在08年的各项政策措施中，对房地产市场影响较大的措施主要有：100天之内的五次降息、二手房转让营业税的减免，这两项措施对深圳房地产市场的回暖起到至关重要的作用，进入08年10月份，在利好新政的刺激下，深圳新房市场一路飘红，成交量大幅上扬。营业税减免新政于09年1月1日执行之后，二手房交易量迅速放大，虽然前3季度新房、二手房市场都表现平平，但岁末的放量，仍为08全年的成交带来了喜人的成绩。

　　政策的救市作用是显而易见的，但在国内外经济局势不断恶化的大环境下，价格依旧是影响置业者的最关键因素，08年第四季度楼市的回暖，价格是主导因素，发展商纷纷举起“平价”大旗，与置业者取得双赢。

　　第六部分：2009年深圳楼市走势预测

　　2008年是深圳楼市的调整年，由2007的门庭若市变成2008门可罗雀，这种火与冰的交替，这种高潮到冷淡转换，折磨着楼市的每一根神经，对于习惯房价每年上涨50%的炒房者，对于习惯开盘即售罄的开发商，对于习惯每月成交2000多套的中介公司，2008是失落的一年，是痛苦的一年，是无奈的一年，大势如此，似乎除了被动等待转机之外，没有更多的选择。在熬到第三季度后，终于等来了政策暖风，并且一阵比一阵暖热，大有不融掉楼市坚冰不罢休之势。楼市迎着政策暖风在岁末上演了一出精彩的、激动人心的绝地反击，强势扭转颓势。楼市能否在2009彻底告别熊市，走进上升通道？我们认为，这种乐观的局面受多重因素影响，有可能在2009年第四季度到来。

　　首先，受金融风暴的影响，2009年的国内外的宏观经济环境仍然悲观，增长放缓甚至出现了负增加，中国则定下了“保八”的目标，明显小于之前两位数的增长率，深圳的经济环境也不容乐观，市长许宗衡表示：“今年可能是深圳最困难的一年”，在大环境欠佳的背景下，房地产不太可能一枝独秀，不过，随着经济体对金融危机的消化和各项救市政策的陆续施行到位，预计在2009年下半年宏观经济可能触底反弹。

　　第二，供过于求，销售压力巨大。2008年新房的积压量较大，2009年新增供应量也较大，整个2009新房的供应量预计在1100万平方米左右，再加上保障性住房，因此，供应量非常大，楼盘的销售压力依然存在。

　　第三，降价预期依然存在。虽然深圳的房价在2008年有较明显的下跌，但仍然没有调整至市场的心理价位，降价预期依然存在。

　　第四，政策利好可期。在“保八”的压力下，2009年的政策面将会保持宽松，利率也有下调的压力和空间，届时，供房压力将进一步减轻，有利于刺激住房消费。

　　第五，2008年第四季度出台的救市组合拳，重塑楼市的生态环境，一定程度上提振了楼市的信心，打消了部分观望情绪，交易旺盛，这为2009年的楼市奠定了一个良好的基础和环境。

　　综上所述，2009年的深圳楼市预计是一个探底企稳的过程，随着泡沫的不断压缩，深圳楼市的量价将会调整至一个相对合理的水平。楼市细分市场的表现将继续出现分化，新房由于具有价格优势，开发商又具有营销的主动权，因此新房市场将继续强于二手房，二手房独有的放宽征收营业税年限利好将继续活跃二手房交易。

　　第七部分：小结

　　■土地流拍现象严重，仅成交9块居住用地

　　2008年深圳房地产市场延续了07年底的低迷态势，土地市场同样遭遇尴尬，全年仅成交9块居住用地，成交用地面积82万平方米/金额41.8亿元，全市仅南山、宝安、龙岗三区有居住用地成交。

　　■住宅供需比达1.63：1，供需矛盾加剧

　　2008年住宅市场保持平稳的供应量，全年供给666.6万平方米，受经济危机等不利因素的影响，需求量进一步萎缩，有效需求仅为408.8万平方米，市场供需矛盾加剧，供需比达历史最高，为1.63：1。

　　■全年成交情况好于预期，岁末放量是主力

　　2008年共销售住宅408.8万平方米/44315套，同比减少18.3%/12.4%，成交均价12657元/平方米，同比下跌5.3%，量价齐跌，但整体成交情况好于预期，岁末成交井喷是主力，11月和12月为全年贡献了1/3的成交份额。

　　■新政发力，火热岁末深圳楼市

　　2008年9月份开始，政府不断出台各种措施刺激楼市，降息、减免营业税、降契税、免征土地增值税、降首付、房贷利率下限扩大为基准利率的0.7倍等各种新政措施，为房地产市场的有序发展做出了应有的贡献。

　　2008年，深圳楼市在尴尬中度过了前三季度，加之9月份来袭的金融危机，房地产市场更是雪上加霜，政府及时出台的相关调控新政，可谓楼市的及时雨，随着从9月份开始一系列新政的实施，楼市面貌焕然一新，新房成交量大幅上升，二手楼市喜气盈门。仔细看来，新政等利好措施的出台固然为房地产市场的发展营造了良好的外部环境，但楼市的成交活跃主要是源于房价的调整，在历时一年多的低量成交之后，开发商面临严峻的生存压力，同时也面临同行的竞争压力，内忧外患之下，多数开发商纷纷推出“平价”盘，以价换量，房价降低、供应压力减少使得置业者陆续入市，纵观全年来看，成交业绩较好的楼盘，绝大部分是价格比较低的楼盘。

　　2008年，深圳楼市在严峻的考验中以岁末回暖而收场，为楼市的进一步回暖打下了良好的基础，2009年初，楼市依旧有良好的表现，新房成交量平稳，二手楼市借“减免营业税”新政之风井喷，1月取得了4724套的成交业绩，但不容忽视的是，经济形势依然严峻，楼市的成交主要以中低价位房为主，楼市能否在2009年持续走暖，受众多因素影响，让我们充满期待迎接崭新的2009深圳楼市！

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