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望京SOHO入市 潘石屹仍去不掉的“散售基因”

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-09-22 04:12
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望京SOHO三座主体建筑中，塔1、塔2用于散售，去年就已经几乎售罄，累计合同销售金额超过127亿元。

　　观点网 9月20日，潘石屹的望京SOHO在其举行的嘉年华大PARTY中正式亮相。作为一个见证了SOHO中国转型的项目，其招商情况自是备受关注。

　　老潘介绍称，其位于望京的最高写字楼望京SOHO塔3上周末竣工，目前已经预租了约50%，其中90%以上的企业来自IT企业如触动科技、陌陌等。

　　潘石屹表示，2012-2013年，SOHO位于北京东二环朝阳门的写字楼银河SOHO招租时，超过50%的租户来自金融或准金融行业，各类PE(私募股权基金)是租赁大户；而今年望京SOHO招租时，准金融企业“一个都没了”，只剩下IT企业还有扩张需求。

　　租售并举销售已超127亿

　　据了解，望京SOHO占地面积11.5万平方米，规划总建筑面积52万平方米，由3栋集办公和商业一体的高层建筑组成，号称是从首都机场进入市区的第一个引人注目的高层地标建筑，为“首都第一印象建筑”。

　　其实望京SOHO还是当年的地王。2009年9月，SOHO中国以40亿元的价格竞得位于望京东部的B29商业项目用地，规划总建筑面积为52万平方米，当年楼面地价冲高至10197元/平方米。

　　望京SOHO三座主体建筑中，塔1、塔2用于散售，且去年就已经几乎售罄。据悉，1号楼和2号楼累计合同销售金额超过127亿元，销售均价约为52196元∕平方米，其销售价格超过拿地楼面价的5倍。

　　而塔3高度达200米，是目前望京第一高楼，总建筑面积约12万平米。该项目包括5万平方米的超大主题园林，1100-2200平方米的都市园林式办公楼，10米高写字楼大堂。该部分全部由SOHO中国自持。

　　塔1、塔2的办公商业部分已于2013年底竣工交付。SOHO中国今年初开始帮助投资者招租。目前该两部分的出租率接近90%。

　　而SOHO中国自持的塔3部分的预租工作从今年4月底开始。根据潘石屹提供的数据，目前招商比例已超过40%。

　　“今年还在扩张要租写字楼的只有IT企业了，而房地产和经济都还在调整中，北京经济的活跃度更单一。”潘石屹在望京SOHO的嘉年华上表示，今年北京除了IT公司外，其他企业都“凑合着”，人员不扩张、办公面积也不扩租。

　　“写字楼里租户太单一，其实风险也很大，但今年经济情况不太好，短期内只有靠IT企业。”潘石屹表示，房地产市场还在调整中，目前看并没有逆转的趋势。

　　客群竞争与“散售基因”

　　今年4月中旬，望京SOHO谈下了第一单生意，SOHO中国与触控科技签成租赁合同，一次性出租2.3万平方米，这是望京SOHO招进第一个客户，同时这一单也使望京SOHO实现了20%以上的出租率。

　　据统计，目前以触控科技为代表，SOHO中国自持的塔3中90%的企业为IT互联网公司。

　　不过，针对老潘一番目前只有IT企业还有扩张的需求的言论，戴德梁行华北区写字楼部主管王刚就指出，IT行业确实有较大的写字楼租赁需求，但其能支付的租金相对比较低，并不是多数开发商招商的最主要对象。

　　一位了解北京写字楼市场的资深市场人士也指出，目前北京写字楼市场中，高端项目的的客群依然主要是金融、银行、保险以及上市公司等，这些支付能力较高的行业和企业。

　　而就整个北京市场而言，拥有高支付能力的企业的寻租市场依然较为健康。该类公司选择入驻写字楼的标准主要的考量因素主要为形象和地段。

　　而所谓形象，自是包括开发企业的形象、写字楼产品的评级等。相对而言，SOHO中国的品牌效应，对于高支付行业及企业并无太大号召力。而参考过往SOHO中国其他项目的招商结果来看，其租户多为支付能力较弱的企业。

　　究其原因，该市场人士指出，即使SOHO中国目前已经从散售转型持有，但其招商和运营能力短期内依然无法得到改善。

　　“潘石屹的产品注重快销，是走量的而非供应高端。其项目的品质已经输掉一大截。自持后，经营能力也比较难改变。一个工厂只生产10块钱、20块钱的产品，它的机器、设备决定其不能生产100块钱的产品。”

发稿：见习编辑 王静审校：杨晓敏

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