众多公司纷纷进入房地产开发领域，房地产淘金的大潮已经成为A股市场的一大特色，众多涉房公司的动机、进程、趋势以及资本市场的反应的确值得投资者及企业管理者细细咀嚼。

　　由于房地产行业快进快出的特性，且对自有资金要求不高，及表面上的低技术含量性，所有这些特征再结合一段时期内的行业高度景气，房地产淘金成为A股市场众多公司挡不住的诱惑，但各色涉房公司的动机、进程、趋势以及资本市场的反应值得投资者及企业管理者细细咀嚼。

　　当前红红火火的地产热潮总让人不由自主地想到投资领域难以摆脱的轮回――从沸腾到亢奋，从亢奋到疯狂。但泡沫总要破灭，过度供给和激烈的竞争将使人们从童话回到现实，企业的净利润不再增长，行业似乎没有经历秋天就直接进入了寒冬。

　　房地产、多晶硅、风电设备、以及门槛更低的私募股权投资在上市公司中的蓬勃兴起都不得不让人充满忧虑。

　　“房地产业已成中国经济直接命脉”，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌日前道出这个早已不是秘密的秘密。

　　余斌将房地产视为中国明年经济面临的七大挑战中的第一挑战，认为房地产业能否保持稳定发展，将对中国经济产生直接的影响――房地产行业占GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。

　　在A股市场，虽然自2001年以来，通过IPO上市的房地产类公司只有16家；自2006年以来，证监会发审委只批准了8只房地产新股发行。但从2002年到现在，中国的房地产行业仍总体处于令人羡慕的高增长阶段。越来越多的企业纷纷涉足房地产行业，同时也有越来越多的房地产资产被置入上市公司。

　　今年以来，至少有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。其中不仅包括“从无到有”实现借壳上市的，也有在原有房产主业基础上注入新的盈利性房产资产的情况。

　　房地产已经成长为A股市场分布最广泛的行业，这种广泛性不仅表现为房地产类上市公司为数众多，也表现为更为众多的涉足房地产领域的非地产类公司。

　　房地产，挥之不去的诱惑

　　根据ValueTool公司绩效数据库，披露房地产销售收入的A股公司近年来一直呈直线上升趋势(表1)。2008年已达到258家，占全部1593家非金融类上市公司的16%。其中房地产为收入第一大业务板块的公司在上述公司中的比重基本维持在35%左右，在2007年达到峰值102家，2008年略有下降至94家。这94家公司中绝大部分公司房地产收入占营业收入的比例都高于50%，仅有6家公司低于这一标准(表1)。

　　地产公司为数众多，但业务规模分布却极不均衡。上述94家主营房地产的上市公司2008年的房地产销售收入为1586亿元，占当年所有上市公司房地产销售收入的80%。其内部分布同样极不均匀，其中万科A(000002)一家所占比例就为94家公司总和的25.5%，前5家公司就超过了总和的51%，前30家公司超过80%。从绝对数额来讲，房地产销售收入在30亿元以上的公司只有9家，不足10亿元的公司有59家。

　　除此之外，在2008年还有163家公司虽然并非主营意义上的房地产类公司，但却或多或少拥有房地产业务。这些公司的房地产销售收入也达到了391亿元，其中大于10亿元的公司有7家，占全部163家公司总数的4%，以及地产销售总额的36%。其中，中国中铁(601390)及雅戈尔(600177)都超过30亿元，即便是在主营房地产的上市公司中，这样的规模也能排在10名以内。这163家公司的主营业务可谓千差万别，从化工到白酒，从商业到医药……几乎涵盖了A股公司的所有业务领域。

　　还有一些公司或者已经从房地产业务中退出，或者仅仅是因为2008年没有楼盘进行结算而未被包含在上述统计之中。考虑到这类公司，从2002年到2008年涉足过房地产业务的A股公司达到332家，占当前公司样本总数的21%。

　　以上统计中还未包括大量通过参股、合营和联营进行房地产投资的上市公司。在我们所观察的这七年中，房地产已经成为上市公司涉足最为广泛的业务领域，巨额的现期利益以及房地产业的几个重要特征成为这种诱惑挥之不去的重要根源。

　　首先，房地产总体上属于一个快进快出的行业。虽然房地产项目的开发一般都需要两年以上的时间，但一旦项目开发完成并实现销售，开发商的本金就已经全部收回，与其他诸如风电设备、太阳能等时下流行的行业相比，这么短的投资年限至少从心理上大大降低了投资人对风险的预期。就像股票的流动性常常降低人们对企业真实风险的衡量一样。

　　其次，房地产投资对自有资金的要求并不高。虽然房地产开发是一个资金密集的行业，但由于银行对这类投资的大力支持，企业实际投入的资金并不多。在2005年之前的很多极端情况下，企业甚至都根本不需要投入资金。土地费用和工程款可以延期支付，而预付款却可以早早拿到，只要成功地制造出一个房地产的概念，就已收获了巨额利润，其他的只是作为投资方的银行、作为土地提供方的政府、实际的施工方以及最终的消费者之间的事情了。在国家采取一系列措施之后，上述情况有了很大程度的改善，但房地产的高杠杆特征依然非常明显。

　　第三，表面上的低技术含量。只要拿到土地，无论是地产的设计、施工、推广甚至是最后的销售都有其他专业机构可以帮助完成，房地产商的作用似乎无非是将土地、资金以及上述机构整合到一起，因此房地产商开始遍地开花。这一切都让人们淡忘甚至是轻视了一个行业所固有的风险和专业能力。

　　所有这些特征再结合一段时期内的行业高度景气，众多公司纷纷进入房地产开发领域，房地产淘金的大潮已经成为A股市场的一大特色，众多涉房公司的动机、进程、趋势以及资本市场的反应的确值得投资者及企业管理者细细咀嚼。

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