巴曙松通讯㈤:房地产泡沫与金融危机

来源: [观点地产网]      时间: 2008-07-10 15:53

  编者按:房地产到底是一个怎样的市场?为何中国房地产行业的市场心态在2008年会如此复杂?用著名经济学家巴曙松教授的话来说,房地产需要15年以上的企业——因为房地产市场是一个周期市场,而今天的中国房地产商大多没有经历过周期波动。这种周期波动与宏观经济有关,同样是房地产市场的正常属性。就此,观点地产网专访了巴曙松教授,并在本周刊登巴曙松教授系列通讯特稿:寻找15年以上的地产公司。

  >>观点专题:巴曙松通讯:寻找15年以上的房地产公司

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  观点地产网:有舆论认为持续低迷的市场将会给银行带来巨大的压力,有的甚至认为有许多开发商开始拖欠银行贷款和土地款,您认为这一轮市场调整是否有成为引发金融危机的条件?

  巴曙松:由房地产行业的调整可能会抑制内需的扩张,但是目前看还不足引发什么金融危机。

巴曙松

著名经济学家巴曙松(巴曙松博客

  房地产行业的泡沫引发金融危机,突出的特征是楼价高度泡沫化,同时没有实际需求的支撑,经济增长趋缓,银行业的风险控制薄弱。从目前行业的情况看,发生类似危机的可能性极小:

  首先,目前地产公司群体性深度降价的可能较小。资金链出现问题的中小企业通常会选择并购整合项目资源,而不会出现群体性大幅降价,另外,中国城市化进程中实际刚性需求的支撑也不可能出现大的变化。

  其次,政府部门对房地产业存在较高的保护性期待,土地出让金也已成为地方财政收入的重要来源,根据国土资源部公报数据,2004-2006年,全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元,2007年1-11月为9130亿元,占全国财政收入的比重接近20%,2007年下半年到2008年初,国家针对房价和低价疯涨,行业投资过热的非理性状况多管齐下,出台了一系列土地政策和信贷以抑制地产行业过热。从现在的房地产政策来看,央行一直都不会放松或改变既定的房贷政策,房地产行业在短期内会受到政府的严密监管,

  最后,目前房地产开发项目中,银行的风险防范意识已有提高。银行要求开发商在项目上的自有资金率要达到35%,而且在房屋销售中购买者还要承担30%的首付。而且由于银行在给开发商的抵押贷款时,并不是按照开发商销售的价格评估,而是根据银行自身的评估体系给出的价格,一般情况下是房屋售价的70%,这也就意味着开发商在房屋预售前就已经可以从银行拿到项目70%的抵押贷款。因此,只要办理银行抵押的项目,房价不低于目前销售价格的70%,开发商就不会变成负资产,而其所开发的项目也不会变成烂尾项目。在银行贷款的使用上,"专款专用"也已经成为约束开发商随意调配资金的主要方法。

  此次市场调整的实质是房地产行业快速发展过程中的一个阶段性调整,市场进入繁荣的原因是由需求推动,并伴随着套利资金的进入而使行业发展过热。此次调整使过热的地产市场回归理性。

  (巴曙松系列通讯特稿:寻找15年以上的地产公司刊载完毕,感谢读者的关注)

发稿:巴曙松审校:0

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