观点一周评述:央行与银监会的“双保险”

来源: [观点地产网]      时间: 2009-11-16 02:53

  银监会已经无数次地表态,要严格执行“二套房贷”政策不动摇,一如央行“继续实施适度宽松的货币政策”的表态。

  观点地产网 徐耀辉 2009年的第四季度,各行各业人们的心态显得尤为复杂,特别是重新抢回制高点的房地产业。自去年底地产救市政策出台以来,大到GDP增长率,小到家长里短,事无巨细均与房地产搭得上关系。

  11月10日,统计局公布了最新的统计数据,1-10月城镇固定资产投资同比增长33.1%,比上年同期加快5.9个百分点,其中房地产开发投资完成28440亿元,增长18.9%。但统计局的数据再一次被质疑,理由则在于,我们的统计数据是根据为项目调拨的资金来计算“完成的投资”,但没有考虑这些资金是否已经落实。

  另外一个更加让人“振奋”的数据是,持续升温了一年的房地产终于在临近年底实现了新房开工面积增速由负转正,同比增长了3.3%。与此相对是,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点,达到了14个月来的最大月度增幅。而且统计显示,全国有将近九成城市的房价同比上涨。

  与房价上涨的关系密切的则是销售,1-10月全国商品房销售面积66369万平方米,同比增长48.4%。销售额则为31529亿元,同比增长79.2%。

  虽然上述对于统计数据的质疑难于考证与核实,但不能不让人担忧的是,中央政府刺激经济的效果可能存在严重的滞后。原因则在于一个同样显而易见的事实:在通胀预期与日俱增的情况下,中央政府仍然一再强调要坚持适度宽松的货币政策。事实上,今年的一片繁荣很大程度上离不开房地产行业的持续向上,离不开政策与资金的支持,如果现在开始谈论退出,那么这些繁荣是否还会持续?

  统计局数据公布之后的第二天,央行亦公布了10月份的信贷数据,其中披露的新增人民币贷款为2530亿元,是今年以来的最低点。当然,这并非意味着适度宽松的货币政策已经开始收转向紧,而是信贷投放的普遍规律,众所周知,年初是银行发放贷款的高峰期,临近年底,该贷出的钱都已经贷出,该完成的指标也已经完成,可以等着收工过大年。

  摩根大通中国投资银行副主席龚方雄在观点地产新媒体主办的2009城市观点论坛重庆行的演讲中亦曾谈及:今年上半年平均每个月新增贷款有1万亿左右,下半年每个月只有4、5千亿,但是从明年一季度开始银行贷款又会增加,这是银行体系运作的规律。

  龚方雄一再坚持的观点就是,明年房地产市场还会有另一波的热潮,流动性相对充裕的状况会长期存在。而央行在11月11日同时公布的《2009年第三季度中国货币政策执行报告》中继续强调要实施适度宽松的货币政策。

  我们宁愿相信央行的坚持是出于“其他的考虑”而非无视当前美元走弱以及大量热钱流入中国的现状。同样,我们也认为多数的开发商对央行的态度是举双手双脚地表示支持。

  正在加大开工量和抢夺地王的开发商们需要大量资金的支持,“高高在上的房价与节节攀升的GDP数据”同样需要。对于银行而言,房地产贷款是重要的生财之道,四大国有银行中的房地产贷款比重极大,只要泡沫仍然不断鼓胀并不被戳破,那么房地产贷款对银行的业绩与盈利将是最有力的保证。统计局数据也显示,1-10月房地产开发企业资金来源44034亿元,其中国内贷款占9119亿元,增长53.0%。

  除了资金,还有出台已经一年的房贷利率优惠等救市政策的退出与否,成为了近期行业关注的焦点。实际上,央行银监会在一年之前出台的七折房贷利率优惠的政策,很大程度上也是房地产繁荣一年的主要功臣。对此,根据银监会副主席蒋定之近日的表态,银监会还是坚持一向以来的二套房贷政策没有变。

  解读可以多种,在某种意义上,可以认为已经执行一年的房贷优惠政策仍将继续下去。但事实上,银监会已经无数次地表态,要“严格执行二套房贷政策不动摇”,一如央行“继续实施适度宽松的货币政策”的表态。

  但值得注意的是,自去年政策出台之初,对政策中“改善型的二套房贷方可享受比照一套房贷的优惠”就未有明确规定,年初各商业银行对于房贷优惠细则的彷徨和无所适从,以及文件发了又收,出台了再改,则是明证。而各银行最终在落实与执行政策时,对于“改善型的二套房”的解读更是具有了无限的可能。

  对于房贷利率政策是否调整,或许关键在于银监会这一次是否会清晰地定义“改善型的二套房”。是为了遏制持续上涨的房价以及投机性资本而将“改善型的二套房”房贷收紧,还是继续坚持之前的“无限可能”,与央行一起为数据中的持续繁荣与复苏打上双保险?且拭目以待。

发稿:徐耀辉审校:0

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