封面故事(0807):房地产的模式

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2008-08-24 15:07

  •   一位民间商业评论人士说:“台湾同胞如此地明白,谁只是些买地盖房子卖房子的房地产商,谁是高科技,而房地产商在我们这却往往打扮成了艺术家、品味家、文人、经济学家,就是不像个盖房子的。”

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      百度李彦宏在台北的待遇也许要让潘石屹有些汗颜。与潘石屹、陈卓贤、李思廉、胡葆森等人在台湾被媒体称为“炒房团”不同,李彦宏是作为大陆高科技产业的领袖出入台湾政商两界的。

      台大校长汤明哲说:“这是台湾大学50多年来,迎来的首位祖国大陆最重量级的全球商业领袖。”这显然与潘石屹等人要通过媒体发布会的形式来阐释他们赴台考察的窘境全然不同。

      一位民间商业评论人士说:“台湾同胞如此地明白,谁只是些买地盖房子卖房子的房地产商,谁是高科技,而房地产商在我们这却往往打扮成了艺术家、品味家、文人、经济学家,就是不像个盖房子的。”

      这也许是今天中国地产人的尴尬之处,亦是成功之处。与别的房地产商不同,中国地产商被冠以了太多的精英因素。房地产业一个备受争议的地方在于房地产行业本身是一个缺乏创新的行业。在许多学者的眼中看来,房地产行业可能除了高额的利润,再也没有更多的兴奋点。这一方面是因为房地产行业技术门槛低,行业的整体科技含量低;另一方面,在一个创新的年代里,房地产行业的经营模式固化。这也许与我们国家特殊的时代背景相关,在城市化的大背景下,房地产行业在巨大的利润空间中往往容易迷失。

      清华大学管理学院教授朱武祥将房地产固化的盈利模式称之为完全不能引起人兴奋,他认为这个行业经营模式固化而传统。作为管理学院的教授,朱武祥总是看好那些新的经营模式所创造出来的利润空间,而房地产行业显然不是这样一个行业。

      北师大金融研究中心教授钟伟则认为,房地产企业在中国内地的模式,尽管有所争议,但是模式本身是先进的。在钟伟的眼里,中国的开发商更像信息集成商,他们是协调作业者,也即是开发商成为土地开发建设乃至城市开发过程中各种资源的整合者,这种模式源自于香港。内地的房地产行业制度大多学习香港,因而房地产企业模式亦大多学习香港。

      向多元化的业务方向发展,似乎是那些经历过房地产行业周期的香港地产商的最终选择。这是因为房地产行业为资金密集型行业,企业负债率相对较高,而且资金流动性差、行业周期波动大,因而风险极高。大多数香港房地产商选择资金流动性相对较好,现金收益相对稳定的行业对房地产行业进行弥补。

      因而,翻开香港房地产发展史,从霍英东卖楼花到新鸿基的新界农地,所有的行业经营创新均围绕资金流动性和土地成本入手。但即便如此,在香港数十年的房地产发展过程当中,金融行业与房地产行业的断层使得房地产商最终选择了多元化的发展道路。其最终目的是为了避免因为资金流动性差而在面临行业周期波动时所带来风险。而同样面临资金流动性及其行业波动风险的中国房地产企业却在今天面临着一种选择,此时有些人赞同选择香港模式,而另一些人则赞同选择美国模式。

      当然,所有人都在谈房地产企业的风险规避的时候,中国的房地产商同样在做自己的选择。事实上,中国的房地产商不仅仅是盖房子的。

    撰文:邬琼    

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