博鳌特稿汪传虎：利海眼中的新城镇化未来

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-07-07 23:18

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新型城镇化带来的空间是巨大的，核心绝对不是用简单的房地产思维，未来一定是提供一种生活方式，而不只是提供住房。

　　编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点网 中国经济进入“新常态”，作为经济发展“引擎”的新型城镇化战略提出，对于转变时期的房地产企业而言，是不容忽视的机遇。

　　在探索和参与城镇化的道路上，2009年就开始思考转型的利海城市运营集团可谓先驱之一。

　　“利海的目标就是从传统的地产商向围绕着新型城镇化产业的投资开发和运营商转型。”利海城市运营集团总裁汪传虎接受观点新媒体采访时如是说。

　　谈及城镇化与房地产行业的关系，汪传虎认为，过去十几年中国城市化迅速发展的时期创造和成就了很多房地产企业，但传统城市化以工业+地产为主的驱动模式已在发生改变。

　　“为什么叫新型城镇化？我认为是区别于传统城市化的延续，是中心城市的再城市化，与三四线城市的就地城镇化，是对原来的功能布局、产业布局进行优化、升级和转型。”

　　在汪传虎看来，以往能够快速提高销售收入、依靠土地增值获利的时期正在逝去，新型城镇化发展下向产业投资开发和运营商转变，是未来房企发展路径的重要选择之一。

　　“房地产行业经过粗放式发展后，面临的是新常态下如何定位未来发展路径、发展战略的问题。用传统的、粗放式的发展模式是会碰到瓶颈的，所以我们很早地进行了转型。”

　　2009年，利海城市运营集团开始介入郑州雁鸣湖开发，通过对雁鸣湖的区位价值挖崛、项目理念定位以及产业规划和导入的创新实践，利海开始探索与实践新型城镇化建设的模式。

　　由传统的开发商转变为产业投资开发和运营商，对于企业的理念和能力是个挑战。总结利海新型城镇化探索发展经验，汪传虎的概括是理念的转变与能力的匹配，“首先要有理念，要认识到转型的彻底性，其次，能力要匹配。”

　　顶层设计规划能力、以客户为导向、资本为纽带、与产业资源深度融合的产业整合能力、产业运营能力以及金融与产融结合的能力，是利海模式强调的四大能力。

　　“城镇化的核心是人的城镇化，人的城镇化的核心是要有产业作为支撑，利海实际是重点在构建产业体系，通过产融结合来打通新型城镇化的产业体系，推动未来城镇化的建设发展。”

　　汪传虎表示，利海将通过产业整合带动区域的发展，建设产业驱动型立体复合新城镇，目前已经有将近10个项目在推行之中。

　　谈及市场对于房地产市场下行与中国城镇化发展瓶颈的讨论，汪传虎认为并不能单纯用房地产思维来思考问题，“城镇化的进程是人民生活水平的进一步提高，这个提高不仅仅是住房面积，而是对工作环境、生活环境、服务和精神享受的更高层次的要求。”

　　以下为观点新媒体对利海城市运营集团总裁汪传虎先生的采访实录：

　　观点新媒体：利海主要专注城镇化和产业运营开发，您怎么看新型城镇化与房地产的关系？

　　汪传虎：改革开放三十多年是中国城市化发展非常快的时期，在这个过程中，成长了很多房地产企业，给房地产企业创造了很多机会，但是这种建设还是以“工业+地产”为驱动的模式。

　　地产驱动是以政府城投作为一级开发的主体，地产商作为二级主体，发展区域实际上是以中心城市为主的，这种方式的优点就是比较快地带动GDP和城市发展，劣势就是过于集中到大中城市，造成了区域发展不平衡越来越突出，同时大中城市的交通、资源、能源、环境等的制约都越来越突出，所以现在政府提出新型城镇化来驱动，以新型城镇化推动新四化。

　　新型城镇化区别于传统城市化，而且是城市化的一个延续。过去的城市化过于强调中心城市的聚集，新型城镇化强调，第一是中心城市的再城市化，而不是简单的摊大饼。对原来城市功能的布局、产业的布局要进行优化、升级、转型。例如广东提出腾笼换鸟，北京现在也是把中低端的产业迁出，把一些创新性的产业往里面放；第二，就是注重三四线城市的城镇化发展。

