<<城市观点论坛中国行2009年度论坛现场直播（中）

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　　观点新媒体主办的城市观点论坛中国行2009年度论坛于1月7日上午9：00隆重开幕，本届论坛的主题为“不确定经济走势下的房地产”，以下是本届论坛的全程网络直播：

　　华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜(G30)发布仪式

　　时间：2010年1月7日

　　地点：叶葆定堂

　　主办：观点新媒体

　　学术机构主办:中山大学岭南(大学)学院

　　支持单位：马可波罗瓷砖

　　主持人：亲爱的各位来宾，在论坛开始之前请允许我宣布一下会场纪律。希望大家能把自己的手机调到振动模式，并不要随意在会场走动，以保证我们会议现场的安静。谢谢大家的支持！

　　亲爱的各位来宾，大家好：

　　欢迎大家来到城市观点论坛中国行2009年度论坛暨华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜(G30)发布仪式的现场。

　　从博鳌到城市，从思想到观点。城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产思想论坛--博鳌房地产论坛，自从2005年创办一路行来，五载时光、风雨兼程。

　　展望与回顾，2009城市观点论坛中国行年度论坛，今天再一次在我们岁末的羊城召开，我们今天不仅将去收获沉甸甸的喜悦，也将在乍暖还寒的季节里去讨论房地产业的未来。我们将盘点那些在2009年，中国地产界最具有代表性的企业表现，寻找这一年里那些堪称为伟大的房地产企业、勇于追求光荣的房地产企业以及跻身于中国最优秀行列的房地产企业群体。

　　我们将总结与表彰本年度行业30强企业并发布华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜(G30)，我们也将通过这样一次交流，分享经验，共同探讨中国城市的未来、中国房地产的未来。我们希望通过这个平台去交流去碰撞，我们房地产企业家能够更有责任感，更有关怀，能够产生新的事业和新的思维，能够更好地面对挑战。这也是我们博鳌精神组成的重要部分。

　　今天我们在南国的清晨，我们将探讨不确定经济走势下的房地产未来。

　　请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、中山大学岭南(大学)学院及2009年城市观点论坛中国行合作伙伴、全程协办单位-马可波罗瓷砖、华誉景观及各支持单位欢迎各位朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

　　广东省房地产行业协会副秘书长黄毅文先生

　　海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

　　清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

　　广州万科房地产有限公司副总经理喻彬先生

　　重庆市金科实业(集团)有限公司副总裁李战洪先生

　　中海地产广州有限公司副总经理曾志球先生

　　富力地产集团执行董事吕劲先生

　　世邦魏理仕华南区董事陈湛才先生

　　金地集团董事会秘书徐家俊先生

　　龙湖集团客户及公司品牌部公共事务行政总监余洁女士

　　卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生

　　恒大地产总裁助理柯鹏先生

　　合生创展广州地区营销总监韩智先生

　　福晟集团董事长兼总裁潘伟明先生

　　广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生

　　深圳绿景集团副总裁张梧峰先生

　　恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生

　　观澜湖地产副总经理洪铭阳先生

　　雅居乐集团营销总监刘鹏飞先生

　　中惠熙元房地产集团有限公司副总经理罗江海先生

　　百嘉信集团副总经理杨军艇先生

　　《广东银行业》主编王敏先生

　　汇丰银行(中国)有限公司广州分行副行长岑卫明先生

　　南洋商业银行(中国)有限公司广州分行行长谭小良先生

　　巴克莱亚洲有限公司投资银行部董事袁浩先生

　　中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托二部副总经理张伟先生

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰先生

　　城市规划及建筑评论家贺承军先生

　　加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生

　　广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生

　　北京正略钧策企业管理咨询有限公司副总裁郝炬先生

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生

　　深圳市星彦地产顾问有限公司董事总经理路莹女士

　　广州经纬房产咨询有限公司董事总经理区俊文先生

　　深圳市众厦实业发展有限公司董事长郭澍楠先生

　　华誉景观公司总经理张明燕女士

　　马可波罗工程事业部总经理杜然先生

　　中山大学岭南(大学)学院副院长、经济管理系系主任陈宏辉先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士

　　本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2009城市观点论坛中国行年度论坛的朋友们，谢谢大家的光临。

　　主持人：下面，我们有请今天会议的主办方及全程协办单位的相关负责人致辞，首先有请中山大学岭南(大学)学院副院长陈宏辉先生为我们致辞。

　　陈宏辉：各位嘉宾、各位专家、各位学者，欢迎大家来到由观点新媒主办、中山大学岭南大学学院担任学术机构主办、中山大学岭南大学学院EMBA教育中心、EDP教育中心合作主办的题为“不确定经济走势下的房地产—城市观点论坛中国行2009年年度论坛现场，我是中山大学岭南学院的副院长陈宏辉，欢迎各位嘉宾和学生光临岭南学院，观点策划的年度论坛活动，选择与中山大学岭南大学学院合作举办，非常之好。这是一个双赢的选择。岭南学院作为华南地区最好的商学院，也是国务院批准的最早开办EMBA项目的学校之一，我校的EDP项目质量非常之高，观点是广州最好的地产媒体之一，具有很高的知名度，两者的合作，倡导行业探索的先锋，实乃一大幸事，2009年中国房地产行业从短暂的低谷迅速的回复巅峰展现，央企军团强势挺进房地产行业，民营企业挺进IPO，房地产创造的奇迹在2009年刚刚过去，而去年年底出现的政策转型以及不明朗的经济形势为我国房地产业的发展带来了很多不确定的因素，因此对于我国房地产业来说，未来仍然有很多不确定性，今天我们汇聚一堂，论坛的活动非常荣幸的邀请到众多的嘉宾共同的探讨2010年房地产行业的政策和房地产行业的新未来，在此我预祝论坛活动圆满成功，祝各位嘉宾新年愉快，事业进步，谢谢大家！

　　主持人：谢谢 陈宏辉（先生），接下来我们有请广东省房地产行业协会会长蔡穗声（先生）为我们致辞。

　　蔡穗声：各位来宾、女士们、先生们大家上午好，刚刚过去的2009年，中国房地产业包括广东房地产业，都是中国经济发展的一道亮丽的风景线，房地产业率百业启动，率百业发展，带动了中国经济的企稳回暖，中国房地产业无愧于重要支柱产业的称号，也成为拉动经济增长的火车头的作用，跨入2010年就象今天的主题说的不确定性。从物理学的量子学的基本原理是不确定性原理或者是测不准原理，例如微观的物理原子不会同时具备确定的因素，一个量确定，相对另外一个量是不精确的。

　　因为测量的手段必然影响到微观粒子本身的运动，不确定性也标志着可能发生不同结果的概率，预告了某一单一的因果关系，不确定性的原理不仅仅是物理学上的革命，也是认知论上的变革。我们说世界是可知的，我们又认为，存在很多未知的事物，这就需要我们如何把握现象，抛出假象，不断的深入事物的本质揭示事物的必然和规律性，今天的会议邀请了国内众多的知名的经济学家、房地产企业家和各方的专家，就是为了揭示事物的本质，找寻房地产发展的规律以及更好的路径，广东房地产业期待各地专家、各地行家给我们带来更多思想的盛宴，谢谢。

　　主持人：谢谢蔡穗声（先生），接下来我们有请观点新媒体、博鳌房地产论坛、城市观点论坛秘书长陈诗涛（女士）为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾、上午好！经历了巅峰的2009年房地产行业迎来了2010年面对新的一年，后4万亿时代下的中国经济将如何发展，这种局面将房地产行业带到何处去，今天大家都不是很清楚，因此将今年年度论坛定义为不确定经济走势下的房地产论坛，我介绍论坛的构成，本次论坛成功的邀请到了北京、山东、上海、浙江、福建、成都、武汉、贵州、海南等全国各地开发企业的总裁，也邀请到了华南以广州、深圳为主，同时包含了珠海、清远、惠州各地的开发企业出席，我谨代表主办方，非常高兴在座的各位在全天的论坛中努力的发问，共同探讨，下午论坛结束的时候，可以在这里得到比较满意的答案，城市观点论坛自2005年创办以来，跨入了第6个年头，观点及观点网和观点杂志和博鳌房地产论坛打造出房地产场景和财经媒体，希望团队的努力得到行业和今天在在座各位的支持和关注，与房地产行业共同稳健的走过崭新的2010年，共同预见可以的未来，感谢巴博士及中山大学岭南学院企业来宾和所有的媒体朋友，谢谢大家。

　　主持人：谢谢陈诗涛女士，随着主办方致辞的结束，接下来我们将进行论坛今天上午的议程。今天上午的议程主题是：宏观经济与政策。

　　我们现在就正式开始我们今天论坛的演讲环节。今天上午，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生、著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生、著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生、海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生将从宏观经济及行业发展的角度为我们奉献精彩的城市观点论坛2009年度演讲。

