四方面解读闸北上海火车站北广场88亿地王

对于本地块住宅部分来讲，按照2.7万/平方米的楼板价成本，平均售价5-6万元/平方米应该还会有利可图。

张宏伟 7月15日，金融街88.15亿元竞得闸北区上海火车站北广场以北地块，溢价率50.12%，楼板价27022元/平方米。上海又一“地王”诞生，也是今年以来最高总价“地王”！

【闸北区上海火车站北广场“地王”现状怎么样？】

闸北区上海火车站北广场“地王”地块沿恒丰北路西侧为155住宅地块（464街坊23丘），东侧160商服地块(212街坊12丘)，普善路东158商服地块(214街坊8丘)。地块沿主干道中兴路，恒丰北路，沪太路。通达上海火车站交通枢纽，区域联动性强。

合同显示，该宅地建筑面积近35万平米，其中464街坊23丘地块：住宅不大于88%，社区级公共服务设施不小于12%；212街坊12丘地块：办公不大于90%，商业不小于10%；214街坊8丘地块：商业不小于10%，办公不大于90%。该地块限高464街坊23丘地块不超过100米，212街坊12丘地块、214街坊8丘地块不超过150米。464街坊23丘地块全装修住宅比例为100%。保障性住宅比例不低于住宅建筑总面积的5%，且须成套。

该“地王”地块由三部分组成，从地块本身来看，商办比例较大，又是在火车站这样的商圈氛围很难走向高端的地段，又有限高、精装修、保障房配建等要求，成交总价88亿元（楼板价2.7万/平方米），尽管这个为市中心地块，但是，地块周边现状及要求条件来讲，尤其是楼板价来讲，对于开发商后期开发及运营来讲具有一定的挑战性。

【竞拍地块为什么备受关注？】

笔者认为，闸北区上海火车站北广场地块备受关注的三点原因：上海楼市基本面快速好转，住宅市场已经没有压力，因此，开发商加码布局上海楼市。从本地块来讲，35万平方米的住宅量仍然客观，有开发价值，房企势必会就此有一战；火车站北广场商圈在改造升级，对于有市场潜力的市中心地块开发商还是看好，加速房企回归一线城市的战略布局驱动因素，房企势必会针对这个地块进行激烈的竞拍；参与竞拍的房企都有商办开发商及运营经验，并且都有国企的背景，决定这今年拍地必然有一大战。

【竞拍房企有什么样的特征？】

从参与竞价的房企来看，包括华润、金融街及龙湖与葛洲坝联合体三家，竞拍者两个国企一个民企和国企联合体都是咄咄逼人，都有一定的商办运营经验，如果开发商介入可以提升板块的商圈及市场价值，那么，今天的竞拍的结果可以出乎意料，楼板价上升至2.7万/平方米。同时，上海又一总价“地王”诞生，也是今年以来最高总价“地王”！

【“总价地王”对周边楼市有何影响？】

笔者认为，金融街88.15亿元竞得闸北区上海火车站北广场以北地块。楼板价2.7万/平方米，对于住宅地块来讲，由于当前周边板块项目平均售价已经达到5-6万元/平方米，预计未来金茂府还会拉升板块总体均价，对于本地块住宅部分来讲，按照2.7万/平方米的楼板价成本，平均售价5-6万元/平方米应该还会有利可图，甚至在未来2-3年时间当中，由于华侨城苏河湾、金茂府等项目对板块价格的拉动，本项目的价格仍然有一定的上涨空间，住宅部分尚无太大压力。从项目本身来讲，也会走改善高端路线，对于提升板块品质具有一定意义。

但是，对于商办部分来讲或许有些许压力。尤其是现状来看，火车站周边并无实质意义的高端商办项目，因此，对于金融街来讲，如何定位和开发这个项目还是有些挑战。从项目或板块自身前景来看，金融街如何通过这个地块的开发介入，想法设法提升板块商圈配套品质、提升项目自身运营及品牌价值显得非常关键。

当然，随着时间的推移，随着开发商的持续投入，其市场价值势必会逐渐体现出来，对于周边项目来讲，也会据此为卖点提升项目自身的价值，上海火车站北广场或就此而改头换面，进而实现华丽转身。

张宏伟 同策咨询研究部总监