合富辉煌黄伟：武汉房价刚到牛腰

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-05-14 22:17

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供应量过大的不仅仅是住宅市场，武汉商业市场同样面临着泡沫化严重的困境。

　　观点网 作为一座九省通衢、有着重要地理优势和人文底蕴的超大型城市，较之其他省会城市不同，武汉房地产市场受城市利好、人口红利等因素影响仍然有着广阔的上升空间。

　　4月23日，在城市观点论坛武汉行举办前夕，合富辉煌(中国)湖北公司总经理黄伟接受了观点新媒体的专访。在访谈期间，黄伟对武汉楼市进行了详细分析。

　　在他看来，现在武汉房地产呈现着供需两旺的景象。旺盛的购房需求将刺激武汉房价持续上升的空间，但由于受旧城改造用地大量入市等因素，供应量迅速加大，市场依然面临着去化难度加大的考验，因此，加快销量去库存仍将是热销背后的理性目标。

　　至于商业地产方面，黄伟认为，商业供应面积2015年持续激增，新增已达100多万平米，与全国其他城市一样，武汉的商业同样面临着泡沫化严重的困境。

　　“商业模式的升级对规划、业态等提出了更高的创新要求，差异化和体验感将成为决定因素。如果无法给予消费者绝对的惊喜，就无从吸引消费者的关注。”黄伟表示。

　　武汉房价会上涨

　　“武汉房价有继续上涨的空间，这主要得益于城市多重利好而带来的人口红利及城市价值的提升，使消费者对楼市信心有所恢复，而人口红利又直接导致目前有购买需求和换房需求的客户比较多，加之政策利好及市场回暖，自然会造成水涨船高的现象。”

　　在黄伟看来，人口红利得益于武汉城市人口基数的不断增加，除了城市内的旧改、婚房等主要置业需求外，来自“1+8”城市圈的新武汉人以及城市产业移民等持续带来的人才吸纳，构成了大量的外来者置业需求。从另一个侧面，这也是武汉日益具备国际化超大型城市而带来的影响力。

　　据介绍，2011年初武汉提出了工业倍增计划，截止今年工业总产值已经突破1万亿大关，增幅在15个副省级城市名列第一。在此推动下武汉的产业、贸易、商业将得到加倍发展，积极建设新型工业园区，加大招商引资力度，这也就意味着新进人口数量会提升，收入也会提升，资金会进来，所以整个武汉注入的活力和推力比其他城市好。

　　目前武汉每年开通一条地铁，至2020年将建成10条地铁线(段)，俗话说“地铁一响，黄金万两”，其对人口的拉动及经济发展有巨大的推动作用。地铁贯通尤其拉高了远城区的房价，让洼地升值，同时内环因地铁项目实现三旧改造，高价房得到增量供应，一高一低两端的提升，城市整体房价自然水涨船高。

　　另外，整个武汉城市建设在这几年越来越好，市政配套越来越齐备，二环线和三环线也全面贯通，轨道交通1年开通1条新线路。“城建的阵痛期过了之后就是利益的兑现期，城市价值必然就会提升。”黄伟说道。

　　此外上，武汉有着全国排名第三的高校数量。黄伟表示，武汉的教育资源、较低的生活成本、丰富的就业机会，开放的城市文化，决定了来武汉高校的绝大部分就读者将会留在武汉。

　　武汉市在2010年制定的新一轮城市规划中，确定2020年市域常住人口规模为1180万人，但截至2013年底，武汉市常住人口已经达到1022万，按照增长速度，整个武汉市的人口可能会突破规划上限。武汉的城市资源、地理位置、人口构成都是别的城市无法比拟的。麦肯锡将武汉评选为全球未来发展最具活力城市之一，这无疑也预示着武汉将登上国际化舞台，成为世界的武汉。

　　相关统计数据显示，2015年一季度武汉新建商品房共计成交45843套，同比去年一季度上涨12.53%；其中，一季度武汉新建商品住宅成交40603套，同比去年一季度上涨16.14%。

　　“武汉楼市的需求非常大，而且武汉均价只有9891元，相比南京、杭州这些城市是偏低的，拿股票牛市做比方，武汉才涨到牛腰上，还有较大的上涨空间，具备一定的投资价值。”黄伟如是说。

　　住宅去化难度加大

　　武汉成交量放大的同时，供应量也在放大。黄伟表示，武汉楼市市场供销两旺，但从单个楼盘去化来看，效益则不是那么明显。

　　黄伟透露，武汉许多区域明星、标杆楼盘近期成交量都有大幅下滑，究其原因，是武汉楼盘的集中入市，推盘量明显增加，导致客户分流严重，成交量相应下滑。

　　“以前我们制定一次开盘的成功率，往往将70%甚至80%作为衡量成功与否的目标，但监测近期开盘的综合去化率来说，普遍低于50%，这或许将成为一个新常态。”

　　黄伟继续分析称，客户基数减少，需求愈加理性，且随着市场推盘供应量加大，加上原来的库存压力，客户的选择面变广，且客户也越来越专业，更加注重楼盘的品质、户型、品牌、物业、配套等综合实力，市场销售的难度必然会越来越大，这是开发商不得不面对的考验。

