2008年一季度，上海别墅市场在供求量双双下滑时，价格却坚挺上扬，表现出较为强劲的价格支撑。随着3月份供应的大量释放，预计二季度别墅市场将迎来成交高峰。

　　一、一季度别墅整体市场概况

　　2008年第一季度上海别墅市场供应总量为41.6万平方米(总套数为1406套)，环比去年第四季度减少12.5%，同比去年第一季度增加39.6%；第一季度上海别墅市场成交总量为25.6万平方米(总套数为984套)，环比去年第四季度减少55.5%，同比去年第一季度减少40.7%。第一季度上海别墅市场出现供大于求局面，供求比为1：0.6，受到市场观望和元旦、春节等节日的影响，成交量的大幅萎缩是导致供求比下降的主要原因。但供大于求的局面非但未造成价格的大幅跳水，反而有明显的上涨，第一季度上海别墅市场成交均价为19,374元/平方米，环比去年第四季度上涨23.7%，同比去年第一季度上涨46.4%，究其原因，别墅用地的急剧减少是根本。

　　二、一季度别墅市场动态

　　1、政策动态

　　　　严禁“类别墅”，住宅用地出让合同限定容积率

　　内容摘要：1月3日国务院下发关于《促进节约集约用地的通知》，未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型；工业用地如果增加容积率，将不再增收土地价款。

　　中原点评：土地出让合同一般只标明最高容积率，开发商在不超过这一容积率范围之内进行开发，在这一过程中，一些开发商为了提高住宅附加值，有时候会采取牺牲容积率的办法来进行规划。一旦这一办法实行，故意牺牲容积率的“类别墅”产品就不太可能出现。

　　　　国土部：坚决停止供应别墅类房地产开发用地

　　内容摘要：国土资源部高级官员3月28日在北京强调，今年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

　　中原点评：别墅用地继续停批早在市场意料之中，集约化用地将是一个长期的过程，这也为别墅的稀缺创造了条件。对于纯别墅社区，投资潜力不容忽视。

　　2、行业动态

　　　　新别墅时代沪上精装修别墅全新推出

　　内容摘要：银都名墅三期以其“风格独特、功能齐全的精装修别墅形象”于2008年1月2日公开认购！岁末的寒冷也无法遮掩如火的激情和热盼的瞩目。截止2日中午1时许，该项目已签约近4成，银都名墅引爆冷清的冬季别墅市场。

　　中原点评：从万科红郡到银都名墅，精装修别墅逐渐被别墅客户认可，在别墅逐渐缺乏卖点的时候，精装修不失为一种很好的提升别墅档次，增加卖点的方法，相信随着公寓房精装修的普及，别墅精装修也将是发展的方向。

　　　　星狮地产山水四季城揭幕

　　内容摘要：星狮地产是拥有124年悠久历史的新加坡星狮集团旗下海外房地产业务发展代表品牌，也是新加坡三大房地产开发商之一。山水四季城项目一期联体花园别墅社区山语原墅，预计于今年春季正式推向市场。

　　中原点评：虽然限外政策缩紧，但海外地产商进入的步伐并未减慢，尤其是一些高端产品市场，海外地产商能将土地的利用效果最大化。我们认为，无论外资还是内资，只有追求品质，善待土地的开发商才能最终存活。

　　三、一季度别墅市场供求情况分析

　　1、供应反常，“独”领风骚

　　2008年第一季度上海别墅市场供应总量为41.6万平方米(总套数为1406套)，环比去年第四季度减少12.5%，同比去年第一季度增加39.6%。供应总量占全市第一季度总供应量的9.5%，环比增加3.7个百分点，同比增加1.5个百分点。其中独栋别墅供应总量为24.7万平方米(总套数为666套)，联排别墅供应总量为16.9万平方米(总套数为740套)，环比分别增加73.9%和减少49.4%，同比分别增加66.9%和12.7%。

　　从供应情况看，2008年第一季度别墅市场同样受到整体市场看淡的影响，但同公寓市场谨慎推盘不同的是，别墅市场供应逆势放量，主要表现在同比去年新增有较大增幅，供应占全市比重上升。在产品分类中，独栋别墅依然是市场供应的主力，同比和环比均有较大增幅，套均面积达到370平方米；联排别墅受到公寓房的影响，环比降幅较大，套均面积为228平方米。

　　2、成交萎靡，买方不买账

　　2008年第一季度上海别墅市场成交总量为25.6万平方米(总套数为984套)，环比去年第四季度减少55.5%，同比去年第一季度减少40.7%。成交总量占全市第一季度总成交量的6.2%，环比减少3.5个百分点，同比减少3.1个百分点。其中独栋别墅成交总量为14.4万平方米(总套数为451套)，联排别墅成交总量为11.2万平方米(总套数为533套)，环比分别减少34.3%和68.5%，同比分别减少42.5%和38.3%。

