2008博鳌房地产论坛草原行精彩实录（9月6日）

来源: [观点网] 时间: 2008-09-06 14:36

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　　2008年9月6日下午2：30，由观点机构联合呼和浩特市委、市人民政府共同举办“2008博鳌房地产论坛草原行”在“青城”呼和浩特盛大举行。众多地产首脑、财经泰斗、国内外投资商以及全国主流媒体齐集参与，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平台，全面发掘呼和浩特的投资价值及发展前景，为呼和浩特的招商引资抛砖引玉、奠定基础。以下为论坛现场精彩实录。

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博鳌房地产论坛草原行现场盛况

　　主持人：尊敬的各位领导，亲爱的各位来宾，现场的新闻媒体界的朋友们，大家下午好。

　　九月的天空分外明媚，九月的原野弥漫芬芳，九月的大地闪烁金黄，又是一个丹桂飘香天高云淡的季节，在这个草原上最灿烂的时刻，博鳌房地产论坛首次走出博鳌，走进了美丽的青城呼和浩特。在这里我首先代表呼和浩特热情好客的人民欢迎现场的各位嘉宾朋友来到呼和浩特。再次欢迎大家的到来。

博鳌房地产论坛草原行主持人

　　近几年呼和浩特城市生态环境和基础设施建设快速发展，城市化进程快速加快，社会经济指标不断攀升，区域经济与城市价值不断提高，呼和浩特是一个热情好客的城市，因为草原的辽阔让人的心情开阔，因为草原人民的热情呼唤起了人的激情，开放的呼和浩特欢迎投资者和宜居者。呼和浩特也将成为一个充满魅力、和谐共生的宜居之城。

　　博鳌此次走进呼和浩特要感谢在场的所有嘉宾朋友，特别要感谢观点。一直以来观点机构致力于推动中国房地产可持续发展，其创立并主办的博鳌房地产论坛以前瞻的思想引导着房地产的脉搏。论坛的合作机会使论坛的影响日益增大，日益深远，可以说博鳌房地产论坛是中国房地产行业规模最高、最权威、规格最大、影响最广的房地产专业论坛机构。是中国地产巅峰智慧碰撞的顶级盛会。我代表主办单位对大家的到来表示由衷的感谢和热烈的欢迎。

　　下面我将隆重为大家介绍一下出席我们本次论坛的远道而来的各位嘉宾，他们是：

　　中国商业联合会副会长姜明先生

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生女士

　　中国房地产住宅研究会副会长秘书长张元瑞先生

　　中房集团理事长孟晓苏先生

　　华远集团董事长任志强先生

　　SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平

　　美国龙安集团总裁饶及人先生

　　英国阿特金斯规划公司中国区总裁刘嘉峰

　　博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士

　　永安信房地产公司董事长乔志杰

　　加拿大宝佳建筑师公司亚洲建筑师高志

　　中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、信托融资博士孙飞

　　五合国际建筑设计集团总经理陶涛等部分嘉宾在今天晚上到达呼和浩特市。

　　同时还有来自北京、广州、深圳、上海、南京、大连、沈阳等城市及呼和浩特本土房地产行业的朋友们，欢迎大家的到来。

　　出席今天论坛的自治区及呼和浩特市的领导有：

　　呼和浩特市委副书记市长汤爱军

　　呼和浩特市人大常委会主任吴一微

　　呼和浩特市委常委副市长薄连根

　　自治区工商联副主席郝智浓

　　呼和浩特市人大副主任工商联会长李岳清

　　欢迎各位领导的到来。

　　今天论坛的议题分别是2008年房地产投资趋势探讨、区域投资策略与当前中国西部区域的投资价值发展模式与策略，我们将围绕城市价值主线共同探讨西部城市的未来发展，西部区域为房地产所带来的投资机会，以及房地产业未来的发展方向。下面首先有请今天论坛主办方领导，呼和浩特市委副书记市长汤爱军先生向各位远道到来的嘉宾致欢迎词。有请汤市长。

