对话万科张家界之三区域公司老总细述商业地产

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-10-30 04:49

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通过几个老总的回答，广州、佛山、东莞、长沙等城市万科的“商业地产”进程倒是有了不同的展示。

　　编者按：2014年，是万科30周年。这个秋季，万科在全国不同的地方为自己迈入“而立之年”举行了好几场庆祝活动。

　　而10月25日，万科总裁郁亮携主管广深大区的集团副总裁张纪文，及广州、深圳、佛山、东莞、长沙等多个区域公司的总经理，在张家界与受邀的诸多媒体进行了一次“长对话”。

　　观点网 在10月25日万科2014年度媒体(华南区)见面会上，除了总裁郁亮之外，几个万科区域公司的老总也一并出席了活动，其中包括深圳总经理周彤、广州总经理唐激扬、佛山总经理李升阳、东莞总经理王海武、长沙总经理蔡立彬。

　　在郁亮回答关于万科集团层面的问题的时候，这几个区域公司的老总也纷纷应对来自不同城市媒体的提问。

　　颇为有趣的是，在这次见面会上，许多媒体不约而同地将问题集中在了商业地产方面。

　　于是，通过几个老总的回答，广州、佛山、东莞、长沙等城市万科的“商业地产”进展程度倒是有了不同的展示。

　　在万科的诸多城市中，东莞的商业走到了比较前面。据王海武介绍，万科在东莞的商业已经经历了三个阶段。1.0版本是以松山湖的松湖中心为代表的生活广场一系列产品；2.0版本是松湖传奇的生活汇；在接下来3.0的版本里，“万科里”这样植入了社区学校或者说社区教育的更全社区配套，是万科最重要的发力点和突破方向。

　　而在广州，今年在商业方面的主要动作除了两个商业项目万科云和万科派之外，还有中国好商家和社区商业等活动。

　　唐激扬解释，以前做社区商业往往是一个小区基本上都入住的时候才大量招商，结果往往一个小区入住一年以后很多商业还没开业，所以万科现在想在小区还在建设过程中，就提前招募商家。因此才有了中国好商家计划。

　　“发出了社区好商家的招募令之后，我们发现1号店包括很多做生鲜的，他们主动会来跟我们联系，因为他们要在线下布点”，唐激扬表示，这使得招商过程大大缩短，两个月就完成了50%。

　　对于长沙的商业地产情况，蔡立彬则只是简单地表示：“万科里目前在长沙也已经开展了，希望能够用一到两年的时间孵化得更好，让它成为一个系统性的服务体系，能够让客户真正体验到万科的社区是一个生活的社区，是一个服务的社区。”

　　事实上，在现场的老总之中，对于商业地产有最多话说的应该是10月1日刚刚开业佛山南海万科广场的李升阳。

　　李升阳直言，在项目开业之前自己心里也是忐忑不安，不知道开业当天到底会是什么情况。不过还好第一天的人流量就有21万，尚比较满意。

　　据其介绍，佛山两个商业项目都位于城市的核心地段，因此人气应该不错。而且整个商场定位也是为普通人做更好的服务。李升阳表示，南海万科广场更像一个周边三公里的大社区店。

　　李升阳称，综合体对第一次做的分公司来说，会犯很多的错误，佛山公司正在总结之中，相信下次再做会更从容。

　　以下为在张家界举行的万科2014年度媒体(华南区)见面会深圳、广州、东莞、佛山、长沙公司总经理回答媒体提问的整理实录：

　　现场提问：前几天深圳拍出了一块龙华的地，当时万科也在场，但万科从始至终都在观战，没有举过牌，那么万科今后在深圳的规划是怎么样的？

　　周彤：万科是一个城市配套服务商，做住宅不是我们唯一的一个业务，所以这次龙华这个住宅用地拍得这么高，可售楼面价是26000元多每平，这是一个表面的价格。

　　首先我们非常佩服这个发展商的勇气，也非常希望他能做得好，因为龙华这个片区确实是非常不错的住宅片区。其实它拍高和我们拿不拿地是没有关系的，因为我们还有很多的渠道和业务需要去做和发展。比如万科的城市旧改项目还有很多，还有很多产业的项目、跟地铁合作的项目，这些我们一直在做。