　　从成交情况看，第一季度别墅成交市场未买供应市场放量的账，不但成交总量环比、同比双双下滑，占比也出现下滑，买方市场一片看淡景象，独栋和联排无一幸免，尤其是联排别墅市场，环比跌幅更是超过50%。本季度独栋和联排的套均成交面积分别是320平方米和210平方米。

　　3、价格逆势而上

　　2008年第一季度上海别墅市场成交均价为19,374元/平方米，环比去年第四季度上涨23.7%，同比去年第一季度上涨46.4%。其中独栋别墅成交均价为23,794元/平方米，环比上涨11.7%，同比上涨40.6%；联排别墅成交均价为14,391元/平方米，环比上涨18.2%，同比上涨40.8%。

　　从成交均价看，并未因为成交量的大幅缩减而出现价格下滑现象，反而呈现持续走高态势，在开发商豪赌后市必将回暖的前提下，市场出现量缩价涨的现象，究其本质，别墅用地的稀缺才是导致价格必然走高的根本原因。

　　四、一季度别墅市场区域情况分析

　　1、供求区域分析

　　2008年一季度共有7个区有别墅新增，有12个区有别墅成交。新增区域中浦东、奉贤和松江名列前三，三者之和占新增总量的61.8%，其中又以独栋别墅的新增为主，占新增的59.3%；成交区域中松江、闵行和嘉定位居前三，三者之和占成交总量的50.2%，同样也以独栋成交为主，占成交的56.2%。

　　2008年一季度受到一些区域新增放量和成交萎缩的双重因素影响，使得全市别墅供求比出现难得的供远大于求的局面，为1：0.6，而去年一季度供求比为1：1.45，去年四季度供求比为1：0.92，目前别墅市场出现与去年截然相反的现象，供应的增多极有可能使第二季度的均价有所回落。

　　在各区的成交均价方面，浦东以近40,000元/平方米的单价高居榜首，较第二名的普陀高出15,000元。在成交比较集中的几个区域中，成交均价大多在15,000元/平方米至20,000元/平方米之间，其中以17,000元/平方米左右居多。

　　2、重点区域行情分析

　　2.1、松江：一季度成交量之冠

　　从松江一年多的供应量、成交量以及价格走势看，自去年12月左右开始，松江首次出现供大于求局面，并且在今年1、3月份都出现供大于求的局面，一季度松江新增7.77万平方米，环比上季度减少37%，同比去年一季度减少26%；成交方面，连续3个月低迷，直至3月份才有所起色，一季度松江成交4.93万平方米，环比上季度减少60%，同比去年一季度减少65%，降幅远大于新增的降幅；成交均价在去年一路上扬后，出现了两个大起大落。松江区目前由于缺少成交量的支撑，价格易受个别楼盘影响，一季度松江别墅成交均价为14,867元/平方米，环比上季度下降15%，同比去年一季度上升29%。

　　松江2007年一季度至2008年一季度各月供求价格图：

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2.2、浦东：一季度供应量之冠、成交均价之冠

　　2008年一季度的浦东，无论是供应、成交还是价格，都走出了一条怪异的曲线。本来就供应不多的浦东，从去年12月份开始，迎来了连续3个月的零供应，直至3月份又出现了罕见的供应爆增，对于扑朔迷离的市场，开发商出现了空前的一致举动，要么不供应，要么集体供应，一季度浦东新增9.63万平方米，环比上季度增加183%，同比去年一季度增加了12倍之多，供应量在极度压缩之后得到释放，预计下季度成交将得到相应的释放；成交方面，同样经过4个多月的低迷后，一季度最后一个月，成交开始活跃，达到了去年的平均水平，一季度浦东成交2.67万平方米，环比上季度减少21%，同比去年一季度减少52%；由于成交量非常之少，导致成交均价受个别楼盘影响非常明显，从而出现了从40,000元/平方米到20,000元/平方米，又到40,000元/平方米的大跨度变化，受到供应的增加，预计下季度价格会有所回落，但不会出现大幅度的价格波动了。

　　浦东2007年一季度至2008年一季度各月供求价格图：

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2.3、嘉定：一季度各月都供不应求区域

　　在一季度上海别墅市场整体供大于求的情形下，嘉定别墅市场却能保持三个月供不应求，实属不易。一季度嘉定新增2.87万平方米，环比上季度减少75%，同比去年一季度减少33%；一季度嘉定成交3.67万平方米，环比上季度减少58%，同比去年一季度减少20%。虽然供应和成交较以往有较大降幅，但供求比却出现上升，一季度嘉定供求比为1：1.28，而上季度供求比为1：0.76，去年一季度供求比为1：1.06，在市场环境不好的情况下，能保持相对较高的成交量，可见嘉定别墅市场被市场的认可度正在提升。一季度嘉定别墅成交均价为12,208元/平方米，环比上季度下降20%，同比去年一季度上升8%。

