恒大地产的上市秀

观点网

2009-10-19 14:06

  •   如果一系列的“装扮”令恒大上市时得到溢价的话,这类扮靓业绩、透支未来的行为,必然会由投资者来埋单。

      王中军的华谊兄弟顺利过会了,离资本市场仅半步之遥,为了配合公司上市,华谊兄弟投资、拍摄的一系列电影、电视都集中在2009年上半年亮相,连一向低调的王中军都坐在了摄像机镜头前,让一群八卦主持人翻来覆去地问第一桶金的由来。

      精通媒体炒作和做秀的华谊兄弟的这场秀,让王中军松了一口气,与此同时,在资本市场的门外徘徊了多年的许家印和他的恒大地产也见到了胜利的曙光,其内心的激动和焦虑之情是可以理解的。本来为了讨好投资者梳妆打扮一番很正常,提高一下土地储备,搞点促销。不过最近恒大的上市秀也未免太夸张了。

      10月9日,一份由克尔瑞、中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院发布的《2009年三季度中国房地产企业销售排行榜》出现在公众视野。在该排行榜上,恒大前三季度销售面积、第三季度销售额赫然位列第一,超越了万科。一时间,舆论哗然,“领跑楼市”、“击败万科”、“全面称王”等报道铺天盖地。

      然而,《证券市场周刊》仔细核对报告上的数据发现:按上述销售排行榜,万科前三季度的销售金额为426.46亿元,销售面积为441.42万平米,恒大销售面积为453.70万平米,超过万科。

      10月13日,万科在深交所公告中发布的数据是2009年1-9月份,公司累计销售面积为510.3万平方米,销售金额为461.5亿元。

      也不知该排行榜如何在万科未发布销售数据前便未卜先知,并且“热心”帮万科斩头去尾。而且据万科9月4日公告,2009年1-8月份,万科销售面积为456.6万平米,早就超过该销售排行榜统计的三个季度数额。

      如果按万科发布的数据为准,万科仍然是第一。

      另外,为媒体大肆渲染的第三季度内地楼市双料“销冠”也有问题。恒大230.3万平方米的销售面积、123.3亿元的销售金额。而本刊计算公告中的数据,万科销售面积161.5万平方米,销售金额153.9亿元,销售金额是高于恒大的,排在第一。

      这种差距并不偶然。该排行榜2009年中推出的《上半年房地产企业销售排行榜》显示,全国销售金额前三名分别为万科269.41亿元、保利195.49亿元、中海189.78亿元;销售面积前三名分别为万科305.50万平米、保利239.24万平米、恒大238.78万平米(中海234.40万平米)。

      但根据上市公司的公告,今年上半年,万科、保利、中海的销售金额分别为307.6亿元、210.54亿元、262.7亿港元;销售面积分别为348.8万平米、252.43万平米、282.7万平米。

      两者差额在10%-20%,且该排行榜的数据均比公告中低。作为受到严格监管的大型上市公司显然不可能集体大幅虚报业绩。排行榜的公正性在做秀的“娱乐性”面前低下了高贵的头。

      作为国内知名代理行的易居、克尔瑞等机构为何会犯如此显而易见的错误呢?

      由公开资料可查,2007年12月7日,恒大地产与易居中国正式签订全国项目销售代理及市场研究战略合作协议。签约内容涉及恒大全国20余个房地产项目销售代理权。

      值得注意的是,上文提到的今年年中的销量排行榜是国内首份。其诞生的时间与恒大地产的上市步伐太吻合了。而且刚出的第二份还制造出了一种恒大“赶超”群雄的情节。

      昭然若揭!利益共同体拔刀相助!

      这个事件还只是恒大上市秀的一个典型细节而已。

      恒大今年的销量也有排练已久的迹象。早在2008年9月,恒大在全国的18个新盘、近2万套房源以8.5折的超低价格全线促销。在当时普遍降价的情况下,这种策略尚属正常。

      但此后,在其他开发商大幅涨价时,恒大地产在全国的项目一直坚持了这一定价策略。即便在刚刚过去的十一黄金周中,恒大仍然坚持了八五折成本价发售的定价策略,成为全国范围唯一采取这一销售策略的开发商。

      这就很容易解释恒大的销售面积是如何一飞冲天的。但这种“大出血”究竟有多疼,恐怕只有恒大自己清楚。

      恒大的财务状况一直相当紧张。为准备上市,再度增加500万平米土地。目前恒大地产储备土地达到了5100万平米。开工面积也达到1700万平米。“大出血”的策略导致恒大没有得到应有的毛利率和现金流。

      恒大地产本次计划发售的股份约相当于恒大扩大后股本的10%,按照78亿-117亿港元的规模计算,上市后的总市值可能会超过1000亿港元,而恒大主席许家印也可能成为新首富。显然所有牺牲都会通过资本市场赢回来。

      但倘若这一系列的“装扮”令恒大上市时得到溢价的话,这类扮靓业绩、透支未来的行为,必然会由投资者来埋单。

      到时候“大出血”的就不是恒大了。

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