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碧桂园新边疆 区域公司大盘意外“进京”的风声

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-09-22 04:26
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截至2014年6月30日，碧桂园在国内外处于不同发展阶段的项目共有209个，但在项目版图中，北京和上海两个一线城市是在包围中独独留白。

　　观点网 二三线城市郊区大盘模式是碧桂园过往颇为鲜明的拓展模式，而这一路径现在正在向一线城市靠拢。

　　9月19日，定位为碧桂园集团进入环北京的首个项目碧桂园九龙湾在京举行产品发布会，预计将于10月开盘入市。

　　据了解，碧桂园九龙湾位于河北省涞水县一渡镇，项目总规划面积达8000亩。郊区选址和大体量开发是碧桂园以往大盘模式的典型特点，只是碧桂园九龙湾这一次将目标市场瞄准了北京。

　　此外，负责九龙湾项目的碧桂园江中区域副总裁李时续此前曾对媒体表示，碧桂园将继续寻找在北京及环北京的发展机会，包括有通州、河北怀来的项目正在洽谈中。

　　2013年碧桂园业绩倍增突破千亿，也成为7家千亿房企中唯一未进北京的房企。此次以环北京区域概念“试水”的九龙湾项目，不禁让人联想到碧桂园是否将开始补位一线。

　　河北“近京”大盘

　　在营销宣传中，实际位于河北省涞水县一渡镇的碧桂园九龙湾定位为“紧邻北京房山张坊镇，地处十渡景区内”，目标客户瞄准北京市场。

　　据碧桂园九龙湾项目总经理白全胜公开介绍，九龙湾整体规划面积为8000亩，一期已取得326亩用地进行开发。项目预计将于9月下旬开放样板房，国庆期间推出市场，首批入市产品约470套，“价格未定，但肯定会是很实惠的价格。”

　　首期产品中，碧桂园九龙湾将推出173、243平方米的双拼别墅及50-113平方米的一至三居高层洋房，首期同时规划将打造会所与商业街等配套。

　　白全胜也表示，北京有2000多万常住人口，碧桂园九龙湾周边山水资源丰富，首期产品单价及总价都将较低，相信能吸引到不少买家。此外，九龙湾的首期主要是经济型度假养老型产品，长线运作、逐期开发下社区配套及交通逐步成熟后，未来将推出更多刚需产品。

　　从区位、体量和产品来看，8000亩的九龙湾在开发上显然正在按照碧桂园过往惯常的郊区造城、配套开发、低价销售的大盘模式推进。

　　据了解，九龙湾为碧桂园今年初在保定获取的项目，而截至目前，碧桂园在北京并无项目或土地储备。负责九龙湾项目的碧桂园江中区域副总裁李时续也向媒体表示，碧桂园还将继续寻找在北京及环北京的发展机会，包括在北京通州、河北怀来的项目正在洽谈中。

　　碧桂园战略发展部相关负责人对观点新媒体的回应亦不否认集团在京的拿地意向，并称“项目视具体情况而定，只要符合公司模式的地块都会考虑。”

　　环北京概念下的大盘九龙湾，前景如何尚不能定论，但项目入市无疑再次挑起了市场的好奇，除广州外的一线城市拓展是否已提上碧桂园的日程？

　　京沪缺位的布局

　　截至2014年6月30日，碧桂园在国内外处于不同发展阶段的项目共有209个，但在项目版图中，北京和上海两个一线城市是在包围中独独留白。

　　2014年上半年，碧桂园广东省以外项目的合同销售金额占比从2008年的约23.6%提升至约67.3%。同时，碧桂园在半年报中再一次表示业绩贡献比例“印证了集团在广东省内成功的营运模式在广东省以外地区的可复制性。”

　　一番强调的背后，实则还是源自市场对其大盘模式的讨论。选址二三四线城市郊区，以低价拿地开发大盘，配合社区配套和中端产品定位实现规模销售，是碧桂园起家、发展的重要模式。

　　1992年，顺德碧桂园开工打桩，成为碧桂园首个大盘。2002年，广州超级大盘碧桂园凤凰城入市，以占地超10000亩的体量持续销售至今，也奠定了碧桂园大盘模式的基础。

　　2013年碧桂园以黑马姿态进入千亿房企梯队，背后主力正是“全民营销”催化下的沈阳碧桂园银河城、碧桂园兰州新城、南京碧桂园凤凰城等郊区大盘。

　　碧桂园的大盘模式为其快速发展的提供了极大支撑，然而，资本市场和业内人士同样也看到了大盘模式圈地难继、需求减弱和重资产沉淀滚动的隐忧。

　　这些隐忧尤其体现在碧桂园在一线城市缺位中。曾有熟悉广州市场的业内人士指出，碧桂园在广州的大盘模式是不可复制的，因其出现是基于特殊的时代机遇，倘若当年的政府能够做好熟地和规划，也就不存在碧桂园“开荒式”的大盘开发了。

　　这也意味着，如果要进入当前土地资源更为稀缺的一线城市，碧桂园首要难题便是拿地。可以借鉴的案例是，2013年恒大地产进入京沪拿地，众多竞争中唯有以高价和薄利换取项目。

　　同样的方法对碧桂园而言也未必可行，利润和性价比的保证仍然是其平衡重点。2014年上半年，碧桂园毛利率为28.6%，较2013年上半年的33.9%下降5.3%，规模的快速增长下，土地成本上升、营销开支上升等因素都正在考验着碧桂园。

　　在2014中期业绩会上，莫斌表示碧桂园将坚持主业不变，专注于住宅市场和刚需市场。有分析指出，碧桂园依靠增量谋求发展的做法对其管理和管控能力提出更高要求，集团、区域和项目的分级管理机制必须更为完善。

　　日前，有消息指今年以来碧桂园集团内部正在对营销体系进行一系列调整。然而，从个别项目来看，碧桂园区域的划分仍旧不甚明朗。

　　据悉，首次进入环北京的碧桂园九龙湾由碧桂园集团江中区域公司负责开发，而该区域公司此前主要负责广东省江门、台山、鹤山、中山等地项目。

发稿：见习编辑 罗舒晗审校：杨晓敏

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