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博鳌特稿 梁环宇：联东的产业地产竞争力

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-07-07 22:49
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“我们在2010博鳌房地产论坛上说产业地产，大家都不知道什么是产业地产，现在全国开房地产论坛基本上没有不谈产业地产的。”

　　编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点网 虽然已经上位房企转型热门风向之一，但就在几年前，产业地产还是少人问津的丑小鸭。作为产业地产领域的老兵，北京联东投资集团常务副总裁梁环宇对此深有感触。

　　“我们在2010博鳌房地产论坛上说产业地产，大家都不知道什么是产业地产，现在全国开房地产论坛基本上没有不谈产业地产的。”

　　梁环宇认为，产业地产的发展确实是迈入了一个新阶段。不过，虽然现在政府鼓励大众创业、万众创新，但是新兴产业购买力有限，并不能为产业地产带来太大变化。

　　“资源配置是由市场来决定的，而不是政策决定的，政策无非是给市场打开通道，扫除各种障碍，充分让市场发挥作用。政策扫清了障碍以后，意味着马上市场会崛起，但这只是必然条件，不是充分条件。”

　　同样地，梁环宇也并不认为越来越多的开发商进入产业地产领域，会给既有的产业地产开发运营企业带来多大竞争。

　　他指出，产业地产的属性是小客群、大客户。客群很少，客户量少，但是每一单购买下来比较大，都是直接购买。客户因为购买的是生产资料，所以都很理性。生产资料追求的是性价比，成交周期很长。去化率不高，利润率不高，并不符合房企传统地产的要求。

　　“传统地产是小客户，大客群，量很大，感性消费，去化率高，资金周转快，这是两种思维，两种逻辑。所以，如果说传统地产商要做产业地产，首先就要改变思维与基因。”

　　当总结联东集团多年来做产业地产的成功经验时，梁环宇认为最重要的是贵在坚持。

　　“我记得2010年参加博鳌房地产论坛的时候，很多人不知道联东。我们的起点并不比别人高，背景和资源并不比别人多，就是靠自己一点点做起来的，这点点滴滴的背后就是我们的意志力。我们十年多做一件事情做不明白，二十年还做不明白吗？”

　　以下是观点新媒体对北京联东投资集团常务副总裁梁环宇先生的2015博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点新媒体：在自贸区、新城镇化、京冀一体化、一带一路等一些大背景下，产业地产成了很多房企都比较觊觎的领域，产业地产发展是不是到了一个新的阶段？

　　梁环宇：是到了一个新的阶段，因为决定这个市场好坏的不是政策，是市场，房地产也是。原来供不应求的时候是政策市，供大于求是市场市，现在出了很多概念，这些都是政策，最终决定这个市场好坏的还是需求。

　　观点新媒体：您认为产业地产还是会按照原来的节奏发展，不会受一些利好政策影响？

　　梁环宇：因为产业地产的客户是法人，是企业客户，企业客户是实体经济。客观的事实是，现在实体经济处于低迷状态。

　　为什么喊大众创新？因为传统产业不行了，鼓励大家搞新产业出来。去年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长8.3%，是历年来最低的。2014年中国制造业企业500强的利润率仅为2.7%，新兴产业18个重点行业企业利润同比增17.6%。传统产业慢慢供大于求，新兴产业迅速崛起。

　　资源配置是由市场来决定的，而不是政策决定的，政策无非是给市场打开通道，扫除各种障碍，充分让市场发挥作用。政策扫清了障碍以后，意味着马上市场会崛起，但这只是必然条件，不是充分条件。

　　观点新媒体：一些房企觉得在政策包装下行业前景会非常好，随着越来越多的房企加入到产业地产，对行业有没有什么冲击？或者对原来做产业地产的企业有没有什么挑战？

　　梁环宇：客观的来讲没太多，因为房企一直在做产业，各种房地产都在以产业名义圈地。

　　产业园区市场一直很复杂，因为政府最需要的是产业概念，企业用产业概念就可以拿到地，这个市场不缺乏讲故事的人。

　　企业既然要做产业地产，就要按照产业规律做，按照客户个性做。产业地产行业属性是什么？首先是小客群，大客户，买的都是生产资料。客群很少，客户量少，但是每一单购买下来比较大，都是直接购买。

