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博鳌特稿 亨瑞集团：房企出海的难题与风险

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-07-07 23:21
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中国企业出海是最近这两年开始的，国内企业通过地产积累大量财富，需要进行全球资本配置以防范风险，这是正常的举动。

　　编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点网 “以后双向投资会是比较恒定的模式，这也是比较健康的。”提起近年来的中国企业出海热，亨瑞集团投资部总监王砚回忆自己去美国的情形：“1997年，从北京大学毕业后，我出国时，还是外资来中国投资比较多。”

　　6月23日，观点新媒体与亨瑞集团投资部总监王砚面对面，详聊这些年中国投资客对美国房地产的热捧和失落。

　　最近这两年，去海外投资的中国企业大量增加，在王砚看来，国内企业通过地产积累大量财富，这些财富需要进行全球资本配置防范风险，是个正常的举动。

　　有不少观点将近来中国海外投资热潮对比当年日本，甚至回忆起日本那场“泡沫史”。

　　对此，王砚则认为，两者还是有很大差别的，“这个差别在于中国人愿意做开发，而日本当时没有做开发，只是买成熟物业”。

　　在她看来，买现成物业只是一个资本转化成现金流的动作，本身没有做太多工作，但开发房地产显然有很大不同，更倾向于实业，承担更大风险，也创造更多价值。

　　多数中国房企出海还是选择与当地企业合作，合作是因为没有培养自己的团队，“万科跟当地开发商合作，主要是团队组建比较晚，合作的话风险可能小一点，但是让利会比较多。”

　　“企业出海最难的就是人才方面，既要了解国内，又要了解国外的情况，需要平衡起来。”王砚指出，如果缺乏海外人才，中国企业跟海外公司沟通中会丧失话语权。

　　尽管如此，进入海外市场仍是大多中国房企的目标和梦想。

　　以下是观点新媒体对亨瑞集团投资部总监王砚的采访实录：

　　观点新媒体：绿地、万达等房企都到海外进行大手笔投资，您怎么看？

　　王砚：绿地进入每一个市场，不需要合作伙伴，自己买地自己做，这样就掌控了更多的话语权，但同时也承担了更多的风险。

　　绿地高调进入美国市场，在洛杉矶和纽约郊区都有大体量的投资， 我个人觉得手笔很大，进入一个陌生市场就敢进行大规模投资，确实很有魄力。毕竟作为国企，绿地比较有钱。

　　万达在美国20亿美元的项目是地标性投资，有战略考量在里面，很难简单用投资回报来衡量，除去这些大型企业的案例，还有大量中小型企业纷纷进入美国市场，为人知的有安邦，复星，朗诗，碧桂园等，不为人知的勒泰，拓宏等。

　　观点新媒体：关于海外开发的人才团队建设，您怎么看？

　　王砚：所有企业都一样，出海最难的就是人才方面，既要了解国内，又要了解国外的情况。

　　很多国内公司跟海外公司沟通过程中，在谈判方面会吃亏。另外，由于对海外不了解，在谈判时也会上当。

　　国内有大公司跟美国公司谈一个比较大的项目谈了两年，这期间国内这个公司花了6000万元，最后没有谈成。

　　海外的团队建设方面，绿地做得比较好，去美国请了一个在耶鲁学过建筑的台湾藉人员，有在日本等国际公司的工作经验。这样，绿地团队就对国内外两边文化都非常熟悉，走出去遇到的阻力或者走的弯路就少很多，效率高很多。

　　观点新媒体：人才本地化也很重要。

　　王砚：走出去一定要有本地化，熟悉本地人的生活方式、理念以及惯性思维，这样沟通效率才会提高。

　　国内企业走出去最难的是，由于国内团队对国外不了解，在沟通上造成误解和延误的案例比较多。像万科的项目让利比较多，如果拥有更本地化的海外团队，就能够获得更多定价权和收益回报。