　　嘉定2007年一季度至2008年一季度各月供求价格图：

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2.4、青浦：成交均价较为平稳区域

　　自去年11月左右开始，各别墅区的成交价均出现了较大幅度的波动，而唯独青浦，降幅非常有限，在一月份降到阶段低点后，迅速出现上升态势，表现出市场对青浦别墅的青睐。一季度青浦新增1.92万平方米，环比上季度减少79%，同比去年一季度增加140%；一季度青浦成交2.64万平方米，环比上季度减少73%，同比去年一季度减少38%。一季度青浦别墅成交均价为16,352元/平方米，环比上季度上升10%，同比去年一季度上升13%。

　　青浦2007年一季度至2008年一季度各月供求价格图：

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2.5、闵行：传统别墅区，供销两旺

　　闵行作为传统的别墅生活区，凭借其良好的交通和商业，平均供求量始终名列全市前列。2008年一季度闵行新增供应6.58万平方米，位列第四，环比上季度增加83%，同比去年一季度增加18%；一季度闵行成交4.28万平方米，位列第二，环比上季度减少32%，同比去年一季度减少41%；一季度闵行别墅成交均价为22,014元/平方米，环比上季度下降6%，同比去年一季度上升51%。可以看出，目前闵行别墅的成交价格依然在高位运行，受到供应的增多和传统旺季的到来，预计二季度成交量将回升，成交价格将进一步上涨。

　　闵行2007年一季度至2008年一季度各月供求价格图：

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　五、区域租赁投资回报走势

　　来自中原地产实际成交别墅租赁数据显示，2008年一季度，共有5个区有别墅租赁，分别为宝山、闵行、南汇、浦东和松江。总体看，别墅的租赁投资回报率并不高，全市的平均投资回报率仅为1.67%，最高的南汇也只有2.43%，其他区域的投资回报率则更低，与普通住宅3%的平均租赁投资回报率低很多。租赁在别墅市场中并不活跃。

　　六、本月特色楼盘

　　棕榈滩高尔夫别墅——海湾高尔夫

　　楼盘介绍：棕榈滩高尔夫别墅占据海湾观景首席位置，别墅都是围合高尔夫的规划，堆坡引水，依水而建，领略水岸景观，让别墅充分享受高尔夫的美景，高尔夫球场和别墅特设独立的交通系统，使别墅即享受到美景又不受高尔夫的干扰。总体规划达3000亩，其中高尔夫占地2022亩，别墅占地860亩，东面为可售别墅，西边为度假别墅，每栋占地1.5亩至3.8亩的独立私家园林别墅，现已基本成形。

　　地理位置：奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。北倚黄浦江，南临杭州湾，有13.7公里长的江岸线和31.6公里的海岸线，是一个风光秀丽的滨海城市。海湾旅游开发区占地10.2平方公里，79万平方米的海滨泳场，1.3公里的沙滩区，151万平方米的海上运动区。棕榈滩高尔夫别墅地处的上海奉贤海湾旅游度假区，是上海地区保存最完好的海景资源和自然生态区。

　　景观特色：以高尔夫球场及会所构建起绿意盎然的高尔夫社区，作为高尔夫别墅，其草场和会所是不可或缺的。高尔夫俱乐部为72杆国际标准锦标级球场，全长7288码，流畅的球道、宽阔的水面与绿树覆盖的沙丘岗地相协调，构成一幅秀美的海岸平原景观，堪称自然生态型球场的典范。

　　建筑风格：楼盘整体采用西班牙建筑风格，红色暖调的屋顶陶瓦、明亮的白墙、挺拔的高墙。单元入户口挑空，7.8米的玄关让整个建筑空间感十足；客厅270度景观八角餐厅，将户外的高尔夫绿地尽收眼底；立面墙体为天然浅米黄色及拼花大理石铺就，屋面檐头及水平竖向线条采用法国拉法基英红彩瓦，给人以沉稳与厚重之感。

　　七、别墅市场后市预测

　　2008年一季度，上海别墅市场在供求量双双下滑时，价格却坚挺上扬，表现出较为强劲的价格支撑。随着3月份供应的大量释放，预计二季度别墅市场将迎来成交高峰，而一季度价格受个别楼盘影响的现象将暂时不见，整体市场价格将会受到经济型别墅成交的增加而出现一定的回落，但具体到实际个案，仍会是一个上涨趋势。

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