　　从今年来看，我们未来5年之内的土地储备是非常充足的，所以也请各位不用担心，我们会发展得非常好。

　　现场提问：刚才提到商业地产，我们知道广州万科今年在做中国好商家这样的活动发展社区商业，你们在做这样活动的过程中，与合作伙伴遇到了什么样的故事，以及在跟社区商业招商、运营的过程中，想象空间有多大？这个模式会在多大范围内得到复制？第二个问题，请问唐总您是怎么走上跑步这条路的？您现在的成绩是多少？

　　唐激扬：我先回答你第二个问题，万科很多同事的跑步是在领导的引导下开始的，当然其实大家原来都喜欢运动，比如我的运动其实是很多的，只是跑步我没有时间去，我比较爱好踢足球、骑车。因为郁总喜欢跑步，所以大家比较关注跑步。

　　其实在广州区域，我们还有其他的传统强项，比如自行车活动是我们经常会开展的。后来发现，要踢球也好或者骑自行车也好，得一队人，但跑步可以一个人，而且跑步的时候可以静下心想很多东西，所以这有一种风潮，大家慢慢的也开始跑步了，确实对减肥也比较有帮助。

　　第一个问题，关于刚才谈到的中国好商家和社区商业，其实背景是刚才强调的，就是万科里。因为万科里是万科的一个新品牌，或者叫新的产品模式。在商业这一块依然是很重要的就是客户需要配套。以前做社区商业的时候，往往是一个小区基本上都入住的时候才大量地招商，我们发现如果这样做的话，可能就不是很及时，往往一个小区入住一年以后，很多商业还没开业，这个小区业主的生活需求满意度也不是很高。所以我们现在是想在小区还在建设过程中，就提前招募商家，所以我们就发起了社区好商业的合伙人计划。

　　过程中比较好玩的，最主要是互联网对很多传统商业带来很多变化。发出了社区好商家的招募令之后，我们发现1号店包括很多做生鲜的，他们主动会来跟我们联系，因为他们要在线下布点。以前我们招商，按照传统的方式去招商的话，这些线上的商家对信息不是很清楚，我们现在通过线上发布，包括项目的推介，招募的效果非常好。现在我们6个项目的前期招商工作，两个月的时间完成了50%，后续还会继续做，主力店也基本上都招募完毕了，这个效果非常好，我们后续也会继续来做这件事情。

　　现场提问：佛山在全国的商业地产当中是非常有代表性的，因为其综合体密度是全国最高的，佛山的人均储蓄量也是比较多的，现在万科的两个项目都在血雨腥风的状态中，您怎么评价万科目前达到的这个成绩？未来万科在运营方面有怎样的想法？

　　李升阳：你说佛山的综合体密度是全国最高的，可以这么理解，可能是规划中密度最高的，其实大部分规划中的土地还没拿到。目前开的场当然也比较多，但是万科的这两个项目地段是处于城市最中心的位置，对于这个位置，以及未来能够聚集的人口效应，我们还是充满信心的。

　　南海万科广场是10月1号开业的，第一天的客流量是21万人，这个成绩还是不错的，后续还会有一些主力店陆续开业。我们本着一个原则就是为普通人盖好房子，我们整个商场定位也是为普通人做更好的服务，其实南海万科广场更像一个周边三公里的大社区店，所以目前来说它的经营效果还是不错的。

　　我们始终坚持是在不同的地段做不同的产品，我们未来2年之内会有3到4个万科里推出，这里面有我们的社区商业和社区学校，社区学校应该是在明年春季开学之前推出几个，慢慢地在这一块我们会做得更好一些。

　　现场提问：东莞南部湾万科城这么大规模的项目，它的商业未来打算怎么运作？听闻东莞是万科在商业这一块走得比较前的城市，东莞现在所有的土地在出让的时候，商业比例要求也比以前大很多，万科在社区商业未来的发展模式方面，是不是还有一些新的模式？

　　王海武：刚才对社区商业的发展已经给我们描述了一个非常清晰的路径。在过去的四五年间，在万科的广深区域，在社区商业或者是社区配套这个方面，经历了刚才讲的三个过程，第一个是以松山湖的松湖中心为代表的生活广场这一系列的产品，这是1.0的版本，比如有深圳的万科红、松山湖的松湖中心、塘厦的生活广场和厚街的生活广场。