　　本次论坛年度演讲，我们还安排了观点答问互动环节。演讲嘉宾除回答台下听众的提问之外，我们将专门请出特约评论员来与我们的演讲嘉宾互动。

　　主持人：接下来我们首先有请今天第一回合的特约评论员上台就坐，他们是：

　　《广东银行业》主编王  敏先生、合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生，有请两位上台。

　　我们就将请出今天我们首位奉献年度演讲的嘉宾了，我们有请中国房地产业协会副会长兼秘书长  朱中一先生，演讲题目是：关于当前房地产市场形势和需要关注的几个问题。

　　朱中一：各位领导、各位专家、同仁上午好，很高兴到这里参加本次论坛，这次论坛的主题：不确定经济走势下的房地产，实际上设定该主题是因为今天的主题很复杂，不确定的因素很多，同时我觉得，总的来说确定的因素多，为什么这么说？

　　因为国家老的传统，中央经济工作会议后第二年的大盘子就确定了，而且国务院的“国四条”也确定了房地产总的框架，既有不确定的因素，也有很多确定的内容，这就是我的开场白。

　　下面就当前的房地产市场形势及需要关注的几个问题谈一点个人的看法。

　　这两年的房地产形势，经过了比较大的起伏，去年的房地产形势，主持人和主办方在致辞中已经提到了，超预期的回暖，确实是丰硕年，特别是销售方面，房地产的开发投资各个方面都是不错的。

　　全国情况而言，12月份的数据，国家统计局还没有出来，1—11月份的数据来看，应该说商品房和商品住宅的销售面积、销售额，房地产开发投资、施工面积、竣工面积、住房保障等都是不错的，具体的数据不展开讲，因为在座的各位都是比较熟悉的。

　　今天是在广州开会，有一个情况还是要讲一下的。我们看到市场好的基本面的时候，确实也存在一些问题值得我们关注，下面就结合广东的实际情况讲一下。

　　第一，2009年住宅（商品房）价格上涨确实是比较大的，大家心理是明白的，不光是一线城市，例如北京、上海、广州、深圳，东部的二线城市，南京、杭州、厦门的涨幅都是比较快的，而且有往中西部城市蔓延的倾向，房价上涨的原因是复杂的，主要是土地和住宅的有效供给不足，另外一个原因，目前的政策比较宽松，房地产保值增值的预期，投资投机性的预期成分增加，地王的出现以及对房价的拉动。

　　开发商为了追求利润，出现了水涨船高的情况，用官方的语言来说还有捂盘惜售的现象，因此这一轮的价格上涨引起了社会的关注，尤其是当下，我认为在两会期间，该问题决然是社会关注的重点，因此应该引起大家的关注。

　　第二，房屋的销售面积大于竣工面积，土地的购置面积和土地完成的开发面积等先行性指标同比是下降的，未来的供给还是不足的，因此跟之前的问题是联系在一起的，指标的下降对明年的房价确实存在压力，也是比较麻烦的事情，全国1—10月份商品房的销售面积是7.52亿平方米，同比增长53%，竣工面积是4.42亿平方米，同比增长26.1%，销售面积远远大于竣工面积。全国来说，土地的购置面积同比下降15.4%，完成土地的开发面积同比下降2.5%，这个问题在广东更突出，广东商品房的销售同比1—10月份同比增长57.4%，高于全国的53%，商品住宅的销售，全国的数据是54.4%同比增长，广东是61.2%，深圳就更高了，深圳商品房销售同比增长10.9%，商品住宅的销售同比增长11.4%，销售是极其的旺盛。其他的指标，例如房地产开发投资，全国同比增长17.8%，住宅同比增长15.7%，广东1—11月份房地产开发同比下降4.8%，广州1—11月份开发同比增长2.7%，深圳同比下降2.2%，住宅方面广州的投资同比下降了13.7%，深圳是同比下降10.4%，这是跟销售明显对照的数据。

　　施工面积、竣工面积和新开工面积是没有问题的。

　　全国施工面积同比增长17.2%，广东同比增长10.5%，差距是比较大的，广州同比下降4.1%，深圳同比下降3.1%。

　　竣工面积：全国同比增长26.1%，广东同比增长14.9%，广州同比下降3.5%，深圳同比下降3.7%。

　　房屋的新开工面积：全国同比增长15.8%，广东同比下降15%，广州同比下降27%，深圳同比下降30.4%，这又是明显的对比。

　　土地的购置面积和完成土地的开发面积，全国是同比下降15.4%，广东同比下降37.9%。

　　同比的开发面积全国同比下降2.5%，广东同比下降29.3%，。

　　土地的购置面积，广州和深圳是不同的，广州土地购置面积1—11月份同比增长108.3%，如果加上12月份番禺亚运城的话，同比增长的幅度更大，因为亚运城是总的地王。

　　深圳土地开发面积1—11月份同比下降42.8%，因此广东的房地产市场，销售平均是高于全国的，开发投资、施工面积、竣工面积、新开工面积、土地的购置面积、土地的开发面积很严峻，从这个意义来讲，广东房地产市场的不确定性因素更多一点，尤其是相对于2010年。原因我还没有来得及认真的分析我认为其中有一个重要的原因，因为广东从2007、2008年因为受大形势的影响，广东的企业大部分是民营企业，自己开发的项目比较多，新购买土地的开发进度放缓了，谨慎型的心态比较多，对于2010年的房地产而言多了不确定性的因素，广东的同志要非常的注意此事。

　　在座的都是同行，媒体、政府都要注意，温家宝总理12月27日接受媒体采访的时候说，将房地产行业作为规范治理的行业，因为房地产行业存在不太规范的地方，例如囤地不开发的行为以及捂盘惜售的行为，我认为这一点比较少，但是媒体和老百姓认为捂盘惜售的情况还是比较突出的，因此大家要注意。

　　住房保障发展不平衡，很多地方未能落实，下一步的工作大家要注意和加强。

　　以上是当前存在的问题，最后我想讲的问题是，上面的问题确实构成了今年房地产行业不确定的因素，从中央经济工作会议以来，很多的问题，大的方向是明确的。

　　为什么这样说，我谈自己的看法。

　　中央经济工作会议和12月4日召开的国务院常务会议，有几点讲的是很清楚的，当前经济回暖不稳定，积极的实施适度宽松的货币政策和财政政策，把握政策的节奏和力度。同时还强调扩大居民消费需求，增强消费对经济的拉动力度，增加普通商品房的供给，支持居民自主和改善型的需求，扩大内需中房地产是重要的内容，因此中央对房地产的期望是明确的，而且还要增加供给，关键是增加普通商品房的供给，开发的户型、供应的对象和面要适当的调整，在“国四”条中讲的清楚，保持房地产的健康发展，有效的供给，加强市场监督，完善制度的原则，运用土地税收的手段，加强对土地和房地产市场的调控，在保证政策连续性、稳定性的同时，加强保障房建设稳定市场预期，遏制部分房价快速上涨的势头。

　　要稳定政策，强调政策稳定的同时，也要稳定市场预期，这一段话中讲了三个稳定，我想中央在政策的力度上，是否有更加严厉和打压的政策，我认为是不会的。中央工作会议也好，还是“国四”条都讲了稳定，因此稳定是大前提，会在信贷上有所体现，大是大的方向不会有太大的变化，因为今年经济起稳的态势不明朗。

　　相对于中央而言，政策需要完善，不离开大的框架，12月20日财政部和国家税务局印发的关于个人住房转让营业税细则中将普通商品房和非普通商品房的转让是区别对待的，体现了支持改善性的政策，并不是统一的由两年到五年，这是区别对待的，信贷政策方面还是要体现区别性的。既要增加供给，又要遏制投资投机，跟之前的调控明显不同的是，2004、2005年市场是严把金融、土地两个闸门，这次的调控政策是没有的，财政政策继续宽松的，土地是增加供给的，这跟之前是最大不同之处。

　　过去的政策往往是强调了中央政策要坚决执行，这次同样强调了，从去年以来中央政策很大的部分是强调了地方因地制宜的原则，地方可以出台地方性的政策，包括国务院常务会议最后一句话，要求地方政府切实负起责任，采取针对性的措施促进房地产的发展，因此给地方留下了余地，地方政府是有作为的，最近南京和北京政府出台了针对当地的政策，主要是从增加供给而言的，北京增加了限价房，也发展公共租赁住房等等。因此政策不会有太大的变化，适度的调整是有的，特别是对于房价上涨过快的地方要采取相应的措施，在建设部连续召开的会议上目前已经有报道了，大家可以看一下新华社5、6日的报道，建设部要求增加保障性住房的内容。

