中原地产:“十一”楼市风光不再

观点网

2009-10-18 09:54

  •   此前一波蓄积的刚性需求已基本释放,成交持续萎缩,房价上涨乏力。“十一”假日楼市风光不再,各地楼市成交萎靡。

     “十一”黄金周火了旅游,冷了楼市。长假拖缓购房进度,但更重要的原因是,房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用。

      此前一波蓄积的刚性需求已基本释放,成交持续萎缩,房价上涨乏力。“十一”假日楼市风光不再,各地楼市成交萎靡。

      北京:8月、9月北京一手住宅成交量环比分别下跌15%、7%,呈逐月下滑趋势,但是相比其他城市,环比降幅较缓。

      北京“十一”的情况比较特殊,整个假期全城都沉浸在欢庆建国60周年的喜悦气氛中,以至于房地产市场备受冷落。

    北京市国庆假期住宅成交套数

      在10.1-10.10的10天内,住宅成交量仅为2.28万平方米。成交规模小得都无法在(图1)中显示出来。照此趋势,北京10月住宅成交量堪忧。

    图1:北京住宅成交量价走势图(2009.3月-10月上旬)

    北京住宅成交量价走势图(2009.3月-10月上旬)

    数据来源:中原住宅监测系统,中原地产研究中心

      上海:6月,上海一手住宅成交面积达到284万平方米的高峰,此后逐月下滑。

      9月,205万平方米的成交量已跌至今年3月楼市回暖以来的最低月成交水平。

      上海“假日楼市”2009年秋季房展会在国庆长假期间如期举行,但依然难抵10月上旬楼市的低迷开局,国庆长假正常交易的5天时间里,上海住宅成交量为8.46万平方米,这一数据仅仅略好于国庆长假历史上成交最低点的2008年。此外,1-10日的成交量仅为9月的1成多,成交量下滑之势依旧继续。(图2)

    上海住宅成交量价走势图(2009.3月-10月上旬)

    数据来源:中原住宅监测系统,中原地产研究中心

      广州:目前广州一手楼的价格,已经再度触摸2007年的最高点。

      与高价格相对应的是,国庆假期期间的成交量明显放缓。广州房地产交易官方网站阳光家缘的统计显示,10月1日-10月6日,广州楼市的网签量为704套,日均不足120套。与今年“五一”小黄金周的日均成交408套相比大幅下降。甚至比深度调整的2008年“十一”黄金周的日均网签量148套还要少。

    图3:广州住宅成交量价走势图(2009.3月-10月上旬)

    图3:广州住宅成交量价走势图(2009.3月-10月上旬)

    图3:广州住宅成交量价走势图(2009.3月-10月上旬)

      深圳:从今年6月份开始,随着价格的大幅上扬,深圳一手住宅成交量开始下降并持续大幅萎缩。(图4)

    深圳住宅成交量价走势图(2009.3月-10月上旬)

      深圳一手住宅成交均价由年初的10971元/平方米窜至9月的20941元/平方米,价格翻了一倍;与其形成鲜明对照的是,相较上半年高峰,9月成交量萎缩近6成。

      进入10月,不少新盘趁国庆黄金周入市销售,由于加大了促销力度,使得近两周全市新房的成交量从谷底反弹;由于别墅销售份额的减少,全市的成交均价从高位大幅回落。8月份成交均价为每平方米19368元,9月份更是突破2万元大关。10月初回落至18044元/平方米。

      近半年房价上扬已经透支了有效购买力,购房者更多地选择持币观望。

      外加市场存在诸多制约因素,房价高位徘徊,预计短期内不会出现暴涨暴跌的情况。

      因素一:房贷收紧

      银监会此前已下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求银行加强对房贷的监管力度,防止信贷资金违规流入楼市。而为了从源头防范风险,下一步监管部门很可能加强对房企授信的监管。

      此外,央行上海总部公布的第三季度货币信贷数据显示,沪上中资银行房贷高位回落。9月份新增个人住房贷款138.4亿元,虽然同比多增142.5亿元,但较上月明显减少31.8亿元。

    上海中资银行个人住房贷款单月增量

      因素二:救市政策到期

      国务院去年12月出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(即131号文件),决定对自住型和改善型住房信贷实行优惠政策,首付比例降至20%,利率打七折。此外,对二手房交易的营业税也进行了大幅调整,比如原来超过5年免征改为超过2年即免征。

      这个政策的出台以及宽松的信贷环境直接催暖了国内楼市。如今,该政策即将在今年的12月31日到期,届时各类优惠政策是否继续执行,还是恢复原样,目前从中央政府层面仍无明确的信息透露出来。

      因素三:开发商手中有粮心中不慌

      从已披露的三季报来看,房企业绩同比增幅明显。开发商没有资金压力,出现大幅降价促销的可能性较小。本次黄金周,开发商似乎也在放“长假”,加紧出货销售的意愿比过去任何国庆长假都淡。

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