　　第二个是松湖传奇的生活汇，它与第一代更大的区别在于，无论体量还是组织形式，以及对社区配套更高的黏性和贴合度，都和之前有非常大的不同。在接下来3.0的版本里面，很多城市的老总都提到了万科里这三个字，植入了社区学校或者说社区教育的核心模块之后的，更全的社区配套，是我们最重要的发力点和我们的突破方向，这就是万科里。

　　目前虎门万科城正在紧锣密鼓地安排有四个模块，一个是传统的生活广场，有24000平米，目前的招商已经进入到了次主力店的招商阶段，超市和电影院都已经完成了。第二个模块就是社区学校，第三个模块是和虎门镇共建的健康中心，第四个模块是运动中心，这四个部分组合在一起，是我们为万科里所赋予的更全面的未来构想，目前都在实施。

　　我们现在东莞已经开业了4个生活广场和万科广场，包括长安万科广场，现在不小心已经是东莞管理商业面积最大的地产商，在东莞管理的商业面积超过20万平方米。我们未来最重要的是如何做好服务，这个可能和过去传统的一些业务有非常大的不同，细到保洁、对于客户的照顾、包括温度等等，都是我们需要矢志不渝去努力的方向，所以这是我们接下来在社区商业，或者是在地产上需要扎实努力的方向。

　　现场提问：郁总提到，万科在选择下一个时代的时候，会根据城市的人口导入、实业来判断，万科对未来的长沙是如何判断的？长沙是一个库存量非常大的城市，它目前库存已经有2000万方，对于万科在长沙目前有8个项目同开的前提下，万科该如何面对这样庞大供应量的现实？同时万科里已经在长沙出现了，在棚改继续推进的过程中，万科是不是会有类似万科派或者是万科云这样的项目出现？

　　蔡立彬：万科在长沙8年的时间，在2013年完成在长沙的布局，在众多的板块都已经布置了不同的产品和不同的项目。从今年前三季度来说，因为之前的安排，所以三季度末的时候，我们成为了长沙的第一名，我觉得按照这个势头再往下走，可能还会再持续一段时间。

　　但是整个长沙的库存量、供应量比较大，这种局面会持续一段时间。从长沙未来的破局来讲，万科里已经在落地。从工业化的角度已经在跟远大联合做工业化的产品，以保证我们未来的产品质量会有一个大幅的提升。万科里现在在长沙很多的项目里面陆续在推，包括社区学校，我们夏天举办了一些夏令营，包括我们即将推出的4点半学堂，慢慢都会在市场上开放，我们希望这些小小的花蕾会在不远的将来能够开花结果。

　　从整个市场进入下半场以后，我们在长沙想做的更多的是一种体验，要能够跟客户之间有更紧密的体验的平台，体验的机会，让大家能够更了解我们，同时让我们能够更准确地了解到客户的一些真实的需求。当然最后是一个服务的问题，我们希望在这样的平台上能够有更真实的提供给客户最需要的一些服务的内容。

　　现场提问：当你们从职业经理人的角色转变成事业合伙人的时候，有什么变化吗？同样是管理岗位，周总觉得现在跟以前相比有哪些变化？第二个问题是关于万科的企业文化方面，万科的企业文化是“健康丰盛”，您觉得在公司里面，作为公司的负责人，您觉得运动给万科带来最大的改变是什么？

　　周彤：我先从轻松的问题回答。运动为我们工作带来什么？在座的万科领导都是喜欢运动的，当然运动者并不一定能把工作做好，但是我相信运动会给我们工作带来快乐，会给我们工作带来更多开心的体验。所以我觉得运动一定要和工作结合起来，而不是说运动一定能把工作做好，这个逻辑不成立，但运动可能为我们带来更多的家庭、生活、工作的开心和身体的健康。

　　关于事业合伙人给大家透露两个事情。第一个事情是关于拿地，还是刚才谈到的，为什么深圳我们这次不拿地了。我们现在拿地首先得过自己这一关，就是我们一定要跟投，拿地能不能赚到钱，这个成本大家算得非常细。如果我们自己没信心了就不能冒然行动，因为拿了之后，我们自己还要把钱投进去。龙华那个地不要说郁总了，我们自己都不拿。