　　这次中央经济工作会议将扩大中小城市和城镇户籍政策放开，这样房地产市场发展的余地更大，因此这一条大家可以放心，还有一点请大家同时关注几个问题。

　　房地产行业如何继续贯彻落实节能减排的措施，就是地产经济的问题。

　　温家宝总理在答新华社记者问题的时候，提到了住宅坚持安全省地的原则，这就是过去讲的经济、适用、美观的原则，对于工程质量和住宅性能问题也要进一步的提高。

　　还有一个问题，企业也要要更加的理性，今年的形势复杂，要有判断的能力，尤其是地王的问题，地王是无可奈何的，因为竞争激烈，但是企业对于地王一般来说不要去争夺，如果土地的招拍挂制度完善后，拿了地王今后也会为难的，我就说这些，谢谢大家。

　　主持人：接下来我们将继续我们今天论坛的第二场年度演讲。接下来我们有请今天的第二位进行年度演讲的嘉宾：著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生，陈先生的演讲题目是：民生三十年：为中国城市化与房地产业化之辩。

　　陈淮：谢谢大家，今天演讲的次序有改变，因为巴曙松是在我后面，他每次都是对我挑剔和攻击，因此今天的演讲要很谨慎，大家都从不确定性开头，我也从这里开头的，短期经济的走势从来是不确定性的，就象不知道什么时候会下暴雪，我最近查了2003年以来的房地产报道，每年都有20篇的报道，每年都说迷雾重重，也不知道什么时候就不迷雾重重了，这是很简单的变动，一辈子一定会得感冒，这是确定无疑的事情，没有什么不确定性，什么时候得感冒是不确定性，谁也无法得知是今天得还是明天得。

　　这就是确定性和不确定性的关系，我们首先说2010年的经济走势有四个确定无疑。

　　第一，中国的城镇化还将大踏步性的前行这是确定无疑的，帷幕拉开就不会合上，我们才是刚刚走出了万里长城的第一步，中华民族正在从农耕文明、农业文明、自给自足男耕女织的社会大踏步的走向现代化和享受城市文明的工业体系。

　　第二，2010年全世界由于中国崛起引起的各种敌意或者说猜疑的事件和事例会更加尖锐，我们正在成为众矢之的这是确定无疑的事情，最近两天的消息说，又有人说世界金融危机是中国人引起的，中国人都崛起了，崛起之后有了钱不花，存起来了，存起来也不要借给美国人，所以美国人花多了，所以产生了危机。不光如此，奥运会上跑第一后，拿了金牌后，就成为所有选手的敌人，这恐怕也是不可避免的，我们要准备应对没有遇到过的尖锐复杂的形势，形势的出现是确定无疑的。

　　第三，2010年经济发展过程中，老百姓的住房还将有更大程度的改善，无论是低端的保障性群体的住房条件还是改善型的中间阶层的住房条件的改善，都会有持续性的改善，这也是确定无疑的事情。

　　第四，房地产业在2010年中还将在保增长、惠民生、促发展上有很大的贡献，我对此深信不疑。如果说有确定性，我认为四个方面是确定无疑的。

　　2010年准备迎接四个方面的新形势

　　第一，城市化的主战场以这一年为标志，从沿海特大城市逐步的转向中小城市，二、三线城市，过去十年中，由于历史条件，种种原因不得不选择沿海特大城市优先发展的战略，比如北京开奥运会，民族盛事，世人瞩目，我们在城市建设上给予优先权，上海开世博会要给予资金的重点关注，广州要开亚运会，也就在九运会基础上进一步成为城市建设、城市发展、城市升级、城市改造的中心所在。

　　从2009年以来，我们注意到，所谓的小白领买不起房子，以及二、三千万农民工在金融危机冲击下被动返乡，看似风马牛不相及，实际上说明我们缺乏中小城市的支持，大学毕业生都集中在上海、北京、广州、深圳有限的土地上，有限的城市中，无论如何都装不下，农民工就业在世界金融危机来临的时候，只能在贵州、四川的贫困山区和珠三角和长三角等沿海发达城市两级地区间摆动，中间没有能够容纳他们的二、三线中小城市，这势必是城市化发展过程中必须纠正的缺陷。因此中央经济工作会议明确提出，尽管会议是对2010年经济一年的部署，但是我认为也包括2011—2015年的十一五和未来的二、三十年中国城镇化的方向，要大力加强中小城市的发展和小城镇建设。主战场是为老百姓住房改善，由一线城市转向二、三线城市。

　　第二，2010年后，清晰可见的是土地制度做出一定的调整，恐怕在所难免，中央经济工作会议中有一条重要的话，要将农业人口在城市中就业和落户作为城镇化的重要任务，这是原话。既然作为城镇化的重要任务，势必涉及到农业人口在城镇落户宅基地的置换问题，涉及到进一步加快加大小产权房、城中村改造力度的问题，涉及到关于城市规划中因地制宜的土地政策的问题，我想2010年对此人们可以有相对明确的期望是理所当然的。

　　第三，2010年房地产市场中的企业要学会适应常态化的经济管理政策，不能老指望吃偏食、给优惠或者是警察放松管制，喝醉酒了也不罚款，这种方式房地产业才有活路，企业才有钱赚，这种时代过去了。随着宏观经济的需要，调整利率和税赋，这种形势是我们必须学会适应的，常态的将市场经济中违背市场经济秩序的行为加以制止抑制，形成良好的格局我们要适应。常态的让企业成为具有国际竞争力的能够优化利用资源，改善自己内部结构的产业和企业的要面对。

　　常态化的还指望有优惠政策，没有优惠政策就活不了了，这样的企业是很难长久的。进化论有八个字两句话，第一句话是优胜劣汰，大家在市场经济中感受到这四个字的分量。

　　我认为更重要的是后四个字，是适者生存，优胜劣汰是在常态情况下的竞争游戏规则，适者生存是在变异和进化的过程中的生存法则，大猩猩和人类的智商最接近了，现在是濒危保护动物，不管它在进化过程中多么优秀，苍蝇和蚊子是低等生物，人类想尽了物理和化学的生物的方法但是还没有消灭，这就是适者生存，适应常态的经济环境，不能老指望父母给偏食，早晨多给一个茶鸡蛋才可以念好书，这种情况没有了。

　　第四，2010年得面对低碳经济，节能住宅以及老百姓中迫切需要改善住房的群体优先改善等政策性制约。2010年政策的重点我认为是发展节能省地型住宅，发展低碳经济，形成合理健康的消费模式以及努力促进有限的供给和资源，向迫切需要改善住房条件的低收入群体，夹心层和中等收入阶层倾斜，这是我们需要面对的思路，以上供大家参考，谢谢大家。

　　主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲，现在请陈淮先生台上就坐，与朱中一先生以及我们台上特约评论员一起就"行业政策与调控"的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问，我们的工作人员请准备好话筒。

　　王敏：非常感谢会长和陈教授的演讲，我有一个疑问，一年的房地产市场经历了冰火两重天，去年我也参加了观点的年度论坛，大家讨论的结果是房地产基本上进入了严冬，因为新开工项目停止了，量价齐跌，各方面都很关注，希望将房地产业作为振兴产业对待，不到一年的时间，房地产业已经是房价飙升，量价齐升，但是房价上涨快的已经让老百姓追不上，这也是典型的不确定性因素，给了老百姓不安定的因素，最近几年房地产价格起起落落，太频繁了，是否因为体制上的因素，哪些是市场部规范的因素，哪些是政策上的因素，请两位老师进行梳理，老百姓看清楚这些因素后，才会减少恐慌。

　　陈淮：几年的起起落落实际上不确定，也是确定无疑，今后也会起起落落，有四个因素，中国的城市建设和发展存在蓬勃期，过去十年广州市的市容，功能、基础设施，广州市的人口发生了多大的变化，因此决定地价的级差地租都在重新询价和调整的过程中，例如北京的朝阳区原来是落后的地区，现在成了高端的CBD，功能大大的变化了，级差地租就处在询价和调整中，任何一个国家的发展过程中都不可避免这些问题。

　　马克思经济学早就说了，土地价格跟一般商品价值不一样的地方在于需要通过反复交易的过程中才可以找到合理的价值。

　　第二，中国的老百姓在衣食解决后，进入了解决住的问题，中国老百姓努力诉求提高收入，增加家庭存量的阶段，从无产阶级走向有产者的阶段，社会的群体是同步的进入，不是10%、10%的进入，用100年的时间进入，不仅仅大家要有房，还要有改善的房，不但要有遮风避雨的房，还要有一定性的改善功能的住房，大家进步的过程中，需求就呈现于阶段性的集中释放，供给不会呈现爆发式的增长，大跃进的盖房也需要时间，因此出现了局部地区起起落落。

