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特稿：梁上燕与欧阳捷眼中的房地产

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-03-26 18:43
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相比于梁上燕颇具个人色彩的理解，欧阳捷选择“从总理讲话看房地产大势”。

　　观点网 2015年3月26日，主题为“形势与判断”的2015观点年度论坛暨2014年度中国房地产卓越100榜进入下半场，中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕、新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷分别对2015年房地产市场发表自己的见解。

　　梁上燕认为，地产思维的模式与行为的革新应该是从从量变到质变的提升。“如果用过去匆匆忙忙走过的路径再走的话，我们已经走不通。我今天过来是带着中国的地产从大盘时代到品质时代，到今后的地产应该不单是地产。”

　　梁上燕透露，三年前已经开始从旅游地产模块来看行业的未来。

　　据其介绍，当人均GDP达到2000美金的时候，旅游地产已经在迅猛发展，而中国2014年的GDP已经达到6000多美金，但是我们现在的旅游80%还是观光游，休闲旅游完全没释放。

　　“到2020年中国应该有20万亿的旅游市场，有非常大的蛋糕，让我们一起去创造。”

　　庞大的利益蛋糕面前，梁上燕认为，未来旅游地产将受到投资者的热捧。

　　在谈到中国房地产投资需求的6大转变时，梁上燕表示，其中一个转变就是投资金融与地产结合的平台。

　　在她看来，房地产金融作为未来10年的重要金融投资方向勿庸置疑，而房地产金融大力发展的方向正是旅游地产、健康地产、工业地产、农业地产等等。

　　要发展旅游地产，生态环境的作用是不容忽视的。因此，梁上燕建议到，我们未来做项目应该以更美好的方式让城市项目开发与环境保护和谐统一。应该以更美好的方式让城市的开发保存城市记忆。

　　相比于梁上燕颇具个人色彩的理解，欧阳捷选择“从总理讲话看房地产大势”。

　　欧阳捷表示，从李总理“促进房地产市场长期平稳健康发展”的话中，可以看出目前的房地产市场既不平稳，也不健康。

　　随即欧阳捷又分析道，目前房地产市场销售在持续下滑，而且这种持续下滑未来是不可逆转的。与此同时，待售面积高企，而比待售面积更严重的是施工面积高企。

　　“到今年1月份的时候，我们突然发现，在建施工面积去年年底已经超过了70亿平方米。根据24家上市房企的报表，他们的土地储备面积超过6.59亿平方米，如果按容积率2来算，就有12亿平方米的建筑面积。但这才只有24家企业。”

　　加上待售面积、土地储备等等，欧阳捷认为，政府未来3到5年不用再出让一亩土地，也可以保证市场的足够供应，加起来总量超过50到60亿平方米，这仅仅是住宅，还不包括商业。

　　鉴于此，欧阳捷认为，国内的房地产企业应该大幅度削减。“目前来看，房地产开发个数过剩，按照去年销售面积不到11亿平方米，2013年是11.5亿平方米计算，全国只有1.1万家企业就足够，再加上连锁经营，8000家已经足以。”

　　欧阳捷进一步指出，大多数中小企业正在退出江湖，只有企业少了才能达到均衡，只有均衡了才能有很好的市场。

　　在此大浪淘沙的时代下，企业怎么办？欧阳捷称，我们认为活得久永远比当下活得好最重要。

　　此外，欧阳捷与梁上燕一致认为，未来购房者对房子质量的要求将越来越高。“房地产市场面积性的改善性需求已经严重萎缩了，就是说动能已经严重不足，我们剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求。”

　　最后，欧阳还提出了“城镇化需求过去是常量，未来能不能变成变量”的疑问。在他看来，新型城市化最重要的看点应该是解决教育、医疗、住房、农村居民养老，以及进城农民落户的问题。

发稿：见习编辑 黄银桥审校：刘满桃

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