　　观点新媒体：开始启动转型战略是在什么时候？当时的出发点是什么？

　　汪传虎：利海在2009年就开始在郑州雁鸣湖进行探索，因为当时房地产比较热，也面临一些调控，我们通过对行业的分析研究，认识到中心城市摊大饼式的发展肯定会遇到一些问题，就开始探索一种新的模式和路径。

　　房地产行业经过粗放式的发展以后，现在面临的是新常态下如何定位未来发展路径、发展战略的问题。利海比较早地认识到，传统粗放式的发展模式会碰到瓶颈，所以我们很早进行了转型，由传统的地产开发商向新型城镇化为主的产业投资开发和运营商转型。

　　观点新媒体：利海要在2015年布局30个项目，现在这个目标进展如何？

　　汪传虎：我们原来的想法是到2015年布置23个项目，现在还没有完全做到这个目标，大概已经有将近10个项目在推行之中。

　　新型城镇化的探索跟中国大的经济周期也有关系，我们现在不能太过于注重速度，要注重内涵、注重质量、注重效益，未来的新型城镇化建设一定是走精耕细作的路径。利海现在在做模式的优化、资源的整合，尤其是产业与资本的结合，把基础打牢。

　　观点新媒体：有很多企业正在介入产业运营开发，您觉得利海在这方面有哪些比较成熟的经验或者优势？

　　汪传虎：由传统开发商向产业投资开发和运营商转变，这是开发商未来很重要的路径选择之一。未来一定是产业为主、地产为辅，传统的做法是产业是地产的附庸，或者是配套，未来十年乃至更长的时间，一定是地产成为产业的载体。对企业而言，要完成这种转型就要在理念、能力构建、人才队伍的支撑包括资源的匹配度等方面，完成一次很大的飞跃。

　　现在很多企业已经开始转型，但是他们的理念还不是很确定，还是在变相做地产，这条路径是走不长的，必须转到以产业为导向，把产业作为真正的目标，这对企业的能力要求是不一样的。

　　首先要有理念，要认识到转型的彻底性；其次，能力要匹配。利海强调四大能力，第一个是规划定位的能力，尤其基于产业的，基于金融的，基于产融结合的顶层设计能力；第二是以在客户为导向、以资本为纽带、与产业资源深度融合的产业的整合能力；第三是金融和产融结合的能力；第四是产业的运营能力。

　　城镇化的核心是人的城镇化，人的城镇化的核心是要有产业支撑，而产业支撑的核心是用金融和互联网思维来指导，这是非常重要的。利海实际上是在构建产业体系，通过产融结合来打通新型城镇化的产业体系，推动未来城镇化的建设和发展。

　　这对传统企业来说是一个巨大的挑战，挑战的核心还是理念，很多人都没有这种意识，所以要注重意识方面的构建，这种构建是很难的。

　　观点新媒体：利海有没有上市的打算？

　　汪传虎：我们在境外有一家上市公司，叫利海资源，是一个国际化的公司，现在正在跟一家大的国际机构重组。未来除了新型城镇化本身上市以外，一定会通过资本作为纽带，参与控股若干家上市公司。

　　观点新媒体：从产业地产概念出发，您认为今后房地产企业的模式是不是会发生改变？

　　汪传虎：房地产公司的收入模型会发生改变，真正逼着开发商转型为产业投资开发运营商，也就是未来卖房子的收入不可能很快提高，靠土地增值收入来解决房地产公司收益的时期已经一去不复返了。

　　未来的收入靠产业运营收益、增值服务收益，当这个变得越来越重要的时候，我认为房地产就会成为一个载体，那个时候开发商才会真正下决心转型到产业投资开发运营。就像手机，最早卖得很贵，一个大哥大卖几万块钱，但是现在运营商可以把手机免费送给你，只绑定通讯服务。

　　地产公司发展趋势是什么？第一，纯地产公司的竞争会越来越激烈，对设计、开发、营销和管理能力要求会越来越高，行业利润会越来越趋向于平均化，留下来的公司专业化程度会非常高；第二，未来房地产公司一定会跟产业运营深度融合。

　　观点新媒体：有观点认为，中国城镇化已经达到瓶颈，您怎么看待这个观点？

　　汪传虎：我觉得这个观点是非常片面、粗放式的，不能简单用住房面积、人均居住面积来评估中国的城镇化进程。