　　第三，房价对应物是货币，亚洲金融危机和世界金融危机中实际上有1/3的部分不是买的实物对象出现了问题，而是货币本身出现了问题，货币不知道自己一元值多少钱了，巴曙松先生又在看我了，估计他又若有所思了，货币找不到北了，房屋的一米多长是不变的，眼睛一睁是一块钱，眼睛一闭还是一块钱，唯独一元是没有确定的尺度。金融危机并没有使实体经济损失，没有损失一条生产线，损失的是虚拟价值货币的本身，在中国经济崛起以及世界经济发展过程中起起伏伏，例如人民币升值的问题，我们热议的是资本市场价值波动的问题，实际上都是货币本身的问题，大家说的通胀和通缩都是货币的尺子在冷胀热缩。

　　第四，大家对市场的管理，大家处于摸索期，包括建房的开发商，包括买房的老百姓，包括天天发博客的评论家，包括制定政策的官方，大家都是小学生，谁也没有学会管理，市场的秩序应该是如何建立的，大家都在摸索过程中，摸索过程中就难免会有左右的波动，最后市场中有空子的话，逐利因素就会利用信贷宽松炒房屋，利用贪污腐败的手段获得土地和其他的要素，不要认为房地产市场的起起落落因为有独立面，我们要用辩证法的手段，符合历史发展观的眼光来看待，我们更容易寻找长期稳定健康发展的规律，谢谢大家。

　　王敏：我们也希望搞一个常态化的政策。

　　朱中一：我完全同意陈教授的观点，房地产本身是有规律性的，2007年不可能长期的火爆，2008年本身需要调整的，2008年应对调整又碰到了国际金融危机这是我们估计不到的。从政策制度方面有两个问题要看清楚。

　　市场经济是大学校，中国在搞市场经济，加上房地产发展的如此快，制度设计的很完善是不可能的，现在面临两个问题，支柱产业和民生产业的平衡点，说起来容易，做起来难。

　　短期政策和中长期政策如何衔接的问题，这是比较难的问题。如果要解决问题，短期要头痛治头，脚痛治脚，因此要跟中长期衔接，大家对此要有宽容的观点，但是不治也是不行的。

　　黎文江：首先，感谢两位领导的发言，两位领导经常来广东指导工作，我们受益于两位的观点，朱会长说广东销售数据在全国至上，供应数据在全国水平之下，今年因为供不应求，房价因此而上升。广州今年有亚运会，期间是停止施工的，因此供应是会减少的。主任也说了，今后要搞低碳减排、环保，产品质量要提高，达到哥本哈根会议的要求。但是我认为有一点矛盾的，广东房协一直主张绿色小区，如果搞低碳减排以及智能化需要很大的投入，房价就会持续的上升，两者的矛盾是困惑的，请两位领导谈一下看法。

　　陈淮：实际上中央经济工作会议上说的很清楚，我纠正媒体说的高房价时代，中央经济工作会议上说遏制部分城市房价快速上涨，至于您说的搞低碳经济增加成本和发展，我认为这样的成本是值得付出的，但是不能一步到位，先解决当前建筑市场上新房建设中达到节能标准的问题，先解决增加社区供给资源，减轻大家对住房面积过渡追求的压力，先解决地下管网配套，城市化进程中，例如亚运会基础设施的问题，后逐步解决供和求的问题，我认为会在2010后逐步的体现。至于房价因为低碳经济而上涨，我想有可能的地方，也有未必的地方，因为人们更多的追求宜居的过程，形成健康文明的消费模式，向中小城镇和卫星城镇疏散的情况也在逐步的献县伍显现。：首先，感谢两位领导的发言，两位领导经常来广东指导工作，我们受益于两位的观点，朱会长说广东销售数据在全国至上，供应数据在全国水平之下，今年因为供不应求，房价因此而上升。广州今年有亚运会，期间是停止施工的，因此供应是会减少的。主任也说了，今后要搞低碳减排、环保，产品质量要提高，达到哥本哈根会议的要求。但是我认为有一点矛盾的，广东房协一直主张绿色小区，如果搞低碳减排以及智能化需要很大的投入，房价就会持续的上升，两者的矛盾是困惑的，请两位领导谈一下看法。

　　朱中一：广东的数据跟全国有很大的差异，销售是远远高于全国的平均水平，但是投资、施工、竣工、土地方面是低于全国的，除了广州的土地购置面积高于全国的，其他的数据是低于全国的，因此供需就存在矛盾，还有亚运会的问题。

　　广东省人民政府和广州市人民政府是有智慧可以解决的，此时是无法想到解决的问题，但是对于限价房和经济适用房的建设力度是要加强的，这是肯定的。

　　主持人：谢谢朱中一先生、谢谢陈淮先生，因为时间有限，现场嘉宾可以提问。

　　现场嘉宾：几位老师、前辈，非常感谢给我提问的机会，刚才陈淮教授讲了预测感冒的问题，感冒的过程中有过敏性鼻炎，空气不好有划分，都会影响我们的健康，现在的改革要不改预期，要不房价一高就杀，房价一低就调，对于这种战术性的改革，我谈谈自己的看法。

　　改革的目的是20%的低收入，70%的中低收入和10%的高收入，如何对三者进行平衡，从投机市场真正的回归到消费市场，房地产的改革应该是公共政策根本上的改革，现在的调整还没有从根本上改变，陈淮教授，公共政策应该如何改变，才可以影响到2010年的走向。

　　主持人：他的问题是如何根本的解决中国的住房问题，如何解决治标不治本的问题。

　　陈淮：你的问题比嘉宾的观点大十倍，目前中国的政策还存在很多的问题，例如农民工住房的问题，还处于改善期，供给上不可能在短期内解决，即使房价再低也平衡不了。

　　不知道提问者对公共政策的理解是怎样的，调控、利率、土地供给和房价的政策不属于公共政策，属于宏观调控政策，宏观调控政策是管短期经济总量平稳的政策，例如看广州的天气和穿衣服的政策，今天天气冷就多加一件，女士就不要穿裙子，今天天气热就要抹防晒霜，宏观政策就是随时多变的政策，这跟公共政策无关。公共政策是确定不疑，长期坚持的政策，例如说要过日子，总要给老父母的赡养留后足，给夫妇应对危机提供足够的保障，这样的政策可以保障人，为了保证社会矛盾不激化，为了保证社会发展和经济发展不断取得平衡，采取的由政府提供的惠及所有人的产品叫做公共政策，不是所有人真正的享受到，而是所有人到了这一步就一定有的。

　　例如吃不上饭，民政局给你低保，谁吃不上饭都会有低保，今天当老板，明天不当老板破产了，也可以享受低保。不能让人饿死，就是公共政策，保证人人有房住的政策就是公共政策。这种公共政策有三个职能，第一个是我说的都保障，社会永远有一部分人，不象你说的20%、70%、10%的比例，例如发达国家有7%左右的人，一辈子也买不起房屋，甚至无法租房住，例如重度残疾人，无人赡养的老年人，未婚先孕的单亲者，需要社会给他们住房供给，基本上是不要钱的。

　　有一部分的群体，客观上一定要面对住房的困难。例如主持人一辈子挣的钱是否够买房屋，是否要等到四、五十岁再买房屋，再结婚。她一定在青春期结婚，购买房屋，这是全世界都要解决的矛盾，这就是政策需要帮助的地方，这就是公共政策。

　　购买房屋就是资产累计的过程，大家不是存够钱再改善，而是先改善再还钱这是房地产发展的共同规律，尤其是中国老百姓和广州的市民在前二、三十年逐步的走出了脱困期后，顺利的完成改善期的任务。例如中央工作经济会议中明确提出要支持自住和改善型住房的需求。

　　供给有限的情况下，假定全广州市民都改善一轮至少需要20年，显而易见每年只能有5%，100户家庭中只有5户先改善，谁先改善，交给市场，出价最高的人就先改善，最有钱的5户先改善，政策的公共性体现了100户中住房最困难，最迫切需要改善的5户提到前5名，这就是土地供应中，加大小户型和廉租房和经济适用房和公共租赁住房，两竞两限房，政策干预改善的秩序也是公共性，至于你说的房价高了就杀的问题是宏观调控的问题，国民经济信贷调控和经济增长平稳与否的问题，与公共产品，公共政策无关，谢谢。

　　朱中一：在座的开发商是比较多的，涉及到开发商心态和消费者观念的问题，我讲的开发商的心态，是指开发商有一点吃不准的心态，2008年有紧慌的心态，2008年的房地产市场是低迷的，这是相对于2007年的火爆而言的，但是跟2006年相比没有太大的变化，消费者也有几种消费的问题，国外并不是人人都购买房屋，现在我们提倡人人都有房屋居住，这样的话就有问题出现了，因此就出现了开发商常态和消费者消费梯度的问题，对于媒体而言也需要宣传的。不然人人都购买好的房屋和大的房屋，这个问题始终不好解决。