　　第二个，我们有一个项目合伙了以后，有一个很有意思的事情。原来我们做工地的办公用房一般都是做板房，但是那次我们合伙了以后，大家开始琢磨，觉得板房挺贵的，咱们看周边有没有空置的农民房租两间来做工地办公室，结果就给他们找到了，这个钱省的不多，但事业合伙为我们带来了从基层一直到管理者对项目成本的关心，已经到了这样的程度。

　　事业合伙人确实给我们带来很多变化，这个变化是逐步在发生。如果要总结一下，可能现在还不是一个非常好的时候，再过一两年郁总会为我们总结事业合伙人为我们带来了什么。

　　现场提问：万科在长沙今年的前三季度一直是销售冠军，无论是销售面积还是销售额，尤其是在地产连锁复制的时代，长沙万科的在地性做得很好，那么明年长沙万科会怎样全面超越自己？在创新与变革的时刻，有没有什么创新的思路可以在这里分享？

　　蔡立彬：2014年确实很不容易，长沙受到供给的影响出现的价格问题。在过往的三年价格是比较平稳的，但确实是供给量比较大，所以影响了城市的一些好的表现。万科在做单个的产品方面，确实结合了项目不同的特点，结合一些当地的文化元素，我们每个项目从产品本身的效果来说，将会把包装做比较到位。

　　现在确实压力比较大，长沙公司的土地储备有300万平方米，从未来项目的个数和将来的布局，确实需要在2015年以后再去发力。这个发力的过程确实需要做一些变化，如果按照传统的那些套路，可能很难能够突出重围。

　　会从几个方面考虑，第一个技术方面还会继续深耕，因为在长沙这样一个板块，我们觉得首置的产品，或者说为普通老百姓提供产品，这个需求量还是比较大，所以在这方面会更多的关心。另外从建造本身的技术、质量来讲，我们会做一些变化，刚才谈到了工业化的问题、精装修的问题等等，都会带来更大的帮助。

　　最重要的是服务，刚才也提到了，广州区域在做万科里，也就是社区商业这样一些东西，目前在长沙也已经开展了，希望能够用一到两年的时间孵化得更好，让它成为一个系统性的服务体系，能够让客户真正体验到万科的社区是一个生活的社区，是一个服务的社区。

　　现场提问：南海万科广场开业非常火爆，其实这也是万科在佛山进入的首个商业，它代表了万科在很多二三线的商业项目，有没有一些没有预料到的挑战？

　　李升阳：10月1号是南海万科广场的开业，在开业之前，我们自己心里也是很忐忑的，郁总前一天就看了，我们张大也看了，当然他们也没有打击我，他们不断地在给我打气，我看得出来他们心里也挺忐忑的，能不能开得比较好，或者开得比较火爆。

　　我们犯的错误是非常多的，其实做综合体对我们这样的第一次做综合体的分公司来说，会犯很多的错误，我们正在进行这样的会谈工作，相信以后我们再做万科广场系列的产品会做得更好一些，或者更从容一些。

　　关于商业这一块，其实在佛山我们两个万科广场无论地段还是位置，或者周边的人口，都是无可争议的中心。最重要的是在于我们怎么运营好。把商业开火爆其实并不是特别难，按时开业也不是特别难的事情，要看怎么样运营得更好。南海万科广场开业之后它会更好一些，包括我们的标识系统，包括一些新的商店开业，甚至包括服务会越来越好。

　　消费体验是集团一个很大的战略，购物中心仅仅是消费体验的一个模块而已，其实在整个广深区域，我们会有万科广场系列的产品，会有万科里的产品。在佛山我们万科广场有两个，万科里会有3到4个会推出来。购物中心里面关于体验式消费怎么体现，我们跟其它的公司更大的区别在于，我们的服务是做得比别人更好一些，我们怎么让客户享受到更极致的服务。

　　打个比方，其实在我们的商场里面，每层都会有一个充电的区域，客户充电是免费的，你把手机放进去以后，直接按个密码，把手机锁在箱子里面充电，然后你放心地去逛街，回来之后就可以拿起手机走人。所以我们是怎么样为客户做到更加极致的服务。

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发稿：武瑾莹、陈业审校：刘满桃