　　汤爱军：呼和浩特的房地产新机遇

　　在城市建设上，我们明确提出十年巨变的目标，力争用三年左右的时间，即到2010年着力打造一合双圈，提升综合建设水平，使首府城市建设进入全国中心城市第一方阵。按照这一思路我们将实施乌素图生态开发区工程、环城生态公园建设城市、市政道路工程等12个方面的重点工程，主要依靠市场运作，三年投资超过三百亿元以上。呼和浩特市新一轮的建设和发展无疑为房地产业的建设和发展提供了新的机遇。我们坚信在科学发展观的指导下，呼和浩特近年来形成的较好发展来势一定会继续保持下去，实现又好又快发展。在今后一个长时期这里将始终是一片投资与建设的热土，改革开放的呼和浩特热诚欢迎房地产业的企业家们能够进一步认识呼和浩特，了解呼和浩特，看好呼和浩特，来呼和浩特投资兴业，与我们共同创造更加辉煌灿烂的明天。

　　陈诗涛：从南方海滨到草原之城的博鳌

　　尊敬的各位领导，各位企业家下午好。由观点房地产主办的博鳌房地产论坛这是我们首次走出博鳌，从南方的海滨城市走到草原之城呼和浩特，特别是当下的中国房地产行业处于最为彷徨之际。但是今天我们来自北京、上海、广州各大城市的数百企业精英和媒体朋友，在这里聚会，与呼和浩特的朋友论剑在这里，这正是呼和浩特的城市魅力所在，也是区域价值说在。

　　孟晓苏：房价不可过快上涨，也不可过猛下跌

　　现在政府主管部门的主要领导人已经认识到，既要防止房价过快、过高上涨，也要防止房价过快、过猛下跌。我认为住房和城乡建设部的姜部长的认识非常对，我们既为去年房价过高上涨而痛心疾首，我们是明确反对这样的房价上涨。我们也不能因为人为的原因造成房价过快、过猛的下跌。因为我们全国人民都已经认识到，我们国家的主管部门也已经认识到，我们要保持的是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，要降的是房价升浮。

　　薄连根：呼和浩特市投资价值报告

　　经济发展与城市建设相协调，房地产业跃上新台阶。新世纪以来呼和浩特市实现跨越式发展，增速连续七年位居省会城市之首。2007年GDP突破千亿元大观。与经济发展同步，城市的房地产业保持了稳定健康、快速发展的势头。房地产完成投资2005年同比增长13.3％，2006年同比增长43.8％。2007年同比增长4.7％，今年1－8月份同比增长3.25％。2005年－2007年共完成施工总面积2835万平米，房地产投资年均增长38.6％，今年1－7月份完成房地产开发投资52.5亿元，新开工商品住宅面积294万平米，销售商品房面积162万平米，继续保持稳定增长的态势。呼和浩特市房地产业已经完成了从量变到质变、从优秀到卓越的发展过程。

　　聂梅生：为什么万科打折业主要求赔偿

　　我不想简单的以房价两个字描述中国房地产的情况。在房价里面有很多悖论，房价到底体现了什么价值？它到底是消费价值为主，还是投资价值为主，还是金融价值为主，这是值得我们好好考虑的问题。商业地产和住房都应该有消费价值和使用价值，应该有使用功能，是民生的必需品。它是大宗的消费品。在这个领域里面我们可以说销售比、性价比和开发商的投资产出比、成本利润比，消费是它的第一属性。脱离了它的第一属性就不好谈房地产。但是它有它的投资价值。我记得孟晓苏先生在中央台提出国际国内确实把眼光放到了房地产投资上。因为它的产业关联度是1.7-2.2，所以房地产波动会影响固定资产投资波动的60%，国内外也都这样讲。房地产对国民经济的影响比国民经济对房地产的影响大，是因为首先把房地产放到了投资类，本身就关联了20%，又关联了2.2倍，也就是关联到了60%左右的投资波动。国家把它放在固定资产投资，为什么居民不能把它放在家庭固定资产投资里面？我想一定要放在居民家庭固定资产投资里面。否则就难以解释为什么这次万科房价打折，第一期的业主就要求赔钱。为什么要赔钱？是因为家庭固定资产投资缩水。如果把它列入消费的话就应该计入CPI指数。如果真正拿工资收入买房子怎么不影响消费？