　　观点新媒体：万科选择跟当地企业合作是不是更好？

　　王砚：选择合作是因为没有培养自己的团队，万科跟当地开发商合作，主要是团队组建比较晚，合作的话风险可能小一点，但是让利会比较多，所以虽然项目很成功，但是最后收益并不大，也算是代价吧；绿地洛杉矶项目是完全自己开发的，找到了比较合适的人才，的确起了作用。

　　观点新媒体：国外企业想和中方合作的企业多吗？

　　王砚：国外企业很多都想跟中方企业合作，因为能获得多一点的合理利润和收益。像万科和铁狮门的合作，铁狮门的利润肯定比自己单独做高很多，万科刚进去要让利，熟悉了就自己做，这个很正常。

　　观点新媒体：企业出海项目一般能够保障的利润是多少？

　　王砚：如果是做地产开发之类的项目，一般的年化回报率是10%到15%之间。

　　如果在二线城市，比如西雅图可能收益率会多三到五个点，但是到这些地方中国投资方会由于欠缺了解而犹疑，因为这些城市的市场情况和国内的三四线城市差不多。

　　观点新媒体：国外开发商看重中国什么？

　　王砚：国外开发商主要是在中国找资本和资金，1997年我出国时还是外资来中国投资比较多。

　　中国企业出海是最近这两年开始的，国内企业通过地产积累大量财富，需要进行全球资本配置以防范风险，这是正常的举动。

　　以后双向的投资会是比较恒定的模式，也是比较健康的。很多人把中国这些年的海外房地产投资跟以前日本做比较，但这其实是有差别的。

　　这个差别在于中国人愿意做开发，而日本当时没有开发，只是买成熟物业。原则上来讲，买现成物业只是资本转化成现金流的动作，本身没有做太多工作。

　　观点新媒体：现在中国在国外买物业的也很多。

　　王砚：现在是有很多，主要是分散资产风险，从战略角度分析没有错。

　　美国地产是有周期的，经过2008年到2012年的调整，现在是回升的趋势，所以肯定会赚钱，只不过是赚多赚少、回报率大小的问题。

　　观点新媒体：中国房企去国外销售大部分依靠的还是华人投资移民，这样的开发销售方式能够算是真正意义上的出海投资吗？

　　王砚：在美国市场的销售中华人购买一般没有这么高的比例，如果开发商是华人，现在由于移民以及留学的热潮，华人本身有一些需求，销售上会有一些倾向性。但是亨瑞在美国开发的项目，华人购买方也是15%到20%左右的比例，甚至有时候比例更小。

