第四部分：2008年深圳住宅市场成交分析

　　1、全年量价齐跌，但好于预期

　　在宏观调控、全球金融危机等内外因素的影响下，2008年深圳楼市整体呈低迷态势，量价齐跌。根据深圳房地产信息网的统计数据，2008年深圳市商品住宅的销售面积为408.75万平方米，同比减少18.3%，销售套数为44315套，同比减少12.4%，成交均价为12657元/平方米，同比下跌5.3%。虽然量价都出现较明显的下跌，但整体表现好于预期，成交量方面，由于第四季度出台了一系列的救市措施，政策扶持和降价促销催生了岁末的井喷行情，其中11月成交59.2万平方米(6345套)，12月成交72.9万平方米(7898套)，这两个月的成交量之和占了全年成交量的近1/3！一定程度上弥补了前期特别是年初低迷的楼市行情，使得全年的成交量能够突破400万平方米；价格方面，由于别墅和高端项目的成交量占比相对较大，导致整体成交均价跌幅趋小，实际上很多片区特别是关外，房价的下跌比较明显，不少楼盘的价格甚至出现了“腰斩”！

　　分区域来看，特区内全年共成交新房114.53万平方米(13596套)，同比减少29.3%(22.9%)，在别墅和高端项目的带动下，特区内成交均价同比上涨5.7%，达18522元/平方米。特区外是新房的主战场，贡献了全市72%的成交量，为294.22万平方米(30719套)，同比减少13.1%(6.8%)，特区外普通项目多且价格下跌明显，高端项目份额较小，因此特区外全年成交均价同比下跌8.8%，为10375元/平方米。

　　2、2002-2008深圳住宅市场成交回顾

　　根据深圳房地产信息网的统计数据，2002年-2008年深圳的住宅供应量整体呈减少态势，供应量最大的年份为2002年，达961.42万平方米，供应量最小的年份为2007年，不到600万平方米。

　　需求方面，2002年-2005年市场对新房的需求量逐年增大，2005年出现需求峰值901.13万平方米，2006年-2008年受宏观调控影响，需求量快速回落，2008年的需求量仅408.8万平方米，不到峰值的一半。

　　供求比方面，2002年明显供大于求，供应比需求多33%，2003年-2006年随着供应的减少和2003年国发[2003]18号文件对住房市场化的进一步强调，市场对住房的需求大幅增加，并且炒房之风渐起，导致供应紧张，其中2003年和2005年出现较大的供应缺口，2004年和2006年供略小于求，2007年釜底抽薪式的调控，断了楼市资金供应，需求量急剧减少，开始出现供过于求，到了2008年供应超过需求的63%！市场积压量巨大。

　　房价方面，深圳的房价在2002年-2004年低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，2005年随着炒房的兴起，房价被急速推高，年涨幅达两位数且逐年增大，2005-2007年房价年涨幅分别为17.7%、31.1%、44.9%，2008年受宏观调控的余威、金融海啸、经济下滑等多重因素影响，房价出现回落，但幅度较小，仅5.3%。

　　3、2008年深圳各区住房成交情况

　　各区全年的成交面积都有不同福田的较少，其中，减幅最大的是福田区，成交面积不到2007年的一半，仅22.84万平方米，成交套数也减少约一半，为3044套，不过，价格比较坚挺，同比仍微涨0.7%，为18570元/平方米。

　　罗湖区的成交量同比也有将近一半的减幅，全年共成交新房16.62万平方米/1906套，在百仕达乐湖等高端项目的支撑下，全区成交均价同比上涨9.1%，为18485元/平方米，略低于福田区的成交均价。

　　南山区全年的成交面积关内最大，为61.54万平方米，同比小幅减少3.6%，是全市成交面积同比减幅最小的区域，同时由于鼎太风华七期沙发、阳光花地苑、南光城市花园、向南海德大厦等低价小户型项目销售火爆，使得成交套数多达7077套，同比增加两成多，是全市唯一一个成交套数同比增加的区域，上述低价小户的热销，在贡献量的同时，也拉低了全区成交均价，为17293元/平方米，同比下跌4%，是关内唯一一个成交均价下跌的区域。

　　盐田区的成交量同比减少超过两成，全年共成交新房13.53万平方米/1569套，是全市成交量最小的区域，不过，2008年盐田的别墅市场表现比较突出，东部华侨城天麓、万科东海岸等都别墅项目都卖的不错，这些高价别墅强力推高了区域的成交均价，高达24078元/平方米！为全市最高，同比上涨近70%！是全市成交均价涨幅最大的区域。

　　宝安区的成交量全市最大，为155.59万平方米/15520套，占全市38%，不过成交量同比仍然有较明显的减少，同比减幅为11.8%/6.1%，成交均价同比也下跌5.3%，为11569元/平方米。

　　龙岗区的成交量略少于宝安区，为138.63万平方米/15199套，占全市的34%，成交量同比减少14.4%/7.5%，成交均价强势跌破万元大关，仅9034元/平方米，为全市最低，同比下跌13.8%。

　　附：深圳市各行政区1～12月新房成交走势图

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