　　第二个，客户很理性，买的是生产资料，感性的成分很少。生产资料追求的是性价比，成交周期很长。去化率不高，利润率不高，怎么会符合房企传统地产的要求呢？

　　传统地产是小客户，大客群，量很大，感性消费，预期消费，利润率高，去化率高，资金周转快。所以传统地产思维往产业地产转是玩不通的，这是两种思维，两种逻辑。所以，如果说传统地产商要做产业地产，首先就要改变思维与基因。

　　观点新媒体：近年来做产业园的企业，像宏泰、光谷、亿达这些企业都到香港去上市了，联东为什么不上市？

　　梁环宇：我觉得上市不是目的，是手段。联东运作产业园主要是自有资金，加上融资渠道就能够解决问题，不那么缺钱。

　　上市要有一个好的估值、好的溢价点，他们认为他们的资源能够上市，我认为我们的资源还不足够好，还可以再好一点，然后再上市。

　　不要以为上市是什么好的话题，要看手上的资源够不够好，模式是否具备复制性。我觉得上市不是核心，企业业务模式的成长性、可复制性是核心，联东要进一步优化优良资产。

　　观点新媒体：当有一天达到期望的目标，联东也会考虑上市吗？

　　梁环宇：上市也是企业的必然选择，到一定阶段企业都要考虑资源运作的事情。但是我们比较踏实，根本没有做实之前不想玩资本运作，因为资本运作的前提是产业做得很强，模式非常实在，具有很强的市场操作性。

　　我们不是靠套利为目的的企业，是真的想把园区做好的企业。

　　观点新媒体：在这个行业里面，联东的核心竞争力是什么？

　　梁环宇：我们的核心竞争力就是意志力，联东一直坚持做产业园这个事情，一直认准一个事情做透，专心致志，抵住诱惑只做这个事情，没有三心二意。这种基因，这种文化是联东最核心的东西，其他东西都可以靠时间的积累慢慢修炼出来，但是心不能改变。

　　我记得2010年参加博鳌房地产论坛的时候，很多人不知道联东。我们的起点并不比别人高，背景和资源并不比别人多，就是靠自己一点点做起来的，这点点滴滴的背后就是我们的意志力。我们十年多做一件事情做不明白，二十年还做不明白吗？

　　观点新媒体：今年以来总理提大众创业、万众创新，创客突然变得红火起来，创客空间算是产业地产的一种吗？

　　梁环宇：对，算是产业地产，但是我们不追这些，因为中国有很多概念，但是企业不能去跟风。这两天喊创客空间，过一段时间可能就看不到了，这背后的商业模式能不能循环、能不能复制才是核心。

　　创客空间某种意义上来说是升级版的孵化器，产业加基金的模式，附加了一些新的内涵和资源整合的方式，但本质是孵化器，帮助中小企业快速成长的。

　　这些东西只能在少数城市、少数位置做。孵化器为什么在北京出来，广州都很少？而且北京是在中关村兴起的，这是土壤的问题。

　　这是政府倡导的，能不能做成是另外一回事，因为要投入，要产出，是经济行为。

　　我觉得企业不能盲目跟风，要看这个地方适合不适合做，有没有这个土壤可以做。

　　观点新媒体：在产业地产方面轻资产有哪些操作模式？

　　梁环宇：轻资产是必然方向。以前是以资源为王，谁有地、有钱就行，但是现在变了，是谁有客户，谁能有效地组织起客户、服务好客户就行。原来靠资源赚钱，现在是靠客户赚钱。

　　产业园轻资产这一块操作难度比较大，能够明白的企业没多少。全国资源很多，土地资源、存量物业都很多，政府又想招商，所以轻资产是未来产业地产的发展方向。

　　联东今年开始考虑品牌输出，对一些优质物业进行输出。现在像北京、上海、南京、杭州、广州等一些比较发达地区的工业资源很多，原来产业落后要淘汰，存量工业土地怎样开发？肯定要规划成园区，提高容积率，提升城市形象。