　　虽然开发商今年的预期比2014年年底有所提高，但黄伟强调，这种提高更多是在跑量上面而非提价上面，“对于库存量比较大的项目来说，反而有一些价格下调，首要的是去库存，快速跑量。”

　　相关统计数据显示，现在武汉楼市库存量仍高企，去化周期达13个月左右，跑量去库存仍是开发商的首要任务。

　　为了冲量，开发商的营销手段也层出不穷。黄伟透露，现在开发商从价格、拓客、自媒体、众筹、全民经纪人、低首付等方面全面发力，进行了全方位营销，以促库存。

　　黄伟也坦言，现在代理行业面临转型和升级，粗放型的发展已经过去，精细化、专业化，兼顾平台化、资源化的时代已经到来，现在的代理工作早已不是单团队坐销，而是若干个细分团队共同服务，整合资源为主，可谓海陆空立体作战，来确保项目的顺利销售。

　　商业泡沫严重

　　供应量过大的不仅仅是住宅市场，武汉商业市场同样面临着泡沫化严重的困境。

　　“目前确定立项的，未来3-5年内会开业的购物中心体量超过200万方，这个数字已经非此惊人了”黄伟直言。

　　世邦魏理仕5月4日发布的报告显示，2015年，全球最活跃新建购物中心市场排名中，武汉凭借8个项目、近100万平方米的交付面积超越成都成为第一名。

　　黄伟表示，由于现在地块出让都硬性要求带商业，导致每个项目出来都是综合体，商业少则三五万平方米，大则几十万平方米，“从供应和规划来看，真的到了从这个购物中心出去就可以到另外一个购物中心的门口这个地步。”

　　“地块沿街连片开发，购物中心挨着购物中心，这是很可怕的事情，这靠什么来经营？做传统购物中心，2公里生活圈可以开十家电影院、五个大型超市吗？但不做这些又做什么呢？”

　　在黄伟看来，做商业是有很多限制的，包括资金的压力和人才的压力，如果没有资金实力或者基金注入，单靠住宅回款要做成好的商业项目，资本是扛不住的。

　　讲到这里，黄伟认为将国外成熟的标杆商业体验品牌直接导入形成不可取代的绝对优势，为当前背景下商业的发展提供了突破方向。例如位于武汉后湖市民之家的竹叶山中美大都会项目，引进美国潘娜品诺主题乐园，将项目打造成集国际知名品牌零售、商贸旅游和主题娱乐于一体的国际大型商业综合体，依靠鲜明的主题化作为商业的突破方向。

　　而位于徐东商圈的群星城则全盘移植日本博多运河城，强调生态剧场式体验，无论是其建筑、内装、立面、景观、水景，都强调生态的主题，让你置身其中，感觉不是处于都市繁华商业，而是自然生态森林当中，这也是商业一个良好的体验突破。

　　另外就是人才的因素，黄伟指出，国内商业人才及专业运营团队规模有限，并非每个商业项目都能够觅到良人。而优秀人才带来的视野、资源，影响投资主体经营思维的能力，都是商业创新出彩的先决条件。

　　因此，未来武汉商业市场会面临一个洗牌过程。黄伟强调，并不是每个企业都有这种经营能力，一条街全部是购物中心和商业，势必会有强弱盛衰之分，流于平庸的商业项目将面临经营上极大的挑战。

　　“商业的马太效应会十分明显，那些具备品牌和资本实力，有前瞻性经营思维的开发商会做更容易脱颖而出。”

　　汉正街的商文化

　　黄伟认为，商业必须要走差异化道路，有绝对资源的导入，没有资源，没有资金实力，不得已而为之的商业，经营肯定不理想。如果缺乏绝对的好东西，消费者是不会为你买单的。

　　有着“天下第一街”美誉的汉正街，是全国著名小商品批发市场，曾经把握着武汉早期商业命脉。随着2011年8月15日汉正街周边地区正式实行交通管制，有着500多年历史的汉正街，迎来了全面整治、整体搬迁、彻底改造的命运。

　　在这个改造过程中，黄伟认为，怎么传承汉正街的历史与文化是值得思考的问题，“我们可以这样理解，汉正街就是一个城市更新的项目，所有的城市更新项目都不能违背一点，就是原生地脉、历史、人文的价值要传承和保留下来。”

　　黄伟表示，汉正街原来是做批发商贸的，虽然随着城市的发展已无法继续经营传统的商贸批发，但“商文化”也是一种文化符号，更是一段历史的缩影和记载。今后可以在一些商业元素构成上把“商文化”的承载及发展作为文化传承下来，而不能完全脱离。

　　现在汉正街肯定是以现代城市导向为主，肯定会有住宅、写字楼、商办物业、商场、购物中心，有配套的生活业态。但黄伟认为，这个地方可以有一些配套是以“商文化”为主体贯穿的，让传统印象“商”的铜臭味焕发新鲜气息。

　　在黄伟看来，如果脱离了“商”这个主题，用传统城市的理念来打造一个完全的新生事物，会让升级后的汉正街丧失很多亮点。

　　为传承历史“商脉”，汉正街在定位上曾出现一定变动。据悉，汉正街原来的定位是文化旅游商务区，后来改为中央服务区，主要提供高端服务业。