巴曙松通讯㈠:市场回落与房地产生存之道

来源: [观点地产网]      时间: 2008-07-06 17:39

编者按

  房地产到底是一个怎样的市场?为何中国房地产行业的市场心态在2008年会如此复杂?用著名经济学家巴曙松教授的话来说,房地产需要15年以上的企业——因为房地产市场是一个周期市场,而今天的中国房地产商大多没有经历过周期波动。这种周期波动与宏观经济有关,同样是房地产市场的正常属性。就此,观点地产网专访了巴曙松教授,并在本周刊登巴曙松教授系列通讯特稿:寻找15年以上的地产公司。

  >>观点专题:巴曙松通讯:寻找15年以上的房地产公司

巴曙松

  现在需要寻找的是至少15年开发经验的房地产公司,我们正好可以比较不同的房地产公司的表现及不同的房地产公司的生存之道。

  观点地产网:房地产行业应当如何应对周期波动的挑战?

  巴曙松:目前无论中国经济还是全球经济,面临的宏观挑战有许多类似之处,首先是宏观经济周期进入回落的阶段,对于中国来说从持续了五年的两位数的快速增长阶段转入回落时期,同时,因为内部经济失衡和外部通涨输入等的影响,中国在未来一段时间内还将面临不低的通涨的压力。在这个新的宏观形势下,房地产行业必然也要与其他行业一样作出相应的调整,何况房地产本身就是一个周期性十分明显的行业,在经济周期回落时期的发展路径肯定不同于快速扩张期的发展路径,在通涨水平较高条件下的发展也同样不同于通涨水平较低时期的发展。不少企业可能还没有充分意识到这个宏观周期的重大转变,还继续期望类似前几年房地产市场在宏观经济快速增长推动下的爆炸式增长,是不现实的。

  我们也一直强调,中国现在的数万家房地产公司,绝大多数是在房地产市场的快速扩张时期,被这个行业的高速扩张和盈利的前景所吸引,从其他的行业进入到这个行业,绝大多数房地产企业还没有经历过一次完整的经济周期波动的检验,如果众多的房地产企业还没有从市场、开发、融资等方面做好相应的调整,那么,在宏观经济调整时期,房地产行业的调整幅度必然会更为显著。

  时刻经历着金融市场大幅波动的华尔街也有类似的调侃。美国上个世纪70年代的市场大萧条之前,经历了持续10多年的经济繁荣,当时华尔街流行的招聘偏好是,要找年轻的基金经理,不要找年纪大的,太保守;经历了70年代的大萧条之后,特别是近年来美国持续的繁荣,华尔街同样开始流行找年轻的基金经理,因为他们年轻,敢于冒险,在持续的牛市中易于为公司赚取更大的利润,去年以来美国的次案危机正在改变华尔街的看法,大家见面开始说,不要相信那些没有经历过大萧条、大波动的毛头小子,还是要相信那些经历过大风浪的投资专家,那么,现在美国有谁经历过70年代的大萧条呢?当时20多岁的年轻人,如果当时是基金经理并且还幸存到现在还继续担任基金经理,现在至少70多岁了,例如巴菲特、索罗斯。

  这就是市场通过周期波动来进行的十分惨烈的市场选择。

  中国内地资本市场也是如此。在过去两年的空前的大牛市中,表现好的基金经理往往是一些相对年轻的基金经理,我当然也无意仅仅就年龄来评价一个基金经理的表现,只是从一般意义上来分析而已。但是可以猜测的是,经历过此前中国股市大起大落的、阅历更为丰富的基金经理,在面对这次空前的大调整中,可能会表现得更有控制风险的主动性和敏感性。

  现在轮到房地产行业的周期波动了。如果把此前海南等地区的房地产热潮作为上一次的房地产热潮的话,那么,我们现在需要寻找的,是至少有15年开发经验的房地产公司,这种选择在年轻的中国房地产市场可能显得突兀,但是这种思路是有价值的,在调整的市场中,我们正好可以比较不同的房地产公司的表现,不同的房地产公司的生存之道。

  (未完待续,敬请期待明日巴曙松通讯之二:通货膨胀对房地产的影响)

发稿:巴曙松审校:0

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