　　但是原来制造业的小业主不做这些东西，卖掉又很可惜，联东就可以把产业园体系输出，帮助其合理定位、招商、运营管理。业主把所有权和经营权分离，联东就是一个小管家，这样就把所有权和经营权的矛盾解决了，所有者不一定是经营者，跟酒店一样，这个模式是未来大有可为的。

　　另外，政府也有很多空置的物业和楼宇，需要招商、运营、管理、服务，希望有持续产出，肯定不想空心化，这个市场需求很强烈。

　　很多政府和业主都找我们，我们今年准备把这套体系和模式梳理出来，把我们积累的经验进行有效输出。

　　观点新媒体：有一些猎头跟我们透露产业地产方面的人才比较稀缺，您在联东有没有感觉产业地产很火？怎么看这个行业这一波挖角潮？

　　梁环宇：这个很好理解，早些年大家都没有做产业园区，没培养出什么人，早期这个行业都不行怎么会出人才？都是在行业发展过程中慢慢积累训练出来的。

　　我们现在行业最大的问题就是没人才，没有全面性的人才，很多都是从地产行业转过来的，就知道怎么建房子，不知道怎么招商、怎么定位、怎么做服务，不知道怎么调整心态。

　　时间是最好的办法，这个行业会留一批人下来，也会淘汰一批人，有一些人适合做就留下来，有一些人不适合做就淘汰出去了，这是市场法则。

　　像我做了五六年慢慢明白了一点，也只能打五六十分，也不能说我及格。我对产业地产也是一知半解，只是做的时间久一点而已。这个东西就得靠时间，靠经验，靠大量的实践去累积，然后不断总结，不断沉淀消化，人才是这样出来的。

　　观点新媒体：您在地产圈有十几年经验，单纯产业地产这一块来说，在您从业 期间产业地产有没有比较清晰的阶段，或者说标志性的事件？

　　梁环宇：我从2003年开始进入这个行业，2009年加入联东，此前是在珠江投资。2003年以前，产业地产最早的阶段是政府主导，看不到企业做产业地产，这是政府干的活，好像是非市场行为。

　　2009年加入联东的时候，有一次跟一个企业家聊天，他问我是做什么的，我说我是做园区的。他说园区都做厂房吗？厂房卖三四千元/平方米，我卖的别墅是两三万元/平方米，你是非主流，登不了大雅之堂。

　　从2000年到2003年，有一些企业开始涉足产业地产，不过早期都是一些国企，是政府主导的，他们占有资源优势和政策优势，那个时候的龙头老大是他们。

　　2003年以后，陆陆续续有一批市场化企业进入产业地产，像亦庄就很多，民营企业开始拿一小块工业土地做工业厂房和工业园区。

　　2009、2010年以后，这些企业开始成熟，开始扩大规模，开始尝试做产品线和模式，进行探索、扩张和复制。这个就是以联东为代表的，完全市场化的行为。

　　当时没有产业地产，都是说工业地产。我们在2010博鳌房地产论坛上说产业地产，大家都不知道什么是产业地产，现在全国房地产论坛基本上都没有不谈产业地产的。

　　2010年到2012、2013年逐步开始过渡，大家还是不往里面跳，但是这两年联东迅速的完成全国化布局了，有四五十个项目。

　　2013年，传统地产开始下行，真的要琢磨转型了，很多人都是主动和被动转型。

　　国外基金也开始进入中国市场，96%的国际基金关注中国的工业物业，因为传统住宅物业和商业物业价格波动太大，投入资金太高，自有资金回报率并不高，风险大。

　　工业物业租金稳定，回报率相对比较高，投入成本低，所以国际资本都看上了工业物业。像普洛斯背后有多少海外基金在投？一投就投几十亿。

　　去年开始万科也说要做物流地产，平安不动产也说要做工业地产，回头一发现联东这个名不见经传的丑小鸭变成了天鹅。

　　住宅和商业风险太大，振荡太大，就像股票一样涨得快、跌得也快，一般人受不了。工业地产就像债权，虽然回报率不高，但是稳定。市场很好的时候不怎么样，市场不好的时候也这样。

发稿：王静审校：徐耀辉

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