　　主持人：谢谢朱中一先生、陈淮先生，谢谢台上的特约评论员的精彩问题，请大家下场在台下稍事休息。

　　接下来我们首先有请今天第二回合的特约评论员上台就坐，他们是：

　　著名城市规划及建筑评论家贺承军（先生），中山大学岭南(大学)学院金融系副主任周开国（先生），有请两位上台。

　　我们就将请出今天我们第三位奉献年度演讲的嘉宾，我们有请著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生发表演讲。

　　巴曙松：谢谢主持人，谢谢大会的邀请，这是一个广受关注的题目，感谢将我安排在陈淮教授后面讲，很遗憾的是他讲完了就走了，我本来想逐条批驳一下，媒体就可以写成跟陈淮教授的商榷，陈教授讲了2010年四个不确定性正是房地产业的导火索，从而也加大了房地产业的不确定性，我逐条的讨论，增加一点娱乐性。陈教授说在确定的经济年代，帷幕刚刚拉开，会使得房地产的矛盾更加尖锐。因为现有的城市化的发展道路，我经常说，实际上是反城市化，更多是学生留在城市，更多的农民工留在城市，现在的城市化道路是高价征地，建出高价的住宅，这样城市化发展的路径，能够容纳城市化新增的人群吗？我们走到今天，在城市化即将要加速的时候，应该对我们的城市化道路进行反思，这一年为城市化扩大内需做出了很大的贡献，实际上成本是不低的，我们推进城市化建设很重要的主体是地方政府的投融资平台，衡量财务指标有非常重要的指标，全国所有地方政府的投融资平台的总负债已经超过了一年全口径的地方财政的收入，负债率是100%，其中绝大部分来自于在座的各位，土地收入和各种税费一半以上。我们还要说城市化在加速，我们的道路应该如何加速下去。将地方政府投融资平台负债率扩大到200%，今天看到刚刚发布的央行的年度工作报告，突出的点出了地方政府投融资平台的系统风险，我们需要怎样的城市化，在加速的时候需要思考。

　　陈淮教授说第二个2010年确定的事件是中国崛起被猜疑成为众矢之的，我看到美国民间智库，中亚研究会说中美的矛盾是2010年的不确定性，实际上对于中国经济的置疑，改革开放后就没有停过，但是中国经济在质疑中成长的很快，真正出现问题是自己出现问题，别人置疑不了问题，如果置疑可以将一个国家置疑倒的话，我们就不要工作了，就将美国置疑下去，一定是自己的经济决策和工作出现了问题，现在同样要说的是，现在主要城市的房价比美国高是事实，无论怎么讲，这就是现实。我现在到那个国家去出差，第一个问题就是当地房价的情况，将交易波动的情况给我看，2009年去了澳大利亚、瑞士、台湾，北京、上海、广州、深圳等地区的房价跟发达国家和地区相比是不低的，还用置疑吗，人均GDP少很多，房价是差不多，因此我们首先要自己置疑，美国房地产的泡沫导致如此大的金融动荡，陈淮教授说是金融体系出现了问题，不是金融体系出现了问题，而是房地产持续的大幅度的上涨，导致金融资源过渡的消耗在这个行业。因此房地产行业不是微观的问题，而是宏观的问题，带有系统性的问题，涉及到地方政府GDP考核机制，财政机制等等方面，总是说美国置疑我们，还是不够的，需要进一步的反思。

　　陈淮说房地产住房情况会持续的改善，这是肯定的，每年GDP增长的速度很高，肯定要改善的，但是改善的代价有多大。2009年地方政府的高投融资和高负债隐含的风险就是代价，我们还有怎样的代价，现在购买房屋是四个老人甚至是八个老人带着两个年轻人，挤压了上一代甚至是二代多年养老的储蓄。

　　我们将这些资金投入房地产市场，放心的消费、扩大内需，完善社保体系，我们以此付出代价，现在似乎进入到了困境，几乎可以肯定的说，在现有政策没有大变化的情况下，人口学家告诉我们，2015—2018年中国进入老年社会，下一代买房屋不是少了，而是多了，两个独生子女结婚，双方的父母各给一套房屋，那个时候是要卖房屋的，大家知道时间窗口大家都要购买，大家明明知道房屋多了，这不就变成了困境，中间没有值得反思的地方吗。

　　一个行业是否成熟，关键看是否有反思能力，只善于听顺耳的话，善于听房价还要涨的话，这个行业很难成熟，如此沉重的话题，结果陈淮教授出去抽烟了，大家鼓下掌将他吸引回来。

　　还没有回来，我还有10分钟的时间。

　　陈淮认为房地产在2010年保增长、惠民生、促发展上有更大的贡献，我认为任何行业都有大的贡献，我认为洗脚行业也有很大的贡献。但是结构的恶化是现实的问题。今年结构调整上有进步，基本上是内需，出口的贡献是负的，1—3季度出口对GDP的贡献是-3.6%，但是在内需部分的结构性变化，投资的占比比往年多得多，我们说要防止经济大起大落。

　　我个人认为主要的问题是防止大起，必然要扩大消费的贡献，降低投资的贡献，而且2010年出口很可能在美国经济超预期的强劲带动下会出现比较明显的上升。如果在此时说，比今年还做出更大的贡献，那么今年GDP的增长还不知道到了多少，今年房地产市场已经贡献够大了，说2010年比2009年贡献更大，我估计GDP增长要达到12%—13%。

　　道理很简单，12月份PM指标过了56%，有了该指标以来只有7个月过了56%，该数据是很强的。过了56%的GDP增长基本上是在11%—13%，因此可以判断12月份的GDP增长就是在11%—13%，如果在此基础上还有更大的贡献。

　　回顾上二轮经济贡献，1992年经济周期，1992—1994是一个周期，1999年是底部，为什么对中国经济带来了持续的改善，就是上升周期比较长，持续是8%、9%，连续五年达到了10%，经济过快的复苏是不好的，因此要结构上更加的均衡。

　　如果说各方面比今年还要大，就加大了行业的不确定性。因此陈教授说的四个确定性加大了房地产行业的不确定性。

　　未来新的增长点，主要向小城市，三线城市倾斜，我提醒大家注意，历史化到城市化道路，实行了多种方式，小城镇，大都市，城市集群，现在中央经济工作会议上，没有给出非常明确的方向。我记得中央经济工作会议的报告中提到要促进大中小城市均衡同步发展，小城市的建设大家关注一下就可以了，一窝蜂的建设是不行的。我也在上市银行当风险委员会的主任委员，小城镇都是谁购买房屋，大部分是东部沿海打工汇款回来的资金购买的，还是依托沿海发达城市，依托与工业和城市，如果没有实业支持，没有本土收入支持的小城镇发展，历史证明是很难持续的。

　　在中国人多、地少的条件下，我个人觉得还是应该走大都市和都市圈的道路，有土地约束，也有产业支持，因此陈淮教授说转向小城市是时候，但是也要提示风险。

　　土地制度调整在所难免，但是土地财政的结构是决定性的。无论如何改，地方政府对土地财政的依赖，决定了一系列的行为，短期内大家是无法看得到变化的。上次在北京财经年会上陈淮教授在我的后面将我猛烈的痛击，我还在会议上坐着，也没有发言回馈的机会，任志强说廉租房的事情，就象寓言故事，两个狗熊分一个饼，不知道如何分，找狐狸来分，结果一大一小两块，狗熊分到小的不买帐，怎么办，狐狸说我将大的咬一口，小的又不同了，狐狸又将大的咬了一口，现在廉租房的供应如果在总体没有改变的情况下，实际上剩下的土地市场化拍卖的就少了，这是地王出现的很重要的原因。

　　土地制度微调，房地产企业要学会常态化管理，不需要照顾，象苍蝇和蚊子一样生存，房地产企业什么时候得到过照顾，我有一个博士生在北京开一个房地产项目，他给我讲了一个趣闻，房屋拆迁需要付钱是没有问题的，拆迁旁的旧楼也要付钱就没有办法了，原因是拆迁到我这里后就不拆了怎么办，我还需要多少年才可以得到改善，因此不存在照顾，也不能比喻为苍蝇和蚊子，真正要解决房地产供应的问题，我认为将一部分权利让出来可以改进很多。我比较了一线、二线城市，省会城市和中心城市的容积率的问题，两位都是房地产规划的专家，大的城市的容积率没有显现土地的稀缺性，有的时候中等城市的容积率放得更宽，我认为放松和管制的权利是很大的，而且在座的各位也没有时间跑规划局的，土地一年拍卖多少是不知道的。

　　因此北京、上海、广州的地产商是不知道有多少土地供应的，因此存了一大笔资金用于拍卖，学会常态化管理是没有问题的，实际上刚才有一位嘉宾提的问题很好的。房价一高就调，一低就刺激，实际上问了非常重要的问题，价格是否是可调控的，如果是的话，回到计划经济是最舒服的，计算机一算，房屋值多少钱，就不用讨论不确定性房地产业的问题，因为涉及到供应等等方面。