　　潘石屹：经济增速快才有房地产发展空间

　　刚才我听呼和浩特的市长介绍说呼和浩特的经济增长速度、GDP增长速度是全中国27个省会城市的第一名。这个数字是特别重要的。作为房地产的开发秘诀，就是到经济增长速度最快的地方去开发才有房地产的发展空间。如果GDP增长是零，还是住一样的房子，就没有房地产。中国27个省会城市，我们不妨把另外两个再加上，一个是台湾，一个是香港，一共是29个。如果在29个城市里说谁的经济增长速度是第一，还是呼和浩特是第一。如果说倒数第一是谁？一定是台北。我最近去了两次台湾，一看没有房地产。我就想这样富裕的亚洲四小龙怎么没有房地产呢？我看了很长时间才想明白，只要GDP的增长是零就不会有房地产。如果GDP增长有20%左右，房地产的发展空间就很大。这是第一个指标；第二个指标也跟GDP有关系，就是第三产业占GDP的比重，我刚才听到的数字是57%。全中国第三产业GDP占第一的是城市是北京的72%。上海是占69%。如果有这个指标存在的话，第一是经济增长速度，后面是百分比；第二是第三产业占GDP的比重，这两个指标是我们判断一个城市是否可以投资房地产的重要指标。

　　草原精英对话：谁是开发商的解放军？

　　任志强：因为后面我有单独发言。如果现在说完了，一会儿不知道说什么。范小冲讲完了以后也有单独发言。所以我现在也不知道该说什么。潘石屹说“解放军快来了”，我觉得你别想着解放军会来。问题在于没有解放军你是不是也得活着？没有解放军如果还得活着，就别管他来不来，不来也得想办法活下去。

　　薄连根：非常感谢大家的提问。我现在改行了，改成当兵了。因为好像我成了呼和浩特房地产商的救星了。我非常赞同任总的一句话，呼和浩特现在不是拯救房地产，而是怎么看待健康、持续发展的问题，这是思想认识的问题，也需要开发商企业共同对待。我看两个问题，一个问题是呼和浩特的GDP增长很快，第三产业的比重也很高，请问在全国省会城市当中土地供应量的比重占什么位置？您怎么看待这个问题。

　　张元端：房地产开发和住宅建设的生态文明

　　生态文明是科学发展观的重要内涵。昨天晚上的新闻联播报道中共中央政治局召开会议提出“要用一年时间学习贯彻科学发展观”。全党、全民都要增强科学发展观，以科学发展观解决发展问题。生态文明是科学发展观的重要内涵，因为人类首先要生存下来，才能能够谈得上发展。生态文明就是要解决人类更好地生存问题。用科学发展观指导我国的房地产开发和住宅建设，首要任务就是牢牢树立生态文明的观念。

　　生态文明在房地产开发和住宅建设中的概念：生态文明可以简单表述为绿色建设以及周围良好的生态环境。

　　秦虹：美国地产危机对中国房地产市场的借鉴意义

　　中国房地产市场也出现了成交低迷、价格下跌的现象，中国和美国的房地产市场相比有一些不同之处更值得我们关注。简要来说有三个方面：第一，中美两国都经历了比较长时期的房地产市场繁荣，但是繁荣的结果不同，我们面临的问题也不同。美国经历了11年的房地产市场繁荣，在这段时间里带来的直接结果是资产增值、信用膨胀和负债扩大。这11年来房地产市场的繁荣、房价持续上涨，以及美联储2001年之后连续11次降息使美国购房者队伍不断扩大，也就是租房的人现在开始买房。信用机构利用这次机会，政府、银行、金融、中介、服务等各个机构都不断推动大家贷款买房，在这种情况下多品种的贷款品种相继而出，以高利率买房的家庭可以再融资、再贷款，贷款扩大以后还息部分可以免税。对买不起房子的人实行低首付贷款，甚至零首付贷款。没有信用记录的家庭使用浮动利率贷款。使大家通过买房子享受政府的免税，另外还可以通过再融资不断降低首付，扩大资产。由于价格上涨很快，美国买房家庭的信用膨胀很快。一旦美国经济出现问题，在经济下滑、通货膨胀率上升、失业率上涨的时候，很多人还不上贷款，美国的次级债已经从低利率贷款扩大到浮动利率贷款。美国对金融的自由放任，只顾眼前收入而忽视房地产和金融的风险、放松信贷管理的教训是值得我们认真汲取的。