　　其它的还是本地消化，一些华人有投资需求，但不是主力。比如绿地那么大的项目，不可能95%都卖给华人，这是不可能的。

　　观点新媒体：以美国为例，美国人会认可中国开发商品牌吗？

　　王砚：这个没有什么差别，客户看的是质量和地点。

　　美国是相对比较成熟的市场，法治要求严格，政府会提出各种各样的限制和要求，要通过各种安全检验，这样项目的不安全性会小很多。

　　中国企业出海开发势必会卖给华人，这不是坏事，也是因为有需求。不过，这在美国不是占主力，大部分项目还是本地消化。

　　观点新媒体：如果小企业初次出国投资，住宅还是商业的风险更低？

　　王砚：有时候风险不是由业态决定，是由当地市场决定，并不是某一个业态的风险更大还是更小，同样的业态盖在纽约和西雅图是不一样的。

　　如果一个城市经济停滞了，像底特律，那这个市场对地产的需求会消失。地产是最能够反映城市经济活力的，城市发展得越好，对地产的需求会越大。

　　开发商喜欢做一种业态，是因为了解这种业态的运作方式，所谓术业有专攻，偏重这种运作方式，这样也可以分散一些风险。

　　观点新媒体：以美国来说，一个项目从投资到开盘销售、资金回笼，这均周期有多长？

　　王砚：开发都要从买地开始，地分熟地和生地。买熟地可以直接开工，大的项目需要两到三年建设，小项目一年或半年就可以盖好，这要看项目体量。

　　如果盖楼需要半年，就需要半年让市场消化，出租式项目的消化时间也差不多是半年，销售型的就不好说了，要看市场，但也有不到一年就卖完的。

　　这些因素加在一起，熟地的平均周期差不多是两三年。如果是生地就慢一些，先要去市政申请许可，这个过程本身就比较慢，有时候从生地变成熟地的过程就需要两年。

　　这段时间虽然没有什么资本付出，但土地成本沉淀的时间会长一点，所以中国人投资喜欢投熟地，也就是马上可以动工的项目。

　　观点新媒体：比国内做项目的时间要长。

　　王砚：国内允许预售，使得国内开发商可以快速拿回钱，但容易造成市场泡沫，消费者承担了这个风险。

　　美国允许交押金，但是押金是不允许动用的，所以美国是开发商承担风险。

　　观点新媒体：这两年经常会看到一些传闻，EB5的投资方式会取消？

　　王砚：市场的角度看，EB5前些年良莠不齐，导致投资者有一定的信任的问题。EB5绝对没有想象得那么简单，首先要选一个特别好的项目，这是一个投资的工作。

　　但是大部分EB5投资者只是想移民，并不是真正的投资人，所以很难对项目进行专业化的筛选，只能信任卖方，如果对卖方的规范不够，这个过程中就会出现灰色的东西，会有一些不规范的东西。

　　美国也做了很多工作，希望通过市场来筛选这些不好甚至是诈骗性的项目，市场会越来越好。EB5最大的问题是有很多中介不做项目管控和管理，卖完就走了，这是最大的问题。

　　观点新媒体：有一些地方限制中国投资移民，像澳洲、加拿大都限制了。

　　王砚：这不完全是针对中国人，这些国家从移民政策方面进行限制。

　　美国本身是个移民国家，希望有多样化的发展结局，不会有什么限制，排期的问题肯定会有，因为总是有供给和需求的问题。至于种族方面，对华人的歧视问题，在美国是最少的。

　　加拿大之所以限制，也是考虑到原来移民政策的设计不利于促进当地经济发展。加拿大的政策设计很简单，对经济没有什么促进作用，所以打算修正一下。

　　观点新媒体：亨瑞在为出海房企提供融资渠道，在美国可以给房企提供的融资利率大概在什么程度？

　　王砚：一般的地产融资就是靠银行、EB5还有股权，我们会用EB5优化投资结构，这方面亨瑞集团做得很专业。

　　EB5是比较简单的融资方式，亨瑞集团在这方面又做了很多年。现在公司有自己的基金，所以会考虑股权投资。

　　另外，中资银行在海外也提供贷款，不过每家银行贷款额度有限，有风险考量。中国房企出海最大问题是当地的信用问题，这也是融资问题之一。

　　如果都用自有资金做，回报率会比较低，所以如果能够融资就尽量融资，EB5还是相对简单。

　　观点新媒体：现在有多少海外资金会直接投资中国企业的国外项目？

　　王砚：一个项目如果足够好，自然会有资金方投资，但中国企业主打的项目，到外地不知道如何和资本方对接。

　　对于一些专门投资地产的基金来说，只要符合投资需求就可以，能够达到回报率就愿意把钱交给企业，这些投资者大部分是一种资本投资者的概念。

　　中国企业出海总是希望跟中国人打交道多一点，毕竟不了解当地市场很难跟当地资本市场进一步对话，所以这是一个逐渐的过程。

　　观点新媒体：这两年境外资金到国内来投资比原来更高吗？

　　王砚：全球金融风暴在美国引起了全球的金融紧缩，所以各个国家有自身的国情因素，从美资的角度来说，2008年到2012年期间的投资肯定是受影响的，现在基本上是平稳了，会继续开拓中国市场。

　　以前有一些企业进来，后来又撤资。我觉得这就像一面镜子，跟中国人出海面临的问题一样，外资企业进入中国市场也不适应，文化背景对投资行为是有影响的。

发稿：郭净净、武瑾莹审校：徐耀辉

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