核心资源成避险关键，八城办公租金持续下降

观点指数 在8月28日观点指数研究院发布的《投资市场疲软 | 2025年8月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，核心资源成避险关键。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测其办公物业平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年7月，重点8城平均办公租金单价为2.7元/平方米/天，环比下降0.83%，较上年同期下降12.07%，且重点八城租金均值已连续多月呈波动下行的走势，办公楼市场整体仍处于供需失衡的调整周期。

同比表现上，75%的城市办公租金出现同比下滑，其中北京、上海等核心城市同比降幅均超10%，重点城市写字楼租赁市场持续面临较大压力，经济复苏对写字楼市场的拉动作用尚未充分显现。

具体来看，北京办公租金平均单价长期独占鳌头，2025年7月办公租金环比下滑3.41%至3.96元/平方米/天。

从7月重点城市的数据来看，办公楼市场租金整体下行的趋势未改，但区域分化已成为市场的主旋律。观点指数认为，现阶段，办公楼市场在供需博弈中逐步接近阶段性底部，预计后续租金下行的速率将进一步放缓，但企稳回升仍需等待明确的需求复苏信号。

同时，产业多元化、新增供应可控、拥有高端载体的核心城市，其办公楼市场可能率先企稳，而依赖单一产业、供应过剩的城市仍需经历更长的调整期。

对写字楼业主而言，需通过精准招商、产业适配、运营赋能等策略，应对租金压力，维持项目的稳定经营。

项目经营层面，从样本企业披露的办公楼运营数据来看，整体办公楼项目呈现“多数下滑、少数回升”的分化态势，一线核心项目与非核心项目、不同城市能级的表现差异显著。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

具体来看，截至2025年6月，观点指数统计的52个写字楼样本项目的出租率水平从29%到100%不等，整体平均出租率对比上年年末下降1.9个百分点至81.1%。其中对比2024年12月和对比2024年6月的出租率数值出现下滑的样本项目占比超过五成，办公楼租赁市场仍处于调整阶段。

城市维度上，上海、广州、深圳、杭州、昆明、沈阳等地的样本项目平均出租率保持在80%以上，项目经营较为稳定。

其中，部分上海核心商圈项目出租率出现小幅下滑，如上海恒隆广场对比2024年末下滑5个百分点至82%，陆家嘴集团旗下上海成熟甲级写字楼平均出租率下滑3个百分点至77%。下滑幅度虽然可控，但也体现了核心区同样面临租户流失的压力。

同时，多城市非头部项目持续疲软，如武汉恒隆广场、天津金融街南开中心等非一线核心项目的出租率持续低于70%，且呈下滑趋势，非核心城市或区域的办公楼需求支撑不足。

值得一提的是，以太古地产、嘉里建设、恒隆地产、恒基地产等为代表的企业，旗下部分优质写字楼项目抗跌性较强。如广州太古汇、上海浦东嘉里城、恒基名人商业大厦等项目出租率稳定在90%以上，杭州嘉里中心实现上涨，其核心优势在于高端定位、租户结构优化以及跨业态协同等。

从样本项目出租率数据来看，项目区位溢价持续凸显，商办运营商运营能力分化加剧。同时，产业适配性逐步成为项目经营的新变量，与区域主导产业高度匹配的项目其出租率表现更为稳定。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

租金单价表现上，观点指数监测的样本写字楼项目平均租金单价从2024年12月的171.91元/平方米/月，降至2025年6月的164.32元/平方米/月，半年内整体租金跌幅为4.41%。

样本项目中，租金下跌的数量占比高达94.74%，办公租金下调已成普遍现象。

从城市维度来观察，不同区域的表现差异明显。天津、重庆等地办公楼项目租金跌幅处于较高水平，两者的平均租金跌幅均超10%。

而广州、深圳、杭州等地办公市场相对稳定，租金变动幅度较小，显示出较强的抗跌性。

从不同城市的租金表现来看，办公楼市场在整体下行周期中，局部区域因经济基本面、产业结构、供需关系差异等因素，对办公楼市场的支撑作用存在显著差异。

不过，观点指数注意到，核心商圈的优质写字楼项目抗跌性突出，如广州国金中心、北京华贸中心等写字楼依托成熟配套与高端客群，租金稳定性显著高于非核心项目。

从数据来看，办公楼租金市场进入深度分化期，区域分化特征显著，核心资源成避险的关键。现阶段，对业主而言，需加速存量优化，通过升级老旧物业、聚焦核心客群、调整租金等举措稳定出租率。同时，对企业租户而言，当前写字楼市场为低成本获取优质空间提供了窗口期，核心城市核心商圈的高性价比物业，值得重点关注。

本文节选自《投资市场疲软 | 2025年8月商办与办公空间发展报告》
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