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贵价盘与被降价的 成都下行楼市中的成交

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-09-23 02:33
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成都住宅成交同比大幅下滑，开发商完成销售目标的压力较大，目前更多地是把精力放在去库存上。

　　观点网 9月19日，成都市成华区攀成钢“地王”项目伊泰天骄首次开盘，其超过2.48万元/平方米的均价在攀成钢片区可谓一时无两。

　　而从成交结果看，伊泰天骄似乎交出了不错的成绩单。项目工作人员对观点新媒体透露，开盘当天共计销售44套房源，总金额达2.6亿元。

　　与豪宅价格高企相对立的，位于成都二环的瑞安·城中汇项目近期由1.07万元/平方米降至7600元/平方米，在推出的400套房源售罄后，目前即将再推第二批次。

　　对于上述两种截然不同的市场价格取向，业内人士认为，一方面豪宅由于其稀缺性，在销售方面波动不大；但另一方面刚需或改善类产品面对市场的同质化竞争，以价换量无疑成为开发商首选。

　　不过，同时他也指出，“成都住宅成交同比大幅下滑，开发商完成销售目标的压力较大，目前更多地是把精力放在去库存上。”

　　贵价盘与被降价的

　　据了解，伊泰天骄项目定位为“成都高端住宅”，首期推出的产品中，3、4、5、6号楼约151套高层精装住宅，面积区间为260-800平方米，均价都超过2.48万元/平方米。

　　资料显示，2010年10月，内蒙古伊泰集团以总价16.38亿元、楼面价7600元/平方米竞得攀成钢14号地块。至今，该地块仍保持着攀成钢单价地王的纪录。

　　值得注意的是，目前伊泰天骄的开盘价较攀成钢片区其余高端住宅项目的均价高出不少。其中，片区内诸如中洲中央城邦、绿地锦天府等项目均价在1万元/平方米-2.2万元/平方米，即便是成都ICC项目推出的精装房也仅为2.4万元/平方米。

　　据一位参观过伊泰天骄项目的业内人士向观点新媒体表示，伊泰天骄的豪宅是成都高价的典型，但价格容易超出购房者的承受范围，此次项目开盘去化44套，或是前期蓄客的结果。

　　不过其也表示，从成都产品类型看，豪宅产品仍由于稀缺性，每次推出的货量都不多，市场需求量一直存在，尤其以1.2万元/平方米-2万元/平方米上下的豪宅特别受欢迎，因此销售方面受市场变动影响不大。

　　以9月19日开盘情况为例，向来以豪宅产品著称的中海九号公馆推出209套高层住宅房源，面积区间为170-245平方米，折后均价1.26万元/平方米，最终认购率达73%。

　　相对于价格企稳的豪宅，以瑞安·城中汇为代表的大多数成都楼市项目对市场变化的应对，则是在降价寻求快速去化。

　　据了解，位于二环的瑞安·城中汇项目在营销宣传中称“房价看齐2010年”。9月10日，项目推出88-134平方米河景住宅共400套，均价由1.06万元/平方米下降至7600元/平方米，最终去化率100%，销售总额达3亿元。

　　目前，瑞安·城中汇即将推出的第二批次房源，均价同样是7600元/平方米。

　　业内人士表示，近期包括瑞安·城中汇、和泓东28等项目都有降价的现象，这是开发商针对市场行情做出的战略调整。同时，降价能使项目的性价比提高，使其成为同类项目中的典型项目，有利于抢占市场并回流现金。

　　成都住宅市场下行

　　不过，现在无论伊泰天骄的热销，还是瑞安·城中汇去化率达100%，都难掩成都住宅市场进一步下行的趋势。

　　据相关统计数据，2014年1-8月，大成都区域商品住宅成交同比下降25%，其中主城区住宅成交505.5万平方米，同比下降20%。

　　其中，6月、7月、8月主城区的住宅供销比分别为89%、147%、94%。其中7月出现供不应求现象，主要由于6月成交量44.95万平方米，创近一年来最低点后止跌回升。整体而言，近三个月主城区依然呈供过于求的状态。

　　对此业内人士表示，成都住宅成交同比大幅下滑，开发商完成销售目标的压力较大，目前更多地是把精力放在去库存上。

　　同时，鉴于近期成都70-90平方米、110-130平方米的房源依旧是成交占比最高，因此越来越多“瑞安·城中汇”们将成为去库存的重点。

　　除此以外，目前大多数城市商业银行信贷仍然偏紧，开发商的资金链面临严峻考验，或许也是开发商大幅降价换取跑量的原因之一，具体应视每家开发商的资金状况而定。

　　据悉，进入9月以来，成都有200个以上的项目推出促销手段跑量。同时，仅9月首周，主城区新增住宅预售面积便已占8月供应总量63%，达到47.34万平方米。

　　不过，就成交的结果看，9月成都住宅市场仍无起色，且隐现进一步下降的趋势。其中，9月前两周主城区成交面积分别为14.27万平方米、11.71万平方米，环比分别下降2.5%、17.9%。

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