2008年9月6日下午2：30，由观点机构联合呼和浩特市委、市人民政府共同举办“2008博鳌房地产论坛草原行”在“青城”呼和浩特盛大举行。众多地产首脑、财经泰斗、国内外投资商以及全国主流媒体齐集参与，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平台，全面发掘呼和浩特的投资价值及发展前景，为呼和浩特的招商引资抛砖引玉、奠定基础。以下为阳光100置业集团副总裁范小冲演讲实录。

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　　主持人：感谢秦虹女士的精辟演讲。所有他山之石可以供玉，通过秦虹女士的分析我们可以清楚地认识到当前行业面临的问题和状况，并对可能发生的问题有所准备。接下来有请阳光100置业集团的范小冲先生。下面范小冲先生将针对区域房地产发展趋势进行分析。有请范小冲先生。

　　范小冲：房地产公司是不是真正走到了冬眠？我们要怎么应对？市场是不是真正出现了危机？至少到目前为止，房地产市场还没有迎来危机。今天是周期性的，房地产本来就是周期性行业。刚才提到美国的经济发展已经迎来了一个发展周期，美元已经走向了多极世界。新兴经济发展、中国的崛起也在改变世界格局。中国从98年到现在迎来了房地产市场的高涨，也在周期当中。今天我们遇到的问题也处在结构性调整期。过去低成本、靠资源粗放性发展的模式在今天遇到了挑战。今天所遇到的问题是周期性调整和结构性转型面临的问题，今天的问题并不是大家觉得今天天气凉了，大家在被窝里多呆一会儿，明天暖和了再出来。如果不改变自己，不认清形势，仅仅是进行冬眠，会遇到更大的问题。我们要认清今天的增长模式已经发生改变，已经从过去的资源导向走向能力导向。过去可能我们有能力找到一块地，或者我们能找到钱，就可能得到发展。因为过去是坐地生财的模式，过去很多人不是靠产品开发获得利润，很多上市公司的报表是增长，其实很多利润的获得来自土地增值。如果没有盖房子，把这块地卖掉，这样的利润比开发以后赚的钱更多。

　　今天的游戏规则已经发生了改变，我们要靠自己的能力，靠自己开发的品牌、成本控制、产品品质的提升、真正为客户创造价值、在有限的土地上创造更高价值，这才是房地产公司的核心竞争力，也是应对未来发展、转型和周期的条件，也是成为自己过冬的本事。今天我们正处在这样的历史时期。

　　对于未来的房地产公司怎么样才能生存？我们也跟很多朋友探讨。大家认为可能有三类公司更容易生存。一类可能是向专业化。在我的专业领域中，比如做商业地产、旅游地产，包括我做住宅，具有目标客户群的专业公司；还有一类就是大众化产品，可以很好地控制品质，进行很好的管理，像沃尔玛、宜家，给客户有保障的，但是又能够买得起的房子，将会在未来获得很大市场。因为今天中国的城市化在提速，有更多的主流客户群进入购房市场；第三类就是像任总、潘总这样的公司针对高端市场，像星河湾这样的公司也能获得很好的增长。因为今天中国的财富在提速，房地产除了具备居住的功能，它本身也具备投资功能。房子是最好的奢侈品，也是最好的保值、增值的投资品。这样的市场也将长期存在。在今天我们要选择今后走向哪一条路，只有这样未来我们才能找到品牌定位，才能获得好的发展。

　　今天大家也说房地产在洗牌，大公司遇到很多困难，这是因为去年资本推动下的疯狂扩张，很多公司制定了八倍计划、两倍计划。现在房价在下跌，量价极缩，利润紧缩，这些公司为去年的疯狂付出了代价。小公司缺乏自救能力、缺乏退出机制，比如现在银行监管很严，不像大公司可以出让股权、卖项目，可以多个项目互相拆借。大家说残奥之后跳水运动员会越来越多，大家要争相拿金牌。由于现金流的紧缩，特别是到年底，很多施工企业拖欠施工款，一旦被拍卖，会成为“压倒骆驼的一根稻草”。

　　是不是我们就要等死？阳光100最近也在思考这个问题。房地产公司的能力是资源整合者，因为它并不自己盖楼，有很多的销售和代理公司。我们最近推出了非控股直营连锁，就是将阳光100这16年来建立的垂直化、矩阵式管理模式跟很多房地产公司进行对接，利用我们的品牌和开发能力、资金能力同很多项目对接，形成强强联合，形成平台。这种平台有可能是未来整合发展的机会。它也是投资商的好机会，因为如果没有专业能力，即使拿大很好的地块也会遇到困境。如果资本和品牌很好地结合，再加上项目低成本的介入，有可能获得新的发展机遇。

　　在今天这个背景下不是简单的过冬，简单地期待“解放军”来救我们，实际上只有自己才能救自己。只有我们认清今天的形势，认清今天遇到的问题和可能的出路，这才是更好的解决方案。

　　我们对未来中国的房地产市场还是很有信心的。因为中国未来的城市化和经济增长没有改变，包括今天老百姓手里的钱也并没有改变。居民储蓄超过了19万亿，1-5月份增长了1.7万亿，银行存款也在增长，今年上半年又增长了4万亿，所以并不缺资金。只要未来中国的城市化背景没有改变，未来中国的房地产市场前景是很好的。因为我们正好遇到了这个好时期。

　　阳光100在16个二线城市进行开发。我们认为城市化的主体在二线城市，因为一线城市的城市化率已经达到75%以上，已经从增量市场走向存量市场，是投资和投机客户的市场。像呼和浩特这样的二线城市、西部城市正处于城市化起步阶段，正在准备迎来高速成长阶段，正在迎来五年前、十年前在一线城市上演的城市化浪潮。在这里更多的是信心，更多的是看到未来城市如何更好成长、如何吸取一线城市所犯的错误，如何更好地找到城市的发展特点。

　　我们走了很多城市，发现在这一轮的城市化中大家更多地追究CBD，更多的追求高楼大厦，追求宽宽的马路、高高的楼，追求GDP增长，最后我们看到每个城市都没有特色。呼和浩特是这么好的草原城市，有蒙古族的鲜明特色，有上千年的历史，有这么好的生态环境，又有后发优势，这个城市如何找到自己的特色？能够避免很多城市的抄袭、雷同、破坏、重复性建设，打造城市特色、打造城市吸引力，只有差异化竞争，才能形成后发优势，这个城市才更加具有魅力、才能更加吸引投资。所以一味地走一线城市和其他城市所走过的路未必是很好的选择。这个城市在今天拥有更多的潜力，在房地产宏观调控的时候，我们还拥有做大、做强、做好的机会。谢谢大家！

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