积压。据悉，随着关税暂缓政策落地，该部分积压影响已消除，客户随即进入集中出货的阶段，仓库短期周转需求回归正常。

中期看，若关税政策持续挤压对美出口企业的盈利水平，该部分企业或因利润空间收窄而主动减少仓储需求，进而引发客户结构的阶段性并调整，对成本敏感度较高、依赖美线客户的客户可能逐步退出或缩减规模，客户群体向抗风险能力更强的类型倾斜。

长期看，为应对关税风险，出口企业将加速拓展美国以外的海外市场，并通过转口贸易等方式优化出口路径。同时根据新消费市场的需求特征与成本结构重新制定定价策略。综保区仓库的需求结构将逐步适配新的市场格局，最终实现区域内仓库资源的供需新平衡。

第二部分是成本传导的压力。他提及到，关税成本的转嫁路径呈现双向性，一方面部分成本将传导至下游消费端，另一方面受盈利下滑影响，客户存在降低租金或缩短租期的诉求。“这一情况要求基金在保障收益与客户留存之间寻找最优的平衡点。”

第三是保税区功能转型的压力。对综保区内过度依赖美国市场的仓库客户而言，其抗政策风险能力较弱，长期面临收益波动的不确定性。从区域发展趋势来看，客户正主动向跨境电商、保税维修等多元化业务转型，以分散市场风险，拓展收益的来源。

他进一步介绍称，从对美业务依赖度来看，盐田港REIT涉及美国出口业务占比超50%的客户，其租赁面积占项目总租赁面积的比例仅约8%，其余客户对美业务占比均低于50%。整体来看，客户结构对美国市场的依赖度较低，具备较强的关税风险缓冲能力。

也是在这样的形式下，盐田港REIT原始权益人深圳港拟变更其回收资金投向。此前深圳港以世纪物流园为底层资产，实现净回收资金1.83亿元，原计划用于盐田综合保税区南片区的盐保二十一号仓、盐保二十三号仓及南区24号地块仓库城市更新项目。

由于市场环境及国际贸易形势复杂多变，原定项目规划及进度发生调整，为提升净回收资金的使用进度及效果，原始权益人定变更回收资金投向。变更后，原计划用于盐田综合保税区南片区仓库旧改项目的1.83亿元净回收资金，全部投入至广州黄埔区项目。

据悉，新的投资项目为位于广东省广州市黄埔区经济技术开发区东区护林路2003号的高标准仓储物流项目，项目总投资额为8.7亿元，拟通过仓储物流Pre-REITs基金项目进行收购。该项目总占地面积约18万平米，总建筑面积约9.79万平米，包含电商配送中心、维修车间、办公楼及中转仓库等设施。截至2025年6月30日，募集资金尚未使用。

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