2008年9月6日下午2：30，由观点机构联合呼和浩特市委、市人民政府共同举办“2008博鳌房地产论坛草原行”在“青城”呼和浩特盛大举行。众多地产首脑、财经泰斗、国内外投资商以及全国主流媒体齐集参与，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平台，全面发掘呼和浩特的投资价值及发展前景，为呼和浩特的招商引资抛砖引玉、奠定基础。以下为华远集团董事长任志强演讲实录。

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　　主持人：感谢范小冲先生为我们带来的新观点。下面将请出的演讲嘉宾是华远集团董事长任志强先生。任志强先生为我们分析的是当前资本市场、房地产市场形势。有请任志强先生。

　　任志强：刚才我也没想好讲什么，秦主任讲完了以后我知道该讲什么了。秦主任讲美国次级债，我想大家可能都听糊涂了。我也想从这儿开始。次级债发生以后我看了很多关于美国次级债的书。从经纪人到贷款银行，到金融公司，看完了以后我觉得美国次级债和中国没有任何关系；第二，美国次级债对中国房地产没有任何借鉴意义。所以我们可以不理美国次级债。

　　第一，我们两个国家之间的发展阶段完全不同。从房地产来说，我们与美国相差60年-70年。美国在1960年提出标准式，每个人如果少于1.9间房就叫困难住房。第三，是我们的供求关系。美国是130多年没有战争的国家，很多房子都很好，像布拉格，谁侵略它都会投降，房子都保存下来了。但像长沙，日本人没来的时候就烧光了。美国前一段时间房价连续上涨，其中的重要原因是移民增加，美国从2.7亿人口增加到3亿多人。布什政府上台的时候要把3000万移民变成永久居民，议会没通过，从这以后房价就下跌。第三是税收，人家就减免税，不买房的也要付税，买房的税可以冲减个人所得税。第四是信贷政策，美国次级债完全是因为与开发商没有任何关系的金融衍生产品造成的。大家把贷款变成了盈利的产品，在次级债产生之前放贷款是要付钱的，现在卖贷款要挣钱。所以它变成一种产品，卖的就是次级债，和房子没有关系，所以你具备不具备还贷能力都骗你，为了让你买房子，为了把次级债卖出去，卖次级债的时候会挣钱。所以次级债就是金融衍生工具，它变成了传染病，像计算机病毒一样把其他国家都传染了。其实买贷款的人根本不知道贷款人是谁。

　　秦虹主任告诉我们信贷政策的几种情况都不一样的时候，为什么很多人被没收了房子？我看完书以后明白了，这些人本来就不该有房子，他原来也没有，没收就没收了。秦主任给我们一个很政府的数字，住房自有化率从69%下降到67%，实际上就是没有房子的人。美国政府并不担心这些人没有房子，而是担心从小房子换到大房子的人可能要出问题，是他们在房价上涨的时候小房子不住了，而花钱买了大房子，他们要从大房子回到小房子里，这些人有问题。

　　对我们的影响，第一个就是吓坏了央行和银监会。所以我们的央行和银监会出台了一系列面对开发商的政策。其实次级债和开发商没有任何关系。你们看看美国报道的次级债死了几个开发商？没有，次级债死的全是银行。但是我们的央行监管说要把银行的金融风险转嫁给开发商，所以就拼命压制开发商。吓到他们改变了金融监管政策，改变了信贷规模的管理政策。本来我们有一部《银行法》，上面写得很清楚，按存贷比例控制信贷规模。可是央行监管在出现次级债以后就出台了政策，是按机构控制监管规模。他们叫窗口指导，不叫正式文件，因为如果是正式文件就有人告他们。我们的《银行法》上没有写着央行有权力或者是银监会有权力按贷款规模下指标让已经上市的股份制银行的办法做。

　　最后一个吓坏的是他们不得不在最近连续进行银行的压力测试，测试央行个人信贷里有多少风险。最后得出的结论是根本没风险。我们的银行的个人按揭贷款是优质贷款，是坏帐率最低的贷款。压力测试结束以后他们突然发现个人贷款和次级债没有关系，20%是首付，从建设期到完成期之间还有很多时间，可能让你付了十个月或者二十个月的贷款利息，交房的时候你已经付了很多本金，可能是30%-40%，还付了一些利息。美国房价平均跌幅只有20%，最严重的城市跌幅30%，有的城市还没有跌幅。这就说明次级债本来和中国没有关系，但是把央行和银监会吓坏了他们认为有关系，所以就下达了一系列政策。

　　我个人认为冬天还没来，现在最多是个深秋，是个秋风扫落叶的时候。你们真正看看死了几个开发商？工商企业死了67000多户，有几个开发商死了？没有。秋风扫落叶的意思就是根不太深的叶子掉了，可能有些小企业倒闭，有些企业开始压缩自己的投资规模，有些企业开始缩减自己的楼盘项目，有些企业开始降价，有些企业为了现金流发愁了。6月份统计局数据房地产到位资金2.26万亿，可是1-6月份完成投资1.5万亿，开发商手里至少有8000亿的现金。如果今年销售收入减少20%也就是6000亿，还过得去。去年的存粮让开发商没有感觉到冬天。

