此前一波蓄积的刚性需求已基本释放，成交持续萎缩，房价上涨乏力。“十一”假日楼市风光不再，各地楼市成交萎靡。

　“十一”黄金周火了旅游，冷了楼市。长假拖缓购房进度，但更重要的原因是，房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用。

　　此前一波蓄积的刚性需求已基本释放，成交持续萎缩，房价上涨乏力。“十一”假日楼市风光不再，各地楼市成交萎靡。

　　北京：8月、9月北京一手住宅成交量环比分别下跌15%、7%，呈逐月下滑趋势，但是相比其他城市，环比降幅较缓。

　　北京“十一”的情况比较特殊，整个假期全城都沉浸在欢庆建国60周年的喜悦气氛中，以至于房地产市场备受冷落。

　　在10.1-10.10的10天内，住宅成交量仅为2.28万平方米。成交规模小得都无法在（图1）中显示出来。照此趋势，北京10月住宅成交量堪忧。

图1：北京住宅成交量价走势图（2009.3月-10月上旬）

数据来源：中原住宅监测系统，中原地产研究中心

　　上海：6月，上海一手住宅成交面积达到284万平方米的高峰，此后逐月下滑。

　　9月，205万平方米的成交量已跌至今年3月楼市回暖以来的最低月成交水平。

　　上海“假日楼市”2009年秋季房展会在国庆长假期间如期举行，但依然难抵10月上旬楼市的低迷开局，国庆长假正常交易的5天时间里，上海住宅成交量为8.46万平方米，这一数据仅仅略好于国庆长假历史上成交最低点的2008年。此外，1-10日的成交量仅为9月的1成多，成交量下滑之势依旧继续。（图2）

数据来源：中原住宅监测系统，中原地产研究中心

　　广州：目前广州一手楼的价格，已经再度触摸2007年的最高点。

　　与高价格相对应的是，国庆假期期间的成交量明显放缓。广州房地产交易官方网站阳光家缘的统计显示，10月1日-10月6日，广州楼市的网签量为704套，日均不足120套。与今年“五一”小黄金周的日均成交408套相比大幅下降。甚至比深度调整的2008年“十一”黄金周的日均网签量148套还要少。

图3：广州住宅成交量价走势图（2009.3月-10月上旬）

图3：广州住宅成交量价走势图（2009.3月-10月上旬）

　　深圳：从今年6月份开始，随着价格的大幅上扬，深圳一手住宅成交量开始下降并持续大幅萎缩。（图4）

　　深圳一手住宅成交均价由年初的10971元/平方米窜至9月的20941元/平方米，价格翻了一倍；与其形成鲜明对照的是，相较上半年高峰，9月成交量萎缩近6成。

　　进入10月，不少新盘趁国庆黄金周入市销售，由于加大了促销力度，使得近两周全市新房的成交量从谷底反弹；由于别墅销售份额的减少，全市的成交均价从高位大幅回落。8月份成交均价为每平方米19368元，9月份更是突破2万元大关。10月初回落至18044元/平方米。

　　近半年房价上扬已经透支了有效购买力，购房者更多地选择持币观望。

　　外加市场存在诸多制约因素，房价高位徘徊，预计短期内不会出现暴涨暴跌的情况。

　　因素一：房贷收紧

　　银监会此前已下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求银行加强对房贷的监管力度，防止信贷资金违规流入楼市。而为了从源头防范风险，下一步监管部门很可能加强对房企授信的监管。

　　此外，央行上海总部公布的第三季度货币信贷数据显示，沪上中资银行房贷高位回落。9月份新增个人住房贷款138.4亿元，虽然同比多增142.5亿元，但较上月明显减少31.8亿元。

　　因素二：救市政策到期

　　国务院去年12月出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(即131号文件)，决定对自住型和改善型住房信贷实行优惠政策，首付比例降至20%，利率打七折。此外，对二手房交易的营业税也进行了大幅调整，比如原来超过5年免征改为超过2年即免征。

　　这个政策的出台以及宽松的信贷环境直接催暖了国内楼市。如今，该政策即将在今年的12月31日到期，届时各类优惠政策是否继续执行，还是恢复原样，目前从中央政府层面仍无明确的信息透露出来。

　　因素三：开发商手中有粮心中不慌

　　从已披露的三季报来看，房企业绩同比增幅明显。开发商没有资金压力，出现大幅降价促销的可能性较小。本次黄金周，开发商似乎也在放“长假”，加紧出货销售的意愿比过去任何国庆长假都淡。

·经纬地产：2009年广州“十一”楼市评议 09/10/13

·众厦地产：上半年深圳房地产分析报告 09/07/16

·易居：防范房地产开发企业财务风险刍议 08/09/18

·中原地产：一季度上海别墅市场研究 08/05/28

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