杜丽虹解读“国十一条” 激进房企将受考验

来源: [观点网] 时间: 2010-01-11 23:03

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　　政策的转向性极快，房地产企业的战略灵活性却很低，因此企业需要警惕和预防调控失效带来的后果。

　　观点网见习生周静怡 1月10日（周天），国务院办公厅下达的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这个被业内简称“国十一条”的《通知》首次明确地对“国内部分城市存在房价上涨过快等问题”发出了泡沫警示。

　　1月7日出席“城市观点论坛中国行2009年度论坛”并发表演讲的金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士在论坛上坚持认为，房地产行业已出现泡沫，并且泡沫一定会破灭。

　　解读：调控力度不大

　　在“国十一条”引起一片暗涌时，杜丽虹女士对观点新媒体表示了自己的看法，其认为该政策的一系列调控自身力度并不大，并且再次强调，目前市场是以投资性需求购房为主导力量。政策的转向性极快，房地产企业的战略灵活性却很低，因此企业需要警惕和预防调控失效带来的后果。

　　对于“国十一条”中有关“严格二套住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，二套贷款首付款比例不得低于40%”的要求，杜丽虹认为本次出台政策自身力度并不是很大。

　　“当前的主力购房人群不是投机客，而是投资客，这些人大多有能力支付40%的首付，但是持续的政策出台，确实可能令购房人推迟购房决策，持币观望房价走势，从而影响整体成交量。”杜丽虹如是解释。

　　杜丽虹认为，“国十一条”政策的意图是想把房价稳定在当前水平，而如果房价稳定在当前水平，则销量必然较2009年下降，降幅至少在20%以上。而因为投资性需求对房价的涨跌趋势更敏感，因此其中投资性需求会减少。

　　杜丽虹表示，想控制住房价并不容易，因为流动性过剩的问题是整个宏观经济系统的问题，所以单纯针对房地产行业的调控政策并不能完全抑制住投资性需求。

　　“如果本轮调控政策失效，房价继续保持较快速增长，那么，投资性需求会进一步放大，膨胀的泡沫会积累更高的风险，那时泡沫的破灭将带来较大杀伤力。”杜丽虹再次强调对地产泡沫的担忧。

　　警惕：激进企业受考验

　　“如果房价下降，那么投资性需求会进一步减少。但客观地讲，如果2010年房市调整，受冲击的企业还不是很多，因为多数企业还没来得及把财务杠杆用满。而在2009年最为激进的一批企业将面临考验。”

　　杜丽虹也曾在“城市观点论坛中国行2009年度论坛”上阐述了其对“激进派”地产企业的担忧。

　　“地产企业，要比投机房屋的人灵动性更差，今天花几十亿元购买土地，等开发后再卖就是二、三年后的事情，只要做了买地的决策，就被困在这里二、三年，没有太多的灵动性，当地产市场发生转折的时候，很多地产企业是没有应对能力的。很多的危机是在高峰期埋下的，地产企业如果赌政策和投机的时候，不要忘记灵活性要比个人购房者小得多。”

　　“总之，短期的政策效力很难判断，也不应该成为地产企业决策的主要依据，因为政策的转向可能很快，但地产企业的战略灵活性却很低（一旦购地，就会被这块土地套牢至少2-3年）。”杜丽虹在解读“国十一条”的时候依然对地产企业提出了警告：“当我们看到红灯再踩刹车，可能为时已晚了。”