　　范小冲：房地产公司进入残奥阶段

　　至少到目前为止，房地产市场还没有迎来危机。今天是周期性的，房地产本来就是周期性行业。刚才提到美国的经济发展已经迎来了一个发展周期，美元已经走向了多极世界。新兴经济发展、中国的崛起也在改变世界格局。中国从98年到现在迎来了房地产市场的高涨，也在周期当中。今天我们遇到的问题也处在结构性调整期。过去低成本、靠资源粗放性发展的模式在今天遇到了挑战。今天所遇到的问题是周期性调整和结构性转型面临的问题，今天的问题并不是大家觉得今天天气凉了，大家在被窝里多呆一会儿，明天暖和了再出来。如果不改变自己，不认清形势，仅仅是进行冬眠，会遇到更大的问题。我们要认清今天的增长模式已经发生改变，已经从过去的资源导向走向能力导向。过去可能我们有能力找到一块地，或者我们能找到钱，就可能得到发展。因为过去是坐地生财的模式，过去很多人不是靠产品开发获得利润，很多上市公司的报表是增长，其实很多利润的获得来自土地增值。如果没有盖房子，把这块地卖掉，这样的利润比开发以后赚的钱更多。

　　任志强：央行把银行金融风险转嫁给开发商

　　秦虹主任告诉我们信贷政策的几种情况都不一样的时候，为什么很多人被没收了房子？我看完书以后明白了，这些人本来就不该有房子，他原来也没有，没收就没收了。秦主任给我们一个很政府的数字，住房自有化率从69%下降到67%，实际上就是没有房子的人。美国政府并不担心这些人没有房子，而是担心从小房子换到大房子的人可能要出问题，是他们在房价上涨的时候小房子不住了，而花钱买了大房子，他们要从大房子回到小房子里，这些人有问题。

　　对我们的影响，第一个就是吓坏了央行和银监会。所以我们的央行和银监会出台了一系列面对开发商的政策。其实次级债和开发商没有任何关系。你们看看美国的报道次级债死了几个开发商？没有，次级债死的全是银行。但是我们的央行监管说要把银行的金融风险转嫁给开发商，所以就拼命压制开发商。吓到他们改变了金融监管政策，改变了信贷规模的管理政策。本来我们有一部《银行法》，上面写得很清楚，按存贷比例控制信贷规模。可是央行监管在出现次级债以后就出台了政策，是按机构控制监管规模。他们叫窗口指导，不叫正式文件，因为如果是正式文件就有人告他们。我们的《银行法》上没有写着央行有权力或者是银监会有权力按贷款规模下指标让已经上市的股份制银行的办法做。

　　姜明：我国商业地产发展趋势

　　商业地产把商业和地产界越来越紧密地联系在一起，虽然我们现在面临着一些困难，但是应当说具有非常大的发展潜力，非常好的发展前景。因为商业的发展必将拉动商业地产的发展。我国的商业地产总量与发达国家相比人均面积只是其三分之一，还有巨大发展空间。今年是改革开放三十周年，我们也在总结商业改革开放三十周年的成绩，更重要的是明确今后的发展方向。商业从改革开放三十年前社会零售商品零售总额的2千亿人民币，到现在是9万亿人民币，发展很快。但是比起房地产来讲，它还没有起到房地产和汽车制造的作用。

　　刘嘉峰：城市的未来与建筑趋势

　　在住宅之后大家还会提出城市会怎样发展？像中国这样一个地方，土地这种不可再生资源是非常匮乏有限的，在中东，与其把一个城市建在沙漠当中还不如建在海上，城市建筑之间需要私密性的隔离，于是就可以利用海水。这就使城市的发展空间和自然环境达到了更好的结合。这是在它的建造过程当中取得了和谐发展，使城市和环境进行有机的统一。比如我们在上海松江做过一个酒店，它是利用了当地的一个废坑，从环境来讲它可能是持续破坏，还不如变废为宝，下面建一个公园，上面建酒店，这样使城市资源被充分的利用。有些人可能不喜欢这样的酒店，但是可以使它成为特色酒店，以不同的办法满足不同人的细分需求，同时也跟每个城市的特点结合起来。

　　2008博鳌房地产论坛-草原行暨呼和浩特地产十年回眸之夜

　　十年是历史的瞬间，也是轮回的开始。十年是前进的脉络，也是回眸的发端。

　　从福利分房到住宅商品房，从建筑模块到产业集成，从单纯的居住到生活的品质，从简单的业态到市场细分，1998-2008呼和浩特地产经历十年的发展之路。

　　十年里呼和浩特的房地产日渐成熟，这十年是前所未有的建筑形态和生活方式发生裂变的十年。

　　这十年旧城区改造快速推进，成中村的建设步伐加快，城市面貌焕然一新。城市化版块浮出水面，正在崛起的东中南西北四大版块依托各自的地理优势影响和改变着城市的发展格局。