　　低碳节能，急需的房屋要优先建，2010年地方政府的刺激计划是超越预期的，只有廉租房的建设完成了不到1/4，还说要重点支持最需要房屋的人，给他们建设。前面讲的结构性的制度性问题没有解决之前，作为论坛上讲讲是可以的，谢谢大家。

　　主持人：接下来我们将继续我们今天论坛的第四场年度演讲。接下来我们有请接下来进行年度演讲的嘉宾：海尔地产集团董事长兼首席执行官 卢铿先生，卢铿先生的演讲题目是：海尔地产的创新之路。

　　卢铿：不知道为什么主持人请我来，也许是我在行业的时间比较长，我是1990年进入房地产行业，已经20年头了，希望大家听到行业内的老人讲讲多年来起起伏伏的感受，实际上我们经历了很多轮的起伏，到现在已经麻木了，本次政策的调整，大家不必惊慌，尤其是广东省和广州市的开发商是不必惊慌的，今天的广东在全国的经济是排第一的，远远将第二位落了一倍多，去年广东的经济总量相当于15年前半个中国，广东在三、四年前超越了台湾，广东将下一个赶超的目标定位于韩国，对于广东而言大可不必惊慌，今天要讲的题目是跟市场和政策没有关系的，我认为作为成熟的开发商不是研究市场，也不是研究政策，真正的对手是自己。

　　日本有一个很有名的企业哲学家，土光申（音）说，真正的市场不是调查出来的，而是创造出来的，我讲的是海尔地产的发展过程。

　　海尔地产在过去几年中发展的是比较快的，我在海尔已经二年二个月了，去的时候海尔地产是比较小的，海尔集团对海尔地产没有太多的重视，没有太多的资源和专业人士，也没有像样的战略规划，经过一年多对历史项目和历史问题的解决，过去的一年我们发生了很大的变化，2009年的销售合同是上一年的四倍，一下子就崛起了，我去的时候提出了八个字：继承创新，倍数崛起，我的观点受到了张主席的肯定。争取今年可以达到七、八十亿元，从小公司进入到中等公司，因为中国大公司太多了，最近刚刚评出了前20位最低的一位都是年销售额130亿元，着大概是我们后年的目标。

　　现在的海尔地产从团队到管理、布局已经做了初步的工作，我提出了一种观点，过去解决的是历史问题，我去了以后，所有的项目已经定性、定位、定价，项目已经开工了，过去的产品杰出的比较少，唯一可以说的是济南跟绿城合作的项目，在一年七个月内完成了78万平方米，全部是装修房还有五星级的喜来登酒店，今年开始经过我们的部署，所有的项目都进入了高水准的状态，从迫击炮时代过渡到巡航导弹时代，开发的城市增加10个以上，希望经过我们的努力成为山东省第一位，中国制造业的第一位，张主席希望我们成为创新的第一位，我们就是靠成长努力实现的。

　　房地产必须要创新，因为竞争加剧了，市场的需求变化了。广州这样的城市已经进入了后工业时代，一直是一个提法，我建议各位看一套书《后现代》书系，从社会学和哲学的角度讲了今天城市的变化，实际上广州已经进入了后工业时代，产品、生活跟工业时代是完全不同的。而且房地产本身就是两个体系。战略品牌、文化、策划、工作和营销是属于创新体系，其他是属于管控体系。因此房地产的创新空间是很大的，我们也有好的创新案例，因为时间关系不多讲了。

　　海尔冰箱厂是150亩土地，今年正在规划和改造，我们希望将它做成新中国人生活方式的典范，全部做90平方米以下的，小的是30平方米，最大的不超过90平方米，我们做大的生活空间，我们叫做“小户大家”，我们将大家做出来，希望成为未来中国人生活新的模式，拥有的房屋也许只有80平方米，但是拥有的公共空间可能是二、三万平方米。

　　每个行业都有对应的颜色，房地产行业属于赤色。我们在各个方面都有所创新，我记得若干年前万科在销售额接近100亿元的时候，王石说过一句话，万科是大马拉大车。海尔有很多的资源，品牌、关系、资金的关系，拿到很好的机会，目前我们没有跟别人竞价，没有拿过地王，我们也拿到了很好的机会。

　　海尔地产本身的创新能力

　　我们通过对每一块土地价值的分析，使得当地政府社会人民得到最好的回报，因此拿到了很多好的机会，也给业界留下很好的作品，我们希望可以拉好车，拉新车和拉快车。在过去一年中，有很多新理念的推出，时间关系无法详细的介绍。

　　最后一句话非常重要，不是我说的，而是海尔集团的杨绵绵说的，我们的产品要满足三个方面的需求，最基本的是不差，就是品质要好。然后是延伸需求，要做到不错，最终是差异化的需求，靠的是什么，靠的就是创新。

　　海尔地产成长模式的创新

　　企业不是产品的优势，而是商业模式的优势，时间关系不能多讲，我举一个例子，就是济南的全运村，我记得9月17日绿城集团的执行总裁陈胜华到海尔来拜访我，当天就达成共识，9月30日就签署协议，11月2日拿到土地，11月17日开工，当地没有电、水的情况下，在有效工期1年7个月的时间内完成了全运村的开发，78万平方米的精装修，使我们尝到了甜头，一个项目去年的销售值达到了25亿元，在绿城若干的优秀项目中排在第二、第三位。

　　产品的项目，科技几何体、商住集合体。我刚去海尔的时候，有人说卢铿去海尔不会超过6个月，因为无法接受制造业的模式，我目前在海尔已经二年多了，去年做了很大的观念自我颠覆，将原来抵触和不理解，认为隔行如隔山的制造业的管理模式，全面的吸收整合并且应用于海尔地产的管理上，而且尝到了甜头，例如“四证”的取得，一般是6—8个月拿得到，我第一次听说用制造业的方法办证是成都的蓝光，听杨总说的，后来研究了海尔的情况，我们制作了手册，而且跟办四证的官员定了目标，需要五个月内办好证，结果靠我们的手册和激励机制提前10天完成，提前一天奖励6000元，为什么要奖励6000元，当时的资金利息如果多一天是1.2万元，节省一天就奖励一半，实际上将海尔的管理思想用到具体的地产实践中，这也是去年取得四倍成长关键的因素。

　　我们从海尔冰箱、彩电事业部学习了相关的经验应用于地产部，中国制造业的地产有不少，例如雅戈尔、联想的融创、海信等等，我们希望海尔资源的利用，管理思想的利用，加上海尔地产的创造力成为中国制造业的第一位。

　　海尔地产的创新说明了几个问题，海尔选择发展房地产是正确的，制造业是可能做好房地产的，海尔地产一定能够做到与众不同。

　　青岛作为以前没有出过大型房地产企业的城市，我相信会产生中国一流的房地产企业，海尔地产真正的精彩将从今年开始，谢谢大家。

　　主持人：谢谢卢铿先生的精彩演讲，现在请卢铿先生台上就坐，与巴曙松先生以及我们台上特约评论员一起就“不确定经济走势下企业创新”的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问。

　　主持人：谢谢卢铿先生、巴曙松先生，谢谢台上的特约评论员的精彩问题，请大家下场在台上稍事休息。

　　贺承军：地产存在很多的不确定性，实际上经过了多年的发展，已经见怪不怪，2007年使大家惊慌失措，2009年的现象也觉得没有什么了，所有的大城市和一线城市，房价上涨的比较高，导致了逆城市化的现象。国家建设部围绕两个模式争论，一个是大都市，另外一个是小城镇的发展模式。

　　前面五年的争论中大家认为大都市圈占了上风，这是房地产业集中攻关有关，因为房地产业是在大都市圈中发展，但是房地产本身的模式导致大中城市的模式不可持续，因此出现了中小城市发展的模式，我认为集中化的发展是不经济的，从农民进城的体验也可以看得出来。

　　八十年代改革开放后，农民有了钱将房屋修缮好，打工后发现家里的房屋白修了，都浪费了。在大城市房价出现泡沫的情况下，农民工大量回流的情况下，在就近的小城市购买房屋，我的老家房地产业也出现了火爆，买房的人都是在外打工的人，因此八十年代盖的房屋已经被颠覆了。

　　目前的小城镇化的发展，是否会造成国家资源的浪费，土地政策暂时是不会变化的，房价或者是房地产市场也不会有太大和根本性的变化，这种情况下，巴曙松先生是研究金融的，这些方面有哪些抓手，谢谢。

　　巴曙松：很感谢贺先生的评论，也是理论界争论的问题，我合并起来谈论，现在房地产界的真实性的问题是什么，还是供求缺口的问题，教课书上有一句话，供求的问题，该问题如果不解决是无法解决其他的问题，无论是三至五线城市的发展，无论是购买、租赁还是廉租房，一个家庭需要一个房屋对应，现在家庭数量和房地产存量的套数大概是1：0.8左右，不同的城市是不一样的，大致的情况是这样的。实际上是无法回避供给缺口的，其他的问题是从属于此的。

