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商业挑战与合作 旭辉41亿上海夺地之后

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-09-23 02:48
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对于专注住宅市场，在商业方面谨慎布局的旭辉来说，该地块大体量的商办将会是其无法回避的挑战。

　　观点网 虽然“金九”楼市成色不足，但土地市场却可谓是“风景独好”，几波土地出让小高潮也为上海楼市平添了几分亮色。

　　9月19日，上海浦东新区洋泾社区C000204单元1-03-05地块进入到现场竞价环节。最终，经过135轮激烈竞价，旭辉旗下子公司上海永磐实业有限公司以41.75亿元如愿竞得该地块。

　　经测算，该地块溢价19.7%，成交楼板价为1.84万元/平方米，而这也是旭辉下半年首次拿地。

　　在取得该地块后，旭辉相关负责人透露，后续将会引入合作方共同开发，不过项目将由旭辉操盘和并表。

　　值得关注的是，作为商住办综合用地，该地块规划住宅建筑面积仅3万平方米，远低于商办部分的19.67万平方米。

　　因此，有市场人士分析指出，即便地块最终成交价格合理，但对于在商业方面布局谨慎的旭辉来说，大量的商办物业将会成为其最新的挑战。

　　上海41亿夺地

　　与几天前上海周浦地块二十几家开发商的“厮杀”的情形不同，此次洋泾地块的出让多少显得有些轻松。据了解，该地块共吸引了旭辉、华润和陆家嘴3家企业到场。

　　不过，最终的竞拍还是在旭辉与华润之间展开，双方也上演了一场“贴身肉搏”。从底价34.88亿元开始，以500万元一加的幅度，在短短的十来分钟内，经过135轮竞价便一路飙升至41.75亿元。当旭辉报价41.75亿后，便再无人应价。

　　击败华润，旭辉如愿以偿地摘得上海年内第二高价地块。出让公告显示，该地块东至固山路，南至张扬路，西至规划河道防护绿地，北至博山路，总出让面积8.72万平方米，容积率2.6，性质为商住办综合用地。

　　根据出让要求，该地块中住宅建筑面积为3万平方米，办公建筑面积为7.5万平方米，商业建筑面积为12.17万平方米。

　　此外，地块内90平以下中小套型住宅面积占住宅总建筑面积的比例不低于20%，同时商业设施不得分割销售，须整体经营，全装修住宅比例为100%(保障性住房除外)。

　　旭辉相关负责人向观点新媒体表示，此次拿地的价格尚属合理，项目未来将以会住宅、写字楼及银座式商业为主，并且大部分将用作出售，最快将于明年下半年入市。其也透露，此次地价将由旭辉内部资源支付，目前暂无融资需求。

　　至于为何该地块未引起更多房企的争夺，德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，洋泾地块住宅建筑面积仅3万平方米，且要求对于商办设施集中销售。

　　商业挑战与合作

　　对于现时的旭辉而言，斥资41.75亿夺地或不难，但之后商业项目发展挑战才是看点。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍分析指，1.85万元/平方米的成交楼板价在该区域还算比较合理，但商办业态所占份额较大将对未来项目的入市带来一定的压力。

　　“洋泾板块不属于商务区，所以未来对于区域内商办类产品营运难度会比较高，而且收益方面会受到一些阻碍。如果单纯从住宅的角度来看，估计问题不大，但由于住宅面积太少，项目还是会有不小压力。”宋会雍分析。

　　公开数据显示，洋泾地块周围鲜有新房源出售，在售住宅项目仅2个，分别为翠璟名庭和陆家嘴东银公寓。无疑，若项目未来入市，将成为片区中为数不多的供应，而有市场饥渴的一面，这对旭辉来说算是一大利好。

　　从当前市况来看，项目住宅部分的前景比较明朗。据宋会雍介绍，目前项目周边的二手房价在3-4万每平方米之间，未来新房均价上到4万/平方米问题都不大。

　　不过，其亦直言，商办氛围的不成熟将成为未来项目的“掣肘”。在他看来，这或也是该地块未受众多房企追捧的原因。

　　显然，现在对于以往专注住宅市场，在商业布局方面略显谨慎的旭辉来说，大体量的商办业态将会是其无法回避的挑战。

　　不过，旭辉透露后续项目将会引入合作方，将能分担压力。实际上，通过引入合作方来分摊商业部分，旭辉早前在上海多个商业项目已成功试验。

　　去年12月8日，旭辉公告称，将与恒基中国订立合作框架协议，共同开发旭辉投得的位于上海市闵行区虹桥商办地块。

　　更早前，旭辉联合绿地共同开发上海闵行区华漕01单元20-02地块，联手打造了绿地·旭辉E天地。据悉，该项目也是旭辉在上海的首个纯商业性质楼盘。

　　旭辉董事长林中此前也多次表示，之所以愿意与大的房地产公司合作开发，最重要的是看中合作方的管理经验。

　　因此，对于在商业项目上已有多次合作经验的旭辉来说，此次意在洋泾项目中引入合作方，也不言自明。

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