　　会不会出现冬天？我个人觉得可能会。一年四季总会有冬天，什么时候来不知道。从现在来看市场上有的是钱，市场上并不缺钱，开发商需要钱有三个渠道，第一个是股权融资，就是股本有多大。我们今年自筹的8000多亿的自筹资金银行贷款只增长了3700多亿，其中相当一部分还来自股权。但是在座的你也没感觉是冬天，所以你也不想出让自己的股权。所以就没到冬天，你们日子过得挺好，股权非要把持着自己用，利润都是自己的。

　　第二是来源于债权，债权应该比较大。一个是公开的融资渠道缺一些，比如上市、发债，中小企业一般很难做到。银行信贷今年压缩，到上半年为止3700多亿只增长了0.4%，几乎没有增加。但是规模增加了，去年土地增长和开工增长让今年开工创历史记录是21亿多平方米，是巨大的，历年都没有这么多。过去只有15-17亿之间。要完成这个最少差1万个亿。有些项目开工慢点，或者有的项目减少开工。债权受到了巨大的挤压。

　　第三个受影响的是预收款。预收款、订金和银行按揭在历史上占房地产开发投资的42%，但今年已经降到了只占19%，下降了1倍多。这个比例是所有人感到最困难的问题。我们从来不担心市场中开发商有没有钱。我们更关心的是市场的销售和消费。如果老百姓不消费，想什么着也卖不出去。如果市场上有人消费，到现在还有点消费，到7月份是2.7亿平方米，和去年差不多，只下降了10%。所以消费还是巨大的。如果消费再继续下降，一定会有问题。我们现在有消费才能扩大生产，如果缺少消费一定会减少投资，所以聂会长提出了几个数字，大概下降超过了30%，土地新开工和投资新开工，也就是三分之一都没了。我说冬天还没来就是说下半年的投资快速下滑会逐渐暴露地更加严重。真正的冬天在后头。

　　我们都说顾客是上帝。所以如果上帝发怒不消费，这个市场就没有。可中国和外国不一样。

　　外国的消费是自主权利，中国的消费要受中央宏观经济调控政策的影响，比如说按揭政策。在美国市场中的按揭政策是由美联储管理，老百姓的住房保障体系由美国住房部管理，完全不是一回事。

　　但是我们现在是在一起，为了保障住房体系建设，可能信贷政策会发生偏转，不是完全按照商业化政策进行。所以上帝投资人的决策就是开发商投不投资。但是有人管着上帝，中国共产党在管着上帝。中国是政府主导下的市场经济，谁都知道不是完全的市场经济。

　　比如我们的油价有人管、电价有人管，煤价有人管，猪肉价格有人管，鸡蛋价格有人管，连发工资都有人管。所以不是完全的市场经济。所以只有一个情况就是政府的执政能力决定经济的走向。政府的执政能力决定经济可能好，有可能不好。就是看得见的手和看不见的手进行博弈，当看得见的手占上风的时候经济一定是下滑的，但看不见的手占上风的时候经济一定上升。

　　关键是再生如何平衡，平衡的好经济发展就快一点，平衡的不好就发展慢一点。我们认为中国的经济下滑的很厉害，从11.9%到6月底已经变成了10.2%。如果持续下滑到四季度全年平均就是三位数。我们已经连续三季度实际投资低于20%，如果四个季度过去我们就可以说已经进入了经济衰退阶段。

　　我们不知道中国政府希望经济下滑到什么时候。因为去年紧缩的货币政策非常明确地告诉我们11.9%的经济增长太快了、太热了，所以要适当下降。但降到什么程度合适，没人知道。因为没有人告诉我们是降到8合适？9合适？还是10合适？6合适？如果按照国务院的年度报告，我们保证8%的GDP，我估计房地产就没什么戏。

　　在历史上只要低于8%的经济增长，中国的房地产是全行业亏损的。你们可以查中国历史上的数据。如果我们为了通胀，把利率涨到6以上，就是一年期存款利率涨到6以上，可以看一看房地产业也是全行业亏损的。所以未来冬天会不会来，什么时候来，只能看下一步的宏观经济调整到什么时候。

　　到目前为止我们看到经济恶化，现在已经看到的是钢材开始明确地降价，年初的涨价变成降价，降价到什么程度？要使焦炭也下降。煤、焦炭过去是涨价，现在也是降价。这个恶性循环业绩开始体现在其他经济环节之中。这个环节就意识着下一步所有的恶性循环都可能出现。

　　我对宏观经济并不乐观，因为我没觉得政治局在讨论经济问题。政治局昨天宣布的是用一年半的时间学习科学发展观。我只知道在“三讲”的那几年经济运行下滑。如果所有人把集中精力用于研究科学发展观而不是经济工作，那可能才是真正的冬天来了。所以你们要小心，尽管呼和浩特的情况很好，但是未来可能会出现比今天更严重的冬天。谢谢！

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