　　很多人说地王推高了房价，价格不是由成本决定的，我们要建彩电、冰箱厂，如果通管大幅度的涨价，消费者是不买账的，如果想回避这一点解决中国城市化房地产的问题是不可能的。

　　你提到了在县城购买房屋，还是有土地的问题。土地的供应在2009年实际上完成了60%，扩大供给包括了土地供给和结构上的中低价房，也包括容积率管制的放松，这些方面如果没有解决，就很难解决问题。物业税是否可以解决房地产的问题，美国已经实行了多年的物业税，但是也无法避免房地产的泡沫，因此还是要回到解决供求缺口的主线上。

　　巴曙松：我们欢迎陈淮教授返回会场。

　　陈淮先生刚才讲了中国经济很多不确定性，2010年是有四个确定性，恰恰加大了房地产行业发展的不确定性。

　　周开国：今天谈的内容主要是围绕不确定性，谈的又是房地产，关键是房地产价格的不确定性，我经常思考房地产价格，到底受哪些因素的影响，我们作为学者要研究房地产价格是非常复杂的，从简单的现实进行思考，为什么房价一上升就上升的如此之快，2008年房地产企业非常的悲观，但是后面的几个月突然的爆发了，因此说明有很多的因素影响房地产价格。

　　政府、房地产企业和房地产购买者决定了价格，应该是三方博弈的结果，如果要影响价格，在三个方面会有相应的行动，从而干扰房地产价格。例如企业和政府之间的关系是怎样的，父子关系，兄弟关系，朋友关系，至少关系是复杂的，政府有哪些行动、政策和措施，必然会影响到房地产，对于个人而言，房屋是具有双重属性的，一个是消费品，同时也是投资品，买房者不仅仅是当做住房的需求，很多人是买来投资的，从房屋的空置率就可以得到答案，不要看房屋销售面积增长有多大，同时也要看到空置率有多少。

　　对于房地产企业而言，对未来房价的不确定性，政府和消费者应该有怎样的行动，巴教授认为房地产的未来和不确定性应该如何平抑，政府应该如何做？

　　卢铿：我认为应该用绑架来说，昨天下飞机被记者绑架，来的路上有40多分钟，一直在应对政府，本来今天论坛讲完后，我要去机场的，主持人将我绑架了，房价被谁绑架了，被成本绑架了，成本中主要的是什么，主要是低价，土地价格的飙升是谁都无法想象到的，因为地方政府用最简单的方法取得了现金，这种方法让地方政府放弃是很难的，因为地方政府要发展是很难的，除非有其他的渠道，作为政府官员而言，看到的土地就是钱，就是现金，就是发展政绩的资源，而且来的最快，最没有风险。本来招拍挂是三种方式，我们忽悠了很久，要用招标的方式，但是没有人理，今后也不会有人理，因为招标是最合理的，是带着方案来做的，谁对土地理解的最透彻，最能创造出社会价值，谁就会中标，政府用最轻松的方法，不得罪任何人的方法，拿到最高利益的方法，就是价高者得，因此用了摘牌和拍卖的方式，现在全国没有任何的地方用招标的方式。最近绿城在浦东拿了一块地，起拍价和最终价格相差4倍，老板也不希望这么高的价格，成本最重要的因素就是地价，实际上开发商的成本中有很多是冤枉的，应该引起国家的高度重视，例如停车位的配置的问题，现在无论什么样的项目，配置车位的比例都是很高的。有的项目一家人两个车位是不够的，有的项目100户人中只有二、三十个车位，但是这些车位闲置后没有用，会造成怎样的情况，长期没有人购买，等到住小区的人有能力购买车位的时候，就已经搬走了，还有就是人防的损失，现在的人防要不开发商交现金给人防办，要不自己做，如何防原子弹的工程，现在的原子弹是无法打击的，美国为了打击伊朗研究钻地60米的原子弹，当时炸我国大使馆的导弹是从两个不同的方向打击相同的房间，我们是无法防护的，但是为了满足某些要求，必须要做的，这是国家的损失，因为我们将这些成本转嫁给了消费者。

　　现在很多城市中，开发商的所得税是年初就交的，自然的就将成本拉高了，因此成本转嫁了，开发商利用房价的上升起哄，作为企业来说，同样的产品四个开发商，你们将价格抬上去了，我不可能卖低价了，因此房价被成本和地价绑架了，被巴教授说的供求关系绑架了，要建设的原因很简单，就是多供应土地。

　　贺承军：请卢总谈一下制造业的创新，十年前王石提出新住宅运动，您体会是怎样的？

　　卢铿：十年前提出新住宅运动的是我，并不是王石。我们的做法跟万科探索的方向是不一样的，万科探索的是整体结构地，海尔做的是内在，海尔有很多的产品，希望开发商可以继承使用，除了大家知道的白色家电和黑色家电外，还有智能化，太阳能、地缘热、水源热等等系统都有的，室内可以继承的产业化都有的，海尔地产做的都是精装修，作为继承的手段将这些产品都做出来，希望今后形成继承的模式为大家所用。

　　主持人：因为时间有限，提问到此为止。大家可以将提问放到后面的环节。

　　接下来我们进行的环节是本次论坛的本届论坛重头戏“华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜（G30）”将隆重发布。我们先有请观点新媒体、博鳌房地产论坛、城市观点论坛秘书长陈诗涛女士为我们进行”2009年中国房地产行业年度30强企业”总点评。

　　陈诗涛：现在由我发布“华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜（G30）”，我解释3个G代表什么，伟大、光荣和集体，本次的榜单调查的 时间，统计的时间是2009年1—11月份，有四大体系构成，第一个是运营体系占了30分，由销售业绩和储备、总资产、销售面积、在建项目5个单项指标构 成，参考的指标有总资产销售面积和在建项目在本年度作为参考性评分，财富指标30分，资产负债率、毛利率、净利率、流动比率和速动比率构成，品牌指标20 分，品牌指标体系由品牌熟知度及品牌认可度构成，管理体系20分，由团队建设、管理模式、领导力及执行效率构成。

　　我们在调研的时间中，采取了以下的方法，运营和财务指标获取是通过公开信息，专业结构提供，例如大连万达、星河湾、中粮等未提供数据就无法进入。

　　品牌、管理两大指标体系采用了行业公众问卷的形式进行全国性调查。调研的对象是2009年年度主营在中国大陆的房地产开发企业，我们尽量的覆盖 到上市企业到未上市企业，从一线企业到二线企业，从国有企业到民营企业，榜单截止到11月30日，总共有10个榜单，作为成果。

　　我们发现了以下几个焦点，2009年房地产的高峰期四大城市是热点，西部城市是增长点，华南占了13家，北京7家，华东6家，西北成都和重庆各 2家，华东区域入选的6家企业中全部是民营企业，北京区域入选的7家企业只有SOHO一家是民营企业，2009年下半年，我们发现26家是上市企业，4家 是未上市企业，而这4家也在上市之路上，截止11月30日，万科成为首家突破500亿元的企业，保利可圈可点，超越200亿元的企业有10家，超越300 亿元的企业有5家，土地储备中，排名前20家的企业，拥有4.78亿平方米的土地储备，超越3000万的土地有6家，恒大是土地王，其中5家是华南企业， 并没有包含12月份最新出的地王数据。

　　在财务指标中我们发现了一个现象，中国房地产企业普遍有一个困境，资产是高负债，流动比例普遍偏低，大部分低于安全线，在目前的三项指标都表现合格及优秀标准的只有SOHO中国和华润置地。在利润指标中，我们发现入选的30家企业中，平均净利润是21.64%，处于一个行业的合理水平。而其中一个现象，4家企业全部超过20%。最差的是深圳，没有一家超过净利率平均水平，平均净利率只有17%。在品牌管理体系中，我们发现中国房企急需提高，总共发出了1万份问卷，收到1781份有效问卷中，五项单项指标中万科高居榜首，是唯一一家所有单项指标超过70%的企业，其余的29家没有一家企业有两项指标得到超过60%的认同，在区域品牌中万科在品牌及管理上占据高位，北方只有SOHO中国所有指标进入前十，上海企业没有一家进入前十。

　　关于榜单更多全面的详细的信息可以进入观点网G30专题页面，还有今天拿到的年度杂志上都有具体介绍。本次的调查可能会有失误和不尽完美之处，我们得到了100多家传媒和上千家房地产企业的支持，在失误中我们相信努力的表现出专业和对房地产的热忱，明年2010年我们将继续评选出2010年的地产G30，同时希望我们的总评榜可以得到在座和行业的认同，同时更希望这份榜单上很多的指标，在可能引起争议同时可以得到行业的关注、探讨和思考。谢谢大家。

