巴曙松通讯㈢:紧缩货币政策对房价的影响

来源: [观点地产网]      时间: 2008-07-08 16:29

  编者按:房地产到底是一个怎样的市场?为何中国房地产行业的市场心态在2008年会如此复杂?用著名经济学家巴曙松教授的话来说,房地产需要15年以上的企业——因为房地产市场是一个周期市场,而今天的中国房地产商大多没有经历过周期波动。这种周期波动与宏观经济有关,同样是房地产市场的正常属性。就此,观点地产网专访了巴曙松教授,并在本周刊登巴曙松教授系列通讯特稿:寻找15年以上的地产公司。

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  观点地产网:虽然目前国内仍有部分城市房价上涨很快,但成交量减少却是全国的普遍现象。我们能否理解为是二套房贷等金融政策将将市场推向了买方市场?如果成交量持续低迷,而相关金融政策不放松,甚至出现加息及准备金率继续提升等情况的话,中国房地产市场是否会出现新一轮市场调整?

  巴曙松:即使没有紧缩性宏观政策,房地产行业也会随着整个经济周期的波动而调整,紧缩政策只不过推动了这个调整的进程而已。

巴曙松

著名经济学家巴曙松(巴曙松博客

  从2007年开始启动的宏观调控,加上今年以来宏观周期在内部和外部力量推动下的回落,促使房地产行业进入了调整期。以"二次房贷"政策为标志的银根紧缩政策是这次调整的重要原因之一。宏观经济过热,行业发展过快都有紧缩调控的内在要求,政府采取了提高准备金率、加息、压缩按揭贷款等银根紧缩政策,导致房地产行业出现调整。从房价来看大部分一线城市房价快速上涨的势头得到遏制,二线城市的房价涨幅趋缓,有的城市据统计的房价出现了下跌。成交量方面,08年新建商品住宅的销售量同比下降明显,其中北京和上海分别同比下降25%和15%左右,深圳和广州08年新房成交量同比下降50%左右。这个阶段呈现出的房地产市场成交量的下降和部分地区房价的调整,可以被看作为一种理性的回归。

  但是,应当说,买方市场远未出现,目前的调整只是对之前快速上涨的理性修正。不能因为部分城市房价的回落就断定房地产市场已被推向买方市场。房地产市场需求大于供给的状况依然没有改变。实际上,房地产的刚性需求巨大,同时政府加强对土地资源的管理将是一项长期国策,我国大中城市在未来的土地资源情况将越来越紧张,这从源头上决定了房地产业的土地供应紧张是一个长期现象,主要城市土地供应(建筑面积)缺口一直存在。此番市场调整,降价主要集中在一线城市。目前的以深圳、广州为首的珠三角地区房价的调整不会改变中国整体房价稳步上扬的态势。而且进入五、六月份,北京,上海,深圳三个城市的成交量有所回升,成交价趋于稳定。可以判断,目前的调整只是对之前增速过快的一个理性的修正。

  紧缩货币政策的影响对于房价的影响如何,不同城市的表现会有很大的差异,取决于原来的价格水平以及不同地区的购买能力及其变化。从总体上说,不少地区前期涨幅过大的房价还会回落到实际购买力可以支持的水平,但是房价大幅下跌的空间有限,因为当前中国的宏观经济环境在一定程度上支持了目前的房价:一方面经济高增长情况下房地产实质有效需求将持续保持高速增长;另一方面,在高通胀和负利率的环境中,房地产的保值增值作用会激发一部分投资性需求。

  同样需要指出的是,房地产作为一种资产,其市场调整从国际经验看,往往滞后于股票市场半年到一年左右的时间,中国的股票市场已经出现显著的调整,房地产市场下一步走势如何,值得继续关注。

  (未完待续,敬请期待明日巴曙松通讯之四:房地产业4000亿资金缺口的对策) 

发稿:巴曙松审校:0

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