 

　　现在激动人心的时刻已然到来，我们将总结与表彰本年度行业30强企业并发布华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜(G30)。

　　现在有请今天到场的本年度行业30强企业精英们上场，让我们一起见证这个光荣而骄傲的时刻！有请：

　　广州万科房地产有限公司副总经理 喻 彬 先生

　　中海地产广州有限公司副总经理 曾志球 先生

　　富力地产集团执行董事 吕劲 先生

　　重庆市金科实业(集团)有限公司副总裁 李战洪 先生

　　金地集团董事会秘书 徐家俊 先生

　　龙湖集团客户及公司品牌部公共事务行政总监 余 洁 女士

　　恒大地产总裁助理 柯鹏 先生

　　福晟集团董事长兼总裁  潘伟明 先生

　　雅居乐集团营销总监 刘鹏飞 先生

　　卓越集团副总经理、融资总监 邬风柏 先生

　　龙光地产股份有限公司董事会秘书 肖旭 先生

　　合生创展广州地区营销总监 韩智 先生

　　碧桂园控股有限公司区域总监 卢燕明 女士

　　合景泰富集团公共事务总监 周励 女士

　　保利房地产集团代表 陶苗 女士

　　有请上台。

　　今天我们将在岁末收获沉甸甸的喜悦，也在乍暖还寒的季节里讨论房地产业的未来。我们将盘点那些在2009年里，中国地产界最具有代表性的企业表现，寻找这一年里那些堪称为伟大的房地产企业、勇于追求光荣的房地产企业以及跻身于中国最优秀行列的房地产企业群体。

　　现在请允许我代表主办机构隆重发布： "华誉景观·2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜（G30）总排名"暨 年度卓越表现企业 他们是：

　　2009年度卓越表现企业：绿地集团

　　2009年度卓越表现企业：福晟集团

　　2009行业年度30强企业之第30名企业：  成都置信

　　2009行业年度30强企业之第29名企业：  龙光地产

　　2009行业年度30强企业之第28名企业：  蓝光地产

　　2009行业年度30强企业之第27名企业：  新湖中宝

　　2009行业年度30强企业之第26名企业：  卓越集团

　　2009行业年度30强企业之第25名企业：  方兴地产

　　2009行业年度30强企业之第24名企业：  北辰实业

　　2009行业年度30强企业之第23名企业：  复地集团

　　2009行业年度30强企业之第22名企业：  瑞安房地产

　　2009行业年度30强企业之第21名企业：  首创置业

　　2009行业年度30强企业之第20名企业：  金融街控股

　　2009行业年度30强企业之第19名企业：  合景泰富

　　2009行业年度30强企业之第18名企业：  合生创展

　　2009行业年度30强企业之第17名企业：  世茂房地产

　　2009行业年度30强企业之第16名企业：  仁恒置地

　　2009行业年度30强企业之第15名企业：  雅居乐

　　2009行业年度30强企业之第14名企业：  远洋地产

　　2009行业年度30强企业之第13名企业：  招商地产

　　2009行业年度30强企业之第12名企业：  碧桂园

　　2009行业年度30强企业之第11名企业：  绿城中国

　　2009行业年度30强企业之第10名企业：  富力地产

　　2009行业年度30强企业之第9名企业：  恒大地产

　　2009行业年度30强企业之第8名企业：  金科集团

　　2009行业年度30强企业之第7名企业：  金地集团

　　2009行业年度30强企业之第6名企业：  龙湖地产

　　2009行业年度30强企业之第5名企业：  华润置地

　　2009行业年度30强企业之第4名企业：  SOHO中国

　　2009行业年度30强企业之第3名企业：  保利地产

　　2009行业年度30强企业之第2名企业：  中国海外

　　2009行业年度30强企业之第1名企业：  万科企业

　　主持人：谢谢大家，一起见证这一光荣的时刻！请广州万科房地产有限公司副总经理 喻 彬 先生留步，作为年度三十强企业代表发表感言

　　喻 彬：尊敬的各位嘉宾，大家好，很高兴能够代表万科领取这个奖，非常感谢各位评委和嘉宾对万科的支持和肯定，参加观点举办的年度30强的评比，也是跟优秀同行交流学习的难得机会，刚才听到了各位领导和老师的精彩演讲，让我深受启发，在此请允许我代表万科向活动的主办方和各位嘉宾表示真诚的谢意，同时祝愿观点主办的评选活动越办越精彩，今天万科刚刚宣布了12月的销售业绩，2009年全年实现销售面积660.36万平方米，销售金额634.2亿元，意味着中国的房地产行业终于迈入了600亿时代，这是令人鼓舞的数字，中国房地产行业的增长速度还没有结束，后面的故事更加的精彩，万科愿意跟各位同时共赢，预祝在2010年的历程中走的更快，走的更远，在此向各位表示感谢，希望大家今后一如既往的支持和故吏万科，谢谢大家。

　　主持人：谢谢大家，请下台稍事休息，接下来我们将进入城市观点论坛中国行年度论坛每年浓墨重彩的保留节目精英对话环节。

　　房地产创造奇迹的2009年刚刚过去，年底出现的政策转型及2010年仍然不明朗的经济形势为房地产业的未来了更多不确定的因素。今天城市观点论坛精英对话环节的主题就是我们本次论坛的主题："不确定经济走势下的房地产"

　　我们请出精英对话的主持嘉宾，他们是：

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松（先生）

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江（先生）

　　及本次对话的对话嘉宾：

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈 淮先生

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟  伟先生

　　金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

　　富力地产集团执行董事 吕  劲先生

　　黎文江：请巴教授先说。

　　巴曙松：我们分工吧，我专门负责看表，我们在12：30分准时结束，我要让大家饿的时间太长，台上有六位专家，一共有50分钟，每个人大概有9分钟不到，所以我的建议是，让每个专家先花3—5分钟时间，将2010年房地产市场最想说的话进行表达，之后是台下提问。

　　黎文江：我最想说的是，因为我在2008年底曾经说过，广州市2009年房价会保9000元/平方米，现在看来去年广州市的房价达到了9300元/平方米，比2008年稍微低了一点，成交量是10年中最高的，达到了9700万平方米，可以说是量价齐升，这是我最满意的一点。

　　钟  伟：讨论房价之前我请教大家两个问题，请大家仔细的思考，1987年的1万元的币值跟2008、2009年多少钱是相当的。

　　目前，假定还可以工作10—20年，退休的时候，如果再活30年，大概需要多少退休金，如果可以大概估计出这两个问题，关于房价的争议就可以停止了。

　　杜丽虹：我就简单的说三句话，今天的主题是不确定，我想说几个确定的事。我个人认为，首先现在的房价是有泡沫的，第二个确定的事情，这个泡沫是会破灭的，什么时候破灭是不确定的。第三，在破灭的泡沫的背景下，地产企业应该如何做，大家听我下午的发言，地产企业的财务安全底线。

　　巴曙松：还做广告。

　　陈淮：一辈子大概要吃20万个鸡蛋，需要存那么多的钱吗，有一只母鸡就够了，2009年房地产政策有成功，有成就，也有不足，也有缺陷。

　　三得

　　2009年成功实现了经济保8%，如果中国作为发展中国家没有一定的经济扩张速度，就业和财政速度，我们的就业、银行、资产安全以及主要基础产业的盈利状况就将恶化，因此保8%是功不可没。

　　2009年的政策，住房保障体系比原来的设想大大加速了，步伐迈得更快，从2007年末扩大廉租房覆盖范围，2008年扩大廉租房投资规模，去年中央经济工作会议提出保障性住房从750万套扩大到1450万套。

　　我们在保增长，投入4亿亿元积极的财政政策和适度宽松的货币政策方面，在基础设施建设方面大大加快了城市化基础设施改善和城市环境的改善和城市功能的改善。这种改善毫无疑问使老百姓的住房自身的价值和有效性、宜居性都大大提高了。

　　因为刺激房地产政策中的营业税征免年限的改变，造成了投机性的状况，导致部分城市的房价过快上涨，就象吃药一样，先治最重的部分，但是有负作用。

　　因地制宜和各地方发展不平衡方面的政策有瑕疵和缺陷。一刀切的性质还是比较多的，因此大城市和中小城市，东部和西部的差别性没有注意到，

　　政策执行主体配置不当，比如说20%首付，7折优惠的利率交给银行做，银行是企业，企业是追求利润最大化的，既然是援助低端群体买房的政策，属于公共产品政策，该政策代价毫无疑问应该由政府承担，交给银行做，银行自然就要将信贷资源尽可能多的有意无意配置到资产信用高，收入稳定，风险较小的社会群体上，这缩小了当初政策以援助和改善困难群体的效果，以上是对2009年的回顾，谢谢大家。（待续）

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